斥賤價收地 等同地產霸權 觀塘老舖聯袂控市建局

觀塘仁愛圍的雞記麻雀館於1976年開張。

編按︰市建局月初，收購渣打銀行在裕民坊的舖頭，呎價達天價10.67萬元，花上6億，我們會問市建局真的這樣窮嗎？現在對小商戶要求合理賠償，連1.9萬每呎也付不起，明顯欺善怕惡，對大財團手鬆，對小商戶計到盡，厚此薄彼，公理何在。

不公平的機制和玩分化是市建局的專長，早前2009年，整個官塘都掛滿不滿市建局對業主賠償不公的橫額時，市建局亦以4.37億高價買下匯豐銀行的舖位，單是特惠津貼就高達4000萬，呎價約3.6萬元。

文章來源︰蘋果日報  26-5-2012 記者：李凱琳

觀塘具地方特色名店和老舖的業主，決定入稟法院控告市建局賤價收購！在仁愛圍經營三十多年，打冷聞名的新南苑餐廳、當舖及本港首間獲發麻雀館牌的雞記等，怒斥市建局突將仁愛圍收地限期由2015年推前至下月，強行收地，開價更比專業測量師估算呎價少一半，「佢當改善社區係尚方寶劍，咁同地產霸權有乜分別？」

市建局在觀塘市中心推行歷來最大型的重建項目，08年底首次向受影響業主開價收購；持有仁愛圍中興樓 F、 G和 H舖業主、玉芳置業老闆方雨強指出，三間舖共約2,300呎，現租予打冷聞名的新南苑餐廳。

他表示，由於市建局曾承諾在2013年6月調整呎價，故未有接受首次開價；但局方在去年3月加快收購，更以12,000元呎價強行收地，他曾委託政府認可測量師估價，發現比局方開價高一倍，但局方卻指他做法多餘。

「當改善社區係尚方寶劍」

方雨強表示，玉芳置業是其母岑玉芳一手創立，是養活他和弟弟及家人的經濟支柱。文盲的岑玉芳在酒樓工作兼運貨，憑勞力儲得第一桶金，成立玉芳置業，買下現時仁愛圍物業；他怒斥局方賤價收地，極不尊重母親對社會的貢獻，「市建局當改善社區係尚方寶劍，同地產霸權有乜分別？」
仁愛圍老店成發押業和林記電器行坦言「官字兩把口」，業主新一有限公司曾為了在港島重建區的物業與市建局交手，更鬥至法庭，最後獲判勝訴，「業主呢度值至少2,000萬，比局方出的多800萬，所以點都唔妥協。」玉芳置業、新一和其他業主並未認輸，正商討入稟法院。

雞記雀館老闆態度軟化

不過，曾帶頭聯繫業主抗爭的「龍頭」雞記麻雀館老闆林國強，昨日態度軟化；他無奈表示，由於麻雀館牌照不能轉讓亦不會再發，且限定要在同區經營，雞記如今情況嚴峻，只能結束與局方的僵局，集中火力找新店。市建局雖承認未與部份業主達成共識，但指目前收購進度理想，按一貫收購政策，業主可獲物業市值交吉價加上該價10-35%津貼作賠償，合資格商戶則獲得額外營商津貼。

市建局千七萬購觀塘市中心物業

文章來源︰27-1-2012 信報

土地註冊處資料顯示，市建局早前再購入觀塘道389 至399 號1 樓1 至3 室， 作價1725.2萬元。

市建局早前已表示，觀塘市中心重建項目目前已收購約90%業權，並已向政府提出收地申請，主要涉及包括裕民坊及觀塘政府合署一帶的第二至第四發展區。據悉，目前已收購的業權中，住宅部分已接近完成，餘下主要是商舖部分。

此外， 萊斯物業高級客戶經理周遠香表示，葵涌葵榮路40 至44 號任合興工業大廈低層單位， 面積約7358 方呎， 以約728萬元成交，平均呎價989 元。原業主在1984 年以約208 萬元買入相連單位，其中一個單位在2004 年售出，最新成交單位賬面獲利逾600萬元。

市建局1,77億購裕民坊巨鋪

圖片來源︰明報

原文文章︰

市建局1,77億購裕民坊巨鋪 觀塘重建收購再現突破

文源來源︰星島 17-11-2011

觀塘重建範圍內再錄大手收購個案，涉及裕民坊美都大廈一個由快餐店承租二十七年的巨鋪，面積逾五千方呎，由市建局以一億七千七百二十七萬三千元成功收購，物業於七年間升值約一點一倍。

土地註冊處顯示，上址為裕民坊十三至二十三號美都大廈二號鋪，由市建局於本月三日購入，作價一億七千七百二十七萬三千元，原業主為興盛貿易有限公司，於二○○四年十一月以八千六百萬元購入，帳面獲利九千一百二十七萬三千元，物業升值約一點一倍。

大快活承租27年

根據公司註冊處資料顯示，興盛貿易董事包括劉軍及陳雪莉。代理則指出，上述物業由大快活於一九八四年開始承租，現時月租約四十萬元，面積逾五千方呎。

上述原業主曾與市建局對簿公堂，當時，市建局基於鋪位部分屬大廈公用地方，業權不完整而拒絕悉數購入，只願意購入部分業權，後來，興盛貿易透過司法覆核圖推翻市建局決定，高院於去年十二月判興盛貿易敗訴。

觀塘區內對上一宗鋪位收購於今年九月錄得，市建局收購觀塘輔仁街地鋪八十七至九十九號地下L一號鋪，作價一千八百二十五萬九千元，原業主於九○年四月以三百六十萬元購入，物業升值四點一倍。截至今年六月中，觀塘市中心重建項目內，已有一千四百六十三個業權業主接受收購，佔總業權份數約八成八。

買賣雙方曾對簿公堂

中原(工商鋪)寫字樓部助理營業董事郭錦超表示，觀塘敬業街五十五號中高層G室，面積約八百四十方呎，新近以每方呎約六千五百元摸出，涉資約五百四十六萬元，印度籍投資者於今年九月份以每方呎約五千八百三十二元向發展商一手購入中高層八室，隨即推出市場放售，上述G室新近獲買家承接，投資者不足兩個月之內急速獲利五十五萬六千元，單位升值約一成一。

美聯商業助理營業董事甘廣然表示，九龍灣企業廣場三期二十九樓七至八號室，面積約四千五百九十方呎，每方呎約六千四百元，涉資約二千九百三十七萬元。

市建局5636萬購輔仁街舖

文章來源︰新報  19-7-2011

市建局繼續收購觀塘裕民坊舖位物業，土地註冊處資料顯示，最新收購物業為觀塘輔仁街輔仁大樓地舖，涉及金額5,636.4萬元，物業上手業主持貨6年獲利逾2,700萬元離場，物業升值逾90%。

收購項目內88%業權

土地註冊處資料顯示，觀塘輔仁街89號輔仁大樓地下E舖，獲市建局以5,636.4萬元收購。該舖位原業主為駿港亞洲有限公司，董事包括區廣榮及鄭志民等，在2005年以2,900萬元購入上址，持貨至今約6年，轉售物業帳面獲利2736.4萬元，期內物業升值約94%。

觀塘市中心重建計劃為該局歷來最大型重建項目，估計項目總發展成本達數百億元。據了解，現時市建局已收購項目內88%業權，當中98%自住業主已接受收購建議。該地盤面積達57.5萬方呎，地盤內樓面面積為103萬方呎，共有24幢樓宇，受影響人口為4,439人，共涉1,657個業權。
另外，該處資料亦顯示，葵涌成美工業大廈9至13樓連天台，獲捷成布廠有限公司斥資8,900萬元購入。據了解，物業總樓面面積7.5萬方呎，成交呎價僅1,187元。物業上手業主為PREDOMINANT VIEW COMPANY LIMITED。

根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，6月份共錄得572宗成交，涉資約63.62億元，按月分別上升約6.5%及11.8%，單月成交量創自2005年6月新高; 較去年同期的338宗及37.14億元則上升約47.4%及71.3%，成績不俗。

消費市道仍然良好

美聯旺舖董事盧展豪表示，數字足以反映消費市道基調仍然良好，「內地自遊行」及加薪等利好因素間接提升本港的人均消費能力，相信有助鞏固本港零售市場。

市建局7270萬 買波叔物業

文章來源︰新報 (節錄) 15-7-2011 採訪：陸香明

觀塘市中心重建計劃如火如荼，市建局近日斥資逾7,270萬元，向資深投資者「波叔」鄧成波，購入銀都戲院大廈2至4樓南面樓面，物業現時由Neway租用，成交呎價逾8,000元。鄧氏自1993年購入物業至今，期內物業升值1.9倍，獲利逾4,700萬元離場。

土地註冊處資料顯示，觀塘輔仁街88至90號銀都戲院大廈2至4樓南面，剛以7,272.7萬元成交，新買家為市區重建局。據了解，每層物業面積約3,000方呎，總樓面面積9,000方呎，以此計算成交呎價約8,080元，現時物業由Neway卡啦OK租用。

持貨18年賺1.9倍
資料顯示，該物業原業主為Bonaspeed Company Limited，董事包括資深投資者「波叔」鄧成波。 波叔在1993年購入上址，當時作價為2,500萬元，持貨至今共18年，轉售帳面獲利4,772.7萬元，賺幅達1.9倍。
銀都戲院大廈位處裕民坊核心，市建局在2009年底已收購該廈約七成樓面業權，作價1.7億元。該廈全幢本為銀都戲院，自1963年開始經營，其後戲院範圍再縮減至2樓北面，該戲院至2009年7月才告結業。
觀塘市中心重建計劃為該局歷來最大型重建項目，估計項目總發展成本達數百億元。據了解，現時市建局已收購項目內88%業權，當中98%自住業主已接受收購建議。
該地盤面積達57.5萬方呎，地盤內樓面面積為103萬方呎，共有24幢樓宇，受影響人口為4,439人，共涉1,657個業權。

社工拒做田生傀儡

文章來源︰信報 7-6-2011  作者︰凌通

專門收購舊樓重建的田生集團（183），日前喺求職網站刊登廣告，話要招聘有四年以上經驗註冊社工，向長者等提供輔導與支援服務，幫手收樓。不過，社工界對田生做法好大反彈，今日會去到田生總部請願，勢要「捍衞社工專業，不做收樓傀儡」咁話。

凌通噚日收到香港社會工作者總工會的採訪邀請，寫明「田生地產近日招聘社工，香港社會工作者總工會擔心社工會淪為收樓工具，失去專業自主令居民權益受損，因此到田生地產請願，送上『社工良心』，以警惕田生地產不要踐踏社工尊嚴和漠視居民權益。」其實，早排田生招聘廣告出街之後，日前已有前線社工好不滿，質疑田生聘請社工助收樓，有違社工專業守則，並已經喺facebook 召集一人一信「應徵」，之但係應徵信內容其實係作出抗議。

市建局推「需求主導」重建

編按︰現時社區缺乏組織者、規劃、建築師等專業人仕支援，引入台式「需求主導」的重建，很容易變為政府協助收樓商收集業權，收樓商往往是大廈中組織能力最高和重建知識最豐富的一群。沒有外界的協助，舊樓中的長者們很難可以組織起來。重建進度和方式，街坊多被瞞在鼓裏，收樓商拼命收樓，甚至聘請社工出動， 目的只是收集業權重建，現在他們也可有多一個選擇，假定收購進度不佳也可以要求市建局協助，或是拿取局方巨額賠償。方案中，誰可以幫助對重建認識不多的街坊呢？此外，舊區內當見租客因重建被迫遷問題，這計劃又如何避免呢？

台灣重建的問題是,，業主同意重建後，簽訂下合同，居民再沒有議價能力，賠償方案往往貨不對辦。 

台灣重建問題可見︰http://pnn.pts.org.tw/main/?p=22846

 

原文題目︰

集齊67%業權7月可申請 市建局新模式助業主重建舊樓
文章來源︰信報  1-6-2011

市區重建局宣布推出「需求主導」的重建模式，供小業主集合達到申請門檻的業權後，申請由市建局主導進行重建，計劃將在7 月起接受申請，最快明年4 月就首個項目進行人口凍結調查。市建局期望，首年以試點模式進行1 至2 個項目。

80%業主同意作價才落實市建局過往主要是主動地啟動市區重建項目，在最新的《市區重建策略》下，則引入「促進者」和「需求主導」模式。市建局主席張震遠表示，需求主導的模式讓小業主能主動提出重建要求，該局將以公帑和公權推展項目，惟需要獲得每地段不少於67%的業權持有人同意方可申請，最終也要在市建局出價後，有80%的業主同意方可落實收購。

根據市建局的計劃，將以6 個主要原則和標準處理申請，其中樓宇必須屬失修的情況，地盤面積不得少於4306 方呎，讓項目進行規劃時可以對社區等有裨益等。

小業主可在7 月至10 月期間向市建局提出申請，市建局將挑選部分項目納入每年的業務計劃內，倘獲得財政司司長批准，將進行人口凍結調查，及後向小業主提出有條件收購價，釐定收購價的準則將與該局一般項目看齊。倘在60 天內獲得逾80%業權持有人接納收購，收購將可落實。

門檻看齊東京台北

市建局執行董事譚小瑩指出，倘申請的項目未能納入市建局業務計劃，或未能獲得財政司司長批准，局方將通知申請人，小業主可下年度再申請，或考慮參與「促進者」模式等。

對於以67%作為申請門檻，市建局表示與東京和台北等看齊，市建局行政總監羅義坤指出，倘申請門檻要達到80%，對小業主可能構成困難，認為現有以67%作申請門檻和80%作接納收購比例的下限，已屬理想的平衡。

市場上一直有不同的發展商和收購商向市區舊樓積極進行收購，將來申請的項目，或未必能夠獲得利潤，張震遠對此不表擔心，他認為，以往不少收購項目已是其他發展商等不想進行的項目，即使將來有此情況也不屬首次。

同日新聞︰

編按︰看看田生怎樣回應新政策呢？

文章來源︰星島   1-6-2011

十三街重建困難多

土瓜灣十三街業主多年來要求市建局進場展開重建，市建局昨雖推出「需求主導」重建模式，但十三街業主能否受惠仍屬未知之數。據了解，市建局認為該項目涉及大量住戶，單憑市建局未必有能力應付，或須借助外力，如以「促進者」方式協助業主將業權出售，現階段正等待諮詢平台收集的意見。田生集團主席區永華質疑市建局的做法與私人財團「爭食」，該局並非完全為改善民生而收樓。

田生疑市局「爭食」

市建局3.1億掃觀塘舖

文章來源︰新報 26-5-2011

近年市建局積極在觀塘區內進行收購，當中有不少商業樓面早前就以超高價獲得賠償。土地註冊處資料顯示，市區重建局斥資共3.1億元，收購觀塘輔仁街70至84號興順大廈一籃子舖位。

其中，地下7號舖之收購價高達9,477萬元，以物業面積約1,050方呎計，收購呎價超過9萬元；而該廈地下5至6號單位及1樓1至15號單位，總面積9,000方呎，則獲市建局以2.15億元收購，成交呎價23,914元。

市建局資料顯示，觀塘市中心重建計劃為該局歷來最大型重建項目，估計項目總發展成本達數百億元。

該地盤面積達575,884方呎，現時地盤內樓面面積為103萬方呎，共有24幢樓宇，受影響人口為4,439人，共涉1,656個業權。

市建局馬頭圍重建賠償8千

原文題目︰

市建局馬頭圍道重建項目　住宅賠償額每呎8300至8500元 

文章來源︰成報 17-5-2011

去年1月29馬頭圍道及春田街因塌樓事故而宣布重建發展項目，當時特事特辦，發展局局長授權市區重建局（市建局）着手負責計算賠償金額價及項目重建等事宜，其中賠償金額的計算到目前為止，基本上已計算出，市場估計住宅每平方呎（實用面積）賠償額介於8,300至8,500元，舖位每平方呎賠償金額（實用面積）介於20,000至23,000元間。

據了解，以每單位500呎的單位計算，賠償額介於415萬至425萬間，以該賠償呎價計，遠高於早前觀塘區早前重建項目每方呎約6,000元的賠償金額，業內士指出，基於九龍區不少新建一手樓，呎價動輒過萬，其中現時正開售位於黃大仙的現崇山，呎價高至1.2萬，因此以七年樓齡作賠償基準作計算，每平方呎8,300至8,500元的賠償金額算是合理。

市場人士估計，有關的賠償方案，最快會於月底前正式向外公布，基於賠償金額非常合理，故估計大部分受影響住戶都會接受該賠償建議，事實上，重建局亦希望減少阻力，故賠償案可算相當手鬆，這亦顯示該局希望盡快完成賠償事宜，並早日展開整個重建項目。

該項目涉及單位約540個，以平均每個面積約500呎，故估計單是涉及住宅方面的賠償金額已達22.41億至22.95億元。早前市建局已指出，重建項目料耗資超過20億元，當中包括 14.47億元為收購或重置成本，初步推算會虧蝕7億元。

基於現時單是住宅方面的賠償金額已逾22億元，故整個項目的虧損會明顯擴大。這個發展項目是按《市區重建局條例》第24（4）（a項）條的規定，由發展局局長授權進行，昨日於政府憲報刊載這項決定。

舖位每呎賠逾二萬元

馬頭圍道╱春田街項目佔地約3,377平方米（36,359方呎），可發展地積比率近8 倍，住宅樓面面積22,640平方米（243,700方呎）住宅單位約420個；商業樓面面積1,900平方米（20,452方呎）社區設施約1,000平方米（10,764方呎）休憩用地約500平方米（5,382方呎），位處於馬頭圍道、鶴園街及春田街。項目範圍內的樓宇建於1955年至1957年間，樓高4至6層。市建局計劃在這個項目內興建小型單位供應市場。項目預計可以提供超過400個平均面積少於50平方米（538方呎）的單位。

賠償金額逾22億

這個項目的其他特色包括沿馬頭圍道及鶴園街提供低樓層的店舖建築，以重現現時街舖的情況。項目又會提供約1,000平方米的地方，作為政府、機構及社區設施之用。

資料顯示， 馬頭圍道塌樓事故後，市建局宣布在馬頭圍道以及附近鶴園街及春田街展開重建計劃。市建局預計項目虧蝕7億元，並因此首次自行發展項目，將提供420個、平均面積約500方呎的中小型單位。而屋宇署則決定，全面拆卸馬頭圍道45G和H兩幢舊樓。

重建範圍包括馬頭圍道43號至45J，春田街1至23號單號，以及鶴園街6至8號。項目涉及540個住戶及35間商舖，涉及159個業權。市建局早前指出，其中3幢樓宇由單一業主持有，其餘則有若干部分由公司名義持有；除45J、G和H外，其餘沒有結構危險，但明顯日久失修，考慮到居民憂慮而決定重建。

樓宇復修往哪裏去？

編按︰政府市區重建的3R，重建、保育和維修，後者常常缺席，政府總愛大鑼大鼓宣傳重建計劃，哪裏有新的保育項目。實情，維修最重要，市建局努力霸佔市區靚地皮，絲豪沒有幫助大量住在舊樓中的街坊。港府解決問題的方法，只本着不沾衣的態度，不停把負任外判，找不同的顧問，成立無數的基金，經過無數審查，得到只是有限的資助，有時甚至只是貸款。現在整合計劃，只是把我們纒上官僚架構的死結，跟市建局進行重建的力度對比，只是九牛一毛。

最可怕還有”強制驗樓”，這概念跟強制拍賣條列一樣，原意是想改善大家生活，但結果為地產商大開方便之門，收賺負擔不起驗樓費的單位。

原文題目︰樓宇復修計劃整合部分條款放寬

文源來源︰信報  1-4-2011

以往市場上存在多個樓宇復修計劃，業主往往需時研究釋除疑問和簡化程序，目前由市區重建局、房協和屋宇署負責的7 個支援計劃，即日起將由市建局和房協一站式處理申請，五個房協和市建局旗下的計劃並將整合為樓宇維修綜合支援計劃，從而放寬一些條款，如容許未成立法團的樓宇亦可申請等。兩機構預計，每年可協助600 幢樓宇，涉及的貸款和津貼開支約2.5 億元。

市區重建局工程及合約總監林偉能表示，新的支援計劃將把籌組業主立案法團的資助、大廈公用地方維修的津貼或貸款，以及家居維修貸款等透過單一接觸點，申請人可填寫統一的申請表格提出申請。

市建局將負責旗下7 個重建區，其餘區域由房協負責，目前20 年樓齡以上的物業約2.6 萬至2.8萬幢，4 成位於市建局轄下區域。至於屋宇署推出的計劃，則由2 機構負責推廣和接受申請。

新計劃下，符合申請條件的樓宇可申請公用地方維修津貼或免息貸款，津貼額為工程總額二成或每伙3000 元，貸款則為每伙10 萬元，另可申請家居維修貸款，每伙為5 萬元。計劃將向合資者的長者、低收入人士或殘疾人士，提供全數核准工程費用、上限為1 萬元的補助金。

實際上，在新計劃下，作出多項放寬措施，除毋須成立法團方可申請外，香港房屋協會總經理（物業管理）潘源舫指出，以往房協旗下資助和貸款計劃對殘疾人士等的補助金只為工程費用等的50%、上限1 萬元，新計劃下上限雖不變，但可達工程費用的100%。另外，家居維修貸款計劃的還款期，則由36 個月延長至60 個月。