(轉載自信報財經新聞 P13 | 時事評論 |  By 張震遠 2008-12-23)

(照片和提問為小Q所加)

重建如何賠償才合理?

賠償往往是市區重建的燙手山芋。上周市建局公布了觀塘市中心重建項目的自置居所津貼價為五千九百三十七元一平方呎(實用面積),公眾、專業界和某些當區居民的反應完全不同。

賠償標準經立會議決

從報章報道所見,公眾和測量界普遍認為收購價很合理。我可以舉一些例子說明,以觀塘項目內的自住業主為例,如果他的單位實用面積為六百平方呎,用收購價 三百五十六萬元,足夠買一個設施齊備的星河明居實用面積相若的單位;另如他的單位為五百二十平方呎,三百零九萬元賠償亦足以買一個麗港城面積相若的單位, 還可剩下七十至九十萬元。接近六千元一平方呎的實用面積,公眾和測量界普遍認為這個價錢是非常合理的。有些業界人士甚至在報章撰文,認為這個價錢過分慷慨。

思考問題1:

見到一件衫, 你身邊的人都說好靚, sales姐姐話好靚, 街上的人話非常靚, 你係咪要買? 你買, 是由於其他人話你知好靚嗎? 你買, 不是你自己做決定嗎?難道你要買呢件衫, 因為其他都人話好靚?! 你唔買, 係你既錯?

思考問題2:

建築面積: 你屋企內可用面積外, 還包括走廊, 後樓梯所佔的面積

實用面積: 入到你屋企門口的可使用空間的才叫實用面積

買樓是買建築面積的, 不是實用面積的。就是說我買了一家400呎樓(建築面積), 實用率80%, 當市價一樣, 只會被賠320呎的價錢。

然而,有一些受影響業主,認為賠償要九千多元,甚至超過一萬元一平方呎。

對於自住業主,市建局的 賠償肯定可以迅速提升他們的居住環境。觀塘重建項目中,接近七成的自住業主可獲二百萬元至二百五十萬元的賠償,他們一定可以在區內的五大主要屋苑,包括麗 港城、匯景花園、德福花園、得寶花園及淘大花園買到面積和他們現在居所接近,但設施和環境遠勝的單位。投資者和非自住業主所獲得的自置居所津貼,通常會少 於自住業主,但他們得到的賠償,肯定遠超其物業的市值。

思考問題3:

理想居住環境是什麼? 每個人心裏把尺都不同。有人認為這兒方便, 有人認為這裏住了很多年想繼續留在這兒, 有人覺得這兒才是自己熟悉的街道。或許有人覺得五大屋苑設拖好, 但這只是硬件和一些人的想法, 想留低的街坊又如何? 而且大型屋苑有高昂的管理費, 未必每個人也可以負擔。

思考問題4

自打咀巴: 上一段才說

用收購價350萬元,足夠買一個設施齊備的星河明居實用面積相若的單位…." 又說

如他的單位為520平方呎,309元賠償亦足以買一個麗港城面積相若的單位,還可剩下7090萬元。

但原來七成業主都只賠200-250!! 那來那麼多錢去買星河明居!

思考問題5:

自置居所津貼只是扣減賠償的借口。無論是什麼用途買, 市民都是真金白銀買,為何賠償不同呢? 你可唔可以同個業主講: 我唔係自住架, 你平d賣俾我啦?

其實市建局的賠償,是有所依據的。我們要遵照立法會財務委員會二○○一年的議決,以同一地區內的「七年樓呎價」去賠償業主的。

思考問題6:

對了對了, 七年樓呎價, 請問同觀塘市中心那裏內有那一幢是同區? 藍田? 九龍灣也是同區嗎? 這些全都不是七年樓的呎價。同一篇文章, 第二次自打咀巴。

這個「七年樓呎價」不是由市建局自 訂的。我們要公開邀請不少於七家合資格的測計師行去獨立評估。以觀塘市中心重建項目為例,因業權眾多我們更邀請十一家測計師行估價,由於希望參加估價的合 資格測計師行超過二十家,我們邀請了當區區議員、業主代表和測計師公會的代表一起見證抽籤過程,並由他們親手抽出該十一家測計師行。這十一家測計師分析了 多個與觀塘市中心的環境和特點近似的區域和樓宇成交個案,才得出五千九百三十七元這個七年樓呎價。這個呎價已經是觀塘重建計劃內樓宇平均市價的二點五倍, 使自住的業主可以迅速改善居住環境。

思考問題7:

賠得多=改善居住環境。這是什麼邏輯?

市建局不但會賠償業主,也會照顧租,租客除了可選擇現金賠償之外,如合乎資格的話,亦可選擇安置往公屋。

思考問題8:

整篇文章就是只這一句講租客的問題。還是我們都想像重建區都是要賠償的吸血鬼?! 租客是重建區內更需要關注的一班弱勢社群: 他們有來港未夠資格上樓的;有租不起一個單位, 只能租一間房的住客和家庭; 也有新來港人士。或許你覺得他們的生活環境不合水平, 但這是他們負擔得起的地方。拆了這些地方, 他們就可以租住得起其他地方嗎?

至於商戶方面,市建局會給與自用業主市價另加百分之三十五的賠償,而非自用的商戶業主,也可得到市價另加一成的賠償。

思考問題9:

講商戶也是這一句那麼多。經營生意不是說搬就搬, 某些商戶只能在地面和人流多的地方, 還有特定社會形態出現。例如整鎖匙的, 例如押舖, 例如牛雜豬腸粉….你會在APM找到這些嗎? 還是我們在握殺商舖的生存空間?

現實條件難以樓換樓

賠償是所有重建項目中最常出現的爭議,對於真正自住的業主,「七年樓呎價」這個立法會批准的機制,是保證賠償公平公正的標準。

重建區受影響的業主,常常建議樓換樓,鋪換鋪。在現實層面,這種補償方式在現時的香港未具基礎。立法會在二○○一年決定,以近似重建區的七年樓呎價作為賠償住宅自住業主的基礎。樓換樓等於以新樓作為賠償,已經超出了立法會批准的水平。

在現實層面,樓換樓也極為困難。現時市區可供安置的地皮非常罕有,加上協商收購曠日持久,一般的重建項目,從啟動、規劃、賠償、收購、招標、建設到落 成,少不了要七、八年。如果要在同一地塊用樓換樓方式賠償,在這七、八年間,居民可以住在那裏?他們住在新居所落地生根幾年後,又願不願意再次搬遷?

思考問題10:

既然口口聲聲改善現有居民生活, 當然是以現有居民為大前題。觀塘市中心面積大, 而且分期進行, 絕對比任何一個市建局項目有條件做樓換樓的安排。(牛頭角, 藍田和秀茂坪的公屋重建便是分期原區/村安置居民)

有心做, 絕對可以先建好一座樓, 讓居民遷入, 改善他們的生活, 而不是將這個地方建酒店。整篇文章說的改善生活, 是說以後遷入的人? 還是現有居民?

雖然為現實所限,市建局也竭盡心思,在實際可行的情況下,嘗試尋找出路。在一些重建項目裏,我們按照七年樓呎價作賠償後,讓自住業主多一個機會,優先以市價購買未來落成的新樓宇,或讓商店經營者以市值租金優先租用項目落成後的商鋪。

與私人發展商做重建比較,市建局的賠償比私人發展商更加優厚。在賠償方面,我們要做到公正合理,既要令業主及住戶滿意,但也要適當運用公帑。因為市建局雖然不是以利潤為本的機構,但如果不小心善用公帑,那來資源去協助未來重建區的居民,令市區更新得以延續呢?香港納稅人也不會容許我們不斷向政府「攤大手板」。

過去七年,已經有一萬八千名舊區居民,在我們的重建項目中受惠,但仍有十一萬居民等待我們的協助。現時市建局的賠償方式,或許不是十全十美,但在滿足居民期望,善用公帑兩方面,已作出能力所及的平衡。

我認為觀塘重建項目的業主,應把握機會改善居住環境。市建局於月底出價後的九十天內,會以近六千元的呎價去收購項目的住宅單位。市場人士普遍認為樓價還會繼續下調,但市建局會履行其承諾,自住業主要把握這個機會,因為市建局近六千元的呎價,在收購信發出九十日後將會無效。

市區重建局主席

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