多數人苛政？

編按︰林鄭早前曾表示︰「土地發展 需少數服從多數」(明報,18-4-2012)，現在推出需求主導重建，由業主提倡發展無疑是不錯的嘗試，相比市建局之前，不需居民支持就可以推行重建，現在有超過70%業主支持已是難能可貴。相比另一惡法<強制拍賣條例>，有八成業權支持可強制重建，而引起民間強烈反彈，為地展商掠奪民財。現在市建局只需七成業權就可開展重建，而且市建局有尚方寶劍般的法例支持，一定可以順利收地，會否又一次淪為協助地產商的法寶呢？政府為何厚此薄彼，對有公權力協助的市建局要求竟被地產商還要低呢？有趣的是大角咀是恆地等地產商的美點，市建局又為何巧合地避開「落釘」的收樓商呢？

舖戶搬遷的問題一直都無法解決，現在還是束之高閣。重建後，他們無法找回舖位，失去老顧客，也消滅地方特色。結果，會否成就林鄭所說的「多數人暴政」呢？成熟的政府不應只將責任推給想重建的居民，應該協助舖主們，解決他們的訴求，為舖戶提供「舖換舖」的選擇。

市建局主席張震遠早前說在市區蚊/小型重建地建公屋，無疑是貽笑大方，這三個重建項目加上來只能提供230個單位，以和諧一型的公屋來說一楝已有680個單位，明顯公屋提議只是流於表面。張主席身為cy的紅人，無疑是向市建局「抽水」，為市建局引入假大空的政策。要建公屋不應在蚊型地盤，只需參考國內的重建例子，在官塘、喜帖街等大型地盤中，抽一塊地建一楝公屋就可以，既可以原地安置(不是原區安置，同一個九龍東區可以由官塘去到將軍澳)，保留社區網絡。這措施難免影響樓價，在豪宅旁是公屋，不知張生和林鄭又是否接受得來呢？

如市建局無法改變以往賺錢主導的營運方式，所有建議都是徒然，希望需求主導重建不會淪為多數人暴政，為地產商和市建局加快收地。

題目︰

需求主導重建3項目成本15.8億料虧損

文章來源︰信報  22-4-2012

市區重建局去年因應《新市區重建策略》加入需求主導先導計劃，合共接獲25 份申請，選出其中3 個完全符合條件的舊樓項目作先導計劃，預計可重建約230 個中小型單位，總成本約15.82 億元。市建局預計，三個項目可望在2019至2020年落成，估計全部錄得虧損。

共25份申請

市建局原定在本年度內推出1 至2 個需求主導的計劃，該局主席張震遠表示，由於業主的反應踴躍，共接獲25 份申請，決定增加至3 個，每個項目申請業主所佔的業權份數超過70% ，地盤面積逾4300方呎，並屬失修或明顯失修。

3 個獲選的重建項目，其中兩個位於深水埗，分別為海壇街229A 至G 號及205 至211A 號，餘下一個則為大角咀杉樹街13 至31 號及橡樹街87 號，3 項目總佔地約1.02 萬方呎，涉226 個業權和約290個家庭，部分樓層涉及劏房的情況。

3 個項目中以大角咀項目規模最大，涉及11 個街號，地盤面積逾9310 方呎，預料重建後可建樓面約6.83 萬方呎，興建92 伙。張震遠表示，3 個項目總發展成本約15.82 億元，收購和安置補償租客等的開支約9.2 億元，他估計，以今天的賠償條件和樓價水平，3 個項目都將會錄得虧損。

至於另外22 個申請，其中17 個因業主未達地盤內每個地段業權份數67%的門檻，部分則因地盤面積太小或樓宇狀況尚可而未有獲選。有見因業權因素失敗的申請較多，張震遠表示，未來將加強教育，助公眾明瞭如何達門檻。

候任行政長官梁振英早前建議，將收購的土地發展作公屋用途，發展局局長林鄭月娥表示，市建局推出市區更新計劃時，需要繼續保持自負盈虧，且不能自行改變重建的模式，須視政府政策，較難發展沒有回報的項目。此外，她認為，舊樓居民支持重建計劃，即使政府換屆，計劃仍可持續。

未見「落釘」

海壇街和杉樹街均屬市建局多次進行重建計劃的地區，不少發展商也頻頻在區內物色併購機會，惟市建局表示，3 個項目至今沒有「落釘」等情況。

油尖旺區議員蔡少峰認為，大角咀一帶不少大廈樓齡已40 至50 年，且沒有升降機，以往治安較差，樓宇質素不理想，不少居民希望物業獲市建局或私人發展商收購。在私人併購和市建局兩者選擇，他表示，私人併購時部分人士在單位面積的估算上有誤導，部分則以滋擾等方式促使業主售樓，相比之下，居民一般認為由市建局進行收購，較為安心。

住戶歡迎商戶愁

市區重建局推出3 個需求主導重建計劃，發展局局長林鄭月娥昨天夥同市建局主席張震遠到其中位於大角咀的受影響物業進行家訪。對於項目或正式進行重建，不少住戶表示歡迎，惟地舖業主和租戶則有所保留，擔心難在區內再覓得合適物業。
昨早出席記者會後，林鄭月娥和張震遠同赴杉樹街13 至31 號探訪其中兩個家庭，各逗留約10 分鐘時間，視察舊樓居住環境和聽取居民對獲納入首批需求主導重建計劃的感覺。
就記者現場所見，物業公用地方淺窄，部分有塌石屎等情況，部分單位內更有滲水。
大角咀項目其中一位倡議者梁先生，居住在低層一個實用面積約464 方呎的單位十多年，他認為物業太殘舊，除滲水外，衞生和治安情況不理想，由於擔心由私人發展商併購會被騙，故聯同數個梯號的業主合作提出申請，大部分住戶均支持。他期望，日後收購價可達馬頭圍道項目水平，即每方呎實用面積逾9785元。
另一住戶徐先生表示，住在物業近50 年，廚房和廁所的漏水情況嚴重，維修成效不顯著，期望售出物業改善生活環境。
不過，地舖業主和租客對於重建則有保留。承租其中一個地舖、經營食肆的馮先生表示，去年以每月3.8 萬元租用舖位，租期3 年，並斥資逾100 萬元裝修，得悉物業將重建的消息後感到無助，坦言大失預算，擔心最終未能獲得任何賠償。

唐唐、地產商與市建局角力

謝謝，自討苦吃的唐唐，幫我重新翻開市建局的臭史，唐唐為官十多年，從不談市區重建，近日社運人仕上身，換上我們話語，政治真是訊息萬變。唐唐作為富二代，跟地產商的關係千絲萬縷，簡直是得利益階層的代言人。他的家族從前是工業家，工業消亡，都跟田北俊一樣向地產進軍，唐唐家族那在荃灣的工廈，就跟新鴻基合作重建。

市建局一向是大地產商的眼中釘，大地產商既愛且恨，愛的是局方可以法例之名，收地永無阻濟，所以社區、街坊都被迫走，也免除地產商面對群眾壓力，但另一方面市建局，分紅條件嚴苛，跟局方合作，又要保障他們利潤，賺錢再加分紅，而有田生這類收樓商亦「質疑為何政府要花資源做私人市場業務」(明報,19-4-2011)，就是與民爭利，而最有實力取地的兩大地產商(長實、新鴻基)甚少參與市建局的計劃，而新世界地產老闆鄭家純亦曾痛斥市建局，他說一直抬高樓價的元兇是市建局。

唐唐今次痛斥市建局，不單打擊梁振英陣營的頭馬，亦是為地產商出一口氣，一石二鳥，可為高明之舉。唐唐忠心為(地)主，用心良苦，而說他自取其辱，只是我們市井之見，市民都無選票，商家巨賈才是造王者。

那邊廂，梁振英陣營的頭馬市建局主席張振遠，還在發春秋大夢，上年九月在明報訪問，大聲疾呼要增加地積比、高度設制，多建屏風樓，增加樓宇和單位密度，後來又大談擴展市建局的五年項目，要發債在九龍城、油尖旺和深水埗大搞項目，5年已重建280幢大廈，還有一年任期的他在市建局已是倒數階段，唐唐得勢在望，他的計劃也會束之高閣，淪為一灘口水。

喧鬧和炒作過後，市建局的何去何從，不是領導人說了就算，唐梁的爭執，雖然有點意氣之爭，但實情也反映香港百病叢生。市建局這類法定機構，如︰醫管局、貿發局，既是政府，又是私人公司，用法例之命壟斷市場，如市建局可運用<土地收回條例>百份百成功重建收地，貿發局則佔據會展等主要展覽場地，使中、小型展覽商難以生存。法定機構存在使政府減少財政承擔之餘，亦可將醫療、重建等盪手山竽送給這公司負責，有時像市建局賺大錢的機構，又可成為局長金庫，不用過立法會就可隨便挪用那錢，所以林鄭便利用市建局的錢大攪保育。而結果舊區和醫療等社會事務，變成機構的自負盈虧和收支問題，以不用或減少納稅人注資為借口，讓會計準則變成唯一準則，政府躱到哪裏呢？市建局的建豪宅趕窮人、醫管局的肥上瘦下，問題核心是我們是否再用港英年代的法定機構，藉公司模式管理社會，還是更以民為本，直接政府跟人民溝通，落實政策呢？

同日新聞︰

文章來源︰14-1-2012  信報

市建局改革唐倡揮大刀梁立場迥異

市建局的角色問題成為了特首選舉兩大陣營的最新爭議點。唐英年昨天再為他所提出檢討市建局職能的建議解畫，指該局不應做發展商，須大刀闊斧改革。梁振英論調則剛好相反，表明無意改革市建局。

唐前天批評市建局所建住宅「華而不實，貴到無倫」後，引起巨大迴響，不少評論質疑他自己擔任財政司司長期間有份審批市建局多個「貴樓」重建項目。他昨天承認自己曾參與審批市建局重建項目，但指當時他負責審批的是市建局收樓和重建整個項目付出的費用，而不是建成新樓的售價。

唐：市建局不應做發展商

南豐逾7億 回購Queen’s Cube呎價1.7萬

文章來源︰Hong Kong Economic Times   2011-09-14  記者︰馮玉萍
編按︰啞子食黃蓮，有苦自己知，跟市建局做生意真不容易

原文題目︰南豐逾7億 回購Queen’s Cube　呎價1.7萬貼開售價 項目轉售為租

南豐與市建局合作發展的灣仔Queen’s Cube，雙方終於就回購餘下87伙住宅及商舖達成協議，為首個市建局重建項目落實回購，而回購價與開售呎價一致，按項目呎價約1.7萬元計算，估計涉及回購總額逾7億元，項目現以服務式住宅形式招租，呎租約40至50元。

蔡宏興：回購價經測量師估值
南豐董事總經理蔡宏興證實，集團已就回購Queen’s Cube與市建局達成協議，雙方是經過獨立測量師進行估值，最後所釐定出的收購價，亦得到雙方同意。惟他沒有透露具體的收購價。市建局發言人則表示，雙方已完成簽署處理Queen’s Cube的剩餘業權，而回購價與項目開售呎價一致，可說是市價。
市建局：回購價可說是市價
市建局就每個與發展商的合作項目，若在特定時間內商討回購事宜，雙方均會各自委託測量師估值，倘就估價出現分歧時，會再邀請獨立第三者測量師進行估值，其估價便會成為最終回購價，據了解，是次市建局與南豐就磋商Queen’s Cube回購價時，亦經過上述程序，而基於項目當日開價是在發展商可接受的水平，而過去一年樓價亦見回升，故最後得出的回購價與開售時呎價一致。
Queen’s Cube提供96伙，單位面積401至582平方呎，自去年10月開售以來，至今共售出9伙，平均呎價1.66萬，若以此呎價水平計算，餘下87伙及商舖，涉及回購價逾7億元。
轉服務宅出租 估計呎租約50元
蔡宏興透露，集團回購Queen’s Cube餘下業權後，現計劃就項目進行裝修，但不會改動間隔，並會以服務式住宅形式招租，呎租約40至50元，現已接獲不少查詢，由於該區對服務式住宅一向有需求，故相信項目租務理想。事實上，該項目部分已售出的單位，經已租出。
Queen’s Cube位於灣仔皇后大道東239號，市建局在2007年1月推出招標，當時反應理想，共接獲10份標書，終由南豐擊退另外9組財團，奪得項目發展權，其後發展為Queen’s Cube。南豐及市建局於今年5月時，已按發展合約，展開回購剩餘業權的程序，經過近4個月後，雙方終達成協議。

爭永利街揭四叔十年恩怨

圖片原文題目︰爭永利街　揭四叔十年恩怨   兩大釘王夾擊市建局

文章來源︰蘋果日報 5-5-2011

市建局於 08年初公佈以「天價」每實用平方呎 9,986元收購永利街，至今收購逾四成業權，除了永利街一、二號「良心業主」富商巢重德堅持不賣祖業外，原來有兩大「釘王」早已在永利街落釘，分別是已故老牌釘王陳桂洪，與恒基兆業主席四叔李兆基，成為市建局收購最大障礙。

釘王擁 2至 3成業權

市建局主席張震遠去年 3月投降宣佈放棄將永利街重建，又順應社會保育聲音，向城市規劃委員會申請把永利街劃為保育區，但至今超過一年，城規會仍停留在「研究」階段，未展開保育工作。
據悉令城規會猶豫關鍵，是永利街業權尚未統一，一旦劃為保育區，勢必限制重建，嚴重影響永利街其他業主權益，包括兩大釘王主宰着的兩至三成業權，所以需時研究保育方案減少爭議，也希望其他業主在這段期間接受市建局收購。

永利街 10號與 11號，於 97年分別以 450萬元與 680萬元整幢出售，買家分別是皇悅發展有限公司與揚志有限公司。皇悅只有一名董事馮潔儀；揚志兩名董事是恒基兆業副主席林高演胞弟林高禹，與四叔外甥馮振華。消息人士指，皇悅背後老闆也是恒地。

另一支大釘落在永利街 4號，該幢舊樓於 94年被應耀投資有限公司以 330萬元整幢買入，股東之一是已故釘王陳桂洪，董事包括其女兒陳碧霞及女婿莫泰志。

消息人士透露，早在公佈將永利街剔出重建項目前，市建局已多次主動聯絡恒地及桂洪洽談收購，沒料到不斷碰壁。

消息人士說：「佢哋唔止企得硬，連見都費事見你，直情唔想有接觸。」雖然永利街一旦列保育區，隨時不能重建發展，但兩大釘王依然拒絕接觸。

消息人士相信兩大釘王至今按兵不動，是認定永利街發展仍有變數，「拖到出年，下屆政府換班，到時係咪保育都講唔埋。」其中恒地與市建局之間又早有積怨，雙方更加「冇偈傾」。
恒地一直看好永利街與毗鄰士丹頓街的半山豪宅市場潛力，現時恒地的士丹頓街 72號新盤尚賢居，呎價突破 1.5萬元，但於 03年一度被市建局納入士丹頓街/永利街重建項目，引起恒地強烈反對，先後向城規會上訴，及向高等法院司法覆核均失敗，直至 07年初在上訴庭才獲判得直，將尚賢居剔出市建局項目。

索性與釘王一拍兩散

尚賢居被剔出後，整個重建項目規模縮水，由賺變蝕，加上社會掀起保育風潮，市建局在永利街又收不到一半業權，市建局主席張震遠於是去年主動向發展局局長林鄭月娥建議，將永利街列保育區，索性跟兩大釘王一拍兩散，賣人情給林鄭。
恒地表示現時在永利街沒有發展項目，其他不作評論；桂洪集團未有回覆。

重建收購價每呎 2萬元

同頁文章︰

紅色催名符降臨官塘

田生、田生、田生，終於正登陸官塘，跟據朋友twitter所言，他們在協和街設立辦公室，點名收購目標為月華街, 康寧道、協和街、宏漢街等舊樓。

市建局是先行者，用法例護航，收購難度最高、最有價值的地皮，「活化」舊區街坊的家園，提升地段的發展潛力，這類收購商就亦步亦趨，僅隨其後，收拾餅碎。市建局、到收購商，最後都是發展商錢袋，上萬呎的豪宅，輾碎不少家園、拆毀舊區的網絡、消滅本土文化(可見7-4-2011的<時事追擊>討論本地瀕危的「非物質文化遺產」)，整個土地輸送帶運作方式昭然若揭。筆者亦曾聽過市建局說不會強行收回收購商已入一定份數的舊樓作重建，香港並不是「法不外乎人情」，而是「法不外乎發達」，阻礙行家發達，市建局也絶不為之。

田生可怕在乎赤裸裸，在社區中製造恐懼和不信任，昔日收購舊樓都低調行事，田生一反常態，語不驚人誓不休，於社區注入無日無止的不和和沖突。

同類收購商行事的手法，可見筆者的文章︰

揭開舊樓收賣佬內外夾擊的收購手法

活化工廈第二波？

編按︰早前推出的活化工廈政策，被指偏袒大財團，由四月至今，從未有工廈成功改裝，全部成功只是拆卸重建。但重商的政府重蹈覆轍，竟然擴大規模，現在使用”試水溫”式的技倆，使財團能吞噬官地發展，擴大地盤的面積。借地區之虛名，但缺乏地區的面向，如何在”區域性”的處理實需要交待。此外，早前更觸及擴大活化的政策到工業區用地，如︰火炭等地，發展局大鑼旗鼓，硬把”活化”宣傳成德政，小業主/租戶和藝團的反對聲音，卻抛諸腦後，只重視政策包裝，充斥”活化”、”區域性”等虛詞，實為特區政府施政方向。

原文題目︰

政府研工廈改地區活化

文章來源︰明報  28-7-2010

工廈活化政策今年4月實施，發展局長林鄭月娥直言逐幢活化的做法成效不是最好，政府會再研究找空間作地區活化，並在年底或明年初諮詢立法會。她直言換地方式容易被視為「官商勾結、利益輸送」，政府有很大壓力。

換地活化 易被指「利益輸送」

立法會發展事務委員會昨討論可持續發展委員會的發水樓報告，民建聯議員陳鑑林特別問及工廈活化問題，指觀塘的工廈密度很高，若單幢活化效果不大，建議政府把兩塊房屋署持有的觀塘工廈地，以換地安排減低工業區的密度，指此方法「政策靈活，提供誘因」。

林鄭月娥透露，曾考慮如何使用該兩塊地，但若用以換地，很易被人戴有色眼鏡去看。她說﹕「政策靈活，提供誘因，這八個字做得不好，很容易會變成官商勾結，利益輸送。」她稱，政府不停思索，「工廈活化如果一幢幢做，未必有最好成效，如果區域性去做會好好多」。由於工廈業權分散，政府不能收地，林鄭月娥稱正研究在現有工廈活化政策中，找空間做地區活化。她又表示，收到一些意見，說改裝工廈時受制於要保留整幢大廈外形。

根據地政總署網頁，截至6月份共有14個整幢改裝工廈的申請，重建和契約修訂各有一項申請。

多名議員關注窗台過大問題，指政府容許一些窗台毋須計算在總樓面面積，市民卻要花40萬元去買窗台，社民連陳偉業批評政府給予空間讓發展商「博懵」欺騙市民。林鄭月娥強調，會全面去處理窗台問題，將向運輸及房屋局表達強烈訴求，增加樓宇出售面積定義的資料透明度。

對於停車場問題，多名議員批評發水樓報告建議設地下停車場，反而不環保。優化建築設計召集人林雲峰表示，可在設計上加上自然通風和自然採光元素。林鄭月娥表示，政策上可以有彈性，在某些地盤毋須興建那麼多停車位。

消失了在港鐵中的官員

編按︰港鐵公司跟領滙不同，政府有極大影響力，跟完全私有化的領匯不同，主席是前政府委任的行政會議議員，董事局有三名的政府高官(鄭汝樺、陳家強和黃志光)。和市建局也不同，後者直接受命於發展局，但港鐵則被包括成商營的獨立公司，事實是官方勢力充管理層。港鐵善於享用政府部門的權力，公帑資助建鐵路(西鐵)，又可囤積居奇，將土地待機而沽，像今天到了樓市的高峰，港鐵才施施然招標賣地，令賣樓目標全脫節，董事局的高管到了哪裏去呢？

高官做了甚麼的好事呢？港鐵賺錢卻加價，囤地善價待沽，供應欠奉，是官員無能為力、還是有心無力？

原文題目︰

10,000 flats fall behind schedule

MTR Corp urged to speed up tendering

文章來源︰SCMP Olga Wong  May 06, 2010

More than 10,000 flats that were supposed to be on the market by 2013 are behind schedule, thanks to slow tendering by the MTR Corporation (SEHK: 0066).

The flats, originally scheduled to have been completed from 2009, would have helped to alleviate pressure on the market by supplying it with more small and medium-sized homes.

An academic and lawmakers want explanations for the delay and have urged the government, as the biggest shareholder in the MTRC, to speed up implementation of the West Rail projects.

All 12 projects were transferred from the Kowloon-Canton Railway Corporation to the MTR Corp after the merger of their rail operations in December 2007. The MTR Corp does not own the sites but only acts as a government agent to implement the projects.

While the corporation shares lucrative profits with developers in other projects in core urban areas, such as Lohas Park at Tseung Kwan O station, Lake Silver at Wu Kai Sha and the newly tendered project at Austin station, it will get only 10 per cent of net profits accrued to West Rail subsidiaries after projects are awarded.

The corporation’s records show only two of the 12 West Rail projects – Tsuen Wan West and Nam Cheong – have been tendered by the corporation since the merger, providing about 5,000 flats by 2013 and 2015. The Tuen Mun project was tendered by the KCRC in 2006. Schedules of other projects are under review, the corporation’s annual report said.

But according to the original tendering and completion programme drawn up before the merger and obtained by the South China Morning Post (SEHK: 0583, announcements,news) , at least six projects – Tin Shui Wai, Long Ping South, Yuen Long, Kwai Fong and two other sites in Tsuen Wan West – were expected to be completed by 2013.

Given that an average of four years is required from tendering a project to its completion, the six projects, providing a total of 10,422 flats, will not be able to meet the original schedule even if they are tendered this year.

And even if the government tenders all the projects now, it will stifle the appetite of developers as such large projects, involving more than 1,500 flats, come with substantial land premiums.

Three projects – Long Ping North, Kam Sheung Road and Pat Heung Maintenance Centre – were expected to be completed by 2014 to 2016, under the original programme. They can still meet that target if the corporation tenders the projects shortly.

With the government under growing public pressure to supply cheaper flats and to reduce the risk of a property bubble, housing minister Eva Cheng said last month that 55,000 flats would be made available on the private market over the next three to four years.

That projection, having taken into account the two tendered West Rail projects Tuen Mun station and Tsuen Wan West station, means an annual supply of about 14,000 flats – way below the average annual demand of 20,000.

The West Rail projects will supply more than 29,000 flats but over 21,000 are still awaiting tenders.

Apart from easing the strain on the property market, flats along the West Rail are a big source of passengers for the railway, which has been suffering from a lack of patronage.

There was an average of 200,000 daily passenger trips on West Rail in 2006 and 2007. The KCRC had estimated a figure in excess of 800,000 by 2011. A West Rail spokesman refused to disclose figures since the merger.

An MTR Corp spokesman declined to explain why the projects had been delayed. He said the corporation was an agent of the government and the West Rail companies would work on the tendering.

Although Cheng is a board member of the MTR Corp, her spokeswoman said she only looked at transport issues in that capacity. The bureau said the secretary for financial services and the treasury, Professor Chan Ka-keung, also a board member, decides on the direction of property projects.

The Financial Services and the Treasury Bureau and the Development Bureau, which controls land supply, failed to reply to inquiries by the Post.

A professor of real estate at the University of Hong Kong, Chau Kwong-wing, said the early release of the West Rail projects, mostly in suburban areas, would provide more small to medium-sized flats and slow down the rise in property prices.

“It’s a trade-off. The government wants the MTRC to take over the projects to enhance efficiency. But now the corporation is a listed company, it cannot be forced to solely fulfil social needs,” Chau said.

He said the corporation had little incentive to implement the West Rail projects as it only received small profits as an agent. “It has to consider the interests of small shareholders.”

Lawmaker Lee Wing-tat of the Democratic Party said the government should explain the delay and speed up the projects.

“The government lacks a long-term housing strategy,” he said. “The bureaus are evading their responsibilities. The Transport and Housing Bureau said the Development Bureau controls the land supply, while the Development Bureau said it is not given a clear housing target.”

Chan Kam-lam of the Democratic Alliance for the Betterment and Progress of Hong Kong urged the government to release the projects as early as possible.

平抑租價 徵收物業空置稅

文章來源︰信報  4-5-2010  作者︰陳雲

資本主義社會的土地使用，在於避免閒置及方便交易，務求土地發揮生產力及增值力。傳統農業社會則注重產權穩定及繼承長久，保存宗族及村社，避免人口遷徙，成語所謂安土重遷。是故，由王朝中國直至民國，國人的地權都是子孫永享的永業地權，與英國往昔為了驅趕農民入城及避免土地閒置的租借地權不同。

英國佔領香港之後，取消清朝的永業地權，全港都是租借地；大陸成立共產政權之後，取消國人的永業地權，土地悉數歸公，開發改革之後，借用香港的土地概念，行使租借地權的概念。經歷殖民統治及共產統治的意外衝擊，整個中國文化的基礎可謂連根拔起，國人走入以土地之短期用值而非土地長久用值的現代資本主義社會。

房產閒置 浪費生產力

於文化而言，這是災難性的打擊；於經濟發展而言，這是意外收穫。然則，文化重於經濟，經濟生產力上有意外收穫，補償不了文化的永久喪失。幾乎可以斷言，中國將成為美帝國主義的文化奴隸。此是後話了。迫切要談的，是香港自上世紀八十年代中葉之後的高地價政策並未發揮資本主義鼓吹的土地使用效率，以致香港物業炒賣便利，但閒置的新建樓房、鬧市舖位及廢棄公共建築物甚多。

物業的交換價值、投資價值充分照顧到了，但使用價值卻忽略了，而由於香港地少人多，物業價格高昂卻又使用不足，大大削弱香港的生產力及競爭力。為了促進物業的使用，開始向商舖及新建樓宇徵收物業空置稅，慢慢推廣到其他物業，是一個可考慮的政策。

我在二一年九月三日在《蘋果日報》論壇主張港府應該徵收物業空置稅。當時政府正擱置大量居屋單位之出售、卻又不將之租出，某些地產商長年持有空置的新建樓宇單位，善價而沽，一等十年也有的。當年的呼籲，得不到輿論半點回應，是意料中事。

可以說，哪個政黨或評論人敢膽提出物業空置稅，保證在香港無運行。因為物業空置稅之於地產財閥，正如工人的集體談判權之於僱主一樣，是真正達致公平博弈的手段，威力非同小可，絕非什麼九招十二式、什麼最低工資可比的。

二○○一年之後，我幾乎每年都在報章提一下物業空置稅，這次也不例外，不過，這次要強調的，是此稅項只是租客與業主之間公平博弈的手段，不一定損害業主或發展商的利益，而且對香港的生產力整體有益。香港政府是否全民政府、共和政府，還是地產商的政府、私利政府，從對物業空置稅的態度、對公平競爭法和工人集體談判權的態度，很容易看得出來。

土地是有限的天然資源，其價值有如農產品、食水和石油，沒有一個政府可以容忍這些天然資源被人長期囤積居奇、坐地起價的，香港政府長期囤積土地（也是閒置土地的行為）和閒置物業的行為是例外了，因為港府主政的公務員缺乏民主制衡，他們不單只怠惰，而且追逐私利（self-interest）。

租客在業權上失勢

租客對於業主，在業權和資訊上都是失勢的，假若租戶的需求高而業主有聯合叫價的共識，租戶便要被迫繳交高租金，而業主是可以長期閒置物業，吊高來賣，除了損失閒置期間的租金收入之外，是不須額外付出成本的。只要聯合叫價的共識夠強而日後索取的預期租金夠高，業主是會長期吊高來賣的。至於市值租金，由於租務的交易不夠多，而且租金的換值（索取的租金）經常高於租客的用值（願意或能夠支付的租金），市值租金是受到業主一方擺布的，不能真正代表租客的支付能力。

使用價值與投資價值並重

物業首先的價值是使用價值，其次才是投資價值。然而，香港的物業過分重視後者而忽視前者，令致社會蒙受損失。為了避免物業長期閒置而浪費生產力，為了刺激租務交易而使到市值租金可以反映租客的真實支付能力，也為了租賃者在租金的談判博弈之中得回足夠的議價能力，很多政府都引入物業空置稅。

舉例說，如果物業空置稅釐定於房價的百分之零點一，按月徵收，一間市值一百萬元的物業，空置稅就是一千元。如果業主將之出租，即使是三數月的短期租約，租出去就毋須交稅，即使只是一千元一個月的低租金，也避免交稅一千元，假若空置，則要交稅一千元。實際的例子，假若有物業空置稅的額外成本支出，領匯不敢空置公屋商場單位過久，而租客也可聯手等待租金下跌至可以承受的水平，彼此公平博弈，真正的市值租金便出來了。

物業空置稅對於業主及投資者不一定是壞事，租務市場激活了，租客多了選擇，業主的叫價能力無疑削弱了，但租出及收回物業卻方便了，閒置期間的收益可以保證，而且可以藉著較常更換租客而獲得高租金，而所謂高租金，並非業主聯合叫價而得到的、超乎租客支付能力的租金，而是有生產力的租客可以真實有能力支付的租金。這樣便可以保證租客的業務穩定，不會經常倒閉，有利於長期的租務收益。當然，如果商舖業主是短炒為主的，當然希望租金可以維持在超高的水平而出賣物業，而這個超高的租金水平是業主用聯合叫價扯高的、不合理的。

故此，物業空置稅可以平抑炒賣行為。對於長期持有物業的業主及長期租用住所或商舖的租客，物業空置稅是有利的。這也是很多地方的政府都採用此稅的原因。而假若租務市場活躍而博弈公平，市民是毋須急於置業的，甚至根本毋須置業的。很多歐洲人都是這樣的，這對人口的流動性及創意深有助力。

若由於租務市場不平等而大部分人為了安頓生計而被迫購買物業，眾生傷透腦筋，將大大削弱該社會的專業水平及創新能力—我們正目睹兩者在香港急速下跌。

當然，地產投機者可以舉出一百個市場原則來反駁此稅，政府更可以舉出一千個技術理由來推諉此稅。然而，我期待的，正如我每年提出此稅的言論時一樣，是全港輿論對此鴉雀無聲。

香港地產行政區

文章來源︰信報     2010年4月27日  作者︰陳雲

土地的產權是國之大政，假若高地價政策延續長久，則其政治也將因之定型。閱讀的記憶所及，以賣地來充當政府的開發費用，是英國的海外殖民地策略，用意是將土地的使用權交由市場價格決定，政府依靠賣地的收入來提供基礎建設和公共服務，配合商業發展，這是一個官商合作的開發模式。

賣地予商人開發意味官商合謀、官商共治的政治。當然，殖民地准許的開發商人都是英資的或親英的，配合帝國政府在殖民地的利益，開發商人的地位猶如封建領地的諸侯。

回歸前夕，香港的地產財閥由英資慢慢轉為港資；回歸之後，港資地產財閥進駐行政會議、功能組別及政府的諮詢組織。香港的政治是地產封建主義，難怪商人眷戀功能組別，也有政客提出上議院制。

敗家與賣地

也有一些殖民地的開發策略，是不採用英國模式的，例如德國很早就知道地產炒賣會腐蝕生產力，而且引致各式各樣的詐騙，於是在中國的民初時期霸佔及經營膠州灣一帶，便立法不准炒賣土地，要將民間財力直接用到實業之上。平均地權和約束地價是德國的國政，一貫如此，也將國政伸延到殖民地之上。王朝中國及民國的大政，也是平均地權和約束地價。

中國二○○○年之後走向高地價政策和地產炒賣，香港的高地價政策在回歸之後延續，並且愈演愈烈，也可視之為是中國政治在香港的伸延，或者兩者的合流。

很多產業園區的開發都是依循賣地招商的模式，然而，這只是限於實業發展，例如工業、航運等，政府將土地託管與開發商人，有促進生產力的效率。

然而，將公家土地賣予地產商，由地產發展商包銷樓宇並包辦管理，發展商不是直接營運生產性質的實業而是轉賣或出租樓房物業，而這些土地只是用作消費性質的住宅用途，此等地產政治，就有變賣國家最後資產以推高私人消費和金融買賣的意味。

香港在工業北移和產業空洞化之後走向嚴酷的高地價政策，美國在經濟衰退之前大興房地產及其衍生的金融詐騙，中國大陸在產業轉型失敗之後出現賣地炒賣房產的地產狂潮，都是共有的現象。個人敗家之後便是賣田賣屋，一國敗家之後便是賣地。

港府地產套利術

上世紀八十年代，面對工業及資金北移之危機，前港英政府想出高地價政策一招，利用房產價格長期上漲的預期，將港商在內地賺取的利潤用樓宇投資回收返港，於是不需境外徵稅（也無法這樣做），樓房投資也可吸納國際游資、大陸的流失資金（flee capital）和南洋的避難資金。買房需要借貸，大量資金以房產的方式寄存於香港，有利銀行發展金融業務。

港府的配套措施有六項：一是限制土地供應製造市場緊張；二是以填海換取豪宅地皮拍賣，將海港兩岸的美景私有化，善價而沽，以豪宅價位帶領整體樓價上揚；三是以聯繫滙率固定幣值；四是銀行專以樓宇物業來抵押商業貸款；五是容許樓宇貸款採用無限個人責任，無法供樓的買主要個人負債，不可交回物業便脫身（即是不能如分期付款買機器一樣）。六是默許地產商出盡哄騙之術，詐騙消費者。六法齊下，樓價穩步上升。

由於房產也涉及建築、裝修、家居消費等業務，在游資充足、貸款便宜的年代，可以帶動社會經濟。

間接徵市民稅項

政府不必加稅，靠賣地就可應付公僕加薪、大型基建及不斷改善的醫療、教育和社會福利，維持治安良好，公共服務完善，令富豪世家、專業人士和跨國人員在此地安居。填海破壞香港海山美景，地產壟斷令地租騰貴，小商戶難以立足。

但是，此法可回收境外利潤及吸取外資，提早套取稅款，充實府庫，徵稅又多來自富豪和中產階級，再以公屋、教育和醫療補貼勞工階級的基本生活，只要地價平穩上 升，外來資金源源流入，大家相安無事。高地價政策的政治經濟協作，是香港實存的社會合約。

港府假手地產商人，間接向市民徵巨稅。香港地產商的角色，與羅馬帝國時期的稅收包銷商（tax collector）近似。帝王將轄區（通常是新征服的郡縣）收稅之權外判予商人，商人向帝王承包固定的稅款之後，多收的稅金歸己所有，於是向庶民連哄帶騙，上下其手。

英國舊時亦一度將某些稅收外判（tax farming），由諸侯代理，此法在香港發揚光大。特別是新開發區和大型屋苑及商場，地產商兼營商場及物業管理，用私人的嚴厲方法規管居民的生活及商場的公共空間，輔助政府規訓（discipline）市民，令香港人日漸習慣於過度管理的公共生活，形成順民甚至奴民的性格，加上中產階級動輒背負三十年的樓宇借貸，更不敢亂說亂動，只能默默工作。香港的中產，可提供中產的專業服務，卻無中產的階級覺醒和文化修養。

地產影響香港的政治與文化深遠，香港在牌面是中國的特別行政區，實際是地產行政區。

合作無間︰地產商、政府、地鐵和市建局

編按︰貪污是犯法，貪婪卻受人愛戴。兩者只是一線之間，問題是制度，這個”靈活”的制度，讓貪婪的人可免於貪污，取得方便，又可取得巨利。”靈活”由誰而決定呢？當然是官僚，誰最獲利，自然是地產商，各私其職，各得其利，這個官商集團真樂也融融。香港和中國實在太多巧合，多得讓人難以置信，房地產市場是靠湊巧，是競爭，還是合作無間呢？

原文題目︰

地價信息 黑箱作業

文章來源：明報 2010年4月19日  作者︰ 陸振球

繼上月底東涌一幅海景地皮獲財團以28.76億元勾出後，經過約兩個多星期，又有粉嶺綠悠軒旁一幅大型住宅地皮，於3月份兩度被拒勾後，第3次終被勾出，勾地價為10.538億元，相當於每呎樓面勾地底價1872元。近期政府接連出招遏抑樓價，但發展商勾地似反較以前更積極，連同之前將軍澳地拍賣售出，到底是反映發展商依然看好後市，還是發展商變得「識做」，又或是政府在接受勾地底價變得較前鬆手？

剛勾出的粉嶺地皮，3月時曾兩度被拒勾，但由於政府一向拒絕公布失敗勾地個案的發展商出價，政府是否鬆手，又或是同一發展商出價變得更積極，因缺乏透明度關係，實在難以讓以市場知道結果。

欠透明度 損業主買家利益

說到欠缺透明度，其實兩鐵和市建局的招標項目，外間更是從來不知道最終投得項目的發展商，究竟出提出怎樣的分紅條件？要知道，不論是政府的勾地，又或是兩鐵和市建局的項目，地價往往涉及數以十億元計，其地價訊息對市場極具參考價值，但在「黑箱作業」情下，便只有政府和招標兩方壟斷有關資訊，做成經濟學上所謂信息不對稱，對市場其他參與者包括全港的業主和準買家，構成了不公平的情。

香港如是，內地就更加不堪，近日打要遏抑樓價的理由，竟提出要研究更改招拍掛出售地皮的方法，不再採用價高者得方法，實在是藥石亂投，以非價格因素決定地皮由誰投得，便更容易出現官商勾結，結果最終的得益者？恐怕是猜得「上意」的發展商。