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今天我們的市區更新/重建定義已經改變了,曾幾何時,市區重建被外界視為等於拆樓和賠償。雖然今天更新/重建可以談論的有更多,但過去重視的現在依然重要。拆樓,只需推土機一動,不論唐樓、市集或是街道,瞬間即逝,而要拆樓,卻不得不講賠償。

市建局的文字遊戲

賠償,故名思義是因為其他的人或事受到傷害或損失,而作出的回報,現時重建中的回報方式只可以是金錢。賠償,理應是一種彌補,一方是理虧,是一種歉意。重建中,市建局行使凌駕性的國家權利,以「公眾利益」之名,收集居民或舖戶的業權,令他們要遷離原來的居所,並不同私人市場中的買賣關係,後者是以契約精神為依歸,在無設時限的情況下,可以商討不同形式的交易,包括︰實物或金錢,相對之下,市建局因為<<土地收回條例>>,使居民必須在指定的時限上接受「協商」下的價錢,不然小則被警察抬離家園,大則有可能指上牢獄之災,我們必要把「交易」和「重建補償」分開。

這只是第一部份,在市建局網頁中有關物業業主的常見問題中(注1) ,可以看到他們會用上不少的字眼,形容補償的數字,小業主和天台屋居民會用上較中性的詞語「收購價」(the acquisition price)、「補償」(compensation)或「自置居所津貼」(HPA)、最大路的字眼「賠償」(compensation)只會用在整幢物業業主上(原文︰6. 市建局如何計算整幢物業的賠償金額?)。更特別是,在英文中同樣的compensation翻譯成「補償」「賠償」版本,很有系統地放在小業主和整幢物業業主上(或許稱大業主更為妥當),是否意味兩者有不同的對待,這真是不得而知。差之毫裡,謬之千里,賠償在字面看來比補償語氣更深,對打擾和破壞對方的生活和家園表達更大的歉意。「爭取賠償」看上去比「爭取津貼」更合理,要拿津貼的機制當然比拿賠償的複雜。

市建局相信絶對深明此道,用一些較商業性的詞語,把整個機制定得更嚴格,既可強化善用公帑之名,亦想磨平市區的不公平之處。

選擇性失語

市建局現行「收購政策」 (用收購的字眼比補償更中立,看上去更符合市場運作的原則),「住宅物業業主的收購政策,包括提供物業市值的補償和自置居所津貼或補助津貼」(注2) 。賠償是應得的,但補償要拿到不容易,要拿津貼更甚複雜和艱難。第一部份的補償是業主居住或營商的房子的價錢,第二部份的自置居所津貼或補助津貼則是同區七年樓齡的同一面積單位和原單位的差額,兩者加在一起就是七年的樓價。政策原意是給受重建影響的業主「七年樓」樓齡的賠償,改善他們的生活。現在很多人也責難要取得全額第二部份的津貼,當局突然以市場運作的法定機構,變成審計部門,要諸多審查,千除百扣,既要証明是自住,又要是唯一居所,無數的書信(或稱為証據),令業主不勝其煩。奇怪的是,第一部份物業市值的補償,卻不在測量和估價之例,到底物業的真正價值(包括其業主地契上的地租年期,就是高空的發展權)是多少呢?實際運作中,由於補償和津貼的不平等的分野,市建局有極大的詮釋的空間,可以輕易調節賠償的金額,將津貼部份提高,降低補償的部份。雖然市建政策中難以定明固定數額是屬於物業市值補償,因為數字可能就每個個案而不同,但是物業市值的補償金額亦應該涵蓋在測量估值。
更進一步的是測量報告的公開,引用2005年3月市建局回題立法會的文件” 自置居所津貼呎價的評估方法”(注3) ,在 <>,當時,市建局的回應是「因應立法會議員就公開測量師估價報告的要求,市建局已決定由2 0 0 5 年3 月起,在發出收購建議函件中列明七家測量師行的名稱,以及用作計算自置居所津貼呎價的七個估價數字。市建局相信,新制度可以在公信性、透明度及避免阻延收購程序的三方面需要取得合理平衡。」相反,在1/8/2008的市建局發言人溫兆華回應市建局在觀塘重建的估價問題,指出:「以前無人要求,既然現在有人要求便公開。」(注4) ,很明顯,當局患上選擇性的失憶症,該報導中,市建局亦標榜自己的政績「首次公開測計師估價方法」,卻忘記2005年自己要花上3年才初步履行誠諾,當時議員的要求是公開「估價報告」,現時卻是偷龍轉鳳,自吹自擂的公開「估價方法」。「報告」和「方法」分別是甚麼呢?從字面上只知道,前者遠比後者詳細,是否「報告」背後又潛藏着甚麼重要的資料呢?

現時重建社工隊一直被咎病的是其獨立性,雖然受聘的中心是獨立運作,可是資金延續性要通過市建局的審查,根據一份城大教授葉毅明對深水福榮街/福華街及保安道/順寧道重建項目的研究(注5) ,只有20%的居民認為社工隊是頗有幫助,60%認為只是少許幫助。測量師行會由於資金和生意的問題,亦有可能重蹈重建社工隊的覆轍。市建局的發言人溫兆華早前對觀塘收購呎價的暗示地說︰「你們認為(觀塘的收購呎價)會否高過收購旺角波鞋街每呎7,012元呢?」(注6) 。這些說話對於測量行的影響會怎樣,我們無法得知。但測量師不同社工,看似更中立和專業,又遠離業主和居民,不用面對社區的政治壓力。相對下,當權者更容易和他們溝通,他們考慮更少,只需要為顧主完成工作。公開估價報告,才可讓我們了解估價的內幕,市建局和測量師行的關係,避免阻延收購程序、公信力和透明度和取得合理賠償並無矛盾,相反,後者兩者更可以協助收購程序。

程序和條例上看似公平,但波濤洶湧、計算處處。拆樓、賠償真是容易嗎?

重建政策是出了問題,檢討<<市區重建策略>>是必要,賦予政策合法性是條例,反映條例背後是思維,是收購,還是賠償?這些概念必要。

1. “常見問題 物業業主” 市區重建局網頁http://www.ura.org.hk/html/c404000t2e.html
2. 立法會發展事務委員會(20/11/2007), “市區重建局的收購政策及相關事宜”,http://www.legco.gov.hk/yr07-08/chinese/panels/plw/papers/dev1127cb1-297-4-c.pdf
3.http://www.legco.gov.hk/yr04-05/chinese/panels/plw/papers/plw1123cb1-1202-1c.pdf

4. 經濟日報(1/8/2008) “觀塘重建 估價方法破例公開”
5. 葉毅明(2001), “深水埗市區重建計劃賠償及安置評估研究”, 深水埗區議會
http://ssp.had.pbase.net/ssp_d/chinese/doc/report.of.survey/Urban%20Renewal/UR%20Assessment%20Final%20Report.pdf
6. 經濟日報(26/7/2008) “觀塘重建項目 爆收購估價戰”