上圖是嘉亨灣,因環保露台等設施獲批13萬呎樓面 (圖片來源︰明報 14-4-2008)

文章來源︰30-8-2008 星島日報 作者︰吳永順

編按︰我們一般人認為市場是最有效率,但其實官僚機構辦事最重要的考慮之一也是效率,效率和官僚並不違背。為何我們會有官僚等於無效率之感覺呢?

一般而言,除了效率,官僚機制,包括︰市建局,還要評估政策的合法性,合法性特別在一些非民主社會和組織尤其重要,被挑戰其合法性等於質疑該局或部門的存在價"值。合法性是來自條例上合理的程序,修改修例會產生別人對其質詢。

採用"一刀切"的手法和豁免的減少或取消(大眾,非個別商閥),是保障政策合法性和效率。可是,生活在社會中問題往往比政府官員所想像複習,"一刀切"變得不能確實處理實際問題,給予我們效率之感覺。

正文如下︰

立法會選舉如箭在弦,不少候選人都不約而同地以「反對屏風樓」作為競選政綱。

那一邊廂,發展局局長率先出招,透露即將進行公眾諮詢,研究監控「發水樓」的問題。二○○一和○二兩年,政府為了推動環保及創新建築設計,陸續推出作業指引,以「豁免計入建築面積」作誘因,鼓勵發展商在住宅樓宇提供環保露台、工作平台和空中花園等設施。

露台所以環保,因為可以遮蔭擋雨。露台作為室內與室外的緩衝空間,減低陽光直射進屋內,令室內降溫;下雨時有露台阻隔,住戶毋需把窗戶關上,保持居所通風,直接減低使用空調的能源消耗。

工作平台提供半室外地方晾晒衣物,又減低乾衣機的用電。 空中花園讓高樓中間挑空,也可令城市更加通風。 以預製組件建外牆,由於組件在工廠制造,除質量監控較佳外,亦減少在地盤用料的耗損。於是政府又容許不多於三百毫米厚的預製組件外牆,豁免計入建築面積。

不過,為免發展商無止境的加建,政府還是設置上限。比方說,每個單位只能「獲贈」二至五平方米的環保露台,面積則按單位大小而定。

指引亦訂明除公用花園和預製組件外牆外,其他獲豁免面積不能超過總樓面面積的百分之八。 既然有面積優惠,發展商當然老實不客氣,把設施一呎不留地「炒盡」。

問題是:興建這些環保設施雖然獲得政府豁免計算面積,但事實上,環保露台、工作平台和預製件外牆卻可計入賣樓的「實用面積」(或稱「銷售面積」)。公共走廊部分不計面積免補地價,但售樓時又可當「建築面積」賣給買家。

由於政府對發展商賣樓所用的「建築面積」並沒有統一的定義,發展商便理所當然地把豁免計算所得的面積,全數當「建築面積」賣給置業者了。

發展商把政府「送贈」的樓面面積出售,難怪有批評者以「利益輸送」來形容。 除此之外,「豁免面積」的舉措,也產生不少其他問題。

比方說,潮流興相連單位,住客若買入設有環保露台的左右兩個單位意圖打通,依足程序入則時便不能獲得屋宇署批准。為甚麼?因為環保露台是獲豁免的樓面面積,如果每個單位的露台早已取盡五平方米的優惠上限,兩個單位打通成一個,「獲贈」的露台總面積便變成十平方米,超出了上限,兩個露台便只能活一個了。

吊詭的是,業主以真金白銀購買兩個環保露台,打通單位後卻只能用一個,豈不是很荒謬?

優惠實施七年,效果陸續呈現。樓宇總面積因「環保優惠」而增加,空中花園又令樓宇增高。樓宇體積愈來愈大,自然更高更「屏風」;結果連規劃署也始料不及。市民發現樓宇過高過密,便遷怒於規劃錯誤,規劃署成為眾矢之的。但又有多少人知道,當年提出一干優惠的,其實不是規劃署。正是「黑狗『送禮』,白狗當殃」,怎不連呼冤枉?

「屏風樓」的成因很多,但主要是建築密度過高,再經「發水」處理,自然令問題加劇。控制高度根本不能解決,唯有降低密度才是治本之法。政府重新檢討環保設施豁免面積的政策,減低建築密度,對改善日趨擠迫的城市環境應有幫助

倘若環保設施優惠期一旦完結,「環保露台」可能成為絕響

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