圖為波鞋街一景

圖片來源︰http://www.takungpao.com/2tkp_site2/news/images/08/03/12/gw-61.jpg

資料來源︰東方日報 24/04/2008

作者︰吳家鎚 城 市 大 學 社 會 科 學 學 部 講 師

繼 中 環 嘉 咸 街 露 天 市 集 重 建 項 目 的 反 收 購 戰 一 役 迅 速 落 幕 後 , 市 區 重 建 局 在 旺 角 洗 衣 街 俗 稱 「 波 鞋 街 」 的 重 建 計 劃 又 遇 上 類 似 的 反 收 購 行 動 , 但 其 所 採 取 的 策 略 與 嘉 咸 街 不 同 之 處 , 是 今 次 的 主 事 者 明 顯 地 吸 收 了 嘉 咸 街 的 經 驗 , 其 部 署 顯 見 更 有 系 統 和 策 略 性 , 如 部 分 樓 宇 大 業 主 先 向 屋 宇 署 提 交 物 業 改 建 的 圖 則 , 最 後 亦 獲 屋 宇 署 審 批 ; 事 實 上 , 這 「 只 是 初 步 的 建 築 圖 則 大 綱 申 請 , 情 況 就 如 大 型 樓 宇 維 修 般 如 無 意 外 多 獲 批 准 , 但 若 要 拆 卸 重 建 其 隨 之 而 來 的 程 序 還 需 要 其 他 政 府 部 門 的 審 核 ! 」 明 顯 地 其 目 的 是 藉 此 增 加 其 與 市 建 局 談 判 的 注 碼 。

財 團 收 購 賠 償 額 較 高
與 此 同 時 , 收 購 者 亦 對 外 宣 稱 已 獲 得 九 成 多 的 地 舖 業 主 支 持 和 同 意 合 作 , 只 需 樓 上 住 宅 業 主 也 接 受 他 們 較 市 區 重 建 局 高 一 成 的 賠 償 金 額 , 將 物 業 轉 售 予 收 購 財 團 , 則 肯 定 將 重 建 的 主 導 權 從 市 建 局 手 中 奪 回 。 相 對 於 市 建 局 的 重 建 計 劃 , 這 「 六 贏 方 案 」 更 能 保 障 業 主 的 私 有 產 權 及 平 衡 各 方 利 益 , 同 時 由 於 方 案 賠 償 安 排 由 私 人 負 責 , 市 建 局 亦 可 省 回 花 在 此 項 目 上 廿 多 億 元 的 虧 損 。 老 實 說 , 面 對 這 樣 優 厚 的 條 件 , 作 為 小 業 主 也 應 該 仔 細 想 想 將 業 權 賣 給 誰 最 有 利 ?
不 過 , 從 香 港 過 往 及 目 前 的 重 建 的 事 例 告 訴 我 們 , 私 人 徵 集 業 權 重 建 雖 然 有 助 市 區 重 建 的 步 伐 , 亦 可 令 有 限 的 政 府 資 源 重 新 調 配 , 但 實 質 的 社 區 生 活 環 境 和 質 素 改 善 則 仍 有 限 。 因 私 人 參 與 重 建 往 往 以 盡 用 發 展 地 盤 地 積 比 率 為 設 計 藍 本 , 而 只 輔 以 適 量 的 休 憩 與 綠 化 空 間 配 合 。 相 反 市 建 局 的 重 建 項 目 對 空 間 、 綠 化 和 社 區 設 施 要 求 相 對 比 私 人 發 展 商 高 , 這 亦 是 市 民 和 政 府 對 市 建 局 重 建 計 劃 的 合 理 期 望 和 要 求 , 基 於 以 上 的 要 求 其 重 建 項 目 的 地 積 比 率 也 未 必 能 用 盡 , 例 如 觀 塘 重 建 計 劃 由 9 倍 被 降 至 7.5 倍 , 而 嘉 咸 街 和 波 鞋 街 重 建 計 劃 也 有 類 似 情 況 出 現 ; 若 再 加 上 要 配 合 和 完 善 重 建 項 目 於 整 區 更 生 活 化 的 功 能 角 度 來 看 , 這 亦 解 釋 了 若 扣 除 業 主 和 租 戶 等 的 賠 償 後 ( 平 均 佔 總 發 展 成 本 的 四 成 多 ) , 為 何 市 建 局 的 重 建 發 展 成 本 肯 定 遠 較 私 人 發 展 商 為 高 的 原 因 。

與 市 建 局 合 作 需 妥 協
若 旺 角 波 鞋 街 大 部 分 業 權 最 終 為 其 關 注 組 成 功 收 購 , 他 們 能 否 要 求 與 市 建 局 合 作 重 建 呢 ? 而 關 注 組 亦 引 用 衙 前 圍 村 的 例 子 說 明 市 建 局 最 終 要 與 大 業 主 長 實 合 作 的 事 實 ; 筆 者 相 信 可 能 性 是 不 能 抹 殺 的 , 但 從 衙 前 圍 村 合 作 的 經 驗 反 映 : 重 建 計 劃 既 要 保 障 雙 方 利 益 外 , 還 得 到 合 作 夥 伴 願 意 減 低 發 展 密 度 及 肯 承 擔 部 分 保 育 的 支 出 , 因 此 業 主 參 與 計 劃 成 功 的 先 決 條 件 , 雙 方 必 須 要 有 相 互 妥 協 和 犧 牲 的 精 神 , 否 則 重 建 計 劃 只 會 被 拖 延 , 除 金 錢 損 失 外 , 更 浪 費 了 寶 貴 的 社 會 資 源 。

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