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現時的重建政策正如日前市建局所言,是解決不了舊區老化的問題(明報 4-6-2008)。這種自付盈虧、財政獨立、缺乏監管的法定機構市建局的運作,正如市場一樣,只會擇肥而噬,地價較高,交通方便,自然是選擇重建地 點的必然考慮。再加上該局重為吸引發展商,大部份較偏僻,人流較少的地方,就算是樓宇質素較差,也不會在是考慮之列。這種自付盈虧,清拆主導,不但不能解 決舊區老化的問題,亦會激起社區的反彈。另一方面,這種單向、上而下的模式,亦未能鼓勵民間(商界、居民、非謀利團體)和官方的合作,改善和革新市區更新 的機制,而「樓換樓、舖換舖」等較可取的辦法,亦是發展商早已使用(見大坑的例子),官方只強調的單一現金賠償,其實是遠遠落後商界。居民和非謀利團體按 照社區的環境,可將一部份房屋作廉價樓房,社區設施的安排,絶對比只從官方設計和想像的版本為佳(有關差勁的設計可參考郎豪坊中的社區設施)。

現在的發展模式,不能,亦不可能,只由一方面主導,城市管治(urban governance)必須由各方組合成聯盟(coalition),官方和商界擁有資源,與居民和非謀利團體合作,則可為發展取得合法性(在非民主的政體下合法性更為重要),提供社會設施、保護社區網絡,達至一個符合公眾利益的社區更新(renewal),不是清拆為主的市區重建(redevelopment)。

現時市建局好像為大發展商開路,要處理最困難的收地、賠償,但這只是一廂情願的做法,以大模型發展為主,只會是給予大型發展商的禮物。相反,要促成商界、官方、居民和非 謀利團體的合作,要先屏棄以大規模發展為唯一的觀念,可以先給予誘因讓,讓商界、官方及社區可以先建立合作聯繫,再由先選擇重建地點作為社區更新的參與起點。可以參考英國政府在1994對市區更新提出 Single Regeneration Budget(SBR)的資助方式,用資助鼓勵商界、官方和受影響的社區共同合作而取得資助。建議整合經濟和社會發展,不單要改善建築物的環境,還包括︰教育、社會融合(social integration)等環節。這種合作(partnership),不是即時性發展(ad hoc development),不同現時劃為重建區,盡量將討論和商議的時間縮短,要在數年內完成收樓,再建樓、賣樓。他們強調需是更多策略性考慮,整合各方的利益和社區、城市的發展,而且透過資助亦可因解決資源不足,令居民、非謀利團體因財務的考慮對社區作出過大的妥協。

要檢討重建的政策,不單止在賠償的機制,4Rs的優次,更重要是市建局的角色及如何打破現在封閉的機制,擴大居民、非謀利團體和商界的參與。

參考資料︰

Fainstein, S.S.(2001). The City Builders: property development in New York and London,1980-2000. Lawrence: University Press of Kansas

舊樓不減反增 重建追不上市區老化

資料來源︰明報 4-6-2008

市區重建策略2001年推出時,提出當時都會區共有9300幢樓宇樓齡達30年,到2011年數目增加五成,建議20年內須重建2000幢破舊失修樓宇。但過去7年市建局只提出清拆400幢舊樓,僅達原來目標兩成。據悉,至今都會區的30年舊樓已增至9700幢,反映重建速度追不上市區老化,須研究能否加快重建或以復修代替。

根據民政總署的私人大廈資料庫,目前介乎30至50年樓齡的50至70年代戰後舊樓約有9900幢,但20至30年樓齡的樓宇卻高達7200幢,反映香港的樓宇落成高峰期於80年代,即未來10年將是本地城市老化的最高峰期。

市建局消息人士表示,未來10年是城市老化的關鍵期,但過去7年重建進度已落後市區老化趨勢,據局方最新資料,目前都會區(港島、九龍、荃灣、葵青)共有9700幢樓宇樓齡達30年以上,較01年的9300幢不減反增,可見重建只能抑制舊樓增長而無法根治問題。

消 息人士說,80年代興建樓宇多屬如美孚新鸷等屋苑式設計,因管理較佳,失修問題可由業主自行解決,但市建局須研究加強復修餘下大量單幢式舊樓,或提出更有 效重建方案。市建局非執行董事吳家鎚指出,樓宇老化趨勢視乎研究中的強制驗樓法案能否有效實施,但政府須引入更多誘因搞活舊樓交易市場,業主才有經濟誘因 復修樓宇。