香城茶餐廳

前幾天，我上載了一幀「香城茶餐廳」霓虹燈招牌的相片到這網上。熟識官塘的人，都會認識「香城茶餐廳」，在協和街、物華街，甚至整個官塘區，「香城茶餐廳」是極少數未被時光和區內發展淘汰的商號。「香城茶餐廳」的開業時間，我並不太清楚，但相信是在建德大廈(即一九七三年在大廈八樓發生九屍十一命縱火案的大廈)於六十年代初落成後，它便隨即在地下開業經營，至今已有四十多年的歷史了。對一間大企業說來，四十多年並不算是甚麼，但對一間並沒有分店(不像翠華茶餐廳有十間以上的分店)的茶餐廳說來，便是較為罕見(可以與九龍城碼頭附近的「白宮茶餐廳」相比)。早年與「香城」一起在附近開業的店舖，早已結業。這是商業運作的必然現象，並不存在「可惜」或「不可惜」。在我小時候，「香城」附近，還有一間名叫「福利」的麵包店，售賣各款西式麵包和蛋糕。「福利」這名字，正好反映六十年代，市民對政府增加社會福利的渴求。畢竟隨著市民對社會福利的期望不斷的變改，「福利麵包店」亦早已於十多年前結業了。此外，還有我曾在這網業提及過，現今亦已結業十多年的「偉泰書局」。現今在建德大廈和安寧地下，金飾店林立(九十年代初發生由大盜葉繼歡策劃的連環械劫案)，在六十年代和七十年代之初，那裡曾經有多間售賣電器的店舖在營業，當時的電器店，亦未發展之現在由大企業經營的連鎖店。除了「香城」以外，附近亦有一間開業超過三十年的茶餐廳，它就是「美都茶餐廳」，位於建德大廈地下的多間「金舖」中間，它的歷史，雖然不及「香城」，但也見證著官塘區多年來的變遷。再遠一點，在物華街和輔仁街交界處的康寧大廈地下，還有一間名叫「回春園」的藥行，也經已開業三十多年的了。除上述的店舖外，當然還有我在官塘居住的時候，喜歡帶著幼妹「寶珊」去光顧，為於和樂的「義安茶餐廳」，寶珊長大了後，經常攪錯該茶餐廳的名字，在前面加多了一個「新」字。有機會，我會談談從前「義安」美味的「鮮牛治」和香口的「雞尾飽」。「香城」最給我深刻印象的，是它的「熱狗」，一個功烘焙熱了，外趣內軟，塗了少許牛油的麵包，加上一條香腸、一兩片番茄，和一片酸瓜，味道配合得非常好(我想靈魂和精髓，就是加了那片酸瓜)。提到「香城」這名字，其實也反映了當時的人們對香港的心態。在五六十年代的香港電影(粵語長片)裡，「香城」這名字很多時候都會出現在吳楚帆、白燕、芳艷芬、胡楓、張英和張活游(楚原的父親)的口中。那時候，大多數的香港人，都並不是在香港土生土長的，大都是因為早年的戰禍(包括日本侵華和國共內戰)和人禍(中共的大躍進和反右運動)等逃到香港，以香港為暫時的棲身和「搵錢」地，期望可以在年老時，時局會轉趨穩定，便帶著財富回鄉終老……。在我寫「金僑大廈」那一篇文章的時候，亦提及過這現象。不少當時的人，都不像我這一輩在香港出生和成長的一代，對香港有著濃厚的感情，甚至以香港為我唯一的家邦。事實上，上一兩代的人，可能還會有鄉土的觀念，這是無可口非和合理的。但試問一個在香港出生、在香港成長和受教育、尋找工作和發展事業、生兒育女的、買樓再供款供足一世香港人，怎會對上一兩代人的家鄉有歸屬和認同感呢！因此，倘若有人問我的「鄉下」是那裡，我會說是香港(如問我祖父的，我會說的廣東的肇興；至於家父，也是香港，因為他是在港出生的)。當人問我是甚麼地方的人，我會說我是香港人，如果有人問我最愛世界上那一個地方，我會毫不猶豫地說「香港」。老人家可能會說這是「忘本」，但我卻不以為然，因為我的「本」，就在香港。如果在香港出生和成長的人，都對香港「無本心」，不把香港擺在第一位，不以香港人的身份為傲，又有誰會為香港的未來作出真正的努力，為活在香港的人謀幸福呢？香港便，只會變成一個任由外來人掏金、投機、抄樓的銅臭城市。在香港出生，也不懂得去愛香港和維護香港價值的人，才是「忘本」。在尊重其他地區和國家的大前題下，提升香港人的地區主意和精神，提升香港人的尊嚴，就像其他國家宣揚民族主義(正面的)，以民族主義提升社會團結力量，又有甚麼錯呢！

我是香港人，不要稱我為其他地方的人。

最新官塘相片

給大家幾幀拍攝於2009年10月26日的照片。我是香港人，請你們稱我為香港人(Ｈong Ｋongese也可)。

再來一些官塘的照片

我是土生香港人，我愛香港，不愛他邦。

幾幀我拍攝的官塘照片

我愛官塘，因那是我長大的地方。正如我愛香港，不愛他邦，因我是土生香港人，我只得一個家、一個鄉，就是香港。

月華街及和樂

裕民坊

觀塘地皮「天價」 每呎7000元 呎售料過萬

圖為明報圖片，可按圖見詳細資料，相中為信和主席黃志祥

文章來源︰22-10-2009   明報   記者周偉強、劉頌陽報道

原文題目︰

觀塘地皮「天價」 每呎7000元
信置月華街項目 呎售料過萬

本報獲得消息，信和置業（0083）日前成功投得市建局觀塘重建大計中首個住宅項目——月華街項目，原來中標價是震驚市場的觀塘「天價」，住宅每呎樓面地價高達7000餘元，就算計及總樓面15％發水，加上建築費等成本，項目每呎總成本達8000至9000元，即日後若要取得兩成「微利」，呎價勢必超過1萬元，足足高附近麗港城二手呎價一倍。
消息指出，信置以「極之進取」的標價，投得月華街項目，相信與該集團希望開拓東九龍，尤其是觀塘的住宅市場有關。
市場消息指出，信置提出的條件固然優厚、態度志在必得，另有約兩家發展商提出的標價料亦不低，其中新地（0016）態度亦相當進取。消息指出，信置提出的地價「並非硬指標」，相信與該集團希望「於觀塘做啲嘢」，或與其公司策略有關。月華街項目住宅樓面為23.3萬方呎，以此計算，信置提出向市建局支付的地價約達17億元。

平手價每呎8000至9000元

地產界人士指出，信置以驚人高價投得該項目，反映本港市區地價隨着近期豪宅銷情理想，已經飈升至令人咋舌的地步。市建局本周一開標後，測量界以至入標的發展商，大致估中標價最高只是每呎樓面地價6000元水平。有測量師指出，若果每呎樓面地價是6000元，計及發水，每呎總成本約7000元，即是日後推售平均呎價達7000元才可平手。
他表示，現時平手價達每呎8000至9000元，「即低層若賣（每呎）7000元，高層要賣1.2萬、1.3萬元才有約兩成的利潤」。他指出，月華街項目地盤較高，加上可建至40層高，而現時環繞該項目四周，都只是15層或以下，所以大部分單位都享有遠景、高層享有海景，不過缺點是只是單幢樓、附近皆是舊樓、入伙時主地盤仍然沙塵滾滾、與港鐵站有一段距離。對於觀塘樓盤4年後能否以呎價過萬元推售，他回應：「如果說荃灣御凱（信置旗下）現時每呎可以賣到9000至1萬元以上，兩年前也無人信。」

呎售逾7100元 市建局可分紅

該市場消息指出，若果月華街項目推售呎價達1萬元，已經進入市建局的分紅範圍，因為標書要求當賣樓收益超過19億元（假設項目發水15％，即平均呎價達7094元），該局可就超出部分分紅三成至五成，另發展商要負責興建基座3層高的賽馬會診所，這都會收窄發展商的利潤。
信置是擊退長實（0001）、新地、恒地（0012）、中國海外（0688）、會德豐地產（0049）及嘉華地產（0173）、南豐，奪得月華街項目。

同日新聞︰

長期樓市大好友 高價搶地不手軟

兩年內裕民坊重建上馬

原文題目︰

已收購裕民坊八成業權

文章來源︰20-10-2009  星島

觀塘市中心重建計畫首期項目發展權塵埃落定，而項目的主地盤──即裕民坊重建部分，市建局發言人表示，現時收購進度理想，整個地盤已收購約八成業權。業界料，裕民坊重建部分最快兩年內就可以上馬。

市建局發言人指，觀塘市中心重建項目至今收購進度理想，已收購達八成業權，當中自住物業的收購已達九成五，非住宅物業則逾四成。他表示，非住宅物業包括一些商鋪、空置單位、投資收租單位等。

申請收回業權不清物業

為了加快收購進度，據悉，市建局在七月中已向發展局局長提出申請，希望可以收回業權不清或未能聯絡業主的物業，發展局正處理局方的申請。

被問及觀塘重建項目下一期何時推出，發言人表示，收購尚在進行，故暫未有新一期推出的時間表。市場人士相信，由於市建局收購進度理想，相信新一期項目最快一至兩年內可以推出。

事實上，觀塘重建計畫為市建局歷來最大型的重建項目，範圍包括觀塘道、物華街、協和街、康寧道及裕民坊等，項目面積逾五點三公頃，當中主地盤將建四座綜合發展物業，包括住宅、酒店、寫字樓及商場等，將提供約一千七百個住宅單位

信和奪市建局月華街項目

文章來源︰明報 19-10-2009 (即時新聞)

市區重建局公布，經公開招標競投後，決定與信和置業的全資附屬公司，廣明有限公司，合作發展觀塘月華街項目。

月華街地盤位於觀塘月華街與協和街的交界處，佔地約4,326平方米(46,565呎)。預計項目完成後會提供總樓面面積約27,830平方米(299,562呎)作住宅及政府/團體/社區設施之用。

市建局共接獲八份標書，競投合作發展觀塘月華街項目。經過詳細考慮，市建局董事會同意信和置業有限公司合乎所有招標要求，而它所開列的條件亦會為市建局帶來最佳的利益。

市建局發言人表示，市建局很高興有機會與信和置業有限公司合作發展此項目，相信憑著他們在本港的豐富房地產經驗，將會成功發展此項目。

觀塘市中心月華街地盤內現時共有樹木21棵，分別會移植13棵樹木，以及砍伐8棵樹木。根據已批核的總綠化發展藍圖，月華街地盤會補種樹木，將來月華街地盤發展完成後，一共會種植約71棵樹木。

市場資料顯示，於十月九日截標之月華街地盤，早前邀得14家競投的發展商中，有8家最終參與入標；主要發展商中，只有新世界（0017）放棄入標。月華街項目提供約300 伙，約於2014 年落成，是該區10 年來的首項住宅新供應。

由於該地盤總投資額只約20億元，8家入標發展商均獨資競投。其實，當時，投標會場內亦發生一段小插曲。環保觸覺於會場發表有關樹木保育的意見，團體透露市建局近日向發展商補發文件，重申地盤內的21棵樹有12棵須移植、8 棵須砍伐，稱相當失望。

資料又稱，該項標書要求發展商除提供地價外，當賣樓收益超過19 億元（市場假設項目可發水15％，即平均呎價達7094 元），遠遠超過觀塘區私宅現時二手呎價4000 餘元，發展商需要作出分紅。若賣樓收益超過19 億元的首個1 億元，市建局要求分紅三成；而若逾19 億元達2 億元或以上，要求就所超出的部分，分紅五成。

市區重建局公布，經公開招標競投後，決定與信和置業的全資附屬公司，廣明有限公司，合作發展觀塘月華街項目。

月華街地盤位於觀塘月華街與協和街的交界處，佔地約4,326平方米(46,565呎)。預計項目完成後會提供總樓面面積約27,830平方米(299,562呎)作住宅及政府/團體/社區設施之用。

市建局共接獲八份標書，競投合作發展觀塘月華街項目。經過詳細考慮，市建局董事會同意信和置業有限公司合乎所有招標要求，而它所開列的條件亦會為市建局帶來最佳的利益。

市建局發言人表示，市建局很高興有機會與信和置業有限公司合作發展此項目，相信憑著他們在本港的豐富房地產經驗，將會成功發展此項目。

觀塘市中心月華街地盤內現時共有樹木21棵，分別會移植13棵樹木，以及砍伐8棵樹木。根據已批核的總綠化發展藍圖，月華街地盤會補種樹木，將來月華街地盤發展完成後，一共會種植約71棵樹木。

市場資料顯示，於十月九日截標之月華街地盤，早前邀得14家競投的發展商中，有8家最終參與入標；主要發展商中，只有新世界（0017）放棄入標。月華街項目提供約300 伙，約於2014 年落成，是該區10 年來的首項住宅新供應。

由於該地盤總投資額只約20億元，8家入標發展商均獨資競投。其實，當時，投標會場內亦發生一段小插曲。環保觸覺於會場發表有關樹木保育的意見，團體透露市建局近日向發展商補發文件，重申地盤內的21棵樹有12棵須移植、8 棵須砍伐，稱相當失望。

資料又稱，該項標書要求發展商除提供地價外，當賣樓收益超過19 億元（市場假設項目可發水15％，即平均呎價達7094 元），遠遠超過觀塘區私宅現時二手呎價4000 餘元，發展商需要作出分紅。若賣樓收益超過19 億元的首個1 億元，市建局要求分紅三成；而若逾19 億元達2 億元或以上，要求就所超出的部分，分紅五成。

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信置奪月華街首項重建 成本呎價萬元

一些官塘的相片

這夜大孖沙笑得很燦爛

圖為本地最大的私營展覽場地，位於官塘的Osage Kwuntong (http://cdn.thingsasian.com/ta2006/2/9/8/8/29885_feat.jpg)

編按︰平淡如水的施政報告，除了慳電膽的利益申報一石激起千浪外，工廈活化亦是少數的亮點。幸好活化工廈不是給予市建局(可是，中環街市真不幸，香港又多一件和昌大押)，但所謂的「市場」主導，又會是誰得益呢？

擁有的專業人員更勝規劃和地政署的地產商(大孖沙)，見到工廈「活化」的措施笑產逐開．這將會是繼1998年後，啓德機場搬遷後，放寬高度限制後，又一利益輸送。政府的政策完全沒觸及藝術空間面對的租金和重建的問題，竟反過頭來幫助各大業主，重建的重建，改裝的改裝。「酒店vs畫廊」，「 住宒vs工作室」，大孖沙、大地主、市場，相信你們會識選擇嗎？

工廈重建現在是第二波，第一波可追溯到回歸後，官塘和荃灣(包括︰葵興、葵芳)的工業區，分別變成商業區和住宅區。現時情像80年代初，私人發展商進行市區重建已進入停滯期，大量分散業權的物業，他們無法收集重建，因此有土地發展公司的出現。現時荃灣和官塘的工業區中，單一業權的物業已經完成重建，成為APM和爵悅庭等地標項目，要收集分散業權，絶不是單一大孖沙可做到，須要公權力，包括政策和政府資源支持。1997年之時規劃署有關工廈研究報告，提及要成立類似市建局的組織去進行工業區重建，現時「活化」是小試牛刀，未來有機會成立類似部門。

以下選輯兩篇文章，可看到政府的思維，是「先破壞後創造」，先把現在藝術家(和小商戶)用違規和加租等方法迫離工廈，再清拆重建。正如「施政報告」中，竟以「地盡其用」為活化工廈的首要原則，只是差點說漏嘴作「地盡其利」吧！試問藝術發展的「用」，又何會及得上清拆重建、建高高的屏風樓呢？如同叫以錢為本的市建局去保育歷史文化，「地盡其用」注定創意產業，成為地產的幌子。

以文化包裝地產，繼西九後，又一次借創意產業過橋發展地產，說到底我們只有兩個行業︰金融和地產。

文章題目︰

相反，以政策把藝術家從廠廈逐離

來源︰ 17-10-2009  明報  作者︰鄭依依

特首曾蔭權周三發表施政報告，其中提及將「地盡其用」，以一籃子方案「釋放過千幢舊工業大廈的潛力」。雖然此有關廠廈的新措施放在包括「文創產業」在內的六大產業項目之下，但原來不限於發展此6項產業，遑論電影、戲劇等文創產業。已使用廠廈的文化團體認為並未針對協助文化團體而施予協助，擔憂政府介入反會令租金上升無法負擔；而研究觀塘廠廈區電影創作群落的學者則認為是以文化創意產業為名而作重建，發展地產。

獨立私營的藝術團體Loft Stage，在2001年「911」事件後經濟低迷時，得以低價租下鑽石山3000平方呎的廠廈，經營小劇場。由於戲劇界對排練場地的大量需求，兩年間已擴展至6000呎，至今8年，總面積有17,000呎，共有14個排練室，亦有辦公室分租，每天有4至8個劇團在Loft Stage排練，主理人謝健民指，多年來不同團體的互動，已經形成了一個戲劇界的社群，「劇場設計師跟不同劇團時會在此碰頭，有時一天晚上可以跟3個演出；或交流戲劇信息」，甚至有的劇團搬近Loft Stage，使鑽石山成為了一個新起的小戲劇社區，產生群聚效應。

但謝健民擔憂措施並不限於對藝術團體，恐原本自由空間因為政府介入，令其他行業經營者進駐，會拉高租金，而團體亦沒有能力與業主議價，「最後可能變成商場，藝術家被趕走，只是換了一批新的商戶」。他指出藝團在廠廈營運，潛在「合法性」的問題，若政府不批准藝團使用便失去生存空間。是次施政報告中卻沒解決。

科大社會科學部助理教授陳允中則曾就集中在觀塘工廠區的電影工作室作調查，當中有資深電影導演或製作人，租用工廈單位，再分租相關行業者，除了因為租金便宜、地方大可彈性使用，如多家小創意公司共用分擔成本外，亦產生品牌效應，「公司在觀塘表示自己是『香港電影工業』的一分子」。

陳允中雖然提出相反意見，認為釋放廠廈的優惠不應只限於創意產業者，而是應維持混合使用的工廈原生態，「藝術工作者一點都不在乎鄰居是貨倉或批發商」，反之則會變成炒作而導致租金大漲。但他認同最佳使用方式是「不要重建工廈，不要大動作改裝工廈」，並批評施政報告中的3個重建方案，只是容讓業主輕易重建工廈，是挾文創之名，為重建工廈開方便門。「重建之後一定是租金很貴的辦公室、酒店或商住，哪有創意產業可以負擔得起？」藝術家梁寶山指曾經吸引眾多藝術家成立工作室的火炭工廠區，近年亦不斷加租，事實上藝術家們一般只能每人負擔得起2500元的月租，只好愈來愈多人分租一個單位，「藝術家們的創作環境只會愈來愈緊縮」。

「社區文化關注」成員袁智仁則指出，施政報告中的方案，「若業主選擇不重建而改裝整幢舊工廈，只要符合樓齡要求和得到規劃許可，政府會免收更改土地用途的『豁免費用』」，但其豁免的只是暫准費，其性質也是臨時性，要地政每年審批，所以該地方無法長期使用。免收費用只是減低業主成本，但藝術家租戶並不能長遠規劃的問題依舊存在。而陳允中指出「交給地政總署是最壞的作法，一切都只是以『地的價值』為衡量的指標」。

另一文章︰

工廈違例改用途 政府擬嚴打

文源來源︰7-10-2009 經濟日報 作者︰辛佩蘭