圖為深水埗元州街的重建區,街坊舉行展覽告訴社會,他們為何要留下來

背景︰
發展局局長林鄭月娥一方面說以更多復修代替清拆,另一方面,發展局又為打算加速市區重建的速度 ,在立法會提出修例,將原來私人發展商可以動用強制拍賣的門檻,由收購樓宇的由地段上90%的單位降低至80%,現有餘下10%的業主會被發展商強制拍賣,失去物業的所有權,而在修例後會變為20%。意味更多的清拆,更多的人承受清拆和收樓影響,復修的誠諾卻難以兌現。

星期四(6-3-2008)立法會上的討論文件︰

http://www.legco.gov.hk/yr07-08/chinese/panels/plw/papers/dev0122cb1-605-3-c.pdf

以下為有關條例的建議書︰

意見書
有關政府意慾改動《土地(為重新發展而強制售賣)條例》
降低指明地段類別的強制售土地申請門檻之八成之建議

對於政府指因為要所謂「加快重建速度,改善環境」而意慾放寬申請強制售賣土地的條件,促進私人參與重建,我們甚表不認同。

我們認為此舉對不想走的街坊而言,故然是有強迫變賣私產之嫌;但對於希望賣樓以改善生活的街坊而言,更加不見得有利。如果政府意圖說服希望賣樓而改 善生活的朋友,這次條例變更對他們有利的話,恐怕將來會避不了「欺騙公眾」的罪名。而現在的建議,根據發展局提供的數據,會涉及9000幢樓宇,受影響的 市民將不計其數。

以下我們會就三個範疇說明論點,希望各位立會議員及政府官員可以慎重考慮:

甲)關於想賣樓套現以改善生活的街坊

一)政府的建議不會幫助到想賣樓的街坊

1) 現行地產商做市情況嚴重:
現在有許多大地產收地重建的方式,並非開宗明義向街坊闡明是為重建而收地,而是透過無數子公司,以公眾不知 情的方式,逐步地在某個地區收樓。如此,這些子公司的收購價是「樓價」,而非實質的「收地重新發展價」。如此類推,大地產商申請強制拍賣的門檻降低後,這 些子公司會出的價就更低,而無論想不想搬走的街坊,在考慮賣樓時,都不知道其實自己是在售賣「土地發展權」,而可能以低價賣樓。而似乎,地產商這種開子公 司的做法,是合法的,無法監管的。

2)想賣樓的街坊沒有公平的交易條件可以與大地產商交易:
以1) 的情況,我們可以想像得到,不單止大家都可能不知道自己被收購是為了重建發展,更嚴重的是,大家都不知道自己所屬的地段,到底已被收了幾多成。由於大部份 小市民都十分懼怕上法庭,亦沒有那麼多時間、精力和金錢與大地產商對簿公堂,更可能不想自己的物業被拍賣。如果不幸輸官司的話,堂費和律師費還要由小業主 支付。在申請強制拍賣的的門檻降低後,地段內的業權人就更容易跌入最後兩成業權之中。於是,即使知道自己是在被地產商進行重建收購,也因不知收構情況而人 心惶惶,在懼怕自己成為最後被強制拍賣的業權的情況下,可能會以高速的低價賣樓,這樣無形就是降低了物業的價格。

3) 無保證涉事街坊明白收購事宜,對區內弱勢街坊不利
私人收購沒有公眾義務,也未必有社會機構介入,亦沒有公眾監察,於是,沒有任何機制保護地段內街坊的知情權(對自己的權利、強制拍賣的程序、土審的程序等),對區內弱勢街坊,如老人家等,極為不利。

二)建議想賣樓的街坊有權「業權參與發展」

我們認為,由於業權人不是「賣舊樓」,而是賣「土地發展權」給發展商,而發展商日後發展的利潤更是非常可觀。為了令到社會上的財富公平分配,我們認為政府 應該要求發展商向業權人提供「業權參與發展」的選擇。亦即是,現有的業權人如希望套現去改善生活,公平交易的方法,應該可以包括「賣斷」業權,以及「業權 參與發展」兩種方法,才是對想套現來改善生活的街坊更公平的做法。

乙)對於不想套現,只想留在自己單位的街坊

一)對小業權不尊重和迫害的效果

一個地段內,不肯被收購的街坊,只有兩種,一種就是投機公司,另一種就是不想搬走的街坊,需要社區網絡的街坊。我們現在只集中討論不想搬走,不想套現和需要社區網絡的街坊,他們會因這個強制拍賣土地門檻降低而面對的問題:
1) 香港的小業主個個都用血汗錢供樓,每個人的業權都應該要受到法例和社會的尊重,今次政府的提議,是一個原則性錯誤的建議,更會分化想搬和不想搬的街坊。

2) 發展商現在已正用分化手段迫逼不想搬的街坊:
現在發展商收地會用一種方法,就是與想賣的街坊簽一個買樓合約,但合約中指明,若地產商收購到某一百份比,才會真正以該價錢與該街坊買樓,於是就對不想搬走的街坊造成群眾壓力,讓他們生活在一個不友善的社區環境中。

二)建議不想套現不想搬走的街坊可以選擇「樓換樓」的方式

其實,如果該等街坊只是不想搬,政府可以要求發展商向此類街坊提供「樓換樓」方案,那就一舉兩得:既可改善該等街坊生活環境,又可以更容易說服該等街坊接受發展商的重建建議,亦可以平衡想賣樓套現的街坊要求。

丙)對社會整體而言:

一)業權參與發展--財富公平分配

在香港,土地是最大的生財資源,然而卻掌握在少數人手中,其所造成的貧富懸殊已清晰可見。而如上所言,由於小業權人不是「賣舊樓」,而是賣「土地發展權」給
發展商,而發展商日後發展的利潤很可觀。「業權參與發展」,令到小業權可以分享到發展的利潤,而不是大發展商獨吞這些利潤,而造成富者越富的現象。為了令 到社會上的財富公平分配,我們認為政府應該認真要求發展商向業權人提供「業權參與發展」的選擇,令到小業權可以分享到自己的物業發展的利潤。

二)規劃與環境問題

私人發展商是為謀取利益,對於與公眾有關的規劃和環境問題,未必關注,就算城規會,也無力監管發展商履行規劃中有關公眾利益的部份。同時,發展商收購更容易,結果恐怕屏風樓、市區的空氣和交通問題會更嚴重。這樣,亦更進一步削弱無權勢的市民對城市規劃的參與可能性。

三)改善重建效率和質素的方法

我們認為,市區重建涉及公眾利益,應由一受到公眾監管的政府部門或公營機構執行,並有足夠的公眾參與。過往市區重建局和房屋協會進行的推土式重建多 受垢病,而現時政府和發展局應該做的方向,應是鞭策市建局和房協履行重建應有的目標,而不應由政府立法協助私人發展商去收樓,將小業權的血汗結晶,推到一 個資訊與資本皆不公平的交易環境中。

一群關注土地發展和城市規劃的市民
4/3/2008

(事關重大,誠邀所有街坊在星期四即6/3立法會公聽會前, 自行傳真至立法會表達意見,傳真號碼: 2185 7845,電郵: panel_dev@legco.gov.hk。事關公眾福祉,版權公有,我們非常歡迎你採用我們意見書的內容。)