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編按︰市建局一向都宣稱「莫財」,見「市建局財絀業主萬元呎價夢碎觀塘重建賠償大縮水(星島)」、「市建局預期,今年度展開的觀塘重建計劃亦要撥備20億元應付虧損(明報)」等報導。但竟可以在現在金融海嘯和信貸緊縮情況下,獲國際評級基構的AA+評級(前景穩定),再輕鬆發債,尋租的地產生意確是穩賺。

文章來源︰大公報 31-3-2009

原文題目︰

觀塘重建收購66%破紀錄


樓市低迷下,市區重建局的觀塘市中心重建項目,兩項收購率創歷來大型市區重建項目最高紀錄,整體收購率達六成六,當中自住業主成功收購率更達九成七。面對超預期的高收購率,市建局表示,該局已準備妥當,隨時可以發行港元債券,應付賠償金額開支。

觀塘市中心的收購建議九十日有效期昨日屆滿,市建局收購及遷置總監李敬志表示,整體物業收購反應令人鼓舞,已成功收購一千零八十八個物業業權,佔總業權數目約六成六,自住物業業主接受收購率更達九成七。初步紀錄顯示,大部分自住業主已開始尋找新居,有些更已經在觀塘(編按︰按Standard報導為鄰近觀塘near Kwuntong)或將軍澳購入安樂窩。

自住業主收購率九成七

據了解,一些擁有整個物業的單幢業權業主,以及有受重建影響商戶,已回覆市建局願意商討收購,而一名非自住住宅業主已向法庭申請司法覆核,不認同市建局的收購政策。

市建局發言人稱,市建局與個別商戶及單幢業權個案,雙方已開始商討,強調按個別情況,與有關業主個別處理。

而且市建局繼續與未出售業權的住宅及商戶業主商討,但收購價不會再採用去年十二月開出的價格水平。

市建局去年十二月獲評級機構標準普爾給予「AA+」的信貸評級,與特區政府的評級看齊。市建局行政總監羅義坤當時表示,發債日期視乎觀塘市中心收購進度,市建局持有大約一百億元現金,而觀塘市中心收購開支一百二十億元,若大量業主快速接受收購,便要發行債券,準備期只需一個月。他當時沒透露發行量及條款,但稱港元債券一般集資額大約十億元。

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編按︰此乃是觀塘市中心區重建業主立案法團大聯盟對亞視公開的致謝函,如有興趣看有關的報導可瀏覽以下網頁︰

 

http://www.hkatvnews.com/v3/share_out/_content/2009/03/28/atvnews_127731.html
http://www.hkatvnews.com/v3/share_out/_content/2009/03/28/atvnews_127732.html

 

 

《亞洲電視企業有限公司》

致董事局、總編輯:

您們好!

   我們是由觀塘市中心區重建樓宇立案法團組成的《觀塘市中心區重建業主立案法團大聯盟》,在此謹代表現正處於水深火熱,被掠奪家產的居民,對於貴 台在28/3/2009(星期六)晚上6:0011:30黃金時段的《新聞報導》中如實報導觀塘居民的慘況,刻盡社會責任,充分擔當起為民的喉舌角色,表示衷心感謝!!

   觀塘重建區居民,面對市建局有法不依、無法無天、黑箱作業去掠取他們的家園,心中感到十分無奈,十分無助,他們徬徨、憤怒,精神受到嚴重打擊,……他們求助無門……,有的傳媒被市建局所誤導,他們不但不能據實披露真相,更造成在居民痛苦的背脊上恣意的踐踏,居民對市建局以以人為本的謊言大話,經已痛心疾首,對政府的管治信心盡失。

   市建局對是次呎價實用面積5937元之評估完全是篤數(即是用一些莫名其妙的係數來調整實際成交價),竟然用慈雲山、新蒲崗的樓宇成交來與觀塘區的交通、地點作為相同地區七年樓齡的樓宇評估,更加卑鄙的是:將14間測量報告在所謂的資源中心,貼出通告不准影印,不准拍照,不准以任何方式傳播!並聲稱他們所評估出的價錢--連特首都不能改!!可謂權力無限,高過特首。

  觀塘項目至少可賺400億元以上,而居民所得到的賠償買不到重置七年同區樓齡住所是絕對不爭的事實,而市建局中對付居民的手法是偷、呃、拐、騙的四大高招,他們贏得是,得意忘形,卻輸盡了民心,作為一個政府公營機構,這絕對是香港重建工作的極大悲哀!是稱法治之區的香港極大諷刺!

   香港市民需要貴台為弱勢社群發聲!希望繼續努力!多謝記者洪小姐!

 

  並祝業務蒸蒸日上!

 觀塘市區中心重建業主立案法團大聯盟     主席  王一民

 

 通訊地址 :                                                                       

 

官塘裕民坊國泰大樓業主主案法團信箱                  2009329            TEL : 93710628

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編按︰市建局不斷將對外放風收購反應理想,無視街坊對其收購不公的指控,就算如他們真的有85%的自住業主,但整體率還不足五成(只有48%)。其中一個重要原因,就是自住與非自住賠償差距巨大,金額之別有差不多三份之一(以下情況就相差31%)。市建局不斷將矛頭指向連鎖店在現時機制下賠償過多,不去解決現時由市建局操縱和人治的賠償機制,過去設立"自住與非自住賠償"差距之別原因在於解決落釘客,他們賺取的巨額賠償。可是,市建局卻矯枉過正,多添一個物業就簡單被打成「落釘客」,事情真的這樣簡單嗎?

文章來源︰ 27-3-2009 明報 記者周凱盈

首次有觀塘市中心重建項目的業主入稟高等法院申請司法覆核,挑戰市區重建局對空置單位的補助津貼政策,指未根據《土地發展條例》,向重建的空置單位業主發放百分之一百補助津貼,而只發放百分之五十,令每個空置單位的津貼額減少五十萬至八十萬,要求推翻巿建局的決定。

案中申請人為五十五歲退休人士黃慶江,無律師代表,親自入稟控告巿區重建局尋求司法覆核。黃指稱,九十年代他在觀塘購入四個單位,現與家人擁有三個空置單位,昨日就其中一個實用面積四百多呎的單位申請司法覆核。

他表示,九八年的《土地發展公司條例》列明,空置單位業主可取得百分之一百補助津貼,以他的四百多呎空置單位為例,原可獲每呎約四千元補助,但現只獲發放百分之五十,只約為一百七十八萬元,較相同呎數的自住單位收購價少八十多萬。

轟市建局扣減半數補助

他解釋《市區重建局條例》曾指出市建局應行使及執行土發公司的權力及職責,故認為市建局違反《市區重建局條例》,錯誤釐訂補助津貼。他曾於本年一月以書信形式向局方交涉,但對方以土發公司已解散為由拒絕要求。

被問及其申請是否獲得街坊支持時,他直言情況「好悲哀」,指大部分空置單位業主只希望在局方的

「遊戲規則」下爭取更大利益,但他希望在更高層次上質疑局方,指出其「遊戲規則根本就唔」,並對訴訟作了最壞打算,「最差情況就係破產」。

觀塘業主大聯盟副主席劉偉忠表示支持是次司法覆核,直指政府於○二年游說觀塘居民支持成立市建局時,曾作出許多承諾,包括保證只要「單位有一件衫一條褲」都會視作自置居所,現時卻未兌現,並要求巿建局公布非自住單位的收購率。案件編號:高院憲法及行政訴訟三四──二○○九。

文章來源︰27-3-2009 黃英琦

市區重建策略檢討的公眾參與階段即將開始。香港的重建策略急需改變,特別是受影響業主的參與和賠償機制,必須重新思考。

市建局前天突然說,在當前的檢討中,要正視商戶賠償政策。奇怪,商舖業主和租客通常是怨氣最重的一群,市建局為何忽然關心商舖了?我認為,這是市建局轉移視線的策略,是繼續分化社區。

今天的重建策略太分化了。有了市建局的「綜合重建區」,牢固的社區網絡被硬生生摧毀,本來和諧的社區,變成人人爭利,樓上業主與樓下商舖的利益各自不同,賠償政策就讓他們鬥個「你死我活」。旺角波鞋街是個好例子。

市建局忽然說,在賠償機制中,大戶也有機會取得大額的自用津貼,實在有違公帑的使用。若這是問題,就請市建局董事會馬上作出調適。說這樣的話,其實是把商戶分化成大戶、中戶和小戶,我認為應一視同仁。

不過,這並非商戶最關注的問題。最困擾商戶的,莫過於重建的魔掌逼他們結束辛苦經營多年的生意。縱使取得賠償,他們也很難東山再起。社區日漸商場化,他們不是大型連鎖店,只是家庭式小本經營運作,客人是老主顧,與附近的街坊有深厚交情。他們需要的是街道,是一個人流多的空置街舖,你說談何容易!

這些小商戶在重建政策中成為最大的犧牲者,他們的店舖不是危樓,卻被強制收購,生意被打亂。商戶的要求很簡單:繼續在社區做生意。他們大部分都寧可不要現金賠償,也根本不介意甚麼自用津貼,他們等待多年的,是一個尊重本土經濟、讓小企業能夠發揚光大的「舖換舖」方案。這才是市區重建策略檢討中最需要正視的問題。市建局總認為這問題不能碰,就把問題轉移視線了。

(代貼)

各位

H15 關注組將會在下週五在觀塘舉行第三場民間的<市區重建策略檢討>公眾諮詢會, 特意邀請你們出席這場諮詢會, 詳請如下, 希望你們能夠參與!

謝謝~

[市區重建策略檢討-民間綠皮書]-公眾諮詢會第三站觀塘,錯過了灣仔及大角咀站的朋友密切留意!

日期:4月3日(星期五)
時間:晚上7:30
地點:觀塘翠屏道3號基督教家庭服務中心204室
主辦:H15關注組
查詢電話:62133168
網址:http://ursreview.blogspot.com
電郵:h15grouphk@gmail.com

點解你要嚟?

* 二十年內會有接近200個將被清拆的地區, 確實地點未明

* 市區重建局有權運用《收回土地條例》強行收回你的物業地權

* 保障私有業權

* 保障小本經營業者,抗衡大財團壟斷

* 保存街坊互助文化

* 保護本土經濟及本土文化

* 保護街坊生活主導權

* 保育文物及地區特色

* 市區發展的可持續問題

… 約定你, 一起思考,一起創未來!

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文章來源︰25-3-2009 明報 記者 賴偉家

題目︰重建賠償倡小舖鬆財團緊 自住物業研按居住期發津貼

市區重建 局正就為期兩年的《市區重建策略》檢討草擬建議書,據悉,局方初步發現有大型機構和連鎖店自置舊區大型舖位經營,收購時隨時可獲逾千萬元自用物業津貼,正 研究重組賠償政策,引入上限避免優待財團,同時放寬小商戶特惠津貼,加強保障「樓梯底」商戶和老字號在原區繼續經營,維繫社區。

另外,市建局 亦會研究重整自住住宅業主賠償機制,其中一方案為引入以居住年期為基礎的特惠津貼,住得愈長津貼愈多,讓老街坊持更多賠償金,但仍待進一步討論。

近年市區重建常被批評破壞舊區商戶經營環境,因市區地舖空置率極低,商戶難找新舖繼續經營,且小商戶舖位一般較細,賠償金杯水車薪,難與同區商戶競爭。

加津貼下限 增小商戶競爭力

根 據市建局現行政策(見表),合資格的自用商舖業主除可獲市價收購,亦會獲發相當於交吉價35%或應課差餉 租值4倍的自用津貼,以較高者為準;經營商戶無論是業主或者租戶,亦可按經營年期獲發「特惠營商津貼」,每經營一年便得應課差餉租值10%,上限50萬 元,最低7萬元。

據悉,市建局在過去多宗商舖賠償中,發現小商戶賠償未必足夠在原區重置舖位,有樓梯底商戶便僅得數百萬賠償。但市建局又 發現,50萬元營商津貼上限「太緊」,大多商戶輕易取盡,老商戶卻優惠不足。消息指出,這類針對小商戶的營商津貼,可考慮在檢討《市區重建策略》時提出放 寬,令老商戶在重建搬遷時加強競爭力,維持原區經營。

市建局同時發現,有連鎖店和銀行等在舊區購買物業自用,例如在收購洗衣街項目時,便有運動連鎖店的自用舖位獲數百萬元津貼,而收購觀塘裕民坊匯豐銀行 分行物業時,亦可能要提出億元市值收購價,再額外提供約4000萬元自用津貼。

消 息人士說﹕「一間大型商舖市值高昂,若有舖位市值3億,便再撥1億自用津貼,未免太優待大機構。」消息透露,市建局向大型商舖業主或財團提供大額津貼,以 公帑角度可算太優待,津貼上限或可收緊,但暫時未有細節和定案,一切留待《策略》完成檢討時再落實,而目前根據現政策推行的重建項目,絕不受影響。

議員反對降大戶津貼上限

身 兼市建局非執行董事的立法會 議員涂謹申 贊成提高小商戶的津貼下限,保證他們有足夠賠償搬遷,但不贊成為大型商舖設津貼上限,影響計算賠償的客觀性。他認同,舊區商舖供應稀少,「隨時40間舖要 收購搬遷,要爭同區3間吉舖」,但要做到完善「舖換舖」安排有難度。

中原地產 商舖部董事黃偉基指出,老商戶多經營夕陽行業,若無法覓得舖位,可考慮政府街市的乾貨檔,以較低租金繼續經營。

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編按︰市建局的出價將於月底到期,市建局和媒體急忙蓋棺定論,將擺平官塘重建快速地納入他們的功勳表。想走的街坊拿到賠償離去,但還有在重建中極受影響的舖戶/商戶,及沒有/未接受收價的街坊,當局借傳媒的口這樣高調宣佈勝利,但收樓的日子還未到來,結果會怎樣不得而知?只知被刻扣的業主,和官塘社區的街坊必定受損,地產商拿到市中心這塊空地必然是贏家。

在業主大聯盟及不同重建團體的努力下,我們才可以見到市建局估評報告,詳盡的社會影響評估、中文版的總綱發展藍圖等市建局一直不向公眾透露的文件,市建局沒有壓力下是永不會以人為本。

文章來源︰太陽報 22-3-2009

題目︰抗爭失敗逾七成自住物業接受收購 觀塘重建業主投降賣樓

觀塘重建計劃的三個月收購期將於本月底屆滿。受近期樓市下滑刺激,至今已有近四成半業主接受市區重建局收購,其中自住物業業主的收購比率更逾七成,是市建局大型重建項目中反應最好的一次。一度計劃引入財團與市建局抗爭的觀塘市中心區重建業主立案法團大聯盟主席王一民承認,抗爭行動已徹底失敗,短期內會考慮將單位售予市建局。

 市建局發言人表示,觀塘重建計劃收購進展良好,至今已有近四成半業主接受收購,估計最終收購率有機會超過五成,其中反應最佳的是自住物業的業主,逾七成已接受收購,部分更已領取賠償遷走。

發言人承認近期樓市下滑,令市建局提出的每平方呎實用面積五千九百七十三元的收購價更具吸引力。他強調,五千多元的收購價只適用至本月底為止,之後若業主向市建局出售單位,計算方式可能有變。觀塘月華街首階段重建工程將如期於今年內動工。

 老業主擔心等唔切

 新近成為觀塘市中心區重建業主立案法團大聯盟主席的王一民承認,抗爭行動失敗。她表示,聯盟早前刊登廣告,計劃引入「財團」作為外援,與市建局討價還價,但由於時間緊迫,加上市道不景,計劃最終無人問津。她說,觀塘重建計劃拖延逾十年,不少年邁業主擔心「等唔切」而不想再等,「我係弱勢社群,同佢抗爭,最後可能多賠幾千蚊,但中間要花幾多心力同時間??根本得不償失!」她估計逾半業主會接受市建局收購。

 王又慨嘆參與抗爭的居民已經四分五裂,完全瓦解,其中大聯盟前主席徐瑋更已率先接受市建局賠償而另購物業,遷離觀塘,並且退出大聯盟,她亦打算於本月底前接受市建局賠償。她坦言今次決定十分無奈,是「揮淚賤賣資產」。

文章來源︰蘋果日報    17-3-2009

除私人發展商於金融海嘯後心急推盤外,公營機構市建局有份發展的項目,似乎亦同樣趕套現。新盤中市建局所屬的便佔4個,最新為接受出價預留的大角嘴海桃灣及同區即將登場的i-home。除全新項目外,市建局兩個貨尾盤旺角MOD595及灣仔York Place,更因應市況劈價清貨。

市建局有份發展在金融海嘯後推售的新盤,深水海及大角嘴i-home屬單幢樓,荃灣御凱則設有兩幢,規模最大要算是海桃灣,3座共522伙。

有意增樓按優惠

海峯餘貨有意加入銀行優惠,借勢出貨,難免惹來市建局急「撲水」的揣測。事實上,市建局去年底曾指,未來需要動用300億元發展多個重建及保育項目,單是收購觀塘重建戶的業權,估計佔約120億元,雖然市建局目前仍手持約百億元現金,但為應付未來需求,正考慮融資。

市建局金融海嘯後推出樓盤

大角嘴海桃灣單位:522伙合作夥伴:南豐

大角嘴i-home單位:182伙合作夥伴:華置

深水單位:173伙合作夥伴:信置

荃灣御凱單位:256伙合作夥伴:信置

旺角MOD595*單位:9伙合作夥伴:華置

灣仔York Place*單位:55伙合作夥伴:華置*貨尾盤

編按︰重建戶搬去哪裏呢?原來又是十多年樓齡的麗港城

文章來源︰19-3-2009 星島

一名原居於觀塘區換樓客,因政府重建觀塘區而獲得賠償,轉購區內麗港城。世紀21分行經理孫耀祖表示,為四座低層B室,面積六百三十九方呎,成交價二百三十二萬,呎價三千六百三十元。

編按︰不要說小商戶,連大型連鎖店也受到重建影響,連復舊觀,小商店缺乏財力,影響當然更大

文章來源︰17-3-2009 經濟日報 by 梁建國

原文題目︰

裕民坊重建 大商戶鋪後路 Neway租比鄰鱷魚恤大廈 1.2萬呎

裕民坊重建計劃逐漸落實,區內一些商戶被迫轉戰工業區商舖。例如大型連鎖式卡拉OKNeway,率先預租觀塘鱷魚恤大廈約1.2萬呎樓面,部署好成日後觀塘的新據點。

市場消息指,Neway卡拉OK預租麗新國際(00191)旗下觀塘開源道鱷魚恤大廈重建項目之樓面,據悉,Neway預租一層樓面,約1.2萬平方呎,呎租估計約50元,相信是次租用樓面,是為日後受裕民坊重建而作好部署。資料顯示,目前Neway於觀塘只租用裕民坊輔仁街銀都戲院大廈1至4樓,合共1.2萬平方呎,與預租鱷魚恤大廈樓面面積相若。

 

今年入伙 寫字樓呎租料18

 

消息透露鱷魚恤大廈今年可入伙,料數月內開始進行招租,據悉,該廈地下至9樓為零售樓面,而1124樓為寫字樓用途,市場人士預期,零售樓面呎租約4050元,而寫字樓呎租則貼近創紀之城,約18元。

 

裕民坊日後重建,商戶需盤算選擇新據點,理應是時候物色區內合適樓面。不過,區內代理指,裕民坊附近的物華街、牛頭角道等,舖位面積只介乎7001,000平方呎,而裕民坊的租戶如連鎖食肆、銀行等,所需樓面達2,0003,000平方呎,根本難以尋找合適地方,故一直未見搶租裕民坊附近街道的情況。

 

業界估部分商戶 撤出觀塘

 

有業內人士分析,商戶不僅難尋找合適樓面,甚至可能放棄在區內再開業:「其實日後裕民坊重建,附近沙塵滾滾,對人流影響大,多年來,很多東九龍市民把裕民坊看作聚腳點,但隨東九龍多了好幾個大型商場,假若裕民坊日後重建,人流肯定大幅減少,甚至不在裕民坊附近消費,故一些連鎖店或暫時放棄觀塘分店。

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