文章來源︰東方日報 2008-11-25 吳家鎚

市區重建局早前公布將於本年十二月中,向受觀塘市中心重建計劃影響的居民及商戶提出一次過物業的收購價,同時,亦因應重建過程長達十二、三年的緣故,所以破天荒地建議在重建項目進程中段時間,將會重新把最初的收購價再作一次有系統的修訂,期望能與當時的市場價格配合,目的希望是給予在當時仍未願意接受,當初由市建局所提出的收購條件的居民及商戶再一次考慮當時的收購價是否合理和願意接納與否?

教導市民對重建認知

事實上,建議公布後,傳媒以及受影響的觀塘居民的反應是負面的,認為這提議是逼居民和市建局「對賭」樓價的升跌,亦有意圖迫使業主盡快接受收購。有批評更指:部分的居民未能享有相同的二口價「待遇」是不公平的。

從以上的聲音亦確實反映出居民對觀塘市中心的重建計劃的重視及期盼,但另一方面亦顯示出部分市民,直至現在對市建局的重建工作的理念、收購程序和條例以至有關政府部門在重建中所扮演角色仍是一知半解,作為主事者的發展局和市建局有差不多廿年的重建收購經驗,但在民眾教育和重建認知方面仍低於標準,確實難辭其咎!因此筆者強調如何教導民眾對市區重建的認知,這必須是目前進行檢討中的市區重建策略其中一個重要議題!

不過,話得說回來,若市民能對市區重建或市建局的工作有一定的理解,自能較易分辨出上述的指控是否成立?

首先,觀塘重建市建局會採取分階段的五期發展模式,同時為公平起見提出不分期一次過提出收購價予受影響居民,讓他們盡快解決困擾多年的居住問題。

若居民不認同市建局的收購價,過往的做法是居民可以向地政署上訴,最後可能交由土地審裁處作仲裁,裁決最快會以當時樓宇市值作合理收購的準則,所以最終的補賠額是未知之數:有可能會上升亦可下跌,要視乎當時地產市道。

不涉公平及威嚇問題

而市建局理論上會依據裁決去調整(Revised Offer )仍未收回業權的樓宇價格,因此「再出價」或所謂「第二口價」實非市建局所願的。更何況以上的司法覆核等程序往往費時三、四年的時間,而整個重建計劃也被迫拖延,對市民、社區和市建局來說是三輸的局面,因此筆者認為這種「待遇」孰好孰壞?說到底仍是個別居民的考量,並不涉及公平與否和威嚇性的原則問題。

合理補償要「以人為本」

事實上,據說市建局亦深知司法程序的複雜性,同時在不鼓勵太投機性的估量行為前提下,將第二次出價的時限訂於約四年半之後,當中的契機筆者相信是,市建局希望強制收地的申請在進入司法裁決前,能夠與剩餘的業權人達致收購共識,毋須交由地政署引用官地收回條例協助收地,以免影響日後市建局其他重建項目的收購工作,同時亦可盡快開展重建工程。

筆者認同給予受重建影響居民合理補償責任在市建局,而合理補償要從「以人為本」及「多樣化」作基礎;但今次的建議相信會是上述基礎的起步點,亦看出市建局有求變之心,但成效多大仍有待觀察!

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