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為大家多了解他們的行動和背景,附上大紀元的文章作引子

文章來源︰大紀元  記者黃靜榮11-3-2011

深水埗一群無助業主日前發出一封公開信,指市建局收購及遷置主管黃偉權先生一直未用心聆聽業主的訴求及真心誠意地協助他們解決問題,更將他們用血汗錢買回來的市中心貴重地皮視為賤價物業,令他們成爲一般苦主。他們要求黃偉權引咎辭職,歸還苦主失去的損失,並要求樓換樓、舖換舖;還要公開市建局的搶掠民產惡行,抗爭到底。

苦主表示,深水埗海壇街/桂林街及北河街發展計劃SSP/1/003,004及005號的一群無助業主,之所以淪為苦業主進退維谷、求助無門、官迫民反,一切全拜黃偉權無能及弄權所致,要求黃偉權先生即時引咎辭職。

弄權庸碌 理應退位讓賢

公開信指出,黃偉權工作效率奇低,整個深水埗項目居然足足花了超過5年時間仍一事無成。他一直企圖用賤價收購物業,結果令1眾業主的物業慘被「土收」,直接將他們推向與政府抗爭的絕路。

苦主曾多次要求約見黃偉權會面,但均不獲正面回應。黃偉權更要求屬下在辦公時間內將市建局的大門鎖上,除把記者引走、趕走外,更把一眾業主拒諸於門外。公開信指黃偉權嚴重影響及拖慢所有的收購重建計劃,這樣的高級主管應引咎辭職。

苦主指,黃主管不負責任的言行,根本完全不是一個公營機構的職員應有的行為,對此深感憤怒。

 

 

作者︰Loretta Ho 來源︰http://inmediahk.net/

編按:作者本文回應了發展局新近提出的「樓換樓」「新」措施,然本文提出三個例子,引證「樓換樓」早於七十年代已經出現,並非什麼新事物,對比今日與從前的「樓換樓」,更會發現在條件上相距甚遠,果然反映了今日地產霸權的時代特色。

民間一直倡議的「樓換樓,舖換舖」方案,市建局進行一年多的《市區重建策略檢討》後,雖然「舖換舖」的訴求被消音,最少「樓換樓」方案仍然進行!本文分成三個部份:(一)嘗試解讀市建局的「樓換樓」方案; (二)開啟讀者對「樓換樓」的想像,解釋早年三個香港成功實行的「樓換樓」項目;及(三)現在民間提出「樓換樓」的其他可能性。

第一部份:解讀市建局的「樓換樓」方案
解讀一:「補差價」就是事實!

發展局局長林鄭月娥指出業主在選擇「樓換樓」後,若換回同類型新樓單位,需繳付差價。市建局舉例,假設業主居住在一個樓齡五十年的五百呎單位,當局提出以$6,000/呎收購,即業主將獲得300萬現金賠償;若當時「樓換樓」單位的市場水平為$7,200/呎,業主換回相同面積的單位,便需繳付360萬元,即業主要補差價60萬元。

NOW新聞台評論節目中,地產業界人士尹志強反問市建局如果舊樓業主收$6000/呎,為何不可以起同樣$6000/呎的新樓給舊樓業主居住,那便不用補差價了。尹志強還抱怨市建局為何一定要以$7,200/呎做例子。尹氏的說法未免太脫離現實,不似一個專業的地產業界人士能作出的判斷,賠償金和新樓價跟本不可以相提並論。例如2005年灣仔利東街業主的賠償價只得$4038/呎(實用面積),雖然現址還在興建中,以同區最新重建樓盤Queen’s Cube作參考,2011年售價為23,000/呎至26,000/呎(實用面積),已是4倍之多,利東街幾年後建成,把通漲令原材料上升的基本因素計算在內,升值潛力又再翻一翻。這個例子正好闡釋「補差價」的必然性。

還有,賠償金只計同區七年樓齡的樓價,新落成的樓宇又怎會跟七年樓齡的樓宇相同?而且市建局公佈的細節中,未有講明「補差價」是補實用面積還是建築面積。如果市建局說的是補建築面積的差價,而行之以久的賠償只是賠實用面積,這個差價又多一大截了!

解讀二:業主「搬兩次」 安排閣下自理

張震遠說,業主在首次收到收購通知時,會同時收到「樓換樓」單位的實用面積呎價,業主需要在收到收樓通知的六十日內回覆是否選擇「樓換樓」,如果業主接受,需要簽署承諾書,市建局將會在業主應得的現金補償內,扣起相等於新樓價格的三成金額,作為預購新樓的保留金。

張震遠從頭到尾只講新樓的安排,但從舊樓換到新樓的過程中,動輒需要等候三五七年時間,市建局究竟基於「自由市場」,還是「闊佬懶理」的原則下,沒有把等待過程中成本計算在賠償價錢中,小業主得要自行多花銀彈作中轉住宿的安排,以作無止景的等候,在「應得的現金補償」內,被市建區七除八扣後又剩多少? 民間一早已提出其他可能性減少業主煩惱,詳情請看本文最後一部份。

第二部份:「樓換樓」實例逐個數
「樓換樓」實例一:油麻地六街(現址為駿發花園)

「樓換樓」並非新鮮事,多年前香港房屋協會(房協)在執行油麻地六街重建時,面對更大規模、更複雜的樓換樓的執行過程,也順利地完成了,而且不論居民或發展商都很滿意,傳為一時佳話。

1974年,香港房屋協會正式開展「市區改善計劃」 (Urban Improvement Scheme)。市區改善計劃的主要目標是透過重建舊樓,改善舊區的環境,以及提供公共遊憩用地、托兒所及老人日間護理中心等康樂及社會設施。房協會向舊區住戶提出收購,如最後當房協使用了所有辦法亦未能收購全部單位,政府會代為收購餘下單位。「市區改善計劃」屬自負盈虧性質,因而計劃和一般私人發展分別不大。該計劃中,大型綜合重建發展包括油麻地六街及馬頭角四街,即駿發花園及欣榮花園。

在履行其職責方面,房協一直樂於在其計劃中配合政府的目標,包括提供政府
/團體/社區用途用地。更重要的一點,以及有別於私人發展商的方面,就是房協會將所有在發展計劃中賺得的盈利再行投資,以資助其他公共房屋計劃,或為該等公共房屋計劃提供資金,令更多社會階層受惠。基於上述所有考慮因素,以及須繳付相當於十足市價的土地補價,房協在釐訂樓價時採用將價格訂於接近市價水平的政策。

可惜房協並沒有繼續執行早年的先鋒計劃,這個油麻地六街重建項目更沒有列入其網站(http://www.hkhs.com/chi/about/milestones.asp)的大事回顧中,最新的發展是把房協和市建局原有的五項舊樓維修保養計劃合併,成為新的「樓宇維修綜合支援計劃」。

「樓換樓」實例二:大坑麗星樓(現址為上林)

置地麗星樓「樓換樓」重建方案詳情:
每戶可獲取一個實用面積不少於767方呎的單位及一個有蓋車位,新樓會維持原有座數及座向,由於新樓基座建有會所停車場,每戶可獲賠償單位比原有單位高出約9層樓,景觀更為開揚,另外物業原先為露天車位,新樓則為有蓋車位。(市建局方案中,業主可選擇原區重建或啟德發展區新樓,日後單位分配可能需要抽籤)

每戶可獲現金賠償40萬元,頂層連天台單位現金賠償為120萬元。(相對於市建局未有現金賠償,由於新樓呎價將高於獲收購的舊樓呎價,業主需要支付差價。)每戶可獲60萬元搬遷貸款,息率為豐銀行最優惠利率(P)減2厘,貸款須於入伙前一次過償還。(市建局方案不存在搬遷貸款)

4. 業主可獲利潤分紅,日後項目利潤若高於成本35%,舊業主可獲利潤分成,最高分成為120萬元。(市建局方案不存在任何分紅)

新報特約評論員一嗚指出,市建局的方案「比起麗星樓的方案,說真一句可說是「差天同地」,市建局業主一般需要補價可換取新樓,相反麗星樓的業主不單可獲現金賠償,仲有分紅,再加上期間樓價急速上升,現時麗星樓的舊業主已成為千萬富翁。

可能大家會問,置地為何願意提供如此優厚的樓換樓方案,但最終仍然可以有錢賺,主要原因係昔日麗星樓重建前仍未用盡地積比率,加上當時有不少發展商,同置地爭奪發展權,經過一輪爭奪下,置地提出的方案最優厚,因而獲昔日的麗星樓業主立案法團揀選為合作重建伙伴,相比之下市建局的重建項目,無需競爭便可獲取發展權,自然無需提出較私人發展商優厚的方案。」

「樓換樓」實例三:西環寶翠園

1950年代,香港政府華員會向政府建議,興建華人公務員住宅。華員會向政府申請了土地,組織公務員建屋合作社,向政府申請土地,興建公務員住宅,寶翠園就是其中之一。1980年代,寶翠園開始舊,亦隨著移民潮,有不少人搬出;社會亦出現了重建潮,不少地產發展商開始向合作社提出收購或合作發展,最後由信德集團和合作社簽約,原業戶以「呎換呎」的方式回遷,而單位的位置則透過抽簽決定。由於公務員建屋合作社年代的寶翠園每個單位逾千呎,但新落成的寶翠園供回遷單位為約八百呎,故實際上發展商是給原業戶「一間半」單位,而多出來的呎數,則事先協議好一個呎價,來補這個差價。實際上,發展商亦是有賺的。

私人發展商「樓換樓」計劃或成絕唱

以上第二和第三個實例是私人發展商進行過的「樓換樓」計劃,但未來的例子或許不多。因為政府通過第545章《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(俗稱「強拍條例」),從前的「樓換樓」已成絕響。寶翠園能夠做到發展商與原業主合作發展的原因,是因為雙方處於一個較平等的平臺下商討。寶翠園合作發展計劃進行時,香港政府並未通過「強拍條例」。和寶翠園相類近的公務員建屋合作社亦包括在紅磡的漆咸大廈,當時有意發展的發展商同樣是信德集團。在2001年,當發展商收購足夠可以申請「強拍」的90%業權後,便不去和其他業主進行有誠意的協商,並向土地審裁處申請「強拍」。土地審裁處的成本高昂,需要聘請各方面的專家,包括估值專家、樓宇狀況評估專家、樓宇結構調查專家等,才有機會打贏官司,而這些專家的花費至少需要兩百萬,對發展商來說是一個小數目,但對小業主來說是一個很大的數目,導致雙方處於一個不平等的關係。換言之,在相類近模式的物業、相同的發展商下,一條導致雙方關係不對等的「強拍條例」已可以減低發展商和原業主商討的誘因,更何況市區重建局可動用的,是比「強拍條例」更大權力的第124章《收回土地條例》。故此,唯有使雙方處於一個較平等的平臺,發展商不能隨便動用可以更快、更低價收地的《土地(為重新發展而強制售賣)條例》、市區重建局不能隨便動用可以更快、更低價收地的《收回土地條例》,他們才會有一個去和小業主合作發展的意欲,做到真正的業主參與、樓換樓、原區回遷。

可惜,2010年政府放寬「強拍條例」,變成由需要取得90%業權改為80% 便可以強制收樓(俗稱「九轉八」)。現在的市區重建已由早前由半公盈機構市建局主導的年代,變成由地產商或收樓王(如田生集團)主導的年代,有很多舊樓結構良好但位處優質地段便要重建,為市民帶來極大困擾。新自由主義當道的香港,市區重建將史無前例加速,但任由沒有社會責任和社會承擔的私營機構進行重建,只會為社區帶來更多負面影響,所以市建局的「樓換樓」方案變得更重要。

第三部份:「樓換樓」可以更好 ──民間倡議的其他可能性

我們不可以忽視民間智慧!舊區聯區居民業主聯會提出其他「樓換樓」安排,可以建構一個更多元化和有文關懷的社會,減輕市區重建對市民造成的負面影響。可惜民間從不同渠道多次在《市區重建策略檢討》諮詢會表達意見,仍沒有對政府的政策造成明顯的影響。這些可能性包括:

可能性一:預備好同區七年樓,讓小業主馬上換樓
好處:受影響戶的社區網絡未置完全被打散;業主不用「搬兩次」,立刻解決居住煩惱。

可能性二:大地盤可分期重建,走的街坊可收賠償走,留的街方可暫搬往旁邊地盤,等待第一期重建完成後即可遷入
好處:受影響戶的社區網絡未置完全被打散;分段進行減少對社區的影響,例如服務當區的菜市場還有顧客,不會因重建嚴重影響客源,減少生計。

可能性三:市建局現已開展41個項目,可於自己(市建局)的同區樓中,提供樓盤讓人換樓
好處:市建局更掌握自己物業的資料,受影響戶可免建築期間租金

可能性四:市建局現時接收了土發公司遺留於九大重建區的物業,可供樓換樓的街坊先搬往暫住
好處:市建局更掌握自己物業的資料,受影響戶可免建築期間租金;2010年順寧道楊源柳抗爭的例子中,市建局已提出這個可能性給楊媽媽。

總結

現實生活中,我們沒有紙牌遊戲Monopoly Deal的「作出反對」咭,沒有能力抵消對手對你作出的行動,即使業主都會變成被剝削的一群。究竟甘心逆來順受嗎?我們還有什麼可抵抗地產霸權?

或者,經過一輪思考後,所有討論都要回歸起點,反問我們希望要一個怎樣的社區?市區重建的目的何在?政府的角色是什麼?受影響的市民的命運又如何?重建的大贏家是誰?

資料參考
短片:樓換樓,已爭取成功???
社區文化關注 (2010). “另類都市更新研究”. 香港:社區文化關注.
一嗚,「市建局樓換樓可以貨比貨」,《新報》,2011年3月23日,B13。

伸延閱讀
「樓換樓 發展商小業主雙贏」,《經濟日報》,2010年4月2日, P12。

「要求田生及新鴻基履行企業社會責任,為Ms. Singh提供『原區(堅道)樓換樓」!」

有關樓換樓 ﹣H15關注組早於去年7月回應

 

深水埗北河街、通州街、海壇街業主大聯盟

地點: 上環中遠大廈
日期: 2011年3月22-25日
時間: 11:30-15:00

http://hk.myblog.yahoo.com/fuchu2011

千呼萬喚始出來的[樓換樓], 是民間一直講的市區重建要樓換樓,舖換舖,呎換呎? 還是偷換概念? 且看舊區街坊may姐、地產業人士尹志強、市建局主席張震遠、市建局非執事董事吳家鎚, 分別有什麼講法?


我們是深水埗海壇街/桂林街及北河街發展計劃SSP/1/003,004及005號的一群無助苦業主。 今天我們之所以淪為苦業主進退維谷、求助無門、官迫民反、進入抗爭,一切全拜黃先生無能及弄權所致。 基於下列三大原因,我們嚴正要求黃偉權先生即時引咎辭職:

1) 弄權庸碌, 理應退位讓賢
工作效率奇低,整個深水埗項目居然足足花了超過五年時間仍一事無成。他一直企圖用賤價收購物業,結果令一眾業主的物業慘被『土收』,直接將我們推向與政府抗爭的絕路!

2) 出言不遜, 侮辱業主
黃生曾將我們這班苦業主形容為 “垃垃圾圾”, 他一直沒有用心聆聽我們的訴求及真心誠意地協助我們解決問題;他不但把我們視為哪些令人討厭及臭氣薰天的垃圾、更將我們用血汗錢買回來的市中心貴重地皮视為如垃圾站般的賤價物業。黃主管不負責任的言行,根本完全不是一個公營機構的職員應有的行為,對此我們十分憤怒!

3) 違背市建局聲稱 “以人為本” 的美麗謊言:
我們曾多次致電及親臨 貴局要求約見黃生並與台端會面,但均不獲正面的回應。 更甚者,黃生更要求屬下在辦公時間內把貴局的大門鎖上,除把記者引走趕走外,更把一眾業主拒諸於門外。 既然黃生的工作態度不是“以人為本”而是“騙人為本”, 難道 貴局還容得下這樣的高級主管嗎? 這樣下去只會使 貴局淪為『大騙局』, 與業主為敵, 嚴重影響及拖慢所有的收購重建計劃。

最後,謹在此要求台端正面回應我們的訴求- 立即停止收購及遷置主管黃偉權先生的一切職務並要求他引咎辭職, 並要求樓換樓、舖換舖;否則, 我們將會把抗爭行動升級, 到特首辦絕食,誓把市建局的賊盜搶掠民產的惡行公開!
此致

一群憤怒的深水埗重建區小業主 謹啓
9-3-2011

此致︰
行政長官曾蔭權先生
發展局局長林鄭月娥女士
地政總署處長譚贛蘭女士
市建局行政總監羅義坤先生
CC:各立法會議員
各行政會成員

五十多歲,有二個中學的小兒子,父親九十多歲,母親八十多歲,身上只有十數萬,本來有專業技能,突然被剝削了,你會怎樣呢?做小巴、的士司機,還是清潔工或拾紙皮,這不是窮富翁大作戰的橋段,也是不是藍圖二千的故事,而是市建局主理的官塘一角。

有街坊說市建局不鼓勵街坊搬到公屋改善居住環境,因為每個公屋單位都要他花上數十萬向房委會購買。不知小販安置是否又要付錢給食環署呢?2005年已決定的官塘重建,今天筆者走訪商戶,也有人不知詳情,「甚麼時候要拆?」、「會有得搬嗎?」、「我是租戶嗎?」這類基本和簡單問題,此起彼落。市民,不如土地,十年如一日,大家都不被人理會和重視,結果是謠傳四起,不幸我們變成他們的救命草。

首段的故事,是一位商戶的糟遇,重建後他擔心會一無所有,香港唯一一間的賽鴿店店主梁生,用賽鴿,他羸得外國人尊重和奬金,奬杯太多只能放在店中的一角塵封,之前他曾跟地政署和食環署,為雀仔、還是白鴿牌照這名稱的演繹,多番爭議,政府最後不了了之,任他經營。面對市建局,卻只有滿腹的無奈。早前街坊告訴他仁愛圍和仁信里跟他的店舖,餘下半年的日子就要清拆,他緊張萬分。不像物華街和康寧道二個大型小販市集,安置已妥,仁信里小巷中幾個商戶都前路茫茫。上星期,他們碰上市建局的職員帶中學生遊覽舊區,他連忙上前去問安置如何,職員告訴他沒有安置,因為他不是小販,也不是租客,只能賠點錢了事,他知道未來的小販市場有大量空置舖位,就算表示不介紹安置的位置,但職員無動於衷,自說自話。梁生在仁信里開舖工作32年,見証官塘由11間區白鴿店,演變成今天全港只有一間的白鴿舖。跟九十歲的老父相量後,十萬數的賠償,可令換取他生活嗎?連他的小兒子,也擔心將來的生活,真的淪為街童。空蕩蕩的小販也容不下他白鴿店?是他的店舖位處偏僻的錯誤嗎?是將來高檔的商場和酒店跟白鴿是水火不容?或是安置公屋的故事?不論如何,也要走「秋菊打官司」之老路,又要求過明白,問過究竟。他訪問仁愛圍周邊的店主,發現不少人也不知詳情。吳生,配匙為生,一輛手推車養活他與家人,二年前,因重建出現的豪華裝修麻雀館把他從路口的黃金位置「搬」到小巴停泊的巷尾,雖然他有小販牌照,市建局對他也不理不睬,自生自滅,安置對他而言,還是天荒夜談。

賣賽鴿、釣具和配鎖匙,政府眼中豪不起眼的行業。市建局和政府眼中只是數字,省錢,美其名善用公帑,培養他們「睇數」做人的習慣。政府每年派六千元又如何呢?只要日日重建,時時賣地,政府和地產商又可以盤滿砵滿,歲歲營餘,年年增長。可是,街坊繼續被奪去生存的方式,社會只餘下富與窮,富人可以買豪宅,窮人只得望天打掛,年年等派錢。政府常說大型基建發展可制造多少就業,津津樂道,街坊的安居樂業又是另一會事,不需要富翁扮窮人賺曝光,爭同情,只不需讓更多中年人參與顧員再培訓計劃就可以了。大家還是卑微,屋可搬,店可遷,只要安置就可以了。

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