圖片來源︰文滙報

文章來源︰信報  1-9-2008

政府早前建議就《土地(為重新發展而強制售賣)條例》訂立附屬法例,包括把樓齡四十年以上的樓宇,可援例申請強制拍賣的門檻由集合九成業權降至八成。發展局常任秘書長(規劃及地政)楊立門接受本報專訪時透露,聽取各方意見後,考慮把樓齡限制修訂至五十年以上,但為了鼓勵工業樓宇的重建,其樓齡限制則維持為四十年以上,有關方案可望年底前交予立法會討論。

發展局年初曾建議,當一個地段涉及五至九個單位,而尚餘一伙未能收購,或整個地段上所有樓宇樓齡均逾四十年,則可用八成的不分割分數作為申請強制拍賣門檻,有關方案在立法會和坊間曾就保護私有產權議題引起爭論。

逾50年樓毋須集齊九成業權立門表示,局方曾進行一些電話問卷調查,受訪的大部分市民支持把門檻放寬至八成;政府亦認為在保障私有產權的同時,不可忽略社會的發展和舊區活化因素,故認為需要從中取一個平衡。

他指出,由於五至九個單位的樓宇項目規模往往較小,業權人或只有五至六位,故尚餘一伙未能收購即可放寬至八成的建議普遍獲支持;不過,局方最新考慮微調,把樓齡修訂至五十年以上,冀消除部分業權人的憂慮,坊間初步意見亦對此表示支持。

根據發展局資料顯示,條例自一九九九年六月生效至去年年底期間,土地審裁處一共接獲四十七份強制拍賣的申請,其中十宗已獲批,一宗否決,十七宗正處理,餘下十九宗則因各種理由暫停處理或撤銷。

今年內已先後完成兩宗強制拍賣的個案,其中恒地(012)醞釀逾兩年的灣仔金國大廈和國民大廈重建項目,上周四成功統一業權;至於長實(001)持有九成二業權的九龍塘福景苑項目,早前亦獲批進行強制拍賣。由此可見,不少發展商冀循此途徑吸納土地儲備。

放寬工廈限制利重建

另外,隨着香港經濟轉型,七十年代曾蓬勃的工業已由金融業等取代,楊立門認為,香港很多樓齡頗高的工業樓宇屬於可重建項目,故亦考慮是否把工業樓宇作為一個特別的項目,倘樓齡達四十年,即可把門檻放寬至八成,稍後將諮詢市場的意見。

會德豐地產(049)執行董事黃光耀表示,不少近月正在等候推出拍賣的項目,均在早前循聯權方式售予發展商,至於在去年才獲大業主收購的項目,至今距離 拍賣則尚有一段時間。他認為,此機制對理想的土地運用有所得益,即使把樓齡下限由四十年收緊至五十年,也不會大幅影響發展商併購物業的意欲。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,倘把樓齡收緊至五十年,小業主可能減少套現的機會;他認為,由於不少物業雖然只有四十年樓齡,惟維修保養不全致居住環境惡劣,故應考慮與工廈物業看齊,以四十年為下限。

宜設保障小業主機制

資深產業測量師彭兆基認為,由於現行法例未有加入樓齡因素,相信把樓齡設定為五十年以上對發展商的影響不大,為推動工業項目而把樓齡的下限定為四十年亦 無可厚非,但強調由於樓齡和樓宇狀況不能掛鈎,最終有關方案能否獲准強制拍賣,法官應該更着重樓宇的現況是否需要重建

此外,彭兆基指出,現行條例缺乏保障小業主的條款,當小業主需要就有關收購發生抗辯等時,往往因財力不足無法據理力爭,他建議政府仿效《收回土地條例》,如小業主提出反對收購時,用作聘請專家或其他的開支,可有渠道向當局或大業主等申請補償,讓小業主獲得基本保障

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