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圖文來源︰明報 22-6-2011

繼本報揭露,田生地產收舊樓過程中,合法地把不全面的失實樓價在田土廳註冊後,本報再發現,連公營機構市區重建局一樣在收舊樓過程中,僅把反映部分樓價的合約註冊,而大筆額外津貼則沒有註冊。市建局發言人表示,「樓價」以外的津貼不算是真實樓價,故毋須註冊。不過有議員批評,市建局做法不合理。

樓價98萬 津貼153萬

本報翻查市建局近年一些收購個案發現,於觀塘裕民坊30號國泰大樓低樓E室,實用面積425方呎,市建局在田土廳(土地註冊處)註冊的樓價為98.4萬元,但該單位前業主表示,市建局另支付一筆153.6萬元的「津貼」給他,而這津貼比樓價還高,按這單位真實樓價252萬計算,市建局註冊的樓價, 僅是真實樓價約四成,換言之,足足「報少」約六成。

另外,本報發現另一個位於中環卑利街18號興業樓高層單位,實用面積723方呎,市建局在田土廳註冊的樓價為261萬元,沒有註冊的津貼金額約354萬元,真實樓價約615萬元。換言之,註冊樓價僅是真實樓價的42%,也報少約58%。

市建局:所有文件交稅局

市建局發言人指出,收購舊樓時,會付足樓價,他稱樓價是以單位的現用值(Existing Use Value,市建局網頁稱為市值交吉價)釐訂,於樓價以外,會再給予自置居所津貼等額外津貼。他表示,現時該局是以現用值計算印花稅,而津貼則未有納入計算。他續稱,這些做法都曾經與稅局澄清,另外市建局會將所有涉及樓價及津貼的文件,交予稅局審核,強調絕對在「陽光下辦事」。

王國興:做法不合理

發言人補充,如果是將樓價(例如300萬元)分拆成150萬元帳面樓價及150萬元搬遷費,而只以帳面樓價繳付印花稅才是有問題。他稱,該局收購時是付足300萬元樓價之餘,再付一些額外津貼。他強調,那些是額外津貼,並非樓價的一部分,所以只以樓價(不連津貼)計算印花稅,是合情合理。

立法會議員王國興認為,此做法「不合理」。他又認為,「即使是市建局,也不應離開常規註冊」。他續稱,發展局需要檢討這個問題,堵塞現行在土地註冊處失實樓價的漏洞。

涂謹申:按常理難誤導

立法會議員涂謹申則指出,市建局的做法難與田生分拆樓價的方式比擬(見另稿)。涂謹申解釋,市建局每次收購均會公開宣布收購呎價,且從公開資訊也能得到津貼方程式,加上又有統一收購、凍結調查等既有程序,「所以按常理,市建局不會、亦都不能利用這些信息去誤導公眾」。

很高興收到於6月15日的發表的回應(即使是相反意見)。

我須指出的,是不少舊樓的單位,被收購後,收購公司,都不願意將樓宇維修(這是業主責任),令建築物的老化加速,使居住環境變得更惡劣,逼使不願將物業出賣或遷出的居民就範,以完成收購公司的收購「美夢」。

「重建」,原則上是可以使舊樓變新樓。如果當中沒有不法或不公平的收樓手段,業主或可得到合理的賠償,用來購買理想的居所(例如有朋友提過一些官塘的居民,賣出物業後,賠償的金額,足以令他們在有二十年樓齡的麗港城置業。又例如幾年前,港島大坑豪宅區的麗星樓被收購,重建為現時「上林」時,因為住客都是較為顯赫的人士,賠償就誇啦啦!)。

然而,不少舊區在重建後,都變成了商業用途,即使是重建為住宅,都變成了豪宅,原居民的業主,都根本不可能在原址再置業(例如在灣仔的市建局重建項目,每呎就要萬多圓)。
單靠重建,是解決不了低下階層人士的住屋問題,因為「重建」只會逼使他們遷往更殘舊的舊區居住(若得不到徙置),繼續面對居住在舊區、舊樓的潛在危機。舊區重建,往往不能令低下階層受惠。

歸根究底,要解決低下階層人士的住屋問題,不是重見,而是增建公屋,在舊區未納入重建計劃,或未被發展商睇中前,便將居民徙置。

此外,復建區屋,可令稍有經際能力的低下階層人士,長遠解決住屋問題。

長遠政府,更應該樓宇炒賣市場和用家市場分開,香港人才不會受害於炒樓炒出來的高昂樓價。

樓宇買賣,雖然是商業活動,但如今那麼多大陸「暴發戶」來炒貴香港的樓(佔樓宇買賣的四乘),影響了我們這些土生土長香港人的福祉,政府不得不想辦法解決,不能對大陸只是唯唯諾諾(例如每日150個單程証配額,原來香港政府不能向北京提出反對)。

(一) 收購了物業的公司,為了「令」未願出讓物業的業主和住客盡快將物業出賣和遷出,不願為物業進行所有業主都有責的樓宇維修,令不願將物業出賣,但願意將建築物維修的業主,無法將物業維修,不能令居民安居。最終令這次火警發生時,大幅增加了對居民構成的危險。政府應關著這類「被收購中」樓宇居民的權益。
(二) 此外,這次火警可能是一宗縱火,又代表了甚麼?
(三) 是次火警發生的樓宇內,有多個單位內被間成多個房間出租,令人聯想到60年代的「板間房」。然而,這是二十一世紀的香港,好一個國際城市,但市民的居住環境竟每下愈況,政府實在要盡快增建公屋和復建居屋了。

文章來源︰信報 7-6-2011  作者︰凌通

專門收購舊樓重建的田生集團(183),日前喺求職網站刊登廣告,話要招聘有四年以上經驗註冊社工,向長者等提供輔導與支援服務,幫手收樓。不過,社工界對田生做法好大反彈,今日會去到田生總部請願,勢要「捍衞社工專業,不做收樓傀儡」咁話。

凌通噚日收到香港社會工作者總工會的採訪邀請,寫明「田生地產近日招聘社工,香港社會工作者總工會擔心社工會淪為收樓工具,失去專業自主令居民權益受損,因此到田生地產請願,送上『社工良心』,以警惕田生地產不要踐踏社工尊嚴和漠視居民權益。」其實,早排田生招聘廣告出街之後,日前已有前線社工好不滿,質疑田生聘請社工助收樓,有違社工專業守則,並已經喺facebook 召集一人一信「應徵」,之但係應徵信內容其實係作出抗議。

文章來源︰蘋果日報 2-6-2011 李八方

收購舊樓「作風穩健,享譽多年」嘅田生地產又有新搞作,噚日在招聘網站登廣告,聘請社工同輔導員。唔少舊樓小業主都領教過田生收樓招數,田生成功收樓後,又鍾意用大紅 banner圍封幢樓,相當擾民,無數小業主投訴,田生請社工同輔導員,唔通想減少同小業主嘅衝突?

招聘廣告講明,應徵者必須係註冊社工,有四年以上工作經驗,日後主要負責為老人家提供輔導同支援服務。田生發言人話,佢哋在收購過程中經常要接觸需要特別協助嘅人士,例如長者或低收入人士,所以決定額外請社工跟進佢哋需要,但就唔肯講幾錢人工同會請幾多人。與其請社工應付小業主,何不改收樓作風呢?

編按︰現時社區缺乏組織者、規劃、建築師等專業人仕支援,引入台式「需求主導」的重建,很容易變為政府協助收樓商收集業權,收樓商往往是大廈中組織能力最高和重建知識最豐富的一群。沒有外界的協助,舊樓中的長者們很難可以組織起來。重建進度和方式,街坊多被瞞在鼓裏,收樓商拼命收樓,甚至聘請社工出動, 目的只是收集業權重建,現在他們也可有多一個選擇,假定收購進度不佳也可以要求市建局協助,或是拿取局方巨額賠償。方案中,誰可以幫助對重建認識不多的街坊呢?此外,舊區內當見租客因重建被迫遷問題,這計劃又如何避免呢?

台灣重建的問題是,,業主同意重建後,簽訂下合同,居民再沒有議價能力,賠償方案往往貨不對辦。 

台灣重建問題可見︰http://pnn.pts.org.tw/main/?p=22846

 

原文題目︰

集齊67%業權7月可申請 市建局新模式助業主重建舊樓
文章來源︰信報  1-6-2011

市區重建局宣布推出「需求主導」的重建模式,供小業主集合達到申請門檻的業權後,申請由市建局主導進行重建,計劃將在7 月起接受申請,最快明年4 月就首個項目進行人口凍結調查。市建局期望,首年以試點模式進行1 至2 個項目。

80%業主同意作價才落實市建局過往主要是主動地啟動市區重建項目,在最新的《市區重建策略》下,則引入「促進者」和「需求主導」模式。市建局主席張震遠表示,需求主導的模式讓小業主能主動提出重建要求,該局將以公帑和公權推展項目,惟需要獲得每地段不少於67%的業權持有人同意方可申請,最終也要在市建局出價後,有80%的業主同意方可落實收購。

根據市建局的計劃,將以6 個主要原則和標準處理申請,其中樓宇必須屬失修的情況,地盤面積不得少於4306 方呎,讓項目進行規劃時可以對社區等有裨益等。

小業主可在7 月至10 月期間向市建局提出申請,市建局將挑選部分項目納入每年的業務計劃內,倘獲得財政司司長批准,將進行人口凍結調查,及後向小業主提出有條件收購價,釐定收購價的準則將與該局一般項目看齊。倘在60 天內獲得逾80%業權持有人接納收購,收購將可落實。

門檻看齊東京台北

市建局執行董事譚小瑩指出,倘申請的項目未能納入市建局業務計劃,或未能獲得財政司司長批准,局方將通知申請人,小業主可下年度再申請,或考慮參與「促進者」模式等。

對於以67%作為申請門檻,市建局表示與東京和台北等看齊,市建局行政總監羅義坤指出,倘申請門檻要達到80%,對小業主可能構成困難,認為現有以67%作申請門檻和80%作接納收購比例的下限,已屬理想的平衡。

市場上一直有不同的發展商和收購商向市區舊樓積極進行收購,將來申請的項目,或未必能夠獲得利潤,張震遠對此不表擔心,他認為,以往不少收購項目已是其他發展商等不想進行的項目,即使將來有此情況也不屬首次。

同日新聞︰

編按︰看看田生怎樣回應新政策呢?

文章來源︰星島   1-6-2011

十三街重建困難多

土瓜灣十三街業主多年來要求市建局進場展開重建,市建局昨雖推出「需求主導」重建模式,但十三街業主能否受惠仍屬未知之數。據了解,市建局認為該項目涉及大量住戶,單憑市建局未必有能力應付,或須借助外力,如以「促進者」方式協助業主將業權出售,現階段正等待諮詢平台收集的意見。田生集團主席區永華質疑市建局的做法與私人財團「爭食」,該局並非完全為改善民生而收樓。

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