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編按︰作者為市建局的董事,亦是一貫的立場,不斷為市建局提出的賠償價錢護航,也有點出一些居民面對的困景。尤其是末段的問題,是市建局不能(甚至不想)解決現時的問題。不過,現時觀塘重建已進入另一階段,作者用年初的資料和角度去考量,實為稍稍落後於現況,現在談的不是或不只是賠償價錢,還有居民提出的「樓換樓」訴求,卻未有作出任何的回應。

文章來源︰經濟日報  作者︰吳家鎚 (市建局非執行董事)

市區重建局剛公布在為期三個月的收購期內,已成功收購觀塘市中心重建項目中的1,088個物業業權,即佔1,657個總業權數目約六成六,當中自住住宅物業接受收購建議的比率更達百分之九十七;從而反映出觀塘居民對重建的期待云云。

賠償事關利益 諮詢難達共識

事實上,對於今次的重建計劃仍有部分持份者感到不滿意,作為執行機構的市建局究竟有否盡力滿足和解決相關的問題呢?筆者嘗試從規劃及賠償這二方面作客觀的評審。

首先,早前城規會審議市建局提交的觀塘市中心重建發展規劃大綱申請時,要求市建局再作若干的修訂,特別是針對重建後地標建築的高度及其設施用途。既然市區重建目的是為改善市民生活、更生市容為本,市建局也不妨再作修訂的考慮。結果市建局最終修改了其發展計劃,將樓宇層數降低以回應城規會的意見,雖然有批評重建項目的地積比率仍高,但相對過往的重建項目,今次市建局的做法算相當克制。

話說回來,對受影響的居民來說,賠償問題始終是最貼身的,但對市建局來說,亦如其主席所言「賠償往往是市區重建的燙手山芋」,換句話說,市建局很多時會被賠償金額多寡,來決定其工作的合法性和合理性。然而這指標則因人而異,例如重置居所大細、樓齡和位置等各有喜好,結果爭拗無可避免,最後市建局當然被質疑其重建工作的合理性。因此無論其做了多少場的諮詢會和工作坊,到頭來反被批評-收購「撳住搶」和無視「以民為本」重建理念。無論面對如何的批評,市建局所持的理念若是面對居民合理的要求,而能力許可的話必須納之,相反無理的必抗之。不過筆者仍覺得市建局的若能多些寬容實有助解決受重建影響居民的困難。

觀塘市中心重建所引起的賠償爭拗,正好讓讀者們了解重建困難之處,何謂合理賠償?是不易釐定標準的。依據市建局日前正式公布觀塘收購呎價約為6,000元,差不多是現時物業市值的2.5倍,此呎價由十一位測計師所釐定出的平均呎價,照理應甚具代表性,惟代表業主的測計師指呎價應為8,000多元,雙方差距接近四成幾,因此引起業主不滿,並强調不會接受收購。問題相信出於雙方選取的參考物業位置和區域不同,引致結果差異,舉例說你認為觀塘區與金鐘、天后、佐敦、藍田、鑽石山和牛頭角那個區份的人口結構、居住環境、職業和人均收入較接近呢?相信不同市民有不同標準,難以比較,誠然要把雙方的分歧縮窄顯然不是易事,但綜觀其他專業意見似乎也認同市建局出價合理及符合市場的估計,因此我相信市建局在這方面會堅持其原則。

倡聘第三方測計師 評估呎價

但從今次事件中凸顯幾個事項,市建局需要再跟進的,第一,如何協助賠償額 足以重置物業的居民,而當中絕大部分居於不足400呎的單位內的;第二,計算賠償應修訂以建築或售樓面積為量度準則,避免因用實用面積令業主混淆以為存心少給賠償;第三,參照外國經驗由發展局邀請合資格測計師,受聘為獨立第三方的測計師作呎價評估,前提是市建局及受影響業主均需一致承認獨立測計師的評估結果,避免事後爭拗。筆者這幾個建議希望有助改善目前重建收購的困局。

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