34年歷史的仁愛圍市集,60多位小販公民抗命的成果,為生活被捕、坐獄爭取得來的一片空間,港英時代容得下,現在市區重建與豪宅發展卻無法容身。

觀塘重建共為五期,第一期已建成觀月樺峰。仁愛圍市集所在是第三、四期,在9月時由信和和華置以共同投得,而信和佔九成的權益,預計建成後呎價達一萬六千元。在第三、四期範圍內,數星期前,仁愛圍巴士站而封閉,市集成是唯一的經濟活動,發展者去之而後快。

信和曾主動聯絡小販商討有關搬遷安排,而市建局卻愛理不理。早在本年的6月,蘋果日報報導有關小販的情況,回應「市建局發言人表示,仁愛圍小販持有流動小販牌照,在港九新界指定地方可擺賣,由於非固定攤檔,不會為他們作任何特別安排。」。小販曾表示希望營業至旺季農曆新年後,讓他們有足夠時間清貨,並給予安置和賠償,讓他們繼續生計。局方不予理睬,反而將問題抛給食環署,無確實清場時間,等到清場前一星期才貼公告示意,沒有提供賠償,安置亦未清晰。

這個34年的市集是觀塘的地標,大部份小販都上年紀,依賴檔口維生。市集是抗爭產物,當年食環署不斷捕捉小販,無法生存,60檔小販一同抗議,集體被捕,坐爆差館,結果當年政府讓步給予此位置擺檔。雖然他們有小販牌照,但如果離開此仁愛圍,就會有被食環署控告阻街的風險。小販每天從貨倉推貨品至仁愛圍,按照當年跟政府約定下午十二點半收檔。排檔擺位日日不同,為保持公平,他們稱為「日式迴轉壽司」,每一檔口輪流放在最當眼的路口處,避免爭執。

市集不單記載基層的抗爭,也是盛載小販互惠的故事。重建,令他們失去工作的地方,興建百億計豪宅前,為何不能解決安置的問題。


【仁愛圍市集被消失】

34年歷史的仁愛圍市集風雨不改,每天早上6時至下午12時半,在仁愛圍恭候街坊,提供多元化和廉價的貨物,包括︰玉石、手袋、童裝。12月19日,政府為協助市建局圖利,將觀塘重建成豪宅,以<道路條例>,封路驅趕18檔的小販,消滅仁愛圍市集。以往市建局動用<土地收回條例>收地,而今次使用<道路條例>,完全沒有提及仁愛圍市集,沒有給予小販分毫賠償,所謂的臨時小販安置區,缺乏透明度,公眾被蒙在鼓裏,亦有小販反映不知其事,將來生計成疑。本年初,物華街市集搬遷,怨聲載道,現在局方又勢將重蹈覆切,重建破壞基層生計。

活在觀塘將為大家陸續送上仁愛圍市集的10個故事

市建局的行政總監譚小瑩今日在無線節目<港清講楚>,高呼合作的地產商賺大錢,局方蝕錢,明顯誤導。市建局身為公營機構,一直拆樓,設計豪宅,呎價過萬,間格奇特賺盡,常被公眾疚病。局方推責說發展商出價不高,無講清楚局方是用分紅制,上月招標的深水埗兩大項目(海壇街/桂林街及北河街地盤與海壇街需求主導項目),只要賣樓收益達標,就可分紅高達五成,發展商賣樓大賺,其實局方也會肚滿腸肥。再者,譚小姐主導需求主導檢討,收縮重建的門檻,現時成功率只有8%,將來街坊難以申請。況且整個檢討完全在局方內部進行,民意無法監督,誠意何在。現在重建模式,只為建豪宅,根本無方解決解決6000楝破舊樓宇的問題,解散市建局,重訂舊區的保育等方針才是長遠之策。

 放張床放唔到櫃

文章來源︰蘋果日報  6-12-2014  記者:黃嘉銘

近年成為「市建局大好友」的信置(083),合作重建的觀塘市中心第一期觀月‧樺峯開始收樓,豈料,一個價值近550萬元,實用450多呎的一房單位,當中80多呎、等同價值過百萬的睡房,放到床就放不到櫃,業主初步要加高地台當貯物空間,上面加一張床褥就算。

信置(083)與市建局合作在舊區用豪宅價賣樓,已經是地產界老生常談,兩者近年拍住上重建觀塘區,第一期住宅項目,提供299伙的單幢樓觀月‧樺峯,信置於2009年獲得合作發展權,並於去年底分批出售以每方呎1.5萬元開售,日前開始發信予業主收樓。

 業主擬加高地台貯物

項目最細的單位,為457方呎的一房戶,位處於18樓及以下的F室,全盤僅得約15伙。本報記者昨天請來驗樓師賴達明,一同前往其中一伙低層F室驗樓。單看圖則,房間其實不太細,經量度大約有86方呎,但一入到屋,賴達明指,這房間根本是放到床就不可以放到(衣)櫃,其中一邊牆有一道趟門入廁所,另一邊又有一道門向工作平台,勉強只是可以在近窗台的一邊垂直放一張不足5呎闊的床。
業主計劃將房間地台加高當貯物空間,上面橫放一張雙人床褥,佈局上的確與近年新興設計相若,不過,這一間超過80方呎的睡房,以單位去年以近550萬元的買入價計算,單位平均呎價接近1.2萬元,即是睡房的價值超過100萬元。一間價值過百萬的睡房,竟然放到床卻放不到衣櫃,同時,其中一邊又「無啦啦」整多一道趟門出入廁所,搞到廁所味既攻出廳又攻入房,絕對是一個「奇則」,要放置雙人床或須放棄房內廁所門通道。

 信置:可放衣櫥及睡床
高6呎的記者躺在睡房地板上「模擬睡覺」,單人床的闊度僅2.5呎;假設戶主要放一張雙人床(虛線示),往洗手間的通道便會受阻

信置昨晚主動以書面回應本報有關的即時新聞報道,強調有關單位的房間間隔設計,足以放置衣櫥及1.5米x2米之睡床(Queen Size Bed)。的確,一間80方呎的房間可以放到一張Queen Size Bed,關鍵在於放床後,是否阻礙到廁所趟門及工作平台門。記者又嘗試躺在睡房地板上「模擬睡覺」,後方牆身據樓書資料量度,只有2.5呎闊。
信置回應指出,集團採用的鋁物料為耐用及常用建材,工作平台欄柵及外圍鋁冚均妥當固定。信置又表示,已獲得業主確認門鎖並無損壞,已示範正確使用門鎖的方法,並非如驗樓師所指的門鎖極鬆。至於睡房加設出入廁所趟門,集團解釋是希望提供套房感覺,並於門框加了凹槽,防止氣味外流。
正當一間房都值過百萬元時,差餉物業估價署昨日公佈最新數據顯示,10月份私人住宅售價指數報270.1點,較9月份升1.5%,連續6個月創新高。其中實用面積40平方米(約431呎)或以下的小型單位升幅達1.69%,報294點,按年計,小型單位指數升11%,輕微跑贏同期整體樓價升10.1%的幅度。

市建局剛推出「需求主導」計劃的新方案,「需求主導」是由業主集齊六成七的支持簽名,再向局方申請重建收樓,新計劃將業權的支持份數由上調至八成,增加地盤面積上限由400增至700平方米,無疑是將「以人為本」的原則抛諸後。日前局方已放風(1-12-2014信報),大吐苦水,賺不夠,要求政府將重建項目旁近的公園和巴士站等政府土地免費撥入重建範圍、另外,繼100億後,再資注及增加地積比,獅子開大口。為賺盡,局方奇謀盡出,宣稱「需求主導」蝕錢30億,但筆者在早前就指出,單是最新的恆安街項目成本多估達三成,收緊「需求主導」計劃,無疑令只有8%的申請「需求主導」成功率進一步降低,使計劃束之高閣。

上調業權的支持度  不如強拍

新方案需集齊八成的業權才能入申請,與私人發展商使用的強制拍賣條例無分別,而賣給市建局不能讓業主分享利潤,不少業主更因出租被扣1/3至1/2的賠償。方案有違「需求主導」原意,協助業主重建,而不是留難業主,業主沒有足夠的規劃、法律和發展知識,市建局介入,再達成重建。未來只收集已經可以重建的地盤,局方角色何在呢?為何不交給私人發展商呢?讓田生、大鴻輝「幫助」居民收集業權。

增加地盤面積,益市建有違社區發展

民主黨兼局方非董行董事胡志偉議員指︰「地盤規模細,可能會造成太多「牙籤樓」,未能符合成本效益,對社區規劃未必是好事。」(5-12-2014, 港台),胡議員的說法令人氣憤,有違規劃的常識。建築師學會候任會長及前市區重建策略檢討督導委員會委員吳永順撰文支持「牙籤樓」,反對大型地盤,他認為「相對於大範圍推土機式的市區重建﹐在這裡(混合式的牙籤樓)﹐重建是漸進式地進行﹐城市是有機地轉變。市區更新之餘﹐原有的地區特式和社區生態亦不會在一夜之間徹底消失。」增加地盤面積只方便局方「食街」,強行挪用及吞併街道及公園等公共空間作發展,如現時最大的重建項目觀塘使5條街道消失,而另一大項目位於深水埗海壇街亦令一段北河街變為商場,胡議員無疑是站在市建局發話。地盤面積較少,可創造新舊並置的街景,由於地盤較少,不適合計劃商場,也較大機會保留街舖,維持街道生態。

如何檢討「需求主導」計劃

「需求主導」計劃問題是清拆舊樓建豪宅,在恆安街項目,只新増25個單位,就投放12億,值得嗎?為何不用12億復修1200楝舊樓,讓近十萬人受惠。現時局方起豪宅的地產模式跟本沒有可持續性,不斷尋找5層或以下的舊樓重建,而「需求主導」的「蝕本」問題,源於舊樓不少是5層以上,甚至9樓,沒有足夠剩餘地積比讓局方賺大錢,2012至14年2年內,舊樓增加2000楝,局方無能力亦無意識解決舊樓的維修問題,現時最迫切是談論市建局的存廢,根本溯源成立維修和社區保育為主的社區發展局。

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pic by Ivan Wong@恆安街

編按︰可恥的市建局,建豪宅,未賺夠,不停放風,要求加地積比,繼100億後,政府再注資,送公園、街道免費地皮。每年賺大錢,就話蝕錢,實情市建局推土機建豪宅模式有問題,與其用公帑補貼,不如解散市建局,成立復修和保育為主的社區發展局,摒棄利字先行,豪宅為先的思維。

<市建局或修改收購計劃>
1-12-2014 信報

重建步伐慢,市建局的角色雖然不及地產商,但市建局重建對社區的效益卻較大。政府或有三個方法可考慮協助市建局,提高財務可行性以加快重建,一是政府再注資,二是增加發展地段的地積比率,三是給項目連繫地盤封蝕本門。消息人士表示:「觀塘市中心重建成功,全靠政府向市建局注入多幅官地,可惜馬頭角十三街附近沒有官地,就算政府有意也無地可注。」至於增加地積比率的風險更大,因為這會吸引同區其他發展地盤的發展商,爭相申請提高地積比率。

消息人士亦稱,市建局近年推出的「需求主導」計劃,因舊樓業主主動集合業權人支持重建,令收購過程暢順,惟因項目規模細,每個項目平均要蝕3億元,一度令市建局為難,考慮「斬纜」,不過,由於業主反應踴躍而得以保留。據悉,市建局將於短期內公布需求主導計劃檢討結果,可能修改需求主導計劃的入場門檻,曾有地區人士建議擴大可接受地盤面積,由現時400呎,擴大至600至800呎,未知最終如何落墨;另外,要求集合的業權份數亦可能有調整。

發展商方面則建議政府取消辣招,市區重建才有出路。大鴻輝集團主席梁紹鴻認為,除非當局取消BSD,發展商的收購賣樓意欲才會重燃。他笑言,最終可能要待本港樓價回落,港府取消「雙辣招」才能解決問題。

他又建議政府考慮由民政事務署等部門,協助舊樓業主組織起來,「當收集業權達八至九成,就拿出去問發展商有冇興趣,簡化了發展商的手續,可能大家就興趣大一點。」 繼續閱讀文章 »

觀塘地標仁愛圍巴士站今早正式圍封,60多年歷史的仁愛圍正式被結束,變成豪宅商場的一部份。仁愛圍的流動市集,快成為歷史,基層何處容身?

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原文刊於2014年11月17日信報    圖︰筆者落區訪問恒安街街坊

作者︰袁智仁  徐卓華 (建築師)

本月初,市建局公布觀塘恒安街展開需求主導重建項目,如有八成或以上業主贊成便開始收購,涉及12 億元,可提供115個單位;現時的舊樓有90 個住宅業權,新規劃的住宅單位只比現時的增加25 個,即每個新增單位的成本高達5000萬元。5000萬元買回一個豪宅單位,是否真的符合「以人為本」和公眾利益?

按照測量師學會建議每戶的維修費為54,000元,一棟九層高、一梯兩伙的單位,維修成本為100 萬元,12 億元便可維修1200棟唐樓。香港逾50年樓齡的樓宇逾4000 幢,單一個項目的資金就足夠解決全港三成舊樓的問題,造福近十萬居民。為何局方放棄維修而選擇推土機式的重建呢?政府必須檢討重建豪宅的思維,以舊區居民福祉為先,重建收購和發展曠持日久,維修才是即時解決舊區居住環境不佳的最佳方法。

一個項目需要十二億,估算如何得來呢?為何需要這麼多資金呢?局方多番放風,表示新的重建項目剩餘地積比不多,十個「需求主導」的項目,有五個增加地積比不足三成(明報, 14-11-2014),暗示增加地積比才可重建有賺,但問題局方估算充斥水份。

市建局的估算藝術

恆安街的重建項目中(有關項目成本詳情可見市建局恆安街項目成本估算) ,以現時地積比例6.3 計算,八成的實用面積,四成為劏房業主,會被扣減約三分一的賠償額,估計局方收購成本呎價為9500 元,收購成本不超過4.5 億元,發展為類似觀塘市中心重建項目觀月樺峰的豪宅,建築成本加上通脹為3.4億元(由中標發展商負擔),兩者成本相加為8億元,如何計算至局方的12 億元?局方與民間的估算有着明顯差別,相差達4 億元,超過三成。局方一向有錯估項目成本的「傳統」,對外公布虧蝕,最後卻大賺收場,像灣仔利東街項目發展前,宣布將蝕3.5 億元,結果是大賺34億元。現時恒安街項目會否是「估算藝術」,實質大賺,公眾不得而知。

局方有必要公開財務估算,讓民間參與和監察,解釋為何不少建一棟豪宅,讓住在1200 棟逾50 年樓齡的唐樓,近10萬居民免受「破爛」唐樓之苦呢?局方持續投放巨資興建豪宅,像觀塘市中心重建項目,涉資達500億元,足夠解決全港唐樓的維修問題。

居民的角色何在

筆者亦落區跟恆安街業主交談,當中參與業主立案法團的居民只知悉賠償的部份,對於規劃的情況卻不大清楚,將來興建的豪宅如何?他們能否受惠於重建全不知情。需求主導的原意,本來是業主參與,業主了解重建的細節,避免重現觀塘、利東街等爭議,但現時局方做法使居民參與無門,居民只能單方面接受賠償。

香港的市區重建理念是先規劃後重建,本來讓居民認識重建後的社區模樣,才考慮重建去馬與否,但賠償政策卻使受重建影響的居民卻無法回遷原居地。雖然局方已預留「樓換樓」的單位,但現時實況用所有賠償再補回新樓的差額才可換到單位,觀塘的例子就要補上200萬,結果四年只有八單的成功個案。局方從無花心思安置居民,而在觀塘重建項目中,更只得三分鐘時間讓回遷戶揀樓,被消委會責難,地產建設商會還振振有辭辯稱合理,回遷戶的合法權益竟然有異於一般買家。

這種規劃與賠償割裂的情況,居民在沒有專業人士協助下,便很難參與其中。結果局方一意孤行,無視社區聲音,一方面大喊「蝕錢」,另一方面仍不斷興建豪宅,呎價高聳入雲,屢創新高,9月利東街項目囍滙二期的呎價便超過5.2 萬元,折實賣價達高1.3 億元,創灣仔新高。市建局作為公營機構,免補地價,至2013 年已令納稅人少收65 億元; 政府也注資100億元,可動用《土地收回條例》要求執達吏武力收地清場,為何可大破慳囊興建豪宅?居民無法回遷,無誘因參與計劃規劃,而局方則多次「報大數」,製造蝕錢假象,創造豪宅化的藉口。

解決重建「無得賺」的問題,不是增加地積比,而是停止豪宅式重建,政府應該主動計算重建和維修的成本,把投放在重建的資金資助維修。現時每年市建局和發展商重建的唐樓不足100棟,須要花上40 年才能完成所有唐樓重建,現時模式無法趕上樓宇老化,要令舊樓不再是「問題」,不是重建,而是更有效的維修。不但居民不用再面對迫遷,也可保留社區網絡,保存社區特色。

影子長策會成員

 

 

供大家參考,歡迎評論,有關項目的評論請見信報(17-11-2014)文章<一棟豪宅萬樓枯>

落區訪問常碰到驚喜,香港也可以好平。基層社區有基層生活,麵店老闆開業四年,從不加價,家庭經營,辛苦也值得。記得去宜安街街市走一倘,一定要試小店<為食貓>

 

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