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文章來源︰星島日報 10-10-2008

原文標題︰

市建局財絀業主萬元呎價夢碎 觀塘重建賠償大縮水

 

金融海嘯打擊本港各項經濟環節,樓市亦難以倖免,原本準備在兩個月後展開收購的市建局觀塘市中心項目,頓顯得進退維谷。消息指,樓市交投近月轉趨淡靜,該項目收購呎價肯定難以如居民所願,達到過萬元的水平,市建局擔心一旦實際收購呎價過低,會引起居民強烈反對,董事會內近日有人提出應向觀塘重建居民作出超過一次的「開價」。觀塘重建戶正諮詢法律意見,研究可否向市建局追討延遲出價的「損失」。

屬巿建局歷來最大型的觀塘重建項目,首次接受業主自聘合資格測量師為物業估價作參考,有重建業主於兩個月前委託測量師估值,估算觀塘重建區內單位實用面積呎價平均為一萬零二百一十五元。然而,受到環球金融海嘯影響,樓市近月顯著下滑,消息指觀塘市中心項目的收購呎價,料難以高於一萬元的水平。

研多次「開 價」減紛爭

消息人士坦言,樓市波動頓令觀塘重建項目添上變數,倘稍後提出的實際收購呎價「貼市」,重建戶對這個「偏低水平」未必「收貨」,或引起激烈反響。據悉,市建局董事會近日有人提出應向觀塘重建居民作出超過一次的開價,讓重建居民有機會作選擇,但管理層擔心此舉增添項目的複雜性。

市建局估計另一可能情況是,大批重建業主、尤以是地鋪業主均紛紛看淡後市,同時迅即接受收購建議,會令手持現金變得緊絀;以往市建局重建項目,在出價三個月內,通常只有兩至三成業主接受收購建議,與業主有較長討價還價時間,有些個案甚至拖延至政府動用《土地收回條例》。

將按11月底市況定價

據知,市建局目前手持約逾一百四十一億元現金,內部曾經估算,收購所有觀塘重建戶物業需要動用一百四十億至一百六十億元,故此若然大量業主皆看淡後市,而迅即接受收購,市建局將面對「一鋪清袋」的壓力。消息人士坦言,近期受到環球金融海嘯影響,令市建局日後一旦需要向銀行借貸增添難度。

市建局會根據截至十一月底的同區樓價數據,釐定觀塘重建項目的收購呎價,但樓市近期交投淡靜,令局方在委託測量師行作估價時,亦擔心會欠缺足夠交投數據作為依據。

消息人士舉例指,鄰近的麗港城上周只有三宗交投,部分成交價亦很低,根本是難以作準。同區的匯景花園和麗港城,第三季平均呎價,已分別下跌百分之八點七至七點三不等(見表)

居民感徬徨 不排除打官司

觀塘市中心區重建業主立案法團大聯盟副主席王一民直言,不少重建戶現時也感到徬徨。她批評,市建局在宣布項目啟動後十八個月始提出收購建議,已令居民錯過高價收購的機會,近期樓市更是一浪低於一浪,故聯盟已接觸律師商討對策,收集證據研究可否向市建局追討延遲收購的「損失」,甚至不排除會就收購價下跌提出司法覆核。

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專責董事離任添難度

踏入十一月,除了是觀塘市中心項目的關鍵階段,市建局董事會亦是「換屆」時候;其中代表三大政黨的楊孝華、陳鑑林和李華明,以及一直擔任觀塘地區諮詢委員會主席的龍炳頤(見圖),均屆卸任年期,需要物色社會人士接任其非執行董事職務。熟悉市建局運作人士坦言,董事會內最熟悉觀塘項目的陳鑑林、李華明和龍炳頤均同時離任,難以找回具有同等分量人士接任。

消息人士指出,陳鑑林和李華明作為當區的立法會議員,一直是最熟悉觀塘重建項目的兩名董事,過去很多時也作為與重建戶溝通的「中間人」,實在難以找回可擔當同等角色的人士接任。據悉,當局已物色接任人選,具有政黨背景的董事會以相對應的方式接替,最快在十一月中宣布委任人選。

主席龍炳頤屆卸任年期

市建局稍後亦須從現有董事物色人選,接替龍炳頤擔任觀塘地區諮詢委員會主席。消息人士指出,觀塘重建項目的收購價提出後,委員會將再次發揮重要角色,坦言新主席日後需要與龍炳頤一樣,可以「鎮得住場」。

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