小Q每事問2之看報學通識

(轉載自明報新聞網: http://www.mingpaonews.com/20081217/gna1.htm , 照片和思考問題為小Q所加)

觀塘一角

觀塘重建呎價4800收樓
相當市值2.5倍 居民促增至3倍

【明報專訊】市區重建局 正式開價收購歷來最大的觀塘市中心重建項目，提出以住宅建築面積每平方呎4800元，全面收購逾1657個業權，足讓自住業主購買星河明居和麗港城等同區二手屋苑。市建局承認，近半年次按危機和金融海嘯令樓市急跌，賠償 價亦急跌兩成，重建區業主對呎價大失所望，勢影響收購反應。

思考問題:

1. 同時間有1657個家庭去星河明居和麗港城買樓, 市場有那麼多空置單位嗎?突然多出來的需求, 會扯高樓價, 到時還可買到這些屋苑嗎?
2. 市建局賠的是實用面積, 但你買的是建築面積, 雖然網上資料顯示這兩個屋苑的建築面積有80%, 但如果你住緊500呎重建區, 賠償金你只可80%面積, 即400呎的地方(未計其他市建局有機會不給的補助)
市建局今年8月委託11家測量師行評估過去5個月的同類地區7年樓齡屋苑價格，以計算觀塘重建項目 的收購呎價。市建局主席張震遠昨公布，有關實用面積呎價計算結果由最高6122元至最低5193元不等，該局扣除最高和最低呎價，以餘下9家測量師行評估 的平均呎價作為最終出價金額，即實用面積每呎5937元，建築面積呎價為4800元，相當於重建區舊樓市值2.5倍。

思考問題:各測量師行是如何量度度呎呢? 標準是什麼? 當局有公開資料嗎? 市建局是如何選擇這些測量師行呢?

受累金融海嘯 收購價跌兩成
張震遠指出，測量師評估後，認為可以分佈於觀塘、旺角、鑽石山和紅磡等8個市區區域的22個私樓屋苑呎價作比較，屋苑包括同區的麗港城和匯景花園，亦有鑽石 山星河明居和紅磡半島豪庭等較高級的屋苑，落成只有9個月的慈雲山新盤匯豪山亦在參考之列。報告指出，樓市在今年3月高峰期後回落，9月金融海嘯爆發更令 樓市再急跌一成，收購價亦跟隨下跌，較3月的評估下降兩成。

思考問題:

1.   那麼測量師們用那個月的樓價做計算呢?
2. 不是說賠同區七年樓齡嗎? 為何找其他區做比較呢?

市建局﹕賠償足購星河明居
張震遠強調，現時收購價已相當貼市，一 個實用面積600呎的單位可獲達356萬元賠償，足以購買星河明居，若業主購買較便宜的麗港城，更會有70至90萬元餘款，而現時同區共有約2500個二 手樓盤可供選擇。他強調收購價只有90日有效期，市建局不會再加價，90日後會與居民另行商討收購安排，並交由政府協助收回業權。

思考問題: 去到讚石山, 那也算是原區安置嗎? 社區網絡還存在嗎? 是改善誰的生活?

觀塘業主代表於9月中自行委託測量師做市值評估，認為須參考大角嘴帝柏海灣等樓宇作參考，呎價應相當於現時觀塘舊樓呎價的3倍，收購呎價逾1萬元。但張震遠強調，業主代表要求萬元收購呎價屬「幻想」，質疑業主的測量報告不專業。
此外，市建局亦向250個地舖業主商戶提出以平均呎價5萬至6萬元收購，部分裕民坊「舖王」呎價更高逾10萬元。市建局估計，總收購成本達120億元，較原來估計減少20億元，由於業權眾多，整個收購期料長達8年。

小Q每事問1: http://kwuntong.wordpress.com/2008/10/03/siuq1/