申請超預期 自願重建擬加碼

編按︰這則差不多是明報的獨家新聞，又是專訪張震遠，明報社評出手幫市建局叫陣，爭取額外地積比，建更高、更大的樓宇，但如果看到市建局的財務報告和盈餘就知完全子虛烏有，明顯趁特首選舉，大開期票，大家齊來搶”着數”。

原文題目︰

申請超預期 自願重建擬加碼 

 25組舊樓爭逐 張震遠：倘有助規劃 收購不吝嗇

文章來源︰ 1-11-2011  明報

舊樓業主向市區重建局申請「需求主導」計劃昨截止申請，共有25組舊樓業主表達自願重建，爭取市建局當「白武士」，最大規模的一份申請更集合了區內21幢舊樓，一旦獲批，勢成媲美觀塘市中心的大型重建計劃。市建局主席張震遠表示反應超出預期，若合資格項目多，會由原訂只挑選1至2個項目，名額放寬增加，「只要符合申請資格及有規劃裨益，不會計算財務壓力」。

最大一組集合21幢

市建局會成立遴選小組，從「需求主導」計劃下眾多申請書中挑選合適的項目，交財政司長審批，最快下個財政年度展開重建，並按同區7年樓齡實用面積呎價賠償。

張震遠接受本報查詢時表示，「需求主導」計劃共吸引25份申請書，每份申請由聯合2至6幢舊樓，到最大集合21幢舊樓不等，項目有大有小，反應超出預期。他說﹕「以往市建局只會在重建時才公布地盤資料，引起業主反彈，今次由業主主導，反應明顯理想。」

他說，最大項目涉及21幢樓，地盤龐大，在考慮是否獲批重建時，規劃上一定有裨益和加分，但仍要視乎其申請是否符合計劃其他資格。他又指出，若審批後發現合格項目較多，局方會考慮加碼，由挑選1至2個項目，名額放寬增加，不會計算財務壓力。

最快下財政年度展開

據了解，提交申請的舊廈來自中西區、東區、油尖旺、深水、黃大仙和九龍城區，遞交申請的業主須證明已集合項目內達三分之二業權，以取得「入場券」，稍後評審小組會按失修情、規劃效益、有否逼遷紀錄（見表）等展開評審。獲批的業主可獲相當於同區7年樓齡金額賠償，租戶亦會一如其他重建項目般獲安置。

落選者可申重建中介服務

市建局發言人稱，落選者可考慮申請下一輪的計劃，或考慮申請局方轄下市區重建中介服務有限公司的服務，邀請私人發展商收購。

身兼市建局非執行董事的立法會議員黃國健認為申請反應不俗，目前只為先導計劃，相信稍後可擴大重建規模。黃表示，計劃交由業主自行議決，可減少爭議，計劃亦不涉市建局利益，局方毋須再被指只看重土地價值作收購、忽略其餘地段， 並可加快市區重建步伐。

議員：難解決「落釘」樓

九龍城區議員任國棟說，得悉紅磡區內不少舊樓業主有興趣申請，惟最終只有少數成功「入紙」，只因申請時間只有3個月太短，要先取得三分之二業權的門檻亦太高。他又擔心計劃無助解決舊樓被「落釘」，小業主因而未能擺脫收樓商主導重建問題，認為要同時檢討私人重建的《強拍》條例，同區尚有民建聯陳仲翔和獨立的黃志強參選今屆區議會。

港大學者掌市區更新基金

 文章來源︰明報 16-8-2011

由市區重建局注資5億元、以獨立形式運作的「市區更新基金有限公司」昨正式註冊成立，日後將獨立聘請社工隊，協助受市建局重建影響的家庭。獲委任為主席的港大學者梁祖彬接受專訪時表示，將資助成立地區諮詢平台，由市民、地區人士和專家透過評估制訂區內重建範圍，減低因重建與保育社區矛盾。

發展局昨公布10名「市區更新基金」公司董事會成員，包括法律、會計、規劃及測量界人士。擔任主席的港大社會工作及社會行政學系教授梁祖彬接表示，公司日後是基金信託人，獨立運作，資源將分配於不同重建項目，故會先將投資滾存，未來每年最少有1000萬元利息收入可供運用。

 3項方針 邀地區人士參與保育

梁指基金有3項方針，包括撥款成立各區重建諮詢平台、聘請社區服務隊及推動地區保育工作，其中九龍城將成立首個地區諮詢平台。梁說，期望日後邀請區內市民參與地區諮詢，表達自己對「遷與不遷」的看法，再由地區人士、專家為樓宇、地區評估，「避免每次也是由市建局直接與市民接觸，較易起衝突，地區人士最了解區內需要，是否要重建，即使是重置也有最合適的考慮和安排」。

梁祖彬又指出，未來社區服務隊將獨立於市建局運作，若居民遇到搬遷等困難，社工會為提供援助。他稱，過去社工由市建局聘請，被指有角色衝突，相信日後服務隊獨立性會加強。

梁又期望，5億元的基金，可將小部分用作區內保育項目和保育教育，「大項目一定唔參與，要不然一個景賢里已經用完5億，整小小空間應該還可以」。他指董事會稍後會再開會，並會在下月與九龍城區的地區平台委員開會，定出實際撥款項目和未來工作。

淺談「樓換樓」安排

作者︰Loretta Ho 來源︰http://inmediahk.net/

編按：作者本文回應了發展局新近提出的「樓換樓」「新」措施，然本文提出三個例子，引證「樓換樓」早於七十年代已經出現，並非什麼新事物，對比今日與從前的「樓換樓」，更會發現在條件上相距甚遠，果然反映了今日地產霸權的時代特色。

民間一直倡議的「樓換樓，舖換舖」方案，市建局進行一年多的《市區重建策略檢討》後，雖然「舖換舖」的訴求被消音，最少「樓換樓」方案仍然進行!本文分成三個部份：(一)嘗試解讀市建局的「樓換樓」方案; (二)開啟讀者對「樓換樓」的想像，解釋早年三個香港成功實行的「樓換樓」項目；及(三)現在民間提出「樓換樓」的其他可能性。

第一部份：解讀市建局的「樓換樓」方案
解讀一：「補差價」就是事實!

發展局局長林鄭月娥指出業主在選擇「樓換樓」後，若換回同類型新樓單位，需繳付差價。市建局舉例，假設業主居住在一個樓齡五十年的五百呎單位，當局提出以$6,000/呎收購，即業主將獲得300萬現金賠償；若當時「樓換樓」單位的市場水平為$7,200/呎，業主換回相同面積的單位，便需繳付360萬元，即業主要補差價60萬元。

NOW新聞台評論節目中，地產業界人士尹志強反問市建局如果舊樓業主收$6000/呎，為何不可以起同樣$6000/呎的新樓給舊樓業主居住，那便不用補差價了。尹志強還抱怨市建局為何一定要以$7,200/呎做例子。尹氏的說法未免太脫離現實，不似一個專業的地產業界人士能作出的判斷，賠償金和新樓價跟本不可以相提並論。例如2005年灣仔利東街業主的賠償價只得$4038/呎(實用面積)，雖然現址還在興建中，以同區最新重建樓盤Queen’s Cube作參考，2011年售價為23,000/呎至26,000/呎(實用面積)，已是4倍之多，利東街幾年後建成，把通漲令原材料上升的基本因素計算在內，升值潛力又再翻一翻。這個例子正好闡釋「補差價」的必然性。

還有，賠償金只計同區七年樓齡的樓價，新落成的樓宇又怎會跟七年樓齡的樓宇相同?而且市建局公佈的細節中，未有講明「補差價」是補實用面積還是建築面積。如果市建局說的是補建築面積的差價，而行之以久的賠償只是賠實用面積，這個差價又多一大截了!

解讀二：業主「搬兩次」 安排閣下自理

張震遠說，業主在首次收到收購通知時，會同時收到「樓換樓」單位的實用面積呎價，業主需要在收到收樓通知的六十日內回覆是否選擇「樓換樓」，如果業主接受，需要簽署承諾書，市建局將會在業主應得的現金補償內，扣起相等於新樓價格的三成金額，作為預購新樓的保留金。

張震遠從頭到尾只講新樓的安排，但從舊樓換到新樓的過程中，動輒需要等候三五七年時間，市建局究竟基於「自由市場」，還是「闊佬懶理」的原則下，沒有把等待過程中成本計算在賠償價錢中，小業主得要自行多花銀彈作中轉住宿的安排，以作無止景的等候，在「應得的現金補償」內，被市建區七除八扣後又剩多少? 民間一早已提出其他可能性減少業主煩惱，詳情請看本文最後一部份。

第二部份：「樓換樓」實例逐個數
「樓換樓」實例一：油麻地六街(現址為駿發花園)

「樓換樓」並非新鮮事，多年前香港房屋協會(房協)在執行油麻地六街重建時，面對更大規模、更複雜的樓換樓的執行過程，也順利地完成了，而且不論居民或發展商都很滿意，傳為一時佳話。

1974年，香港房屋協會正式開展「市區改善計劃」 (Urban Improvement Scheme)。市區改善計劃的主要目標是透過重建舊樓，改善舊區的環境，以及提供公共遊憩用地、托兒所及老人日間護理中心等康樂及社會設施。房協會向舊區住戶提出收購，如最後當房協使用了所有辦法亦未能收購全部單位，政府會代為收購餘下單位。「市區改善計劃」屬自負盈虧性質，因而計劃和一般私人發展分別不大。該計劃中，大型綜合重建發展包括油麻地六街及馬頭角四街，即駿發花園及欣榮花園。

在履行其職責方面，房協一直樂於在其計劃中配合政府的目標，包括提供政府
／團體／社區用途用地。更重要的一點，以及有別於私人發展商的方面，就是房協會將所有在發展計劃中賺得的盈利再行投資，以資助其他公共房屋計劃，或為該等公共房屋計劃提供資金，令更多社會階層受惠。基於上述所有考慮因素，以及須繳付相當於十足市價的土地補價，房協在釐訂樓價時採用將價格訂於接近市價水平的政策。

可惜房協並沒有繼續執行早年的先鋒計劃，這個油麻地六街重建項目更沒有列入其網站(http://www.hkhs.com/chi/about/milestones.asp)的大事回顧中，最新的發展是把房協和市建局原有的五項舊樓維修保養計劃合併，成為新的「樓宇維修綜合支援計劃」。

「樓換樓」實例二：大坑麗星樓(現址為上林)

置地麗星樓「樓換樓」重建方案詳情：
每戶可獲取一個實用面積不少於767方呎的單位及一個有蓋車位，新樓會維持原有座數及座向，由於新樓基座建有會所停車場，每戶可獲賠償單位比原有單位高出約9層樓，景觀更為開揚，另外物業原先為露天車位，新樓則為有蓋車位。(市建局方案中，業主可選擇原區重建或啟德發展區新樓，日後單位分配可能需要抽籤)

每戶可獲現金賠償40萬元，頂層連天台單位現金賠償為120萬元。(相對於市建局未有現金賠償，由於新樓呎價將高於獲收購的舊樓呎價，業主需要支付差價。)每戶可獲60萬元搬遷貸款，息率為豐銀行最優惠利率（P）減2厘，貸款須於入伙前一次過償還。(市建局方案不存在搬遷貸款)

4. 業主可獲利潤分紅，日後項目利潤若高於成本35%，舊業主可獲利潤分成，最高分成為120萬元。(市建局方案不存在任何分紅)

新報特約評論員一嗚指出，市建局的方案「比起麗星樓的方案，說真一句可說是「差天同地」，市建局業主一般需要補價可換取新樓，相反麗星樓的業主不單可獲現金賠償，仲有分紅，再加上期間樓價急速上升，現時麗星樓的舊業主已成為千萬富翁。

可能大家會問，置地為何願意提供如此優厚的樓換樓方案，但最終仍然可以有錢賺，主要原因係昔日麗星樓重建前仍未用盡地積比率，加上當時有不少發展商，同置地爭奪發展權，經過一輪爭奪下，置地提出的方案最優厚，因而獲昔日的麗星樓業主立案法團揀選為合作重建伙伴，相比之下市建局的重建項目，無需競爭便可獲取發展權，自然無需提出較私人發展商優厚的方案。」

「樓換樓」實例三：西環寶翠園

1950年代，香港政府華員會向政府建議，興建華人公務員住宅。華員會向政府申請了土地，組織公務員建屋合作社，向政府申請土地，興建公務員住宅，寶翠園就是其中之一。1980年代，寶翠園開始舊，亦隨著移民潮，有不少人搬出；社會亦出現了重建潮，不少地產發展商開始向合作社提出收購或合作發展，最後由信德集團和合作社簽約，原業戶以「呎換呎」的方式回遷，而單位的位置則透過抽簽決定。由於公務員建屋合作社年代的寶翠園每個單位逾千呎，但新落成的寶翠園供回遷單位為約八百呎，故實際上發展商是給原業戶「一間半」單位，而多出來的呎數，則事先協議好一個呎價，來補這個差價。實際上，發展商亦是有賺的。

私人發展商「樓換樓」計劃或成絕唱

以上第二和第三個實例是私人發展商進行過的「樓換樓」計劃，但未來的例子或許不多。因為政府通過第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（俗稱「強拍條例」），從前的「樓換樓」已成絕響。寶翠園能夠做到發展商與原業主合作發展的原因，是因為雙方處於一個較平等的平臺下商討。寶翠園合作發展計劃進行時，香港政府並未通過「強拍條例」。和寶翠園相類近的公務員建屋合作社亦包括在紅磡的漆咸大廈，當時有意發展的發展商同樣是信德集團。在2001年，當發展商收購足夠可以申請「強拍」的90%業權後，便不去和其他業主進行有誠意的協商，並向土地審裁處申請「強拍」。土地審裁處的成本高昂，需要聘請各方面的專家，包括估值專家、樓宇狀況評估專家、樓宇結構調查專家等，才有機會打贏官司，而這些專家的花費至少需要兩百萬，對發展商來說是一個小數目，但對小業主來說是一個很大的數目，導致雙方處於一個不平等的關係。換言之，在相類近模式的物業、相同的發展商下，一條導致雙方關係不對等的「強拍條例」已可以減低發展商和原業主商討的誘因，更何況市區重建局可動用的，是比「強拍條例」更大權力的第124章《收回土地條例》。故此，唯有使雙方處於一個較平等的平臺，發展商不能隨便動用可以更快、更低價收地的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》、市區重建局不能隨便動用可以更快、更低價收地的《收回土地條例》，他們才會有一個去和小業主合作發展的意欲，做到真正的業主參與、樓換樓、原區回遷。

可惜，2010年政府放寬「強拍條例」，變成由需要取得90%業權改為80% 便可以強制收樓(俗稱「九轉八」)。現在的市區重建已由早前由半公盈機構市建局主導的年代，變成由地產商或收樓王(如田生集團)主導的年代，有很多舊樓結構良好但位處優質地段便要重建，為市民帶來極大困擾。新自由主義當道的香港，市區重建將史無前例加速，但任由沒有社會責任和社會承擔的私營機構進行重建，只會為社區帶來更多負面影響，所以市建局的「樓換樓」方案變得更重要。

第三部份：「樓換樓」可以更好 ──民間倡議的其他可能性

我們不可以忽視民間智慧!舊區聯區居民業主聯會提出其他「樓換樓」安排，可以建構一個更多元化和有文關懷的社會，減輕市區重建對市民造成的負面影響。可惜民間從不同渠道多次在《市區重建策略檢討》諮詢會表達意見，仍沒有對政府的政策造成明顯的影響。這些可能性包括：

可能性一：預備好同區七年樓，讓小業主馬上換樓
好處：受影響戶的社區網絡未置完全被打散；業主不用「搬兩次」，立刻解決居住煩惱。

可能性二：大地盤可分期重建，走的街坊可收賠償走，留的街方可暫搬往旁邊地盤，等待第一期重建完成後即可遷入
好處：受影響戶的社區網絡未置完全被打散；分段進行減少對社區的影響，例如服務當區的菜市場還有顧客，不會因重建嚴重影響客源，減少生計。

可能性三：市建局現已開展41個項目，可於自己(市建局)的同區樓中，提供樓盤讓人換樓
好處：市建局更掌握自己物業的資料，受影響戶可免建築期間租金

可能性四：市建局現時接收了土發公司遺留於九大重建區的物業，可供樓換樓的街坊先搬往暫住
好處：市建局更掌握自己物業的資料，受影響戶可免建築期間租金；2010年順寧道楊源柳抗爭的例子中，市建局已提出這個可能性給楊媽媽。

總結

現實生活中，我們沒有紙牌遊戲Monopoly Deal的「作出反對」咭，沒有能力抵消對手對你作出的行動，即使業主都會變成被剝削的一群。究竟甘心逆來順受嗎?我們還有什麼可抵抗地產霸權?

或者，經過一輪思考後，所有討論都要回歸起點，反問我們希望要一個怎樣的社區?市區重建的目的何在?政府的角色是什麼?受影響的市民的命運又如何?重建的大贏家是誰?

資料參考
短片：樓換樓，已爭取成功???
社區文化關注 (2010). “另類都市更新研究”. 香港：社區文化關注.
一嗚，「市建局樓換樓可以貨比貨」，《新報》，2011年3月23日，B13。

伸延閱讀
「樓換樓 發展商小業主雙贏」，《經濟日報》，2010年4月2日， P12。

「要求田生及新鴻基履行企業社會責任，為Ms. Singh提供『原區(堅道)樓換樓」！」

有關樓換樓 ﹣H15關注組早於去年7月回應

 

樓換樓. 已爭取成功???

千呼萬喚始出來的[樓換樓], 是民間一直講的市區重建要樓換樓,舖換舖,呎換呎? 還是偷換概念? 且看舊區街坊may姐、地產業人士尹志強、市建局主席張震遠、市建局非執事董事吳家鎚, 分別有什麼講法?

新《市建策略》一切更壞

文章來源︰明報 7-12-2010

文：伍錦超（H15 關注組成員，前利東街項目租戶）

本人收到發展局2010 年10 月份的《市區重建策略擬稿》。該份文件聲稱是經過兩年諮詢的結果，但本人作為曾受重建所累的舊區街坊，閱之深感文件粗疏空洞，讓我感到惘然若失。

文件中有許多部份都粗疏，但我在這裏只講其中幾點：盡善盡美不再檢討？

當中最引人氣憤難平之處，莫過於舊有策略（2001 年版）中明文規定每兩至三年，局方便應進行檢討工作，如今的新版本，竟不再提及經常對市建局的工作進行檢討！發展局可能感到今次這份《市區重建策略擬稿》已是盡善盡美，但試問怎能在未知將來配合運作之下，就已知不用再加檢討？如果這樣就落實執行，看來這兩年的《市區重建策略》，可能只造就了一套更差的新政策，可算是敷衍了事，每況愈下，令人大失所望。

欠缺監管市建局為所欲為

過去兩年在眾多官方諮詢會上，民間關心重建問題者眾，同時經常提出設立監察組織監管市建局，讓它不能像往常般為所欲為，例如：

1）面對街坊意見就自把自為、裝聾作啞（例如，以往由利東街街坊由下而上設計的民間規劃方案，多次詢問市建局意見，市建局各級代表人都只稱「好難做」，多番追問為什麼「好難做」？答案就仍是「好難做」）；

2）處理街坊物業就巧立名目、克扣補償、巧取豪奪（例如：連兒子或兄長買了層樓讓父母或弟妹住，都會變成「非業主自用」而變成扣除補償約三份一的理由！）；

3）利用《收回土地條例》強搶街坊物業後高價招標，唯利是圖（市建局剛公布盈利69 億！大家可看看最近灣仔的Queen’s Cube 之賣價，便一清二楚。）

市建局種種作為，實在是欺人太甚，透明度又不足。他們的決定，我們的命運，但我們如何得知自己的命運？就只有市建局自己的閉門董事會之後，輕描淡寫的匯報。這樣的結果，舊區內的小業主、窮租戶，就遭遇顛沛流離的日子。所以當務之急，就是必須成立有公信力的監察督導小組，制衡市建局才是。否則，發展局與市建局之間，只會予人狼狽為奸之感而已。

新「諮詢平台」「由下而上」？

現時的《市區重建策略擬稿》中，彷彿設立了一些「由下而上」的機制如「諮詢平台」，但這個平台上全部委員都由政府委任，試問如何服眾？回望舊的《策略》，亦有一個「分區諮詢委員會」，這個委員會內，尚明文必須有一個業主及一個租客代表。現時新擬稿中，竟毫不提及受影響街坊，試問如何「由下而上」？過往並非沒有諮詢渠道，不過是意見照聽做法照舊，你有你講我有我做，街坊代表不過被當作花瓶，如有不聽話也馬上被趕走（如觀塘、深水埗皆有此經驗）。所以，要有所改進，就是應該改變這種當街坊是花瓶的做法，讓街坊真正參與決策，真正監管影響自己命運的機構，這才是民主社會應該做的。

真評估減貧富懸殊

制衡「無王管」的市建局，就是改善目前市區重建劣況的首要工作，發展局實責無旁貸。現時市建局的做法，就只肥了發展商，讓他們富可敵國，壟斷公共事業，視政府不見，為所欲為，導致貧富懸殊、公義不顯、關愛不聞、歸屬感喪失、分化市民。市建局過去帶來的一切一切，只會讓仇富者添， 亂世必現， 自稱「有責任有理性」的政府樂見如斯田地， 豈不怪哉！

相關資訊

1) 現行的《市區重建策略》原文:http://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/urban_renewal_strategy/

2)發展局之擬稿原文: http://www.ursreview.gov.hk/tch/draft_urs.html

3)民間對假諮詢曾出過的聲明:http://renewaltv.wordpress.com/2010/10/22/ursreview/

4)市區重建策略檢討–草根視點

http://peopleurs.wordpress.com/

5)H15關注組的民間檢討白皮書: http://ursreview2.wordpress.com/

6) 有關本文作者的舊文章: 李維怡:斷線風箏的自由倫理—一封致城規會的公開信 http://www.inmediahk.net/node/124803

社會影響評估：一份鮮為人認識的重要重建報告

請聆聽當年逼遷街坊的話

明報編按：「市區重建策略擬稿」來到諮詢期尾聲，城市規劃中民間參與的小門即將關上。年前因重建而被迫遷的灣仔喜帖街街坊大概最有「資格」向這份策略檢討提出質疑：他們的生命因重建遭逢重大轉折，而他們曾向政府提交發展方案，乃劃時代的民主規劃實踐。時至今天，部分利東街街坊依然積極關注市區重建中的公義、人本考量等問題。其中街坊甘太和超哥特地撰文回應，刊於今日世紀。

背景：

香港的公營重建是由市區重建局根據《市區重建局條例》而執行，該條例中規定了一個法定執行指引，即《市區重建策略》（下稱《策略》）。市建局並非政府部門，而是根據自負盈虧原則來執行重建的法定機構，所有補償安置政策，皆由其董事會設定。香港的公營重建，主要根據這三套文件來執行，當中，市民唯一還有一點參與可能的，就是寫明每隔幾年檢討一次的《策略》。然而，發展局於前年才首次檢討策略，並於今年10 月頒佈新的《市區重建策略擬稿》（下稱《擬稿》），整個諮詢將於本年12 月13 日結束。

同期間，雖然利東街（H15 重建項目）已被夷為平地，但H15 關注組仍持續關注城市規劃民主化的問題，並正進行民間的「市區重建策略檢討」。目前為止，全義工運作的關注組已進行了兩輪諮詢，收集了近二千人的意見。關注組認為《擬稿》的問題太多，難以盡書，故甘太和超哥重點選擇兩個主題向公眾闡述。

（H15 關注組民間策略檢討白皮書：ursreview2.wordpress.com）

社會影響評估做完就算

文：甘霍麗貞（H15 關注組成員）

根據《市區重建局條例》，市區重建局（下稱「市建局」）須按照《市區重建策略》去執行市區重建工作，當中列明市建局應全面評估某重建項目所可能引起之社會影響，以及受影響居民的社區連繫和安置需要。這份報告就是「社會影響評估」，亦即是市建局宣稱為街坊所做的安排的依據，因此，這是重建中對街坊影響非常重大的一份報告，但往往被忽略，故現作簡單敘述。

在現行的重建模式中，社會影響評估分兩個階段進行。第一階段，市建局在公布某重建項目前先進行一次非公開的社會影響評估，內容包括建議重建項目範圍內的人口特點、社會經濟特點、居住環境、經濟活動特點、小商舖、街頭攤檔、人口擠迫程度、康樂社區福利設施、歷史背景、文化和地方特色及建議項目對社區的潛在影響的初步評估，與及所需要的紓緩措施的初步評估。第二階段的評估，就在重建項目公佈後進行，內容包括受影響居民的人口特點、社會經濟特點、安置需要、住屋意願、就業狀況、工作地點、社區網絡、子女教育需要、單親家庭子女、長者及弱能人士等的特殊需要，項目對社區的潛在影響所進行的詳細評估，同時必須包括所需舒緩措施的詳細評估。

「社會影響評估」反公共引導

可惜，在現行的市區重建模式中，被評估的受影響街坊，沒有充份機會就上述問題深入探討和發表意見，唯一結果就只可以選擇金錢賠償（除了部分合資格租戶可獲原區公屋安置）。因此，以上有關的社會影響評估報告對這些原本在重建區內生活的街坊並不能提供確切的幫助。比方說，街坊的工作和年幼子女上學的安排，他們的意願是留在原區生活，可是相關的紓緩措施根本就不能針對這些需要而安排。同時，市建局的所謂的紓緩措施，經常都只是「會有重建社工隊跟進」，而重建社工隊由於直接受聘於市建局及與市建局地區辦事處位於同一辦公室，做事處處受制肘，這問題也被社工業界詬病已久。

另外，在第二階段的社會影響評估，在重建公佈後首數天內，與人口凍結調查一起急急進行。這種做法引導了很多街坊沒有意識到選擇留在原區的可能性。為什麼呢？因為凍結人口調查內就會問街坊，你想搬去哪裡之類的引導性問題。同時，現時的重建處理，是公佈當日早上九點開始，市建局人員開始在區內拍門調查及登記，街坊很大程度上還未弄清楚自己的權益，在短時間內便要回答連串問題，街坊往往被局限在問卷內所提供的選擇作出回答，而忽略其他可能性。

綜觀市建局過去多個項目的社會影響評估報告，都過於簡單，最近更把問卷內容篇幅刪減至兩頁紙，完全不能發揮社會影響評估的功能。國際公認的社會影響評估方法，是把社會影響評估視為規劃程序重要的一環，一方面藉著社會影響評估吸引和鼓勵公眾參與規劃，另方面亦能有效地搜集公眾（尤其受影響人士）對市區重建項目的意願。如社會影響評估的結論是發展項目對社區打擊太大，又沒法提供合理的紓緩措施，便不應強硬落實發展項目。如發展項目獲得通過，便應按照評估內容作為日後制訂發展藍圖的基礎。其實，現時有多個歐美國家均十分重視社會影響評估，更視之為環境評估中一項重要的指標，規定在建議某發展項目時，必須提交社會影響評估報告，以及建議減低發展項目對社區影響的方法。如此種種，實在值得香港借鏡。

純粹程序問責成謎

現時市區重建的程序還有一個嚴重的漏洞，就是沒有任何政府部門負責審閱及通過社會影響評估報告，即使完全不符民情，也可以照樣用來滿足各樣程序要求。至於市建局有否按照社會影響評估來規劃、安排和行動，亦無任何政府部門負責審核，於是評估做了與否也沒有分別，只淪為純粹的程序。

近兩年發展局在做《市區重建策略》檢討，更在本年十月出版了一份新策略的擬稿。在這份擬稿中，本人發現社會影響評估的處理全無改變，只是提及到一個又一個全由政府委任的新「諮詢平台」做社會影響評估。然而，這個似乎是兩個階段以外新加的社會影響評做，到底怎樣做？是否公開？向誰問責？則仍是一個謎……

（標題為編者擬）

拆散的不止是樓，而是人

相片來源︰煙廠街/廣華街~拆樓前拍攝~即百利達廣場前身http://www.flickr.com/photos/kkfung20462046/4265173451/

文章來源︰明報   By 李維怡     2010-12-08

明報編按：公營重建執行指引「市區重建策略擬稿」將完，上月市建局突發表重建政策對社區網絡的影響評估。多年參與本地重建抗爭運動的李維怡，仔細拆解政府、主流社會對社區網絡意義之誤導：懷舊溫暖不是主題，而是基於互信的積極生命情調，是基層或更廣大市民生活力量的依存，當中牽涉的實際互惠操作——若一切遭到瓦解，押上的不止是社會公義或生活質素，而是「人」。

發展局為期兩年的《市區重建策略》檢討即將於本年12 月13 日完結，新策略的擬稿已經頒布，新的遊戲規則出現，而市區的土地正義運動，又將面臨一個新階段。在這「埋門一腳」的時刻，市區重建局忽然在11 月22 日公佈一個早於3 月已完成的一份報告。該報告為市建局與香港大學合作，追縱研究有關深水埗海壇街重建項目街坊的搬後動向，評估重建對他們的影響。

這裏先不談香港大學那份報告做得如何，因為據資料顯示，似乎唯一獲廣泛報道也因而發生社會影響的，就只有市建局主席張震遠在11 月就相關內容所作的新聞簡佈。而這份簡佈讀起來，最簡單的效果似乎就是： 「遷居後的初期，他們的社區關係比較疏離，但過了3-6 個月，大部分居民都逐漸適應，心境平靜。」換言之，是否即是說「社區網絡都唔係你地講得咁重要啫」？也不知是否因為這個報告，發展局所頒佈之新《市區重建策略擬稿》中，竟將社區網絡的地位大降，變成「在切實可行的範圍內」才「保存社區網絡」──當然， 「切實可行」的解釋權從不在市民手裏。

在這裏我暫不想談張主席那份簡佈是否錯漏百出，也暫不想去追究為何市建局不選擇就著社區網絡問題怨聲載道的社區（如灣仔和深水埗其他重建項目）做追縱研究對象， 我想談的， 是一個重要的概念： 「社區網絡」。

在近年有關土地正義的各種社會運動中，「社區網絡」是其中一個關鍵概念。談到「社區網絡」，似乎很多朋友都傾向認為是舊社區或鄉郊村落中「友好互助的鄰里關係」。這無疑是事實的重大部份，然而，這八年跟進製作舊區紀錄片和參與社區研究的經驗，卻令我深感，單是強調這點，是不足夠的。在政府方面開始想偷走「社區網絡」這個口號之時，鄙人實深感自責，故感必須盡綿力來把話說清楚。

共享空間：自發互惠、衝突復原的練習場建築師波特曼曾談及一個叫「共享空間」的概念：「共享空間的想法是基於人類希望從侷限中解放出來的觀點。在一個空間裏如果不只是一件事在進行，同時也進行著其他的活動，它就會給你精神上的自由感覺。」（1999：115）精神上的自由感覺，會讓人較為容易放鬆，防衛心隨之而降低，就較容易與人發生溝通和交流，這就是社區形成的根本。

在舊區裏，這樣的「共享空間」例子多如恆河之沙。篇幅所限，就以街道文化最主要的構成部份：小本經營店舖及露天市集為例吧。這些空間的性質，是半公半私的。當你坐檔口內或店舖門口，通常可以環視附近發生的事情。同時，由於身處街上，其視覺環境除了自家店或檔口，還會見到其他檔口、店舖、街道、旁邊的住宅樓宇和非住宅樓宇，以及街上的所有活動。這些小本經營業者和他們的僱員、家人，每天就這樣在一個半公半私的空間裏，面對、回應、處理著許多商業的以及商業以外不同性質的活動和事件。

這種共享空間會帶來什麼樣的社群生活呢？就我自己在不同區見過的就有：小朋友街上開張摺檯搞生日會宴街坊、舖前開枱打邊爐、熟客或同行暫存物件或小朋友、交換煮食心得、暫時幫隔離看檔甚至收錢、熟客不買東西而來閒話家常、在路邊長放櫈子讓認識或不認識的人過路累了可坐下……

那麼，大家是否童話地相親相愛從無齟齬呢？或生活中沒有了對方就會呼天搶地？絕對不是。然而，這種空間所蘊釀的生活模式又代表著一種安全感與熟悉感，一種雖然面對變化但又能自我掌握的感覺，而這種感覺會讓人較容易釋出善意（或較不傾向釋出惡意），因而令整個社區生活的普遍氣氛都較為輕鬆。

海壇街重建 原住戶居住環境改善

圖片來源︰http://kk1688.xanga.com/632287221/2007-%E4%BC%B0%E5%9C%B0%E6%96%B9-191-200/ 海壇街舊相

文章來源︰信報  2010-11-23

市區重建局首度就旗下項目進行獨立學術性跟進研究，就局方深水埗最大規模的海壇街重建項目分兩方向研究，並發現受影響自住業主獲市建局得知已重新置業的28 戶之中，七成在原區重置單位，逾半則購入樓齡逾30年的樓宇。市建局主席張震遠認為，這情況與同區樓齡較低的物業少有關，新購入樓宇的居住環境，仍較原來物業理想。 海壇街項目涉37 幢舊樓，受影響家庭867 戶。市建局委託香港大學進行跟進研究，其中首部分研究市建局自土地註冊處取得的樓宇買賣資料，得知約100 戶自住業主中，最少28 戶重新置業，其中一半選址深水埗，荔枝角和長沙灣則分別佔4戶和1 戶；15 戶購樓齡30 年以上物業，其中7 戶重置的物業樓齡逾40 年。 另外，自住業主獲得的補償300 萬至400 萬元不等， 惟重新置業者約46.3% 留下逾100 萬元，28.5% 保留200 萬至350 萬元；另外，約40%重新置業個案中，單位面積較原有單位少約100方呎。 張震遠表示，海壇街項目的原有單位實用面積約700 至800 方呎，部分受影響人士為長者，由於年輕一輩已遷離，長者覓新居時單位面積可較小；深水埗一帶較新物業選擇不多，30 年樓齡以上的樓宇狀況仍較原物業理想。至於重新置業者留有不少現金，他認為，業主可能計入養老金等考慮。 另外，港大負責在居民遷居前、剛遷居及遷居後逾三個月進行三次跟進研究，獲175 戶同意接受訪問，結果顯示租戶和自住業主的新居環境較舊居改善，和鄰里的關係在最後一次訪談時有改善，遷居對居民的就業和社交生活等影響不大。 張震遠指出，研究結果有助局方訂立政策，以及考慮未來項目的補償安排等，同類研究將在觀塘市中心重建項目等具規模項目進行。

同日新聞︰

市建局指額外印花稅影響不大

文章來源︰23-11-2010明報

政府新增額外印花稅，24個月內轉手的物業買賣雙方須支付5％至15％的稅款，連市建局都不獲豁免。市建局主席張震遠強調由凍結人口調查到出價收購，通常都要年多兩年時間，故有業主落訂後6個月將單位賣給市建局，而要繳付15％額外印花稅的機會是零。

出價收購通常一兩年

他又表示，若有人在凍結人口調查之後才買入單位，那麼市建局便不需要用同區7年樓齡樓價作為收購價，故在協商收購價時，便可以計及額外印花稅的因素，未必只由市建局去支付。

張震遠昨與傳媒茶敘時表明，支持政府打擊炒樓的措施，可以讓市場降溫。他承認這些措施可能影響稍後項目招標的反應，但強調現時無意調整招標的時間表。

或影響項目招標反應

消息人士則表示，不能排除有些項目在兩年內出價，於是出現要與業主商討5％額外印花稅如何繳付的情。張震遠亦表明，會研究如何處理額外印花稅的問題。

另外，市建局委託了香港大學社會系，就深水海壇街重建項目進行跟進研究，在土地註冊處的資料中，發現了約100戶自住業主中，有28戶有重新購置物業的登記，當中七成原區購置單位。

不過這28戶全部購入7年以上樓齡的樓宇，當中18戶購入31年至40年樓齡單位，更有7戶購入41年以上樓齡單位。

張震遠相信，重建戶將補償用作購置較舊的單位，是因為深水可選擇的新單位不多，而是很多自住業主都是老人家。

調查又發現過半數居民在搬遷後鄰里接觸較少，但在3至6個月後情已有改善

[民間聯合聲明] 抗議發展局《市區重建策略》假共識諮詢

圖片來源︰http://hk.epochtimes.com/

諮詢了，倒退了？

一）魔鬼都在細節裡，欠細節如何諮詢？

以往市區重建總是掛著「以人為本」的招牌，卻在實際的操作中對社區的網絡、地區特色、市民生計、居住權和文物都作出過不少破壞，讓我們深深了解到「魔鬼都在細節中」的硬道理。就著發展局在本年10月14日提出的《市區重建策略擬稿》，無論是所謂的「樓換樓」或「諮詢平台」，都欠缺運作的細節，根本讓市民無從諮詢，無從抉擇。

在10月14日的記者會上，市建局主席張震遠也親口承認樓換樓的運作未有細節，然而，這份新的《市區重建策略》只會諮詢到12月13日，到底發展局和市建局，期待市民能如何去參與一個沒有內容只有口號的諮詢？

二）眾多問題之冰山一角

民間關注舊區更新的團體，都對現在這份新《市區重建策略》充滿各種質疑，由於了解到公眾很難一時間消化所有有關市區重建、更新的執行問題，故我們今天只選了幾個重點作出公告，希望各位傳媒和市民都可以真正去看政府發出來的文件，才會真正了解：

1) 委任制不民主、不可信：

新的政策方向，將以往由市建局負責委任或聘任的部份工作(包括分區諮詢委員會和聘任社工隊)，變作由政府委任一個「獨立」委員會去進行（包括「諮詢平台」和「基金」））。　然而，文件卻絕口不提政府委任那些諮詢平台成員和監察社工的「獨立」人士時，用的是什麼標準？這些被委任的「獨立」人士將如何向市民， 尤其是受重建影響的市民問責？

2)「保存社區網絡」重要性被降格

過往的重建主要目標中的第(i)項是「保存區內居民的社區網絡 」;現時被改為「在切實可行的範圍內保存區內居民的社區網絡 」。換言之，本來要盡一切能力執行（雖然市建局都沒有執行）的原則，現已降格為「不一定要執行」了。什麼叫「切實可行」？誰有權定義？定義了後公眾不滿，誰會問責？

3)諮詢平台－－權力增加，街坊出局

文件中的新「諮詢平台」，似乎只是將過往由市建局董事會所委任的分區諮詢委員會，變成由政府委任的諮詢平台。

這個諮詢平台雖然無決策力，但其意見彷彿是直接影響哪區開展重建與否，並且會負責在社區內做其中一份社會影響評估，權力和影響力都明顯比以往的分區諮詢委員會要高。然而，在新的平台上，街坊代表卻消失了。

況且，政府用什麼標準決定委任什麼人？如果平台不代表民意，市民想問責找誰？不講清楚這些就想過關，就是混淆視聽。

過往的分區諮詢委員會雖然劣評如潮，每區街坊都知那是政治花瓶，即使有街坊代表也是投票一定輸，是為不可以接受，但起碼字面上，都承認街坊應該有代表。 現在的諮詢平台，是老實不客氣，一腳把受影響的街坊踢出局， 實在是把受影響街坊的地位放到最低，是為不可以接受。

4) 社工隊

過往社工隊被批評由市建局出資招標聘請，且同市建局的分區辦事處同一個辦公室，是有利益衝突之嫌。同時，不同的社工都暗下證明了，市建局招標的社工隊，是講明不能集結街坊爭取權益的。

新策略下，社工隊雖由所謂獨立基金聘請和獨立人士監察，但每區的社工隊如何產生?是否仍以招標方式? 由誰決定誰中標?用的是什麼標準？不講清楚這些，就是怎樣聲稱將會有透明度，也只是空話而已。

5) 新文件中所謂「樓換樓」－－偷龍轉鳳，指鹿為馬

不同區街坊一直要求的樓換樓，原有許多種可能，並沒有說一定要回到原地盤，回遷原地盤（原址回遷）只是其中一種不夠好的選擇。

其實, 根本可以即時由市建局尋找同區物業給街坊換樓; 或者將重建地盤分多期發展, 以達成樓換樓的效果; 或者市建局在自己同區盤中拿出新盤供人選擇, 等等不同方式。又或者，若街坊真的想留在原址回遷，就該不用補差價，因為街坊已讓出高空發展權來交換改善環境。

不同區有不同的情況，不能一概而論，市建局應本著以人為本的精神，在公佈項目前應預計該區有多少業權，預算區內是否有可能重置，或市建局自己能否提供足夠樓盤，才去公佈。

事實上，市建局在八年間開展了41個項目，應該有足夠的方法， 提供更多元的樓換樓可能。要拆人住屋，不是應該有起碼的「先安置，後清拆」的概念嗎？

文件細節不足，張主席也承認無細節提供，實在讓人無從討論。但最起碼：有何理由拿走街坊物業，還要求街坊賠錢？而且，還是要舊區小業主將來用海鮮價、天價買新樓，簡直是雷曼式樓換樓！ 以前麗星樓、寶翠園的私人集合業權重建，將高空發展權讓出，以換取新樓。觀乎以往市建局的項目, 都是豪宅高樓, 取走街坊業權及高空發展權後, 已賺取許多利潤, 不應對街坊如此苛刻。

6) 舖換舖：

要保存社區網絡及特色，亦必須原區舖換舖，市建局應為社區影響評估中顯示需要在原區營生的舖戶，安排一舖換一舖，而不是只表示嘗試提供協助，任由舖戶因重建失去生計而置之不理。

7) 取消市民監察：取消定期檢討之指引

新文件還有一招居消市民任何監察權力的方法，就是將舊策略中最後一條全部刪去！以下是舊策略第39條內容：「市區重建策略會定期予以檢討和修訂（每兩至三年一次）。政府會就市區重建策略的修訂先行徵詢公眾意見，方予以定案，以供實施。」此舉等於撤銷了市民定期監察的權力，實在可怕！我們認為，這策略應還原每兩、三年檢討一次的指引。

小結：

總結而言，現時的新策略很可能是一份比舊策略更退步的指引，但其地位卻被提高了（現時寫明是「政府的策略」）。同時，由於文件太過不清楚，所以，各區街坊和關心市區更新的民間團體及市民，已擬備了一整個疑問清單，共有問題56條，我們希望發展局和市建局會於兩星期內書面回答各種疑問，讓街坊有更進一步了解及認真參與諮詢的可能。

觀塘市中心區重建業主立案法團大聯盟、灣仔市集關注組、藍屋居民權益小組、深水埗重建關注組、H15關注組、順寧道 重建關注組、馬頭圍道塌樓重建關注組、上海街發展關注組、順寧道義工支援組、大角咀高鐵關注組、強制樓宇拍賣苦主大聯盟、重建關注組、K28波鞋街關注組、人民規劃行動、社區文化關注、批判地理學會、社區發展陣線、舊區發展關注網絡、舊區住屋權益社工聯席 、自治八樓

原文網址︰http://tiny.cc/kd7j9gen84

轉載︰潛行舊區的真假「促進者」

文章來源︰信報  作者︰ 公共專業聯盟主席  黎廣德  www.procommons.org.hk

為時兩年的「市區重建策略檢討」接近尾聲，正好碰上民怨沖天，要求政府回應樓價飆升和房屋政策失效的問題。特首下月發表的施政報告中，難以迴避「市建局角色」這燙手山芋。

在月前的市區重建策略檢討總結階段工作坊及立法會公聽會上，民間團體、業主及租客對市建局的憤懣不但沒有隨覑「檢討」而消減，反而因過程中民間聲音被「河蟹」，更多團體正部署下一步抗爭行動。

市建局主席張震遠近日向傳媒放風，示意把市建局從「發展商」轉型為「促進者」（enabler），與公共專業聯盟去年提出的建議一致【註】。根據往績，政府慣用的策略是對新理念的名詞採取「拿來主義」，對新理念的內涵則陽奉陰違，例如「可持續發展」和「持份者參與」等概念，到了政府手上便被偷換變質。

提防偷換「促進者」概念

什揦是「促進者」? 若根據政府最近發表的總結文件，只不過是市建局添加的一個「諮詢顧問」角色：即當舊樓業主希望自行重建時，市建局的專業人員會提供收費的諮詢服務，與市場上的工程或測量顧問公司無異。果真如此，何需多一家市建局與商業機構競爭？它又何以解決舊樓業主自行重建時的種種棘手問題，例如要說服大部分業主共同參與，向不願擔負風險的業主提供「離隊」選項，替租客辦好賠償安置，籌措建築期融資等等？

顯而易見，「促進者」不應是一個被動的顧問，它必須敢於運用公共資源和專業知識，積極發掘問題和尋找答案。

以馬頭圍道項目為例，若市建局真要成為促進者，首要任務是進行社會影響評估，然後為項目設計不同規模的發展方案和一套成立「重建合作社」的法律文件，提交給受影響的舊樓業主，使之清楚自己一旦參與了重建計劃，選擇不同方案時，本身的權利、義務、預期收益和財務風險有多大，是否有樓換樓、舖換舖或轉售股權支取現金的選項，「重建合作社」如何向銀行或市建局取得建築貸款，房協或房委會如何幫助安置租客和協助業主在重建期棲身，對年老業主能否同時提供逆按揭等等。促進者了解居民意願後，再調整方案，以便最終取得所有或大部分業主的同意，成立「重建合作社」，由促進者負責項目管理，至重建完成為止。

為何須要進行如此細緻的工作，兼且動用公共資源，來完成重建項目?

重建項目內復建居屋

只要看看政府在檢討過程中發表的研究報告，便明白市建局現行倚賴私人發展商合作重建的角色，不但激發「官商勾結」的民怨，更出現愈來愈多的後遺症：包括舊區豪宅化、摧眦社區網絡、賠償未足原區置業、原業主無法分享重建成果、過度增加市區密度、交通網絡不勝負荷等。

故此，市建局變身促進者是一個釜底抽薪的辦法。如此一來，市建局從一開始便能夠以「環境優先、公益先行、全面兼顧、社區支援」為原則進行規劃，讓業主直接參股和主導重建。對業主來說，取得促進者支援的條件，便是要接納在項目中注入公眾利益元素。只要市建局不進行收購參股，便可在居民眼中避免利益衝突或利潤掛帥的嫌疑，成為名副其實，以公眾利益為全盤考慮的公營機構。