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佇立在「波鞋街」十八年的「芝加哥」將於七月中下旬結業,標誌「波鞋街」K28地盤清拆重建的到臨。
先有雀仔街和喜帖街,今有波鞋街,似乎「五十年不變」是騙人的,只消十年,香港街道已徹底改變。
為何「芝加哥」不能等到清拆前最後一天才關門呢?原來去年五月續約時業主大幅加租,加幅幾近一倍,
由於租戶不繼續經營便得不到市建局的賠償金,業主也就恃勢凌人。
物業於六月正式歸入市建局名下,市道不景,只好及早與市建局解約歸還物業,告別瘋狂的昂貴租金。
聞說有另一業主今年初立新約時,更加入條款強要與租客平分賠償金,簡直可恥!該租客一怒之下,情願放棄市建局賠償。
訂定合約,你情我願,實情也無可奈何,只怪市建局的條款漏洞,間接造成「業主大晒」的局面。
小商戶被壓榨,沒有辦法,這裏是香港。
波鞋傳奇
沒有人會反對「波鞋街」是香港的一個地標,而「芝加哥」,正是香港流行文化的一個傳奇、一個標誌。不幸的是,位於奶路臣街17號的它,位處重建區K28內。可是,跟「波鞋街」上其他常規運動鞋店不一樣,它是街上第一所「水貨」波鞋店,所有貨品均由世界各地直接輸入,貨品款式跟其他常規店很不一樣。「經過十多二十年的經營,我們在全球的大城市也建立了貨源網絡,在美國東西岸及東京更設有辦事處;每年我和職員都會到美國及日本了解最新的市場狀。」靈活、變通、高度彈性和特強適應力,在香港不同行業也有水貨店,而運動鞋的表表者則非「芝加哥」莫屬。
運動鞋的普及,象徵一個城市的現代化和富裕度。在香港,運動鞋潮流文化形成了20多年,而「芝加哥」在推動上可謂貢獻良多,起碼為不少球迷提供更多的選擇。波鞋迷和收藏家更加不會不識「芝加哥」。
緣來「芝加哥」
「芝加哥」之所以命名為「芝加哥」,全因當年正值籃球之神米高佐敦冒出頭。1991年,佐敦及公牛隊擊敗由「魔術手」莊遜帶領的洛杉磯湖人隊(Los Angeles Lakers),奪得九○年代六次冠軍中的首次。「那時候香港對NBA的產品需求很大,卻沒有充足的貨源,我們適時充當了這個角色,香港沒有的產品,尤其是運動鞋,我們便運回香港發售。」華哥娓娓道出他的創業經歷。「最初我們只是經郵局細細箱的把貨物寄回來,漸漸貨量愈來愈大,生意逐漸上了軌道。」相信不少讀者依然記得,九十年代初的「芝加哥」,店頭裝了一部電視機,全日播放NBA的錄影帶,主要是佐敦在那個年頭推出的幾套專輯,當年在港非常珍貴。華哥說﹕「每當電視播出佐敦的專輯,舖面便人頭湧湧,人人都看得入神,不願離開,直至片子播完為止。」「芝加哥」在波鞋街的傳奇,大概在這個時期確立,其名氣之大,吸引很多潮人名人造訪購物。其中最有名氣的可算是日本潮流教父藤原浩(Hiroshi Fujiwara)02年到訪;城中潮人「林狗」林海峰也是熟客,記得他在05年的棟篤笑表演中有一個關於「波鞋街芝加哥肥西」的gag,指的就是「芝加哥」的店長David。「其實我也記不清楚,來過的還有美國塗鴉藝術家Stash、紐約潮店『Alife』的老闆 Jest、香港的有黎明、李燦琛、陳奕迅、李克勤、鄭伊健、張芝、長毛……等,啊,富豪趙世曾也有來購物。」在過去十多二十年的日子裏,不少客人也曾經在這裏碰見過「他們」。
香港波鞋街的名氣,實已超越了本土的層次。在國際潮流文化、波鞋文化上,它一樣享負盛名。「芝加哥」先後被多家日本的潮流雜誌如Men’s Non-No 、Cool Trans及Street Jack等介紹,就連女性時裝刊物Non-No也曾報道;屬於英語世界的運動鞋狂迷書籍「Sneaker Freaker」在創刊第一期便推介「芝加哥」,這本運動鞋的權威雜誌,直可媲美飲食界中的米芝蓮指南!畢竟運動鞋在現今世代已是不少人精神生活不可分割的一部分,出色的鞋店又怎會不受注目。
華哥每年都去美國和日本,十多年來,「水貨佬」生涯不乏趣事。「1994年,駐美的一位同事和我由溫哥華出發,用了58天時間駕車橫渡北美東西岸,到達波士頓。想不到竟然在94年還可在美國中部內陸地區一些不知名的小商戶,找到85年推出的AIR JORDAN第一代。」「有一次,我們在州際公路旁停下來,想借個方便,銀包留在車子上;如廁後想買個漢堡包吃,身上卻只得一張信用卡,我不好意思地,想用它來買一個3元的漢堡包。那店員不但沒有拒絕、留難,還十分有禮貌的招呼我。這件事很深刻,如果他們設有使用信用卡下限,我便買不到,他們也會少做了生意。回港後,我們的店也無任歡迎的接受信用卡付款,十元八塊買一雙鞋帶也好,絕不另收手續費。」
「NBA 96-97球季開鑼,我正身在美國芝加哥,那年是公牛隊的首場主場賽事,我有幸在現場看佐敦和他的隊友慶祝96年總冠軍的升旗和頒贈指環儀式,當然還有他們的比賽在後頭。」華哥續道﹕「之後一天,我們在芝加哥市的密芝根大道上,竟然碰到了東尼‧古高(Toni Kukoc,當年身穿七號球衣的大前鋒),我更和他握手say hello!」說到和NBA的球星接觸,他還有另一次經歷,這回在香港發生,「那次是巨無霸奧尼爾(Shaquille O’neal)第一次訪問香港,那天晚上贊助商獲安排和他在Planet Hollywood內的VIP房見面,我雖不是贊助商,但也有緣置身其中和他握手,還記得,他的手真的很大。」
「在十多年的賣鞋生意中,有一雙鞋不得不提,那是我們有史以來賣出最貴的一雙鞋,售價九千九百九十九元。」究竟這雙鞋有什麼來頭呢?「我們的一位駐美同事,認識了一位在NIKE波特蘭總部的職員,那年正是佐敦第一次退休,過棒球員生涯的一年。有一回,佐敦剛從芝加哥飛抵波特蘭,下機時背一個大大的袋子,原來他剛剛練完棒球,回到總部時,佐敦從袋中取出一雙AIR JORDAN十代的棒球鞋送給這位職員,而後來這位職員,把這雙鞋賣了給我們。本來我們只是象徵式把它放在飾櫃內作招徠,標價$9999是相信沒有人會花這個錢去買,誰知竟然有人肯花。」
在波鞋迷間得到好評,但「芝加哥」在宣傳上一貫低調。可是一傳十、十傳百,除贏得名聲,也因為專營水貨的關係而惹來一些麻煩。「有一天,一個顧客光顧了我之後不久回來,出示他的海關證件,要求我們解釋剛買那雙鞋的來源。原來香港NIKE剛被盜去了一批相同的鞋,而我卻正正從芝加哥親身把同款的鞋帶回來,撞個正了,香港NIKE懷疑我們賣賊贓;幸而貨的單據跟身帶了回來,要不然這個死貓是吃定了。這事件之後,我明白我們雖同樣售賣NIKE或其他品牌產品,卻絕對不受他們歡迎,更是他們的眼中釘!他們接受不了水貨『平衡進口』的存在!」
「芝加哥」正步入倒數階段,一旦與市建局達成解約協議,即會關門結業,完結這十八年多的光輝旅程。「芝加哥」的本店和K28的波鞋街,將如同其他被掉了的香港地標一樣,永淹埋在歷史的塵土中。
推倒 不能重來
清拆K28地段的這宗「慘劇」,無疑是港府的高地價政策所遺害的。這樣的一個黃金地段,多少地產商虎視眈眈?在沒有充足的理據下,把沒有危險的這組建築物清拆,怎也說不通。從過去報章的報道上看,市建局給予的清拆理由均是「因當年土發公司承諾了重建這地盤,今天要履行承諾」,這個講法,狗屁不通!他們還「強烈」地以這裏的居住環境惡劣,建築物日久失修作辯護。可是,試想一想,在土發公司提出重建「承諾」之後,誰又會投下金錢去保養、維修和翻新呢?市建局說這個計劃他們要蝕十個億,但我想,花比這個少的錢便能改善這裏的居住環境了,一來居民毋須移居新社區重新適應、二來保養維修比清拆重建環保得多、三來即不用破壞整條波鞋街的「自然生態」。這就足以揭示市建局堅持重建的蠱惑,「司馬昭之心,路人皆知」,一切都是把地產建築商的利益凌駕於其他價值之上。毋須多久,我們便可見到為人熟識的發展商名字寫在高掛的木板上。
事實上,除了「清拆是否必須」和「破壞波鞋街」這兩個問題未釐清外,我更從未看到社會上有關注受影響的波鞋店從業員的聲音。這些波鞋店的生意本來沒有問題,市建局為清拆而強迫商戶結業,導致有人無辜失業。要知道很多從業員一生就在波鞋街中打滾,沒有其他伎倆,加上現今經濟環境下,叫他們如何轉行從頭開始?如何養妻活兒供樓?市建局打爛他們的飯碗,有為他們想過嗎?
我們都知道,香港地尚有很多如K28地盤一樣的戰後興建的唐樓,那些地價和發展潛力較低的地段,可能更需要市建局去幫忙改善環境,或翻新、或重建,但卻似乎從未發生。一向擠擁的旺角鬧市,近年多了一支擎天巨柱朗豪坊,經已更形壓迫;K28的新建築物,也肯定不會只得六、七層高。沿用這個邏輯發展下去,我不感想像十、二十年後的旺角會變成一個如何瘋顛的城市景觀。進步的城市當然要繼續發展,但是始終為人而建設更美好的社區生活才是發展的目的。
或許應趁這最後的時光,帶相機到來拍攝一輯照片留念,為曾經輝煌的波鞋街和「芝加哥」留下倩影,然後,揮一揮手再說一聲再見。
謹在此向所有曾在「波鞋街」出力的人們致敬。

文章來源︰明報  28-6-2009  作者︰胡迪朗 akiradelgo@gmail.com

佇立在「波鞋街」十八年的「芝加哥」將於七月中下旬結業,標誌「波鞋街」K28地盤清拆重建的到臨。

先有雀仔街和喜帖街,今有波鞋街,似乎「五十年不變」是騙人的,只消十年,香港街道已徹底改變。

為何「芝加哥」不能等到清拆前最後一天才關門呢?原來去年五月續約時業主大幅加租,加幅幾近一倍,

由於租戶不繼續經營便得不到市建局的賠償金,業主也就恃勢凌人。

物業於六月正式歸入市建局名下,市道不景,只好及早與市建局解約歸還物業,告別瘋狂的昂貴租金。

聞說有另一業主今年初立新約時,更加入條款強要與租客平分賠償金,簡直可恥!該租客一怒之下,情願放棄市建局賠償。

訂定合約,你情我願,實情也無可奈何,只怪市建局的條款漏洞,間接造成「業主大晒」的局面。

小商戶被壓榨,沒有辦法,這裏是香港。

波鞋傳奇

沒有人會反對「波鞋街」是香港的一個地標,而「芝加哥」,正是香港流行文化的一個傳奇、一個標誌。不幸的是,位於奶路臣街17號的它,位處重建區K28內。可是,跟「波鞋街」上其他常規運動鞋店不一樣,它是街上第一所「水貨」波鞋店,所有貨品均由世界各地直接輸入,貨品款式跟其他常規店很不一樣。「經過十多二十年的經營,我們在全球的大城市也建立了貨源網絡,在美國東西岸及東京更設有辦事處;每年我和職員都會到美國及日本了解最新的市場狀。」靈活、變通、高度彈性和特強適應力,在香港不同行業也有水貨店,而運動鞋的表表者則非「芝加哥」莫屬。

運動鞋的普及,象徵一個城市的現代化和富裕度。在香港,運動鞋潮流文化形成了20多年,而「芝加哥」在推動上可謂貢獻良多,起碼為不少球迷提供更多的選擇。波鞋迷和收藏家更加不會不識「芝加哥」。

緣來「芝加哥」

「芝加哥」之所以命名為「芝加哥」,全因當年正值籃球之神米高佐敦冒出頭。1991年,佐敦及公牛隊擊敗由「魔術手」莊遜帶領的洛杉磯湖人隊(Los Angeles Lakers),奪得九○年代六次冠軍中的首次。「那時候香港對NBA的產品需求很大,卻沒有充足的貨源,我們適時充當了這個角色,香港沒有的產品,尤其是運動鞋,我們便運回香港發售。」華哥娓娓道出他的創業經歷。「最初我們只是經郵局細細箱的把貨物寄回來,漸漸貨量愈來愈大,生意逐漸上了軌道。」相信不少讀者依然記得,九十年代初的「芝加哥」,店頭裝了一部電視機,全日播放NBA的錄影帶,主要是佐敦在那個年頭推出的幾套專輯,當年在港非常珍貴。華哥說﹕「每當電視播出佐敦的專輯,舖面便人頭湧湧,人人都看得入神,不願離開,直至片子播完為止。」「芝加哥」在波鞋街的傳奇,大概在這個時期確立,其名氣之大,吸引很多潮人名人造訪購物。其中最有名氣的可算是日本潮流教父藤原浩(Hiroshi Fujiwara)02年到訪;城中潮人「林狗」林海峰也是熟客,記得他在05年的棟篤笑表演中有一個關於「波鞋街芝加哥肥西」的gag,指的就是「芝加哥」的店長David。「其實我也記不清楚,來過的還有美國塗鴉藝術家Stash、紐約潮店『Alife』的老闆 Jest、香港的有黎明、李燦琛、陳奕迅、李克勤、鄭伊健、張芝、長毛……等,啊,富豪趙世曾也有來購物。」在過去十多二十年的日子裏,不少客人也曾經在這裏碰見過「他們」。

香港波鞋街的名氣,實已超越了本土的層次。在國際潮流文化、波鞋文化上,它一樣享負盛名。「芝加哥」先後被多家日本的潮流雜誌如Men’s Non-No 、Cool Trans及Street Jack等介紹,就連女性時裝刊物Non-No也曾報道;屬於英語世界的運動鞋狂迷書籍「Sneaker Freaker」在創刊第一期便推介「芝加哥」,這本運動鞋的權威雜誌,直可媲美飲食界中的米芝蓮指南!畢竟運動鞋在現今世代已是不少人精神生活不可分割的一部分,出色的鞋店又怎會不受注目。 繼續閱讀文章 »

追縱調查很難做?雖然市建局方不斷以做不到、連絡不上為藉口,該局在社會、立法會和街坊力迫下,重建後對受影響的居民的追縱調查終於有眉目,除了深水埗海壇街外,觀塘亦有同類的調查。
根據報章的報導,「市建局跟進130名自住物業業主獲賠償後的置業去向,調查發現,40%業主在觀塘重置物業、於將軍澳、九龍東置業的則分別佔15%,其餘30%人士則在其他地區置業」(24-6-09文滙報)
2005年,觀塘區議會出版的「居民對觀塘重建區的憂慮及期望報告書」指出有64.5%希望原區安置(22.6%則無所謂,10.5%不希望回遷觀塘),現在只有40%業主在在觀塘重置物業。對比兩項數據,起碼24.5%的街坊不能滿意地或被迫離開觀塘,現金賠償的「安置」機制,沒有「樓換樓」的選擇,變相降低重建居民的生活質素。
市建局説賠贘要七年樓齡,但觀塘有這七年樓齡的樓嗎?唯一較接近的是海天苑(1998年落成),其餘裕民中心、麗港城都是十多年樓齡,市建局真得能滿足賠償等於七年嗎?樓齡這個問題,市建局為何不公開呢?
期次,現行重建中被人詬病,就是趕走街坊,將他們趕離市中心以外。現時觀塘市中心是近港鐵、診所等社區設施和處九龍東中心位置,就是安置於觀塘區四成居民,沒有機很大機會遠離市中心,竟然街坊搬到哪裏去呢?
最後,一些特殊社群的安置問題。老人、少數族裔等弱勢社區又怎樣安置呢?如觀塘為數甚眾的印尼、南亞裔人仕呢?42%(見Social Impact Assessment II)的居民為租客、二房、三房客,他們都是非業主,他們的安置又怎樣呢?
追縱調查可以不淪為公關工段,但必須要有誠意,誠意就是問責性,這建基於透明度和公開,現時這種「自己查自己」的做法,只是宣傳方法,不是解決重建的問題。

追縱調查很難做?雖然市建局方不斷以做不到、連絡不上為藉口,該局在社會、立法會和街坊力迫下,重建後對受影響的居民的追縱調查終於有眉目,除了深水埗海壇街外,觀塘亦有同類的調查。

根據報章的報導,「市建局跟進130名自住物業業主獲賠償後的置業去向,調查發現,40%業主在觀塘重置物業、於將軍澳、九龍東置業的則分別佔15%,其餘30%人士則在其他地區置業」(24-6-09文滙報)

2005年,觀塘區議會出版的「居民對觀塘重建區的憂慮及期望報告書」指出有64.5%希望原區安置(22.6%則無所謂,10.5%不希望回遷觀塘),現在只有40%業主在在觀塘重置物業。對比兩項數據,起碼24.5%的街坊不能滿意地或被迫離開觀塘,現金賠償的「安置」機制,沒有「樓換樓」的選擇,變相降低重建居民的生活質素。

市建局説賠贘要七年樓齡,但觀塘有這七年樓齡的樓嗎?唯一較接近的是海天苑(1998年落成),其餘裕民中心、麗港城都是十多年樓齡,市建局真得能滿足賠償等於七年嗎?樓齡這個問題,市建局為何不公開呢?

期次,現行重建中被人詬病,就是趕走街坊,將他們趕離市中心以外。現時觀塘市中心是近港鐵、診所等社區設施和處九龍東中心位置,就是安置於觀塘區四成居民,沒有機很大機會遠離市中心,竟然街坊搬到哪裏去呢?

最後,一些特殊社群的安置問題。老人、少數族裔等弱勢社區又怎樣安置呢?如觀塘為數甚眾的印尼、南亞裔人仕呢?42%(見Social Impact Assessment II)的居民為租客、二房、三房客,他們都是非業主,他們的安置又怎樣呢?

追縱調查可以不淪為公關工段,但必須要有誠意,誠意就是問責性,這建基於透明度和公開,現時這種「自己查自己」的做法,只是宣傳方法,不是解決重建的問題。

謝謝Fuyu的照片,是他考察官塘的作品,很有味道。"何寶光"是官塘第二間的(扶打)醫館,建於60年代初,將來有機會跟大家分享他的故事。

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在群星大廈望過去,向著物華術臨時小販市場,再直望,就是amp和地鐵站,還有舊鱷魚裇的地盤

知道在哪裏嗎?

想看片請見︰

http://www.kwuntongculture.hk/home.php?op=post&id=221

資料來源︰rthk 23-6-2009

市 建 局 表 示 , 觀 塘 市 中 心 重 建 項 目 , 有 可 能 比 原 定 計 劃 早 一 至 兩 年 完 成 。 主 席 張 震 遠 說 , 收 購 進 展 順 利 , 已 有 八 成 業 主 願 意 接 受 市 建 局 提 出 的 收 購 方 案 , 而 在 1600 多 個 業 權 中 , 自 住 業 權 的 比 例 , 更 有 九 成 七 已 經 接 受 方 案 。
張 震 遠 又 說 , 福 塘 道 巴 士 站 的 建 築 項 目 進 展 良 好 , 預 計 7 月 中 可 以 完 成 工 程 並 進 行 試 車 。 而 觀 塘 市 中 心 的 首 個 重 建 項 目 月 華 街 巴 士 站 , 今 年 內 可 以 進 行 搬 遷 。
觀 塘 市 中 心 的 整 個 重 建 項 目 會 分 5 個 階 段 進 行 , 歷 時 約 13 年 , 如 果 收 購 順 利 , 第 2 及 第 3 階 段 會 合 併 進 行 。

市 建 局 表 示 , 觀 塘 市 中 心 重 建 項 目 , 有 可 能 比 原 定 計 劃 早 一 至 兩 年 完 成 。 主 席 張 震 遠 說 , 收 購 進 展 順 利 , 已 有 八 成 業 主 願 意 接 受 市 建 局 提 出 的 收 購 方 案 , 而 在 1600 多 個 業 權 中 , 自 住 業 權 的 比 例 , 更 有 九 成 七 已 經 接 受 方 案 。

張 震 遠 又 說 , 福 塘 道 巴 士 站 的 建 築 項 目 進 展 良 好 , 預 計 7 月 中 可 以 完 成 工 程 並 進 行 試 車 。 而 觀 塘 市 中 心 的 首 個 重 建 項 目 月 華 街 巴 士 站 , 今 年 內 可 以 進 行 搬 遷 。

觀 塘 市 中 心 的 整 個 重 建 項 目 會 分 5 個 階 段 進 行 , 歷 時 約 13 年 , 如 果 收 購 順 利 , 第 2 及 第 3 階 段 會 合 併 進 行 。

同頁新聞︰

市 建 局 今 年 底 將 發 債

市 建 局 表 示 , 在 今 年 年 底 將 會 發 債 。主 席 張 震 遠 表 示 , 上 年 度 市 建 局 錄 得 45 億 元 虧 損 , 其 中 大 部 份 為 觀 塘 項 目 收 購 作 撥 備 。 他 說 , 由 於 需 要 有 充 足 流 動 資 金 作 收 購 項 目 , 所 以 要 作 一 定 規 模 發 債 。 由 於 發 債 要 由 政 府 審 批 , 所 以 未 能 透 露 發 債 規 模 。 另 外 , 由 於 較 早 前 市 建 局 已 取 得 AA+ 信 貸 評 級 , 所 以 他 認 為 發 債 可 順 利 進 行 。

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發展局今日向立法會建議放寬強制拍賣舊樓的業權門檻,以加速舊區重建,一名因強制拍賣機制失去一間銅鑼灣50年老舖的小業主指摘,強制拍賣有如「地產23條」,無法保障小業主權益,有關注重建團體促政府重新檢討。
小業主斥法例如「地產23條」
近年灣仔和銅鑼灣舊區出現收購重建潮,在銅鑼灣希雲街44號地舖經營逾50年的老字號溢利醬油店亦成為發展商收購目標之一。該店業主冼先生表示,他在2006至07年間接獲發展商的收購通知,但他與父親經營店舖多年,家人對生意有感情,認為同區難覓舖位搬遷,至去年發展商曾出價約1000萬元收購,他仍堅拒接受。冼先生指出,後來發展商成功收購地段超過九成業權,並向土地審裁處申強制拍賣其商舖,開始他的噩夢。他說:「發展商請了很多專家,將大廈說成風火水電樣樣都不行,但事實上大廈剛透過政府維修資助完成復修。」
他說,為了在強制拍賣聆訊上作抗辯,自費逾200萬元完成工程專家報告及聘請律師處理等,但今年3月法官判發展商勝訴,更判他賠償發展商九成訟費。最後樓宇以7050萬元由重建發展商投得,他按地舖所佔的業權份數,只分得約850萬元,扣除訟費後只剩下300萬元。他慨嘆,原來市值達2000萬的舖位,在強制拍賣後僅剩約一成,反映法例如「地產23條」,無法保障小業主。
支援小業主組織「SOS業主陣線」和H15關注組等多個重建關注組織,今日會到立法會外抗議,要求發展局重新檢討強制拍賣條例,並暫緩提交「剩餘一個單位未能收購」和樓齡逾50年樓宇強制拍賣的業權門檻,由九成放寬至八成的建議。
發展局:建議平衡各方意見
人民規劃行動成員王浩賢表示,進行中的「市區重建策略檢討」應涵蓋私人重建,要求發展商重建舊樓時,容許小業主自發參與和保障原居民網絡,不應「偷步」放寬強制拍賣的業權門檻。
發展局發言人表示,自06年諮詢降低強拍的業權門檻以來,不時收到各區小業主的來信,促請政府降低強制售賣的申請門檻,所涉及樓宇一般都是單位數目較少、樓齡高及保養欠佳的舊樓,政府今次放寬建議是基於社會不同持份者的意見。

文章來源︰明報  23-6-2009

發展局今日向立法會建議放寬強制拍賣舊樓的業權門檻,以加速舊區重建,一名因強制拍賣機制失去一間銅鑼灣50年老舖的小業主指摘,強制拍賣有如「地產23條」,無法保障小業主權益,有關注重建團體促政府重新檢討。

小業主斥法例如「地產23條」

近年灣仔和銅鑼灣舊區出現收購重建潮,在銅鑼灣希雲街44號地舖經營逾50年的老字號溢利醬油店亦成為發展商收購目標之一。該店業主冼先生表示,他在2006至07年間接獲發展商的收購通知,但他與父親經營店舖多年,家人對生意有感情,認為同區難覓舖位搬遷,至去年發展商曾出價約1000萬元收購,他仍堅拒接受。冼先生指出,後來發展商成功收購地段超過九成業權,並向土地審裁處申強制拍賣其商舖,開始他的噩夢。他說:「發展商請了很多專家,將大廈說成風火水電樣樣都不行,但事實上大廈剛透過政府維修資助完成復修。」

他說,為了在強制拍賣聆訊上作抗辯,自費逾200萬元完成工程專家報告及聘請律師處理等,但今年3月法官判發展商勝訴,更判他賠償發展商九成訟費。最後樓宇以7050萬元由重建發展商投得,他按地舖所佔的業權份數,只分得約850萬元,扣除訟費後只剩下300萬元。他慨嘆,原來市值達2000萬的舖位,在強制拍賣後僅剩約一成,反映法例如「地產23條」,無法保障小業主。

支援小業主組織「SOS業主陣線」和H15關注組等多個重建關注組織,今日會到立法會外抗議,要求發展局重新檢討強制拍賣條例,並暫緩提交「剩餘一個單位未能收購」和樓齡逾50年樓宇強制拍賣的業權門檻,由九成放寬至八成的建議。

發展局:建議平衡各方意見

人民規劃行動成員王浩賢表示,進行中的「市區重建策略檢討」應涵蓋私人重建,要求發展商重建舊樓時,容許小業主自發參與和保障原居民網絡,不應「偷步」放寬強制拍賣的業權門檻。

發展局發言人表示,自06年諮詢降低強拍的業權門檻以來,不時收到各區小業主的來信,促請政府降低強制售賣的申請門檻,所涉及樓宇一般都是單位數目較少、樓齡高及保養欠佳的舊樓,政府今次放寬建議是基於社會不同持份者的意見。

編按︰政府以可持續發展委員會的名義對「發水樓」問題進行諮詢。「發水樓」,香港的經濟命脈──地產致富之道,一個存在已久,又不願放在社會討論的問題。就算董健華時代想將本港經濟變型,希望由地產主導,變成多元化,也無法改變「發水樓」(甚至因梁展文等集團把持規劃地政權力把問題變本加厲)。政府能對此作出規範,敢於向佔本地GDP達30%的地產財閥下手,實不得不稱讚。

地產,除了「發水樓」這個問題(明顯官商勾結),更重要是房產市場脫離市場的供求關係,已是壟斷,正如林行止所言,高地價付出不止是賣樓的一群,舊區的街坊,更是我們的將來環境和經濟發展。

文章來源︰信報  22-6-2009  作者︰林行止

一、

可持續發展委員會去周末就「可持續建築環境」發表「誠邀回應」文件(見十九日本報第十頁及同日「香港脈搏」專欄),討論「樓宇的環保設計」、「寬免總樓面面積政策」及「樓宇能源效益」三大題課;其中以「寬免總樓面面積」最為矚目。

有關「環保設計」及「能源效益」,筆者希望五月十八日在這裏的提議能獲大家考慮。在新建樓宇加建不會影響觀瞻的曬衣架,相信沒有有不能克服的困難,太陽底下曬衣物確是環保之道(本港的空氣污染程度未至於不宜曬衣物吧),一來可使衣物更清爽,一來可節省不少開動乾衣機的電力消耗及資本性開支。

至於本報記者所說的「重頭戲」即「發水樓」的問題,更是大家應予高度關注的事,「地價比率超標情況嚴重」,本報據立法會及美聯物業資料編彙的附表,清楚展示「超標」的具體情況,如果資料準確無誤,政府和業商都應向市民作出交代,以免坐實官商勾結的指責!

「發水樓」問題本身,筆者過去說之已屢,不想再提,現在要指出的是,「發水樓」不僅僅是指屋宇署監督不嚴令樓宇地積比率「超標」(有的達百分之百以上),還在「建築面積」與「實用面積」之間的差距,樓宇的實用比率低至只有六七成即千呎樓宇實用面積六、七百呎的事例比比皆是,這等於說發展商牟取雙重暴利,樓宇已經「超標」,即總面積已比政府規定的大,發展出售時再「發水」!難怪這個彈丸小島的主要地產商大都能躋身世界富豪之林。

物業發展是香港最賺錢的營生,過去數十年,絕大部分從事這門生意的人都發大財,這使地產商人不願涉足其他行業,因為放眼天下,可說沒有比得上香港物業發展利潤更優厚的正行生意,這等於說在地產以外的商業拓展上費神,完全缺乏經濟效益,因此只會在地產生意上挖空心思,這是何以香港富翁毫無例外俱與地產發展有關,即使廠家致富,很少是本業所賺,更多是來自廠房改建成樓宇或插手物業發展。

唯有物業發展能賺大錢的事實,巷人皆知,幼承庭訓、耳濡目染的物業發展商的後人,當然深明其中三昧,因此不論從什麼世界名校學成歸來,亦不管是否學以致用,絕大部分「承繼祖業」,繼續從事這種對政府(納稅人)及顧客都不誠實的生意;這種趨勢的深遠影響是香港缺乏物業發展外的商業人才,長遠而言,對香港作為商業城市的前景大為不妙。

一如較早前在這裏指出,筆者認為在樓價高得一般受薪階級無法負擔及追求公平公正公道的社會公義意識漸漸普及的情形下,發展商於樓宇面積上取巧的行為,在無殼蝸牛間很易形成一股衝擊社會和諧的怨氣,對有效管治肯定有負面影響;為了少數地產商的利益而斷送香港的社會安寧和在世人面前加深港商走法律漏洞牟取暴利的印象,最終的受害者是香港。

二十世紀七十年代開始,香港物業發展商一度積極地、雄心勃勃地把香港物業發展模式引至海外─主要是北美和英國—但很快便紛紛打退堂鼓,為什麼?因為海外市場容不下「發水樓」,意味他們的利潤遠遠比不上香港,食之無味,遂放棄之。中國經濟開放後,香港物業發展商進軍內地市場的不在少數,然而,失去了香港土地供應有限的半壟斷優勢,加上「發水」程度不敢明目張膽,業商的利潤不見出色,只因中國經濟長期增長,已開拓的生意棄之可惜,唯此中存在頗大風險,因為筆者不相信中國政府會坐視發展商藉「發水」發財;中共縱有千般不是,其不會容許商人巧取豪奪的本質不變;江澤民當權時和資本家打成一片,並不足以說明共產黨變了質,不過是階段性─吸引外資的招商期─的需要而「善待」商人,如果港商以為中共不介意商人投機取巧漠視消費者利益因而大鑽空子,把香港的一套照搬,最後必會自食惡果!

世上沒有像港英及特區政府般眼開眼閉與物業發展商合謀搜刮人民財富的政府!

二、

根據《經濟學人》的「世界樓價指標」(indicator),迄今年第一季度,香港的平均樓價較一九九七年同期跌百分之三十四(跌得比香港厲害的只有日本的負百分之三十五),期內南非升百分之三百八十四、愛爾蘭升一百八十二、西班牙升百分之一百七十五、英國升一百五十八、澳洲升一百五十六及美國升八十五……。顯而易見,日本和香港樓價所以仍疲不能興,皆因九七年前炒得火紅升得太高有以致之。

在沒有遺產稅、低稅率、簡稅制及存款全保誘因之下,國際資金湧港,加上投資移民政策成效漸見,香港物業價格又被看好。這種看法不無理由,但有二事要提醒投資者注意。甲、次按危機餘波未了,西方國家物業市道尚未見底,JP摩根去周二(十六日)的研究報告指出,頂級(high end)樓宇價格可能仍會挫六成(百分之六十),平均樓價原先估計於二○一一年見底,現在已「順延」至二○一二年;外圍市道多少會影響投資本地物業者的心理。乙、本地低價樓欲升乏力,因為勞工市場正處於失業及減薪期,別說一般受薪階級沒有支付首期的能力,即使首期被全力促銷的業商「豁免」,分期供款亦只有極少數不擔憂被解僱的受薪者能夠負擔;受薪者收入全面萎縮,將令「麵包一定比麵粉貴」的傳統智慧受考驗。

筆者相信香港的物業發展黃金期九七年後開始褪色,但除了「起樓」,香港還有什麼厚利生意?答案是否定的,這不僅對血液裏流着「唯物業發展能賺大錢」基因的業商─尤其他們「克紹箕裘」的第二代第三代─來說是一大打擊,亦為香港經濟前景蒙上陰影。

旁觀香港經濟四十年,能夠於致力本地物業發展同時成功拓展國際市場並把業務多元化的,唯長江實業李嘉誠而已!

破壞社區網絡及區內文化,往往是本港市區重建政策為人詬病之處,城規會多名委員認為由業主主導及參與重建,令社區能「有機重建」,便可減低「拆散社區」的步伐,「這是對居民帶來最少痛苦的(市區更新)方法」。
社區網絡打斷影響長者
城市規劃委員會昨就市區重建策略檢討提供意見,多名委員關注過往市區重建項目罔顧對社區的影響,曾參與土地發展公司的社區工作隊的城規會委員馬錦華指出,過往重建工作打斷社區網絡,對長者的影響最大。
倡放寬政策「有機重建」
另一委員杜本文亦指,過往依靠市場進行市區重建,不知不覺間吞噬社區原有風貌與集體回憶,故建議由小業主參與重建,
「當然要研究由誰做『莊 家』」。
城規會副主席黃澤恩亦認為,由業主自發重建可減慢「拆散市區」的步伐, 「舊區更新,最大摩擦就是囍帖街,最小的就在蘭桂坊,因為他們是自發去做,不同觀塘重建般,一夜間斷晒社區網絡」。他認為政府可透過放寬政策,如免收「豁免執行地契」的費用,促進「有機更新」。
要減低對社區影響,不少委員認為關鍵在於改變市建局的營運模式, 「舊區重建不是一盤生意,而是改善舊區老化,未必要建3 幢80 層高的商廈,而是避免四、五十伙人同住一幢樓宇。」黃澤恩說。
城規會委員陳家華認為,在現時市建局自給自足的財政安排下,很難在重建同時保留社區特色及網絡,他指納稅人需為保留區內文化而付出代價。

文源來源︰13-6-2009 明報

破壞社區網絡及區內文化,往往是本港市區重建政策為人詬病之處,城規會多名委員認為由業主主導及參與重建,令社區能「有機重建」,便可減低「拆散社區」的步伐,「這是對居民帶來最少痛苦的(市區更新)方法」。

社區網絡打斷影響長者

城市規劃委員會昨就市區重建策略檢討提供意見,多名委員關注過往市區重建項目罔顧對社區的影響,曾參與土地發展公司的社區工作隊的城規會委員馬錦華指出,過往重建工作打斷社區網絡,對長者的影響最大。

倡放寬政策「有機重建」

另一委員杜本文亦指,過往依靠市場進行市區重建,不知不覺間吞噬社區原有風貌與集體回憶,故建議由小業主參與重建 ,「當然要研究由誰做『莊 家』」。

城規會副主席黃澤恩亦認為,由業主自發重建可減慢「拆散市區」的步伐, 「舊區更新,最大摩擦就是囍帖街,最小的就在蘭桂坊,因為他們是自發去做,不同觀塘重建般,一夜間斷晒社區網絡」。他認為政府可透過放寬政策,如免收「豁免執行地契」的費用,促進「有機更新」。

要減低對社區影響,不少委員認為關鍵在於改變市建局的營運模式, 「舊區重建不是一盤生意,而是改善舊區老化,未必要建3 幢80 層高的商廈,而是避免四、五十伙人同住一幢樓宇。」黃澤恩說。

城規會委員陳家華認為,在現時市建局自給自足的財政安排下,很難在重建同時保留社區特色及網絡,他指納稅人需為保留區內文化而付出代價。

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編按︰智經是現時曾蔭權政府御用的智庫,她們談及城市保育和創意產業的關係,絶對是有進步的做法。活化再利用(adaptive reuse)在外國甚流行,如︰紐約的loft living 則是期中的表表者,但要注意現時法例在消防及規劃的問題上必須與時並進,才可促進創意工業在舊工業區的發展。

原文題目︰釋放公共空間讓創意萌芽

文源來源︰13-6-2009  智經研究中心理事 伍穎梅

創意的覆蓋面無遠弗屆,不單限於最常見的產品創新,而是擴展到服務、管理、營運以至用家為本的創新意念,亦都包括表演、藝術、歷史保育等文化創意領域。智經研究中心的「創意都在香港」研究指出,創意對提升整體經濟競爭力的貢獻,不僅在於某些特定行業或某個經濟領域,並與社會、文化及城市持續發展息息相關。

發展文化為本城市

香港躋身國際城市之列,全憑多年來不斷努力求變。然而,在經濟發展過程中,未有對社會、文化環境及城市空間加以重視,引致在創新環境、生活質素及教育的競爭優勢仍有不足,長遠將影響香港競爭力。智經認為,經濟發展固然重要,但香港需要更重視創意思維、人力資源、優質生活等議題,為本地創意生態環境注入活力。

有優質的創意種子,還需要在良好的生態環境下孕育,創意才會茁壯成長及擁有更長的生命周期。公共空間就是創意人才一顯身手的舞台,讓他們將創意發揮,藉互動交流激發更多新靈感、新點子,從而達到釋放創意的目標。香港的問題是忽略公共空間的規劃,公共空間在城市發展中不斷萎縮,令人有創新意念亦無處發揮,久而久之,創意思維便被埋沒。所以說,釋放港人創意潛質便先要釋放公共空間。

智經提出,要藉活化公共空間滋潤創意生態土壤,應引入「文化為本」的城市發展模式,並採用市╱區本位的保育政策發展「文化區」,以配合城市多元文化的發展需要。重點是將歷史建築與周邊的建築群、街道一併保育發展,保留富歷史和文化價值的創意空間,堵塞現時保存建築與社區環境不協調的流弊。

保育「文化區」以締造城市的文化氛圍,只是釋放創意的第一步,仍不足以形成有創意的生態環境,但可以此為基礎發展創意群體,為創意生態注入「人」的活力,這才是發展「文化區」的深層意義。以中區警署為例,可結合鄰近的藝穗會及蘭桂芳作整體規劃,發展成文化、旅遊集群。

為提供有利創意發展的合適環境,政府近年的確花了不少努力,例如將前中央警署發展成文化藝術中心、石硤尾工廠大廈改建為創意藝術中心,以及將前馬頭角牲畜檢疫站變身牛棚藝術村等。不過,香港現在仍有不少舊工廈長期空置,因受法例所限未能改變用途,只要加以轉化便可為創意人才提供更多發揮空間,營造社區的創意氛圍。

智經建議利用舊工廈發展創意集群,通過政策法規上調整配合,將荒廢工廈改建為創意工業的生產及培訓場地,促成創意集群的形成。至於五、六十年代的政府工廈,可改建為文化、創意中心,以可負擔的租金水平為小規模的創意企業提供工作地方,為香港建立更多孕育創意人才的基地。

成功例子值得延伸

日本的六本木現在有將部分空間撥作文化活動場地,令商業環境更具文化氣息;香港的滙豐銀行總行及銅鑼灣時代廣場,亦有提供空間讓公眾作藝術或表演用途。由此說明城市潛藏的文化創意感染力,是借助空間得以釋放,這些活化公共空間的成功例子,值得延伸到其他地區,讓公眾更易進入商業建築物的公共空間,鼓勵創意發揮。

商業建築物需要活化空間,現有的公共空間更加需要作出改變,強化其啟發創意的功能。根據智經研究,可考慮在修頓公園、港灣道花園及文化中心廣場進行「開放公園計劃」,邀請私營機構、藝術團體及非政府組織在公園引入新管理模式,讓不同人士進行創意活動。另建議在尖沙咀、中區及灣仔等海旁引入多元化的文化活動,作為活化海濱長廊的試點,藉釋放公共空間讓創意萌芽。

編按︰常言市建局生意好做,利東街項目樓還未建,已淨袋8億,他們出標價為最少28億,重建賠償只需要20億(見商報2007-12-29市建局主席林中麟的訪問)。重建又會不賺錢,誰信呢??千萬別忘記,還未計算他們在賣樓的分紅呢?售樓收益溢62億後,地產商的住宅部份需五五分賬,商業部份則市建局佔四,地產商佔六。住宅部份(731,400呎),如以同區新樓盤嘉薈軒、尚翹峰和York Place(由8千至1.4萬)平均呎價1萬,售樓利潤已有 73.14億收入;商業部份(103,700呎),以會展中心辦公大樓最近的成交作估價,呎價達11,000元,收入達11.14億,兩者相加為84.28億,分紅中市建局淨袋10.026億,加上原來8億,最後市建局共得18.026億。錢不是不可以賺,但90%回報率又是否「食水太深」呢?現在銀行利率是近乎0%,這90%的盈利近乎生金蛋,這是公平嗎?

市建局賺18億,地產商又賺多少呢?如果根據報章上的呎價為8000元一呎(星島15-6-2009),他們需付66.8億,加上2億的建築成本(信報15-6-2009),合共68.8億,利潤最粗略計算為74.28(減去市建局分紅的10.026億),他們所得是5.454億。這盈利和投資略是粗略計算,不得不提,所有成本和風險皆是地產商承擔,但他們回報率只有8.16%,雖比銀行利率高很多,相比市建局小得可憐。市建局在收樓完成後就可以坐享其成,對市民,甚至地產界也應該是匪疑所思。

誰說市建局重建蝕錢?他們每次重建都說會蝕錢不做,但又不公佈項目的財務資料。原因當然是不見人,錢賺得太多了,怎可向公眾交待,一個項目賺18億,難以想像樓面面積大5倍的觀塘市中心項目,又會賺多少呢? 相關新聞︰ 繼續閱讀文章 »

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