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將來的觀塘會怎樣?

4月14日和15 日市區重建局於觀塘基督教家庭服務中心有兩場解釋重建計劃和收集意見的簡介會,如果大家觀塘的未來,可以去聽一下和發表意見,留坐可先致電

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沿着月華街走,一直上山,會看見一間雲南菜館,每憑中午都是客似雲來,剛從雲南回走的我,在這看到大理特產啤酒"風花雪月"

老闆娘是雲南人,想知道怎真正的過橋米線是怎樣,它的故事又是甚麼呢?

跟老闆娘談談吧!

在觀塘裕民坊可發現一所伊斯蘭的祈禱室,每天中間、下午時,總會不少地利亞的學生走進大廈裏,他們會擠滿這個五百多呎的房間,一直跪到門外。

他們的飲食跟我們不同,這裏都可應乎他們的需要,他們每隔幾天總會到牛頭角的唯一清真肉枱買已經過祈禱的牛肉。

奇奇指數

奇   奇   奇

前幾天遊覽觀塘,看到小巷中的理髮店竟然是一間小屋,有熱水爐、大鏡子、還有六十年代的椅子,最令人驚訝是小巷中竟安置冷氣,直是稀奇。

花了四十元剪了一個商場一百元也剪不到的靚靚髮型,發現他們牆上竟有日本電台拍攝節目"世界之最"的紀念狀,原來幾年前有日本攝製隊專來這裏訪問他們。

奇奇奇指數

奇 奇 奇 奇 奇

這是觀塘市中心重建的副鳥瞰圖 ,範圍包括︰裕民坊、同仁里、仁愛圍、仁信里及協和街和物華的一部份。

觀塘終於宣布重建,電視機中的午間新聞閃着市區重局的鐵蹄正式踏進觀塘。他們向籠屋的老人查問、再進入小巷中僭建的理髮店。市建局的高官表示︰「這個計劃 係我最嚴峻的考驗,但我地好有決心去做,因為得到政府,得到區議會支持,和地方居民支持,不會孤身上路。」言猶在耳,想起約三個月前跟市建局觀塘項目的高 層開會時,他們指出︰「霸回來的東西當然冇得賠」。支持與否不太重要,上路最好當然不是孤身,還有王歐陽建築師行跟地產商。

走 上裕民坊的八、九層大廈的天台上,放眼四看,發現這裏有的不只是天台屋,而是天台城,不同大廈天台上大多住着新來港人士、印尼人、老人。跟一位天台上的老 婆婆交談,她己經很久沒有離開這個天台,好像是十多年了。坐在輪椅上的她,腿真的走不動了,除了她年邁的丈夫,就是她那住在大陸的孝順姪女,每隔幾個月總 會來探望她一次,照顧她的起居飲食。伴着她,就是她住着的五百多呎木屋,一間主人房,一個「闊落」的大廳,再加上露台和飯廳,除了一旁的另一所木屋和一個 公用廚房外,其他空間就是她的花園和公園,天台中間種着幾盆盆栽,可惜時候不合,或許盛夏重臨時會傳來陣陣花香。

這個「公園」雖然有點陳 舊,又欠缺光鮮的設施,但慶幸沒有保安員,總會吸引住在樓下的人來這裏乘涼、抽煙和喝啤酒。公用的廚房看上去簡陋,但很清潔,墨綠色的火水爐和鐵鑊一起放 在沉甸甸的鐵箱中井井有條。這老婆婆的丈夫通常會在樓下的籠屋,他是這裏的包租公,他見證着觀塘工業區的衰落。從昔日二百多人的籠屋來到今天,只乘下七 人;從30多年15元月租到今天700元,樓下的籠屋還貼着一個叫住客起牀的記事板。從六時、六時半一直到八時,要起牀的工人/住客可以先把名字寫上版 上,包租公就會在適當時間叫他們起牀。今天沒有工業了,工業區的傳統工業跟這裏的住客一起垂垂老矣。

籠屋用不着大門,訪客或住客可以自由 進出。那時正值黃昏,住客有的在煮飯,有的在聽收音機,有的還在昏睡。坐在電視前的中年女士,她已經不是住客,跟兒女同住在秀茂坪,每天總會乘巴士過來, 走上七、八層樓梯探望她的朋友,幫部分人煮飯,晚上她就會回到家中煮飯給家人。另一位是伯伯,每次我上來時,他總是手不釋卷,每次都是武俠小說;跟他談 天,總是聊聊數語,只知道他的書本來自公共圖書館,閱讀是他每天的興趣。子曰「三人行必有我師」,智者當然不止一位,這位伯伯一開始就談觀塘哪裏可以用 $20剪髮,$10吃一頓飯,原來十蚊都有得揀,燒味或一餸飯;再說老人問題,講探訪社工的好與壞,從社區到香港,分析貧富懸殊,再沉思上帝的存在。問他 為何住在這裏,他說︰「我三次都唔想公屋,就係唔想上。」

電視鏡頭只聽到訪問員問籠屋的老伯伯︰「你呢度是否口頭承諾月租,無租約嫁?」

晚間新聞前、五梭鏡中,那位社區醫生評論政府製造的隱閉老人問題。

這300位市建局訪問員,真是辛苦啦!這三天,他們要跟1860戶談,聆聽4500位居民的心聲。

後記︰

我 一直珍愛的是這裏簡單的社區生活,她常帶給我驚喜,小商店、小行人巷。我跟她相識己四年,這四年總努力了解她,總會發現物外之趣,小巷改建成理髮店、街道 上的補鞋匠、樓梯旁的小店、洛奇式的健身屋、伊斯蘭祈禱室……..還有我的心頭好︰上海酸辣湯面、雞蛋仔、泰式炒飯、印尼蛋糕、傳統蛇羹、豬頭肉,當然少 不了還有牛雜……

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或許不是太多人知道有觀塘碼頭,或許這裏的而且確離民居遠一點,從地鐵站走十多分便到的觀塘碼頭,曾是一個重要的交通要點。

在1989年東區海底隧道通車之前,它是一個重要的交通接駁站。東九龍的車輛要過海,除了紅磡海底隧道外,便只有觀塘碼頭的載車小輪。當年的小輪有的更是上層載客,下層載人,好不風光。

東區海底隧道開啟後,觀塘碼頭,有一段時間甚至停駛了北角至觀塘的渡輪,亦曾經有一段時間,觀塘碼頭成了“海鮮市場”,因為會有些漁船會停泊在碼旁,然把魚穫一盤盤的擺在碼頭售賣。不過聞說這些魚穫都不太合法(怎樣才算合法呢?!)現在也不多見了。

現在的觀塘碼頭,大約半個鐘有一班船到北角,疏落的班次,令人覺得有點滄涼。現在除了有少量的搭船人流外,現在它是個在市區看日落的好地方,有時候還有幾個人在垂釣呢!

在天星碼頭不見了之後,市區就只有這個古舊的碼頭在觀塘的一角留守著,看著看著,其實觀塘碼頭的建築風格和舊天碼頭,真的有一點兒相像。

觀塘碼頭渡輪班次: 

http://www.fortuneferry.com.hk/timetable_northpoint.htm

By 陳文鴻 商報 4-5-2007

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在設計的環保、成本效率等各方面,重建計劃方案還有眾多可議之處,希望香港社會大眾,不單觀塘居民,都多加討論。

市區重建局的舊區觀塘重建計劃方案,似乎是回應了居民的要求,把地積比從原來的7.98倍降至7.5倍。可建樓面面積40萬平方米,包括21萬及16萬平方米商業和住宅樓面,並有8700平方米公眾休憩用地。重建局認為,分12年期的300億元總發展成本,全期可帶來香港本地生產總值1.32%的額外增長,創造3308個就業機會。重建後,會創造一萬七千多個新增職位。這些表面數字看來都十分吸引人。

觀塘居民不一定獲益

以觀塘60萬人口來看,300億元按人頭計,只是五萬元,分十二年,每年亦不過是不足4200元。金額不大,問題是這300億元的總發展成本,對觀塘60 萬人口的本地社會實際上會有多少貢獻呢?會不會只是以觀塘為藉口,把300億元的成本支出產生的利益,輸送給60萬觀塘居民以外。

一是300億元發展成本包括哪些內容,怎樣的比例,如拆遷補償成本,建築成本(分商業樓宇、住宅樓宇、政府社區設施)及其他建設成本等,有否把地價包含在內(按怎樣的標準計算)等等。在此之外,還要計算維持維修成本,特別是非租售的商品化商業、住宅樓宇,這個成本不是發展成本,但卻是在重建後新區持續發展的成本,甚至可能決定整個項目未來經濟效益的計算。

以區內1600多個的業權而言,拆遷補償便不過是一、二十億元,絕大部分的支出是放在建造方面。可建40萬平方米的樓面面積,粗算每平方米的總發展成本是 75000元,拆遷補償佔的比例只是幾個百分點。若地價不高,建造成本便頗高,或者甚至可以說觀塘舊區重建計劃屬高成本的項目。

觀塘這樣的老區、中低收入區,以這樣的高成本重建,似乎格格不入,或至少新舊不協調,特別是重建舊區只佔觀塘全區的一個小部分,不是全部。舊區內大部分的建築和環境設施依舊,重建區便會變成觀塘老區的例外部分,一如現有的APM。

APM處於觀塘老區之內,但主要面向的市場是通過觀塘地鐵站而來的區外居民,可以帶來就業,但卻未必與本區待業居民的條件相符,未必可製造多少本區居民的就業機會。而APM自成一體系,與區內其他設施並不協調。經濟效益由APM外溢至觀塘區內其他商貿服務相對有限。APM是房地產發展商的商業項目,政府及觀塘本地社會無法介入。

觀塘舊區重建若果是以APM的方向來發展,或可建立一個比APM更突出的地標,整體發展與老區關連不大,起不到推動整個觀塘老區發展的作用。位於觀塘,卻與觀塘的本土社會、經濟、文化關連不大,便屬於飛地式的寄生。以歐美的都市規劃理論的說法,是gentrification(高收入層居民的生活方式入侵),結果會是產生出社會排斥(socialexclusion)的效果。

以重建項目的高成本結構,帶來的商業服務和建成的住宅,不會為觀塘老區原有中下收入層居民所享用。獲拆遷補償的居民,所得補償的金額,也絕對不足以使他們入住重建後的住宅。這樣的重建項目不是舊區重建,而是舊區改建,舊區中設立新區,與舊區分裂。

重建計劃裏的平民街只不過是為了撫順民意的裝飾,不是計劃的重要部分。由於建造和維修成本高昂,這樣的平民街能否吸引平民化的商戶和本地居民消費,頗成疑問。或許這會是像上環西港城一類的假貨,沒有生命力。

高成本高風險策略

二是重建計劃相類於房地產項目。因屬公營機構參與,故此多了政府和社區樓面使用部分,佔總樓面面積只是不足10%,屬陪襯性,甚且與公眾休憩用地和綠化面積,共同形成一個人為綜合社區和良好環境結構,來提升高成本的商業和住宅樓宇的價值和未來在市場上的銷售價格。

從整個項目的房地產性質來看,關鍵在於未來商品時行樂(商業、住宅)樓宇的銷售價。市區重建局總裁林中麟指出,方案的回報率只有4至5%,若完成收購後樓市下跌10%,整個項目便會從盈轉虧,蝕30億元,風險似乎頗大。

香港自1997年以來回歸前的泡沫穿破後,樓價回歸基本面,平均樓價仍處於下跌壓力。今後香港人口老化和增長減緩的趨勢正在加劇。APM的營業不錯,但若加上重建計劃的21萬平方米商業樓面,必與APM形成競爭。更重要的是,在觀塘以外,香港還有眾多的市區重建計劃,也有不少房地產相類的開發項目,在今後的12年重建期裏仍然會有新的私營項目出現的機會。市區重建局的樓價估計、市場需求估計有否現實地考慮到香港今後的整體和觀塘區內的供求,以及價格變動趨勢呢?

競爭加劇,價格下跌,銷售不足的風險多大呢?由於重建計劃定位在高成本項目,缺乏區內的需求支持,高成本便帶來高風險。若屆時住宅價跌,商業服務銷售不足,整個項目便會帶來虧損。令人擔心的是,高成本性質相信內含高成本的維持、維修費用,商業住宅虧損部分可以由重建局以公帑填補,留下的如公眾休憩社區設施等維持維修成本只能在商業項目之外,由政府公帑支付或以減低服務質素來減低財政支出。

方案有可議之處

若樓價下跌,重建局自負盈虧的目標在這個項目便會變成政府公帑補貼,總開發成本的300億元會超支,且預期的經濟效益會打一個巨大的折扣。考慮到虧損,便會是得不償失,或弄巧反拙了。由此產生一個重要問題:為什麼市區重建局要採取這樣的高成本發展策略呢?

一是同樣的設想,在成本方面相信會有很大的空間來扭轉。

二是把規格和設計改變,成本便可能有大的變化,投資風險便可以降低。例如,地標樓宇的超高度,雖然增加樓面面積,但建築成本、維修成本各方面都會增加。結果增加的樓面面積要用高價出售,市場接受能力會有問題,變成了高風險高回報,或者高價賣不掉的話,便是高風險回報以至虧損;用降低樓層等方法來把建築成本定在一個較低平均水平,出售樓價的水平或可降低,市場接受能力有可能上升,風險較低,回報也較低,但少了虧損的機會。對公帑來說,便是減少機會成本,增加了可能收益。

重建局是否因好大喜功而採取高風險策略呢?會不會是因最終屬於公帑,投資決策的官員不會承擔風險,且十二年才完成,到時即使大虧損,主其事者早已約滿離職,安享約滿酬金了?

設計中的玻璃大蛋和空中花園式的通道,絕對漂亮,但成本高昂,在香港這樣的亞熱帶地區,空調等的能源消耗巨大,費用昂貴,是否應採取這樣不符環保的設計,讓重建計劃負上高成本和高風險呢?

在設計的環保、成本效率等各方面,重建計劃方案還有眾多可議之處,希望香港社會大眾,不單觀塘居民,都多加討論。

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