資料來源︰明報 15-5-2008

作者︰吳家鎚

繼中環嘉咸街重建的反收購戰後,市建局在 旺角波鞋街重建計劃又遇上類似的反收購,與嘉咸街不同的是,今次的主事者明顯汲取了嘉咸街的經驗,部署更有系統和策略,如部分大業主先向屋宇署提交物業改 建圖則,亦獲屋宇署審批,又稱「這只是初步的建築圖則審核,隨之而來的還需要其他政府部門的批核」,以增加談判籌碼!與此同時其亦堅稱已獲得九成多地舖業 主同意合作,只需樓上住宅業主接受他們較市建局高一成的賠償,將物業轉售予財團,就可將重建的主導權從市建局手中奪回!相對於市建局的重建計劃,這「六贏方案」更保障業主的私有產權及平衡各方利益,同時由於方案賠償安排由私人負責,市建局亦可省回花在此項目上的虧損。老實說,面對這樣優厚的條件,作為小業主也應仔細想想業權賣給誰最有利。

因 此,筆者某程度上也認同市建局行政總監的說法:「如果私人發展商願意參與重建,而提出比市建局更好的重建方法,同時居民又接受的話,這樣某些市區重建項目 市建局確實毋須扮演一定的角色!」這方面的角色轉變,相信在不久將來的市區重建策略檢討中,必定會觸及。但過往及目前的事例告訴我們,私人徵集業權重建雖 然有助市區重建步伐,亦可令有限的政府資源重新調配,但實質的社區環境和質素改善則仍有限!因為私人參與重建往往以盡用地積比為設計藍本,並只輔以適量的 休憩與綠化空間配合!相反市建局的重建項目對空間、綠化和社區設施要求相對比私人發展商為高,事實上這亦是市民和政府對市建局重建計劃的合理期望。基於以 上的要求,市建局的重建項目地積比未必能用盡,例如官塘重建由9倍降至7.5倍,波鞋街也有類似情,再加上要配合整區更生活化的發展考慮,這解釋了扣除 業主及租戶的賠償外,為何市建局的發展成本遠較私人發展商為高!

雙方須有相互妥協犧牲精神

若波鞋街大部分業權最終為其關注組 所擁有,他們能否要求與市建局合作重建?關注組亦引用衙前圍村的例子,說明市建局要與大業主長實合作的事實。筆者相信這個可能性是不能抹殺的,但從衙前圍 村的經驗反映出:重建計劃既要保障雙方利益,還要得到合作伙伴願意減低發展密度及肯承擔部分保育支出,因此業主參與計劃成功的先決條件是,雙方必須有相互 妥協和犧牲的精神,否則重建計劃只會被拖延,結果只變成「六輸方案」!

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