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文章來源︰星島日報 26-7-2008 吳永順(編按︰作者為市區重建策略檢討督導委員會成員)

舊區重建啟動以來,一直爭議不絕。

本來,舊區樓宇破舊,街道狹窄,社區設施和休憩用地不足;市區重建局擔當規劃者的角色,為舊區用地重組,通過「綜合發展區」的規劃,為社區提供缺乏的公共空間和社區設施,改善社區環境,概念上應該是好事。

豈料實踐下來又變成另一回事。結果是:小街、小巷、小販一一湮滅,傳統行業本土特色舊區風情社區網絡全部消失;換來如龐然大物般的商業樓宇或一幢幢高聳入雲的摩天豪宅,公共空間又限制重重……一切罪狀都算到市建局的頭上,更新者變成破壞者。

究竟發生了甚麼事?

市民對市區重建模式愈來愈不滿,而市建局和過去的土地發展公司選擇的重建地點,又偏偏位處充滿地區特色及本土經濟的街道,例如喜帖街、波鞋街、雀仔街、花布街、太原街和嘉咸街;或是滿載歷史文物的地段,如灣仔街市和衙前圍村等。這些選址便無可避免地激化保育與發展的矛盾。

市建「連人 帶街」吃掉

執行市區重建項目愈見荊棘滿途,歸根究柢就是與社會價值觀背道而馳。

另一個令人詬病的地方,便是發展密度。筆者曾經指出市區重建令發展密度大增的「秘訣」,就是以整個發展區作地盤,把本來沒有發展潛力的街道統統計入地盤面積,以增加總發展面積,令項目在財政上更具吸引力。

《市區重建策略》規定市建局必須財政自給。因此,重建後的建築密度愈高,財政風險便愈低了。

早期的土發項目如中環中心、荃灣七街和尖沙嘴四街等大型項目,不但把街道計算地積比率,且更納入建築用地。最終屏風高樓拔地而起,更「連人帶街」都吃掉了。那個年代,地產商都不能做的「吃街」,土發公司和市建局卻做到了。

不過,往後的太原街項目,街道不建樓,但卻依舊計入地盤面積。直到近年的中環卑利街、嘉咸街和深水埗荔枝角道桂林街及醫局街,重建區內街道得到保存之餘,也不計算地積比率。士丹頓街項目的地積比率限制,更比發展商個別發展為低,市建局更稱這是最多不同保育元素的項目(包括保育必列者士街街市大樓,部分舊唐樓及區內現有的里巷風貌)。

最近市建局公布最新的保育計畫,展開保育四十八幢具歷史價值的廣州式騎樓建築,不再以發展掛帥。

由此可見,多年來專業團體、社區組織和保育人士的大聲疾呼,正默默地轉化了市建局決策者的思維。縱是如此,市建局的進步和批評者的期望,似乎仍有落差

市區更新應與民共議

推土機式的重建並非唯一的市區更新方法。至於如何更新,應因應各區需要與民共議,務使方案合乎社區訴求。在規劃方面,應當考慮甚麼值得保留,是樓宇硬件?是空間質素?是生活模式?是社區網絡?怎樣才是洽當的密度?對環境有何影響?如何令項目財政上可行?都是市建局作為規劃者未來的挑戰。

發展局展開了為時兩年的《市區重建策略檢討》,分三個階段進行,包括構想、公眾參與和建立共識,期望可為市區更新鋪設新的路軌。

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