(轉載自明報新聞網: http://www.mingpaonews.com/20081217/gna1.htm , 照片和思考問題為小Q所加)

觀塘一角

觀塘重建呎價4800收樓
相當市值2.5倍 居民促增至3倍

【明報專訊】市區重建局 正式開價收購歷來最大的觀塘市中心重建項目,提出以住宅建築面積每平方呎4800元,全面收購逾1657個業權,足讓自住業主購買星河明居和麗港城等同區二手屋苑。市建局承認,近半年次按危機和金融海嘯令樓市急跌,賠償 價亦急跌兩成,重建區業主對呎價大失所望,勢影響收購反應。

思考問題:

1. 同時間有1657個家庭去星河明居和麗港城買樓, 市場有那麼多空置單位嗎?突然多出來的需求, 會扯高樓價, 到時還可買到這些屋苑嗎?
2. 市建局賠的是實用面積, 但你買的是建築面積, 雖然網上資料顯示這兩個屋苑的建築面積有80%, 但如果你住緊500呎重建區, 賠償金你只可80%面積, 即400呎的地方(未計其他市建局有機會不給的補助)

市建局今年8月委託11家測量師行評估過去5個月的同類地區7年樓齡屋苑價格,以計算觀塘重建項目 的收購呎價。市建局主席張震遠昨公布,有關實用面積呎價計算結果由最高6122元至最低5193元不等,該局扣除最高和最低呎價,以餘下9家測量師行評估 的平均呎價作為最終出價金額,即實用面積每呎5937元,建築面積呎價為4800元,相當於重建區舊樓市值2.5倍。

思考問題:各測量師行是如何量度度呎呢? 標準是什麼? 當局有公開資料嗎? 市建局是如何選擇這些測量師行呢?

受累金融海嘯 收購價跌兩成
張震遠指出,測量師評估後,認為可以分佈於觀塘、旺角、鑽石山和紅磡等8個市區區域的22個私樓屋苑呎價作比較,屋苑包括同區的麗港城和匯景花園,亦有鑽石 山星河明居和紅磡半島豪庭等較高級的屋苑,落成只有9個月的慈雲山新盤匯豪山亦在參考之列。報告指出,樓市在今年3月高峰期後回落,9月金融海嘯爆發更令 樓市再急跌一成,收購價亦跟隨下跌,較3月的評估下降兩成。

思考問題:

1.   那麼測量師們用那個月的樓價做計算呢?
2. 不是說賠同區七年樓齡嗎? 為何找其他區做比較呢?

市建局﹕賠償足購星河明居
張震遠強調,現時收購價已相當貼市,一 個實用面積600呎的單位可獲達356萬元賠償,足以購買星河明居,若業主購買較便宜的麗港城,更會有70至90萬元餘款,而現時同區共有約2500個二 手樓盤可供選擇。他強調收購價只有90日有效期,市建局不會再加價,90日後會與居民另行商討收購安排,並交由政府協助收回業權。

考問題: 去到讚石山, 那也算是原區安置嗎? 社區網絡還存在嗎? 是改善誰的生活?


觀塘業主代表於9月中自行委託測量師做市值評估,認為須參考大角嘴帝柏海灣等樓宇作參考,呎價應相當於現時觀塘舊樓呎價的3倍,收購呎價逾1萬元。但張震遠強調,業主代表要求萬元收購呎價屬「幻想」,質疑業主的測量報告不專業。
此外,市建局亦向250個地舖業主商戶提出以平均呎價5萬至6萬元收購,部分裕民坊「舖王」呎價更高逾10萬元。市建局估計,總收購成本達120億元,較原來估計減少20億元,由於業權眾多,整個收購期料長達8年。

Q每事問1: https://kwuntong.wordpress.com/2008/10/03/siuq1/

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