市建局加碼收購協成工廈

相片來源︰星島日報  協成工廈　

原文題目︰市建局加碼收購協成工廈 圖破13年僵局 冀重建為住宅

編按︰這是市建局首次踏進工廈市場，開始幫地產界收集零散的業權，以政府之力開首例將工廈改為住宅，是重要的收購，所以才會提供150%的特惠津貼，尤其現在市中心的唐樓靚地已不多，市建局矛頭直指業權分散的工廈，繼續打爛大家的飯碗

文章來源︰經濟日報  20-12-2011　

市區重建局進行首個廠廈項目，重建西灣河街協成工廠大廈連比鄰已拆卸唐樓地段為住宅，為協成業主提供額外現金津貼作補償，希望突破項目拖拉13年沒進展的悶局。

協成工廈如「人球」般，被土地發展公司、市建局及房屋協會三度轉手，市建局今年從房協手上接回協成廠廈後重新估價，並於上周向業主開出收購金額，且看加碼之後能否打動業主。

市建局收購協成能否視為重建工廈的前哨？市建局消息人士指︰「工廈好難做！」

市建局最近向筲箕灣西灣河街9至11號發出收購信，但消息人士不願透露收購金額，理由是「想先看業主的反應。」市建局收工廈有別於收住宅，沒有相等7年樓齡的賠償標準。協成工廈14個業權人，有兩個月時間考慮是否接受收購。

房協2年前按地政總署一貫收購工廈的方式去收購協成，即樓殼價加特惠津貼，向業主開價每平方呎500元，被業主拒絕。市建局今年接手後，基於工廈價值可能受惠於政府推出活化工廈措施而出現調升，故重新估價，並給予特惠津貼外再加額外現金，計法是特惠津貼的50%。換言之，市建局給予協成的業主150%特惠津貼。

特惠津貼 高達150%

市建局早於今年9月已為收購協成作準備，首先在網頁內「收購物業準則」一欄，新增「工業樓宇」類別，但指明該準則只適用於H14，即西灣河街重建項目。

根據網頁所載，西灣河街工業樓宇重建項目的收購準則，是以工廈市值交吉價另加津貼。舉例說，若是自用業主，除可得到其物業市值交吉價之外，亦可得到現行地政總署於收地時所發放的特惠津貼（簡稱政府特惠津貼），另加相當於政府特惠津貼50%的額外現金津貼。如出租或空置，則可得到物業市值交吉價外，還有相當於政府特惠津貼50%的額外現金津貼。

至於何謂工廈市價，消息人士指︰「會以港島區協成附近的同類廠廈作參考。」

沒升降機 參考價難尋

永利行測量師有限公司董事蕭亮鴻指，協成工廈沒升降機，很難在附近找同類工廈作收購參考價。市建局會與同區或附近同類樓宇作比較，也會了解買賣雙方有否特殊關係。

協成工廈上一次的物業成交紀錄在2001年，即10年內均沒有成交。協成的4B室2,359平方呎廠房為最近的交易個案，買賣雙方於9月簽訂的協議價是520萬元，實用面積呎價為2,204元。蕭亮鴻指，永利行給該單位的銀行估價是每呎1,300至1,400元，總價值為320萬元，若以一個沒有升降機的工廠大廈而言，逾2,200元的呎價是偏高。他指最接近協成的工廈物業，主要在鰂魚涌及太古城，而那處的工廈全部有升降機，例如太古城的華都中心現時呎價約6,000元。

收購協成可否視為市建局涉足工廈的第一步？市建局消息人士認為很難，「收工廈不容易，市建局無準則，而且收住宅可改善住戶和社區環境，但收工廈會截斷廠戶生意，影響同理據不一樣。」

九龍麵粉廠揭秘

圖來來源︰明報

文章來源︰1-12-2011  壹週刊

駕車途經觀塘繞道，必看見屹立一旁的九龍麵粉廠，這廠運作四十五年，因上月被發展局局長林鄭月娥點名保育，才喚起大家關注。在如此簡樸的建築物背後，原來隱藏一段段豪門故事。九龍麵粉廠的創辦人並非香港人，而是泰國華僑林國長。他在泰國開金行發跡，後到台灣辦賓館及麵粉廠，六、七十年代身家已達十數億。但他生性慳儉，平日只以腐乳送粥，中年已患了營養不良！到七十一歲，他才來港創辦九龍麵粉廠。不過一生勞碌，死後只換來後代爭產。有七名妻妾的他，只有一子一女兩孫。先是妻妾和兒子爭產，再到孫兒狀告父親，進而兩名孫兒對決，鬥到七彩！現時九龍麵粉廠的大股東，是身在台灣的次孫林命嘉，其人一樣風流，曾搞婚外情令紅顏喪命，被對方家人在靈堂連摑多巴！這樣一個家族，較電視連續劇的劇情更精彩！

九龍麵粉廠再受關注，源於上月林鄭月娥在電台作出的「公開呼籲」。因應施政報告提出，要將九龍東發展成核心商業區，她認為該區工廈須重建外，部分有價值的應予保留，並點名指九龍麵粉廠可以保育活化。她稱得悉該廠已停止運作，現時只是貨倉；還帶點可惜表示，未能聯絡到該廠業主，故希望對方能主動接觸政府。

林鄭吹水

翻開九龍麵粉廠的公司註冊記錄，其股權非常分散，包括有同樣在泰國發跡、盤谷銀行老闆陳有慶家族等，但主要股權落在創辦人的次孫林命嘉手上。本刊遂到台灣替林鄭月娥尋人。林命嘉雖避而不見，但透過秘書回覆指，政府從來沒有派人聯絡他，「林先生也是看報紙才知，他不理解，也不知道發生什麼事！」其後本刊再聯絡麵粉廠在香港的負責人柯成和，他直指林鄭月娥「吹水」。「都無人搵過我哋！見報後陳有慶打電話來，問係咪要保育？同埋我哋仲運作緊，唔係貨倉，連鼎泰豐現時也是向我哋攞貨。呢排有好多客打來問係咪唔做，對我哋生意影響好大，我哋都想出信向政府澄清！」本刊本週二向林鄭月娥查詢，並向她透露麵粉廠仍運作，且因她的言論惹來麻煩。林鄭聽後先是臉色一沉，後微笑並迴避鏡頭離去。

廠內麵粉又吹又磨

姑勿論如何，九龍麵粉廠今時今日仍然運作，柯成和指雖然生意大不如前，但從未有結業打算。這棟香港碩果僅存的麵粉廠，外牆灰蒙蒙，樓高九層，西面設有多個足足六層樓高的大圓柱，其中向海的一個圓柱寫有「九龍麵粉廠」五個大字。在建築物二樓，有一條吊臂及輸送管道橋樑，橫跨對出的海濱道連接到碼頭。經過的途人對此都感到好奇，原來這些設備對經營麵粉廠來說大有學問。由六六年開廠便工作至今的老臣子柯成和指，該條打橫伸出來再垂直向下的管道，在當年是伸入海中的，方便將由躉船運來的小麥「吸」入管道。「六、七十年代觀塘仍未填海及建觀塘繞道，麵粉廠就剛好在海邊。後來填海我們創先河改裝貨櫃運送小麥，並向政府租下觀塘繞道下面的地皮，放置貨櫃，再將小麥泵進管道入廠。」柯成和憶述說。每次由美加運來的原材料小麥，往往上千噸以上，人力難為，故要先從貨櫃吸入管道，再橫向經輸送帶送入廠房二樓。這些小麥送入二樓，就傾倒入那些有數層樓高的大圓柱中備用，工人形容從洞口向下望會嚇得冒汗。小麥會先泵入廠房五樓經機器打磨成粉，再「吹」上七樓篩出雜質，這些麵粉會跌落六樓復再「吹」上七樓包裝。難怪廠內工人笑言：「啲麵粉又吹又磨又fing，好似跳舞咁！」廠內還有不少管道如滑梯般將麵粉滑來滑去。現時九龍麵粉廠仍每日生產過千包、每包五十磅的麵粉，供應鼎泰豐等本地著名菜館，甚至出口海外。員工二十多人，大多做了三，四十年，最年輕的一個已四十多歲。

《奪命金》拍攝現場 隱藏經濟密碼

 

 

 

 

 

編按︰《奪命金》可說是九龍東的電影，鏡頭遊走官塘、九龍灣、啓德…深深刻劃金融海嘯下的眾生相，一部屬於香港人的電影，又可細閱官塘和東九舊區的轉變，誠意推介

文章來源︰明報30-10-2011 （敬請注意：內文透露部分劇情）文︰奇夫

《奪命金》第一幕，高角度俯瞰九龍舊區雜亂的風景，教人想起《無味神探》的起首，也告知了這是一齣有關九龍的電影。

《奪》片的觀眾，要不緊跟劇情慨嘆人性貪婪或金融體系的荒謬；就是欣賞各路老中青演員的精湛演出。可是作為一個location freak，100 分鐘就是鎖定人物背後的街道，欣賞一幕幕的城市影像讀本。

《奪》片三個故事平衡推進，三位主角無力飄浮在環球經濟大潮之中，無獨有偶，電影也是沿九龍三線風景線，交織出回歸前後的經濟脈絡。

風景線一： 工業式微東九龍

看着三腳豹（劉青雲）替拜山華（張兆輝）張羅保釋金，來到開源道找上轉行經營廢紙回收的火爆森（黃日華），親切猶如重遇故友。說的不只是黃日華，而是對觀塘的感覺。銀河映像大本營設在觀塘，因利成便，取景往往就地取材。鴻圖道跟開源道一縱一橫，光影裏幻化為詭異凶險的銀河江湖，影迷早已是瞭如指掌。杜琪峯的影像回歸觀塘，自是有種回家的舒坦。

火爆森遠離江湖， 收起火氣， 孜孜不倦幹起「實業」，正好暗合觀塘的發展圖譜。觀塘往昔也算火氣十足，一九五○年代開始便肩負工業騰飛的重責。從牛頭角到裕民坊到雞寮，源源不絕輸送大量廉價勞工，朝着海邊的工廠，迎着海外的訂單，成就了經濟奇蹟。那時觀塘人頭湧湧，個個精神抖擻。穿梭觀塘的電影人物，不論是六十年代龍剛版《英雄本色》的李卓雄（謝賢），還是一九八○年代《公僕》的黑白對家（李修賢、黃伯文），都是陽剛十足，火爆森回到從前，恐怕也不例外。轉眼三十年，工業式微，觀塘剩下的多是物流中介公司，當然裏頭還有不少隱形富豪，可是根基早已北移。火爆森如何苦幹，不外是為北方龐大的工業機器抬槓，更不消說那些呆在港鐵出口回收免費報的公公婆婆。火爆森腰袋裏的現金再多，都只是手作經營，兼為這些昔日的工業先鋒以「無形的手」提供聊足糊口的退休保障。

從火爆森的街頭作業轉到凸眼龍（姜皓文）的黑市期指，三腳豹輕易地找到保釋金的着落。鏡頭由觀塘走到九龍灣，三腳豹跨越的，不是宏泰道、常悅道幾條街，而是從工業年代到資訊年代之間的鴻溝。工業年代的創富方程式，離不開加減乘除的算術關係。儘管你目不識丁，背懂乘數表，數口比人敏感，就是鍾原（盧海鵬）這樣的色老頭也「放數」維生。即使凸眼龍口中古巴雪茄的markup，還不過是供應鏈上層層遞加的交易費用，算不上真正的槓桿效應。來到全球化的數碼世界，創富增值不再靠加減乘除，而是衍生工具。CDO/COO 按揭資產證劵化再槓桿化，產生出來的金融黑洞，莫說一般MBA 弄不清楚，隨時得要好些rocket scientist 或是quantum physicists 才能弄個明白。如斯複雜的全球賭局，又豈是一般白丁散戶所能掌握。

香港的升斗市民在後工業時代，不能再直接影響生產關係。無論是「攞正牌」的投資顧問Teresa（何韻詩），還是「撈偏門」的凸眼龍，只能擔當中介角色，沒能參與高端的金融產品設計，銷售也不用takeposition，只消「過水濕腳」賺取spread 或手續費便功德圓滿。從工業生產到銷售中介的範式轉移，人們的思考模式也得挪移，通識課程成為必修科目，正是理所當然。從買辦到代理，生存之道在於投其所好、侃侃而談。下一代學子通通都識，遇有問題嘻嘻哈哈左右各打兩巴，再來一句見仁見智即可；就如投資產品價格可升可跌，甚至可能承受全部損失一樣的字眼，一切與人無尤。

「觀牛賞龍」工廈導賞團

為改變大家對觀塘牛頭角九龍灣轟轟聲的工廈印象，自活社隆重推出「觀牛賞龍」工廈導賞團，帶你去工廈森林探險。

政府活化工廈政策實施已經一年，我們帶你早於政府去認識工廈的已有生態。工廈單位真係乜人都有，遠遠超過政府所講的只有「工業用途」，點止六大產業咁簡單！

因「活化政策」而面對住種種加租、逼遷等問題的工廈單位，為藝術、文化、體育等行業提供左很多貢獻，極需要大家的留意與支持，請從速報名！

日期: 11月28日(星期日)
集合地點:牛頭角地鐵站
導賞費:$50
時間: 2:00-6:00pm
參觀已自然活化單位:
1. FM 101(地區電台)
2. START FROM ZERO(本地街頭藝術單位)
3. GRAPHICAIRLINES (本地街頭藝術單位)
4. HK HONEY(工廈養蜂人)
5. THE CAVE(廢物再生工匠)
6:00-8:00pm

(Jam night @ Jammixwork)

報名方法:
請將你的姓名﹑電話﹑參加人數email至riphk2010@gmail.com

市建局殺入工廈 工業地為何棄？

圖為曼克頓山，前身為荔枝角巴士廠 圖片來源︰hohojo.com

編按︰這則是獨家新聞，其他報紙沒有報導，內容確是可取。市建局角色轉變，起碼在政府的說法上，名為促進者，但它的權力會擴大，可以涉足工廠大廈，連樓齡較低的新界工廈也想收編旗下。新界工廈樓齡最長只有30年左右，其餘都為20多年，算不上殘舊，也與林鄭所言談不上公眾利益，雖然也不是市區，為何會由市區重建局負責呢？大地產商俯視擔擔的是鐵路沿線的火碳、石門和沙田工廠區，尤其是前者，信置和華懋都積極在區內插旗，加上現時放寬工業用地作住宅用途，這些大地產商自然會邀請市建局”協助”，收集業權，強制拍賣重建，林鄭之言”除非市建局有很多資源，或該工廈項目的資源，是由促進者提供，或可另作別論”，明顯為此埋下伏線。今天，工業區製造物流、做版、展覽和珠三角工業後勤等職位，工廈的空置率亦比寫字樓低，而筆者也看到不少行業寄居在工廈之內，除了我親身參觀的造餅場，也聽說火炭有一楝工廈，有一個燒味製作場，有趣是，因為這燒味場產生大量撲鼻香氣，因此，地產商對這楝大廈不提興趣而免於收購，樓上藝術家間接獲益，保住工作室。

現在特首的一句”(住宅)地從何來?”，各部門火急應救，結果淪為官商勾結，幫地產商收樓，又幫他們改變土地用途，地產商只懂建豪宅，起私樓，政府成為他們的開路者，反過來，打壓和迫走在工廈工作和謀生的僱員和小商戶，借小市民置業之名，行方便財閥之實。昔日搬走的是九巴的荔枝角車廠，現在變成新地樓盤曼克頓山，過去官塘的車廠，成為創紀之城/APM的建築群，今天，建議清拆的是小瀝源的九巴車廠，又有哪人可住當中呢？政府還要求我們相信土地供應不足 ，但絲毫不去針對地產商的壟斷，他們共演的一場戲，市民只是觀眾而已。港府是地產商的共犯，進步不能靠政府，改變只能靠我們了。

原文題目︰

市建局新定位 執行者變促進者

文章來源︰經濟日報 15-9-2010 記者︰辛佩蘭

特首下月13日發表新一份施政報告時，擬同時公布市區重建局未來的新發展方向，包括角色轉變，由現在主要做執行者，變為將來可以做促進者角色；另外，市建局也可研究，將來在業主要求下，是否可協助重建新界區工廠大廈。

由1980年代成立的土發公司，到2002年成立的市區重建局，均以市區舊樓為重建目標，最遠只涉足至荃灣，著名近作有與信和合夥的荃灣萬景峯一、二期重建項目，即昔日的「荃灣七街」。

協助重建工廠大廈

發展局局長林鄭月娥回應表示，擬改劃用途的30公頃工業地，單一業主較為容易處理，但如果是業權分散的私人物業，對小業主而言，在市場誘因下，應會盡力集合業權，但如果仍有困難，下一階段，如果私人業主作出要求，也可考慮由市建局做促進者的角色。同時，日後成立的地區更新諮詢平台，亦可加入討論。

林鄭月娥表示，政府會小心處理市建局協助新界重建工廈的可行性，因為市建局成立的目的，是以人為本，改善居民不好的生活環境，而工廠大廈就不存在居民生活的問題，在排列優先次序的時候，未必是最優先需要處理，不過，除非市建局有很多資源，或該工廈項目的資源，是由促進者提供，或可另作別論。

根據構思，市建局未來可擔當私人業權人的重建促進者，即小業主可自行組織起來，然後邀請市建局入場進行重建，或者收取業主顧問費，提供服務包括協助業主物色合作發展商。

假活化，真賣地

編按︰”活化”這詞應該用在半死不活的東西上，但工廈的空置率近20年都比商廈為低(見早前文章)，半死狀態無疑是欲加之罪。此外，將政府辦工空搬離市中心，包括早前已宣稱的灣仔稅務大樓，加上現在旺角水務署，剩下的土地為何只作賣地賺錢呢？為何沒有其他用途呢？如果有遠見的政府會重新以政府部門為先導，在遍遠地方發展新市中心，但現在情況只是將自己的物業賣出賺錢，再窺視工廈租金低廉作替補之用，把公帑津貼工廈業主，趕走現在工廈使用者。問題在於這真的是公眾利益嗎？還是向發展商傾斜，借活化之名，為他們製造市中心靚地呢？

而且市民失去方便地使用政府服務，又大大增市中心發展密度，”活化”政策毫無創見，只是政府高地價下的變奏，受苦的不只是藝術家，也是我們–市民。

文章來源︰信報財經新聞  2010-03-26

題目︰

旺角水務署擬率先遷入工廈

配合活化工廈政策，發展局正計劃將旗下政府部門遷入工廈，其中水務署新界西辦事處可望「身先士卒」，將辦事處由目前旺角的亞皆老街廠遷至工廈物業。

至於騰空後的廠房用地，則可望劃為「綜合發展區」，提供商業和公共交通交匯處等用途，市場估值逾十七億元。

發展局局長林鄭月娥接受本報專訪時透露，旗下兩個部門可望成為首批進駐完成變身工廈物業的政府部門，其中早前獲得水務署的同意後，該署位於旺角亞皆老街的新界西辦事處將會搬遷至工廈物業。當局並透過政府產業署委託物業代理，物色合適的相關物業。她並指出，倘若在將來所接獲的改裝工廈個案中，發現有合適的物業，亦可能會吸納。

對於新界西辦事處的選址，林鄭月娥提出部份考慮的因素。「我們所要求的最主要條件乃能夠將部門本身的辦事處集中在一起，不可能再將部門分散至多幢工廈中；另外交通亦要便利，相信為鐵路沿線的地區，方便部門同事上班。」此外，由於需要搬遷的部門主要服務新界西區，如葵涌和荃灣等，政府的選址亦將會相應作出考慮。林鄭月娥認為，由於工廈樓底較高，景觀相對開揚，亦可以切合自身需要進行改裝，具有相當潛力。

至於其他部門會否陸續將位於商業樓宇的辦事處，遷至其他完成工程的工廈物業，她表示，需要視乎產業署與其他政策局的磋商。

位於洗衣街、亞皆老街及聯運街交界的水務署亞皆老街廠，佔地約四萬九千六百六十五方呎，目前為低層物業連同泊車設施等，林鄭月娥表示，用地將來騰空後，可以提供公共交通交匯處等設施，以改善區內的人流車流，預計可能劃作「綜合發展區」，讓將來投得用地的人士，提交總綱發展藍圖等。據了解，除公共交通交匯處外，亦可能容許用地發展商業樓面。

林鄭月娥期望，遷出計劃可以達到雙贏方案，一方面可以騰空該幅珍貴土地，亦可以協助活化工廈政策。

她指出，即使不計入用地可能出售所帶來的財務收入，由於該用地可望改善行人環境和交通情況，公共交通交匯處亦可配合該區的要求，可帶來龐大的經濟效益。

美聯測量師行董事林子彬認為，由於旺角區對於商業物業的需求龐大，亦可考慮作酒店發展。倘項目最終以商業模式發展，他初步估算每方呎樓面地價約五千元水平。

雖然分區大綱計劃圖就水務署用地的地積比率上限為十二倍，測量師估計，受到社會擔心發展密度過高影響，估計最終發展規模將較低。倘以地積比率七倍計算，水務署用地的估值約十七億三千八百萬元；若用地可與食環署地皮合併發展，佔地可增至約八萬方呎，估值則約二十八億元。

第一太平戴維斯工業拓展及投資部資深董事蕭兆新認為，政府率先將旗下部門遷往工廈項目，將可以有帶頭的作用，亦可以協助填補改裝熱潮下可能出現的空置情況。

他表示，實際上自政府宣布活化工廈的政策以來，不少工廈物業的叫價已經上升，部份工廈業主已將叫價調升一成至二成水平■

另一則文章︰

來源︰信報財經新聞       2010-03-2

題目︰發展局建議政府購工廈轉租藝團

活化工廈政策將於下月一日正式推出，但一眾「活在工廈」的文化藝術團體租戶卻擔心租金因此大升，扼殺生存空間。發展局局長林鄭月娥昨天表示，希望透過兩個方向，包括遊說政府購買工廈再租予藝團，以及希望申請改裝工廈的業主在享受到豁免費之餘，能夠撥出一、兩層地方以優惠租金租予受影響的藝術團體，以作支持。

她表示，親自接觸過兩、三個單一業權工廈的業主，更親身參觀過其中一幢位於黃竹坑的工廈，業主對其建議，反應正面。

政府將於下周四開始實施活化工廈政策，除了方便重建工廈以作其他發展用途之餘，更免收改裝十五年或以上樓齡工廈業主的「豁免費」。

林鄭月娥昨天接受本報專訪時指出，「香港的地價、樓房價錢有時令到營商環境不夠競爭力」，而活化工廈政策可以釋放一億七千萬平方呎樓面面積，提供樓房供應，相信有助成本下降。

不過，要令到供應增加、成本下降始終有一個等待的過程，而在此期間難免有人因為有活化措施，期望樓房增值而引發商業行為，諸如加租或要現在租戶搬走，配合改裝，她形容這是「無可避免，是預計得到」，可是政府在設計大政策時，難以對焦處理小問題，否則只會「半湯半水」。

兩工廈集逾80%業權放售

原文題目︰

兩工廈集逾80%業權放售 觀塘萬順涉三億 新蒲崗福和每呎2000元

資料來源︰18-2-2010  星島日報

東九龍有兩幢大型工廈小業主，趁勢集合業權出售，其中，觀塘勵業街萬順工廈齊集近八成五業權，全幢市值三億零七百萬元，新蒲崗福和工廈小業主亦一統接近八成五業權放售，每方呎意向價逾二千元。

消息人士透露，勵業街七號的萬順工業大廈，樓齡逾三十年，共有二十六份數，其中擁有二十二份數的業主剛齊集業權放售物業，該廈佔地一萬一千零四十五方呎，地積比十二倍，可建樓面十三萬二千五百四十方呎，對比現時全幢總樓面十萬七千六百七十四方呎，具有重建的空間。代理表示，該全幢市值逾三億零七百萬元，平均每呎樓面地價二千三百一十六元。

主動集合業權

另一幢為新蒲崗雙喜街五號福和工業大廈，樓齡逾三十年，該廈擁有十三份數，當中十一份數業主願意出售，佔業權約八成五，代理指出，全幢市值約一億一千八百萬元，佔地五千二百二十五方呎，地積比十二倍，可重建六萬二千七百方呎，每方呎樓面地價一千八百八十二元。現時總樓面則有五萬四千二百七十四方呎。中原工商鋪工商部助理營業董事楊龍指，自從去年公布將收購門檻降至八成後，散業權工廈業主受惠，若他們主動集合業權放售，可以加快市區發展，由於集合業權出售較市價往往高約三至五成，故近月不少業主放售心態轉強，該行亦錄不少查詢，預期今年工廈集合業權放售成為趨勢。

具郵輪碼頭概念

他表示，東九龍區近年不斷發展，未來亦有郵輪碼頭，區內工廈可重建酒店或甲廈。經濟學者關焯照表示，過去申請強拍須集合至少九成業權，收樓需時較長，風險亦高，因此，市場強拍例子不多，其中工廈更「冷門」。美聯工商營業董事鄒永堅稱，政府推出活化工廈政策已有三個月，為工廈帶來正面作用，料呎租因此可以升約一成。利嘉閣(工商鋪)工商部區域董事朱亮恒亦指，重建工廈有一定風險，發展商才有能力負擔，小業主可以選擇，藉此改善環境，或增加租金收入。

回應「活化工廠」

編按(原人)︰圖為藝術家梁寶在hidden agenda樂室的牆上，寫上”2009年施政報告”中有關活化工廈要地盡其利的章節。

「活化工廠」一文，令人想起陰魂未散的「西九」文化區，最近「高鐵」通過撥款，就等如多了一位茅山道士為「西九」或「九西」的復活作法。我不是反對西九發展成為文化區，但如果做出來的，都只是像過往那些不倫不類的文化活動，完全缺乏本地元素，並無真正的本地藝術人參與，不讓香港既有的文化和藝術，在文化區內生存和發展，反而只重視引入外地的藝術和文化，或硬將內地的文藝表演當成本地貨，以逼使我們香港人毫不過濾地「硬」去接受內地的文化和價值觀，而磨滅香港人在過去百多年來建立的香港精神………，那就「西九」便真的要變成「九西」了，不要也罷！
我是土生香港人，我只愛香港，不愛他邦！
不如早點將「西九」發展為「超級豪宅區」，讓那些大陸炒家在那裡炒過你死我活。好過讓他們在香港「亂炒」，炒高了我們香港人住的樓的樓價。那時候，香港的樓都是給別人來炒的，香港人則要被「抄家」了。
我深信「西九」文化區即使最終發展不成，但成為豪宅區則是肯定的。若不是，因為高鐵總站設在「西九」的計劃，經已通過了，是地產商的利益喎，怎能小覷呢！火都滾！

「活化工廈」下的最大型文化迫遷

圖為財利工業大廈，不少藝術和音樂愛好者在街上談天

「文化」如果用左翼學者Sharon Zukin的說法，就是在後現代符號經濟下，累積資本的新方法，商場、主題公園都是產業化文化娛樂。本土運動上，「快樂抗爭」和苦行，「文化」變成抗爭和反抗的不公義的工具。 文化不單是論述和詮釋上的爭奪，也是空間的鬥爭。

政府的文化概念，大概落入Sharon Zukin的分析框架，以文化配合和支援主要經濟的發展──地產。2009年施政報告中，「活化工廈」確立文化服務地產的關係，報告中提出「地盡其利」，以斜傾的政策，協助大地產商去改變現在工業區的生態。

工廈最大的文藝迫遷事件

2010年1月31日，官塘工廠區舉行一個音樂會名為「馬上封音樂會」，聽去是引人入勝的名字，卻是在Hidden agenda 這個多用途樂隊表演和排練場地開辦的最後一個音樂會，也業主封舖前的最後一天。

這裏美其名是多用途，其實只是二千多呎單位，這舊式的財利工廠大廈建於約六十年代，沒有升降機，只有五層高，跟其他工廈相同，空間設計都為適應工業發展而建，樓底高面積大，適合用戶自行改裝。除了藝術單位，食品公司、印刷公司都一同共生這租金底廉的大廈內。Hidden agenda和其他租客的迫遷都是短時間的決定，事沿政府推出活化政策後，工廈成交量大增，大廈重建價值和可能性大大提升，首月成交已增長達37%。到現時為止，唯一成功受惠的只有恆基地產在九龍灣的項目。財利工廠業主短期時間內，收到官方維修和清拆僭建通知，之後他就將大廈賣予大地產商。Hidden agenda結果收到律師信，通知一個月內要遷出。

Hidden agenda是政府政策下首個犠牲品，亦是規模最大的同類迫遷事件。用品家都擔心這迫遷只是冰山一角，陸陸續續都會影響同區其他文化單位，這潮流亦會蔓延到九龍灣和牛龍角等工厰。

圖為工廈樓梯間佈滿讚美民主和社會主義的塗鴉

破壞本地文化(社)區

Hidden agenda，成立只有近二年，在獨立樂隊群體中，頗有名氣，不單是本地，大陸、瑞典和法國樂隊都曾在這裏表演，連法國領事館都認可他們為正式藝術表演場，每月都寄給他們文藝的資料。他們成功其中一個原因是座落在官塘工廠區。官塘工廠區已經不同於80年代的定義，現在已經轉型為文化(工業)社區。根據官塘藝術工作者阿禮的講法，他在十年前已進入官塘，當時租金低廉，那時正值香港回歸後，經濟不振，他們藝術工作首先進駐工廈，讓社會大眾漸漸接受工廈作為消費和文化生產的地方。當他們「活化」工廈成功後，政府就「打完齋唔要和尚」，以上而下的「活化」剝奪他們僅有的生產空間。另一位用家代表年華則強調官塘不同文化單位的有機合作，創作不止侷限於自己的空間，她常常到不同樂隊在官塘的排練室交流和合作。現時，在香港，可以滿足以下條件，包括︰交通方便，容易改裝、租金便宜和靠近文藝社區的地方，除了工廈之外，高地價政策下已找不到其他的地方。

圖為當日音樂會的盛況

唇亡齒寒，Hidden agenda 的死亡，不單見証政府對文化產業的涼薄，也讓其他處於工廈的文藝工作者團結起來。來自火炭和葵涌的代表，他們都表示文化產業是對租金非常敏感，很多從業員都是身兼二職，才可維持工作室的租金，加租一千至二千元已經「非常致命」。政府介入不但引起加租，火炭代表更擔心，現時約二、三百位視覺藝術工作者，更面對重建被迫遷的壓力，而被迫遷的藝術家亦會大大增加空間需求，令租金增幅更大。

最後，引用梁寶當日發言︰「我們有創作自由，但無空間」，文化詮釋也是空間的戰爭。政府借「活化」之名，其實將工廈私有化，如同領滙般，拆散原有生態，再將其交予大財團，文化只淪為財團點心。

圖為hidden agenda舉行的記者招待會

相關新聞報導︰
http://www.youtube.com/watch?v=17roS5d-4H4&feature=channel

http://www.youtube.com/watch?v=-amZ5zEfCx0&feature=channel

東亞實業

今日中午，趁著午飯時間，到官塘開源道的匯豐銀行辦點事情。短短一條的開源道，便開設了十間以上的銀行，真的方便了投資和財務的處理。相反在我工作的油塘區，一間匯豐、渣打或恆生銀行都沒有，我想這是因為油塘區已變成一個沒落的工業和屋區，大多數的銀行，都不屑在一個沒有大豪客光顧的地區開設分行，這是銀行家的現實。反而我最討厭的「大陸銀行」卻有一間在油塘中心開設，「大陸」良心發現？

到過銀行後，想起我早前發表的那篇「暑期工」，而文中提及的「美嘉工業大廈」就在附近的偉業街，便毅然走到那裡憑弔一下。還以為經過了三十年，我當年當「暑期工」的那間「東亞實業」，不會再在那裡經營呢！怎知走到「美嘉工業大廈」地下，看看「水牌」，卻見到在12樓A座，還有一間「東亞」，只是名字卻變為「東亞聖誕廠有限公司」。既好奇又無聊的我，便乘坐升降機到12樓一看。看到現時那間「東亞」的大門上，掛著「東亞聖誕廠有限公司」九個大字，英文名字叫East Asia Christmas Decoration Ltd.。再經過從前走過不知多少次通往天台的樓梯，上到天台，卻聽不到當年一班「暑期工」在工作時的戲笑聲(當然呢，除非是在拍攝「幻海奇情」、時空逆轉的科幻、懸疑或鬼魅電影)。天台上的鐵皮屋，都破落不堪，給人點點陰深的感覺，相信那些鋅鐵廠房經已凋零了好一段日子，幸好是「日光日白」到那裡。

畢竟自己是個「白撞」，不好意思在天台上四處瀏覽。返回12樓，也沒有走進「東亞」，因為那是午飯時間，被人當作小偷便不好了，畢竟自己是個「校長」(一後有機會再詳述)。但從門外看進去，見到近大門有一部「打咭」機，旁邊只放了約十張的「工咭」，相信現時在「東亞」那裡工作的員工並不多。可瞥見到的廠房，都不像從前那個裝置了有大量機器的工場，卻像一個寫字樓兼臨時貨倉。今天該有七十歲以上的吳先生和吳太，相信都不可能仍在「東亞」裡(如過遇見，反而恐怖)。

又一次見證到時代的轉變了，香港的工廠和工廠內的生產，早已遷移到中國，甚至東歐的國家了。從「東亞聖誕廠有限公司」這個新名字，相信這是從前「東亞實業」的延續，也許在經營的，會是吳先生和吳太的後代。想到這裡，感覺很好，很溫馨，也再一次祝福他們和「東亞」。