文章來源︰星島   2-5-2009  作者︰吳永順
市區重建局在二○○一年成立以來,採用四大業務策略(又稱4R),即「重建發展」(Redevelopment)、「樓宇復修」(Rehabilitation)、「舊區活化」(Revitalisation)和「文物保育」(Preservation),以更新本港市區。這四個R之中,後三者相信沒有太多人會反對;最具爭議的,還是第一個R的「重建發展」。
「推土機式」的重建,不論是市建局或從前的土地發展公司的項目,都惹來不少批評。「罪名」如恒河沙數,包括消滅地區特色,拆散社區網絡,摧毀本土經濟和建築密度過高等。就是如此,我們失去了喜帖街、花布街、雀仔街等充滿本土文化特色的街道,換來超級豪宅、甲級商廈和連鎖店充斥的大商場。
不過,話說回頭,事實上,沒有市建局的市區更新,卻是每天都在發生。
私人發展商把舊區老房子逐戶收購,把地盤合併並拆卸舊樓,再發展成密度更高的高樓大廈,在市場出售賺取利益。這是商業社會的正常行為,似乎又沒有太多人有意見。
北角舊區有機地轉變
像北角舊區,沒有市建局的項目,過去數十年的重建都是以小地盤式的。今天走到街上,可見由二十世紀五十年代的三、四層高唐樓,到六、七十年代的洋樓,以至新近落成的豪華單幢樓和商業大廈組成的社區。街道網絡沒改變,大街小巷一條也沒有少。地面還有茶餐廳、粥麵店、生果檔,文具店、五金店和雜貨店等傳統商鋪;也有深受居民和遊客歡迎的露天市集。重建是逐漸地進行,城市是有機地轉變。更新之餘,原有特色亦不會在頃刻間徹底消失。
在這自由買賣的情況下,若然小業主不肯賣,發展商也拿他沒法,一是放棄收購,一是「加碼」利誘。往後舊樓小業主是否在原區居住?租戶遷徙到哪裏去?地鋪檔主又是否在原區做生意?誰也管不了。
發展商以賺錢為本,推動重建的誘因就是重建後可增加的地積比率。換句話說,重建後的地積比率與舊樓的地積比率相差愈大,發展商的金錢回報便愈高。因此發展商對原有業主自然有更大的優惠空間。舉個例,近年在港島西區的一個私人重建項目,發展商不僅以舊樓換新樓方法收購,還在建築期間給予小業主租樓津貼。這樣的安排,皆大歡喜,誰會反對?
不過,由於政府至今仍未有完善的保育政策,私人重建「以錢為本」,不但老舊破落的房子得到「更新」,連本來完好無缺或是歷史建築都無奈地一一消失。保育舊建築,保存社區網絡,發展商沒有責任。
高樓變舊復修不容忽視
因此,完全交由私人擔當市區重建,仍然未能解決當前公眾關注的一些問題。
更大的問題仍未發生。因為重建,樓宇建築密度愈來愈高;假以時日,當高樓大廈變成舊樓,當土地不再有剩餘的發展潛力時,再重建的成本增加而回報減少了,重建的誘因便相應降低。到時又怎辦?市民亦不會接受無止境地增加地積比率。這無疑是一個隱憂。隨之而來的問題是:解決樓宇老化,是誰的責任?納稅人是否願意付鈔去幫補其他業主的樓宇更新呢?全部倚靠政府又是否實際?因此「樓宇復修」,似乎又是一個不容忽視的課題。
歸根究柢,樓宇殘破大部分源於疏於保養。既然未必每一幢樓宇都會以重建方式更新,因此做好保養延續樓宇的生命,是小業主們應有的責任。
吳永順註冊建築師城市設計聯盟成員http://hk.myblog.yahoo.com/avincentn

文章來源︰星島   2-5-2009  作者︰吳永順   註冊建築師   城市設計聯盟成員http://hk.myblog.yahoo.com/avincentn

市區重建局在二○○一年成立以來,採用四大業務策略(又稱4R),即「重建發展」(Redevelopment)、「樓宇復修」(Rehabilitation)、「舊區活化」(Revitalisation)和「文物保育」(Preservation),以更新本港市區。這四個R之中,後三者相信沒有太多人會反對;最具爭議的,還是第一個R的「重建發展」。

「推土機式」的重建,不論是市建局或從前的土地發展公司的項目,都惹來不少批評。「罪名」如恒河沙數,包括消滅地區特色,拆散社區網絡,摧毀本土經濟和建築密度過高等。就是如此,我們失去了喜帖街、花布街、雀仔街等充滿本土文化特色的街道,換來超級豪宅、甲級商廈和連鎖店充斥的大商場。

不過,話說回頭,事實上,沒有市建局的市區更新,卻是每天都在發生。

私人發展商把舊區老房子逐戶收購,把地盤合併並拆卸舊樓,再發展成密度更高的高樓大廈,在市場出售賺取利益。這是商業社會的正常行為,似乎又沒有太多人有意見。

北角舊區有機地轉變

像北角舊區,沒有市建局的項目,過去數十年的重建都是以小地盤式的。今天走到街上,可見由二十世紀五十年代的三、四層高唐樓,到六、七十年代的洋樓,以至新近落成的豪華單幢樓和商業大廈組成的社區。街道網絡沒改變,大街小巷一條也沒有少。地面還有茶餐廳、粥麵店、生果檔,文具店、五金店和雜貨店等傳統商鋪;也有深受居民和遊客歡迎的露天市集。重建是逐漸地進行,城市是有機地轉變。更新之餘,原有特色亦不會在頃刻間徹底消失。

在這自由買賣的情況下,若然小業主不肯賣,發展商也拿他沒法,一是放棄收購,一是「加碼」利誘。往後舊樓小業主是否在原區居住?租戶遷徙到哪裏去?地鋪檔主又是否在原區做生意?誰也管不了。

發展商以賺錢為本,推動重建的誘因就是重建後可增加的地積比率。換句話說,重建後的地積比率與舊樓的地積比率相差愈大,發展商的金錢回報便愈高。因此發展商對原有業主自然有更大的優惠空間。舉個例,近年在港島西區的一個私人重建項目,發展商不僅以舊樓換新樓方法收購,還在建築期間給予小業主租樓津貼。這樣的安排,皆大歡喜,誰會反對?

不過,由於政府至今仍未有完善的保育政策,私人重建「以錢為本」,不但老舊破落的房子得到「更新」,連本來完好無缺或是歷史建築都無奈地一一消失。保育舊建築,保存社區網絡,發展商沒有責任。

高樓變舊復修不容忽視

因此,完全交由私人擔當市區重建,仍然未能解決當前公眾關注的一些問題。

更大的問題仍未發生。因為重建,樓宇建築密度愈來愈高;假以時日,當高樓大廈變成舊樓,當土地不再有剩餘的發展潛力時,再重建的成本增加而回報減少了,重建的誘因便相應降低。到時又怎辦?市民亦不會接受無止境地增加地積比率。這無疑是一個隱憂。隨之而來的問題是:解決樓宇老化,是誰的責任?納稅人是否願意付鈔去幫補其他業主的樓宇更新呢?全部倚靠政府又是否實際?因此「樓宇復修」,似乎又是一個不容忽視的課題。

歸根究柢,樓宇殘破大部分源於疏於保養。既然未必每一幢樓宇都會以重建方式更新,因此做好保養延續樓宇的生命,是小業主們應有的責任。

 

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