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上圖的文字介紹︰觀塘市中心原為一座座10多層高的舊樓(見重建前左圖),在市建局完成重建後,市中心將屹立數座逾40層高的住宅大廈(右圖,紅虛線示)及1座連地庫共68層高的280米高商廈作為地標(紅箭嘴示),較毗鄰的apm(綠箭嘴示)高出四成(市建局觀塘重建模擬圖)

圖文來源︰15-9-2008 明報 賴偉家

原文標題︰觀塘新摩廈 目標港九可見 市建局倡樓高280米 環團憂濫用「地標」效應

總成本高達300億元的市區重建局觀塘市中心重建計劃,將於11月作最後規劃審議。市建局為達到東九地標效果,建議興建一座高280米的68層地標商廈,從景觀評估報告顯示,地標從啟德跑道及裵魚涌等東南西北四方向皆清晰可見,更遮擋飛鵝山峽景觀,突顯飛鵝山以東山脊未受保護的問題。環保團體及建築師學會觀塘重建關注組憂慮「地標效應」被濫用,倡市建局平衡計劃對觀塘民居的視覺影響。

評估稱居民期待「地標」

城規會今年初通過觀塘市中心重建的草圖後,市建局上周進一步呈交總綱發展藍圖交代規劃細節及視覺、空氣及交通等社區影響評估報告。文件中指出,由於居民普遍期望觀塘重建可建成一個東九新地標,因此提倡將毗鄰apm的賽馬會健康院現址清拆重建成一座68層高商廈,包括61層寫字樓和酒店等,另有3層空中花園及隔火層,和4層地庫。

市建局亦按城規會要求呈交視覺影響評估報告,報告指由於要達至地標效應,顧問圍繞市中心東南西北,設7個評估地點,包括南面港島裵魚涌公園、西面啟德跑道、北面康寧道遊樂場及東面茶果嶺,以觀察地標商廈的視覺效果(見圖)。

側魚涌等7地清晰可見

評估利用模擬圖分析,認為商廈高度若只有200米,即與apm相若,只能在位於半山上的康寧道和觀塘遊樂場等觀塘區內達到清晰可見的視覺效果;若樓宇高度提升至280米,則在港九7個地點均清晰可見。

該報告相信,逾280米高的地標商廈,可突顯觀塘市中心的繁盛,若從觀塘內望,地標商廈與樓高140至178米的5座重建住宅可達至梯級式佈局,並透過「高而不密」的規劃模式減少屏風效應。報告又認為,由於樓宇地面界線已後移,沿行人道將廣植樹木,因此無論從地區和區域視覺上,亦不會造成屏障。

增地積比 降毗鄰商場密度抵消

市建局建議城規會接納地標大廈高度,並放寬大廈的地盤地積比率由12倍至15倍,局方會降低毗鄰商場密度作抵消,整個重建計劃的總樓面仍維持約432萬平方呎。重建計劃歷時13年至2021年,地標商廈將於2016至2018年建成。城規會正就上述規劃諮詢最少一個月,並於11月審議。

九龍東候任立法會議員梁家傑說,曾收到住在協和街和康寧道等觀塘半山居民反映,憂慮重建後原來開揚的單位景觀會被重建項目遮擋,重建期間會受噪音滋擾。建築師學會觀塘重建關注組主席何文堯憂慮,「地標效應」會被濫用,屆時整個東九處處地標,成為一群鬆散的摩天建築群。

他認為,興建摩天建築需同時平衡毗鄰民居的視覺觀感,透過科學化評估達到最佳規劃方案。環保觸覺主席譚凱邦表示,地標一定要高只是迷思,建築物要同時有特色,並得到居民的感情認同。

同篇文章︰飛鵝山東山脊線不受保護 規劃師恐東九景觀被破壞

圖文來源︰15-9-2008 明報

觀塘市中心重建商廈勢成東九龍最高建築,但原來飛鵝山以東山峽的山脊線,其「視覺高度」一直沒納入城規會監管的觀塘海旁樓宇,故該區樓宇的重建高度不受限制。有規劃師批評,飛鵝山峽的山脊線向來不受政府重視,憂慮東九城市景觀進一步被破壞。

市建局呈 交的景觀影響評估指出,擬建地標商廈若訂為280米,從裵魚涌公園眺望,商廈將屹立在飛鵝山東面山峽,成為清晰可辨的地標。地標將遮擋飛鵝山山脊上的清水 灣道往西貢公路,但不在受保護的飛鵝山至獅子山脊線範圍,故可接受;另外,觀塘市中心地盤距離海旁逾700米,新建築不會對海港景觀構成不良影響。

此外,城規會已落實在觀塘南的規劃大綱圖引入高度限制,部分海旁商廈最高約160米,從市建局呈交的模擬圖像可見,假設觀塘工業區重建,新樓在視覺上亦不會超越市中心重建地標。

但原來據規劃署06年7月頒布的《城市設計指引》,保存山脊線是指從灣仔會展、西營盤中山紀念公園及裵魚涌公園三處遠眺觀賞下,可觀看獅子山至飛鵝山一帶,但觀景廊覆蓋區外,將不設高度限制。

91年始保護太遲 專家促亡羊補牢

規劃署早於1991年已討論保護山脊線問題,但由於港九各地已興建不少高樓,令連綿山脊線遭割斷,因此政府只保存餘下若干重要山脊線,當中港島有太平山和柏架山山脊線,九龍山脊線則由西面筆架山開始,經獅子山、慈雲山至飛鵝山。

身兼規劃師的公共專業聯盟成員吳永輝說,社會較重視獅子山山脊線,加上觀塘南部一帶商廈早破壞飛鵝山峽的山脊線,令部分山脊景觀難再受保護,促請政府全面檢討。

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