觀塘重建計劃的思考

By 陳文鴻 商報 4-5-2007

在設計的環保、成本效率等各方面，重建計劃方案還有眾多可議之處，希望香港社會大眾，不單觀塘居民，都多加討論。

市區重建局的舊區觀塘重建計劃方案，似乎是回應了居民的要求，把地積比從原來的7.98倍降至7.5倍。可建樓面面積40萬平方米，包括21萬及16萬平方米商業和住宅樓面，並有8700平方米公眾休憩用地。重建局認為，分12年期的300億元總發展成本，全期可帶來香港本地生產總值1.32%的額外增長，創造3308個就業機會。重建後，會創造一萬七千多個新增職位。這些表面數字看來都十分吸引人。

觀塘居民不一定獲益

以觀塘60萬人口來看，300億元按人頭計，只是五萬元，分十二年，每年亦不過是不足4200元。金額不大，問題是這300億元的總發展成本，對觀塘60 萬人口的本地社會實際上會有多少貢獻呢？會不會只是以觀塘為藉口，把300億元的成本支出產生的利益，輸送給60萬觀塘居民以外。

一是300億元發展成本包括哪些內容，怎樣的比例，如拆遷補償成本，建築成本(分商業樓宇、住宅樓宇、政府社區設施)及其他建設成本等，有否把地價包含在內(按怎樣的標準計算)等等。在此之外，還要計算維持維修成本，特別是非租售的商品化商業、住宅樓宇，這個成本不是發展成本，但卻是在重建後新區持續發展的成本，甚至可能決定整個項目未來經濟效益的計算。

以區內1600多個的業權而言，拆遷補償便不過是一、二十億元，絕大部分的支出是放在建造方面。可建40萬平方米的樓面面積，粗算每平方米的總發展成本是 75000元，拆遷補償佔的比例只是幾個百分點。若地價不高，建造成本便頗高，或者甚至可以說觀塘舊區重建計劃屬高成本的項目。

觀塘這樣的老區、中低收入區，以這樣的高成本重建，似乎格格不入，或至少新舊不協調，特別是重建舊區只佔觀塘全區的一個小部分，不是全部。舊區內大部分的建築和環境設施依舊，重建區便會變成觀塘老區的例外部分，一如現有的APM。

APM處於觀塘老區之內，但主要面向的市場是通過觀塘地鐵站而來的區外居民，可以帶來就業，但卻未必與本區待業居民的條件相符，未必可製造多少本區居民的就業機會。而APM自成一體系，與區內其他設施並不協調。經濟效益由APM外溢至觀塘區內其他商貿服務相對有限。APM是房地產發展商的商業項目，政府及觀塘本地社會無法介入。

觀塘舊區重建若果是以APM的方向來發展，或可建立一個比APM更突出的地標，整體發展與老區關連不大，起不到推動整個觀塘老區發展的作用。位於觀塘，卻與觀塘的本土社會、經濟、文化關連不大，便屬於飛地式的寄生。以歐美的都市規劃理論的說法，是gentrification(高收入層居民的生活方式入侵)，結果會是產生出社會排斥(socialexclusion)的效果。

以重建項目的高成本結構，帶來的商業服務和建成的住宅，不會為觀塘老區原有中下收入層居民所享用。獲拆遷補償的居民，所得補償的金額，也絕對不足以使他們入住重建後的住宅。這樣的重建項目不是舊區重建，而是舊區改建，舊區中設立新區，與舊區分裂。

重建計劃裏的平民街只不過是為了撫順民意的裝飾，不是計劃的重要部分。由於建造和維修成本高昂，這樣的平民街能否吸引平民化的商戶和本地居民消費，頗成疑問。或許這會是像上環西港城一類的假貨，沒有生命力。

高成本高風險策略

二是重建計劃相類於房地產項目。因屬公營機構參與，故此多了政府和社區樓面使用部分，佔總樓面面積只是不足10%，屬陪襯性，甚且與公眾休憩用地和綠化面積，共同形成一個人為綜合社區和良好環境結構，來提升高成本的商業和住宅樓宇的價值和未來在市場上的銷售價格。

從整個項目的房地產性質來看，關鍵在於未來商品時行樂(商業、住宅)樓宇的銷售價。市區重建局總裁林中麟指出，方案的回報率只有4至5%，若完成收購後樓市下跌10%，整個項目便會從盈轉虧，蝕30億元，風險似乎頗大。

香港自1997年以來回歸前的泡沫穿破後，樓價回歸基本面，平均樓價仍處於下跌壓力。今後香港人口老化和增長減緩的趨勢正在加劇。APM的營業不錯，但若加上重建計劃的21萬平方米商業樓面，必與APM形成競爭。更重要的是，在觀塘以外，香港還有眾多的市區重建計劃，也有不少房地產相類的開發項目，在今後的12年重建期裏仍然會有新的私營項目出現的機會。市區重建局的樓價估計、市場需求估計有否現實地考慮到香港今後的整體和觀塘區內的供求，以及價格變動趨勢呢？

競爭加劇，價格下跌，銷售不足的風險多大呢？由於重建計劃定位在高成本項目，缺乏區內的需求支持，高成本便帶來高風險。若屆時住宅價跌，商業服務銷售不足，整個項目便會帶來虧損。令人擔心的是，高成本性質相信內含高成本的維持、維修費用，商業住宅虧損部分可以由重建局以公帑填補，留下的如公眾休憩社區設施等維持維修成本只能在商業項目之外，由政府公帑支付或以減低服務質素來減低財政支出。

方案有可議之處

若樓價下跌，重建局自負盈虧的目標在這個項目便會變成政府公帑補貼，總開發成本的300億元會超支，且預期的經濟效益會打一個巨大的折扣。考慮到虧損，便會是得不償失，或弄巧反拙了。由此產生一個重要問題：為什麼市區重建局要採取這樣的高成本發展策略呢？

一是同樣的設想，在成本方面相信會有很大的空間來扭轉。

二是把規格和設計改變，成本便可能有大的變化，投資風險便可以降低。例如，地標樓宇的超高度，雖然增加樓面面積，但建築成本、維修成本各方面都會增加。結果增加的樓面面積要用高價出售，市場接受能力會有問題，變成了高風險高回報，或者高價賣不掉的話，便是高風險回報以至虧損；用降低樓層等方法來把建築成本定在一個較低平均水平，出售樓價的水平或可降低，市場接受能力有可能上升，風險較低，回報也較低，但少了虧損的機會。對公帑來說，便是減少機會成本，增加了可能收益。

重建局是否因好大喜功而採取高風險策略呢？會不會是因最終屬於公帑，投資決策的官員不會承擔風險，且十二年才完成，到時即使大虧損，主其事者早已約滿離職，安享約滿酬金了？

設計中的玻璃大蛋和空中花園式的通道，絕對漂亮，但成本高昂，在香港這樣的亞熱帶地區，空調等的能源消耗巨大，費用昂貴，是否應採取這樣不符環保的設計，讓重建計劃負上高成本和高風險呢？

在設計的環保、成本效率等各方面，重建計劃方案還有眾多可議之處，希望香港社會大眾，不單觀塘居民，都多加討論。