明報  3-3-2008

不少地產發展商認為,目前由政府主導的勾地機制,令整體土地供應減少,特別是市區土地更加難求,因此港鐵市建局推出的發展計劃便成為搶手貨,但這種合作模式始終較被動。

除 勾地外,一般中小型發展商大多習慣及較喜歡自行徵集地皮再發展,而自98年《土地(為重新發展而強制售賣)條例》實施後,大業主若持有九成以上的業權,便 可通過公開拍賣,強制收購餘下業權,將物業重建。近年舊樓收購合併重建更成為大勢所趨,過去一年,市場錄得多宗小業主以聯合招標形式出售物業的個案。不 過,由於強制拍賣現時限制於九成業權份數,而不少個案因標售的業權份數不足,令出售計畫失敗,因此政府亦受到業界壓力,希望修訂法例,將強制拍賣放寬至持 有八成業權便可,計劃將可令舊樓重建步伐加快。

放寬門檻符加快重建原則

放寬舊樓收購門檻這建議,在加快舊區重建步伐的大原則 下,是值得支持的,但對能否達至業界及政府所謂「雙贏」局面卻有保留!首先,新建議能否改善舊樓居民的居住環境?答案是可以的,但要視乎舊樓有否投資重建 價值,例如地區、坐向、可重建地積比,以及有否加入城規新修訂的高度限制等。這往往令最殘破和最急切重建的舊樓未必是發展商收購合併的首選,發展商只會選 擇有價值的舊樓地段收購!這樣的限制下只能有限度改善部分舊區的環境,然而在成本效益的計算下,高而密的「牙籤樓」會取代五六層高的舊樓,加深了該區的人 口密度以至車流等。舊區居民的生活環境可能比前更差,旺角、深水一帶的重建項目正好說明這情。

再者,有謂新建議可為發展商吸納地皮發 展。筆者相信這確可為發展商補充「貨源」,不過付出的代價肯定比以前大,這是基於收購過程必須公開和透明,而業主對物業市場的資訊掌握能力亦較以前高,更 何是收購者主動提出收購,收購價必定高於市場價。換句話說,收購者雖然在新條例下把「落釘」問題解痩,但投資成本則較高,再加上地產市場屬高風險遊戲, 發展商收購行為會相當審慎。事實上,早年土發公司的荃灣七街收購及市建局嘉咸街和利東街收購戰的例子,充分映收購舊樓重建有政府背景的機構也不易為,更何 私人發展商。因此重建步伐會加快還是被拖慢,仍是未知數。

最後,不論八成抑或九成業權可強制收購,最重要的是保障不論想賣或不想賣的小業主利益,在建議中卻只強調由土地審裁處把關,但審核標準和有否獨立上訴機制等卻未有清晰交代,這部分有關當局必須向公眾交代,否則爭拗只會隨條例通過而增加,長遠會對促進私人參與重建有負面影響

作者是城市大學社會科學部講師

 

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