編按︰政府以可持續發展委員會的名義對「發水樓」問題進行諮詢。「發水樓」,香港的經濟命脈──地產致富之道,一個存在已久,又不願放在社會討論的問題。就算董健華時代想將本港經濟變型,希望由地產主導,變成多元化,也無法改變「發水樓」(甚至因梁展文等集團把持規劃地政權力把問題變本加厲)。政府能對此作出規範,敢於向佔本地GDP達30%的地產財閥下手,實不得不稱讚。

地產,除了「發水樓」這個問題(明顯官商勾結),更重要是房產市場脫離市場的供求關係,已是壟斷,正如林行止所言,高地價付出不止是賣樓的一群,舊區的街坊,更是我們的將來環境和經濟發展。

文章來源︰信報  22-6-2009  作者︰林行止

一、

可持續發展委員會去周末就「可持續建築環境」發表「誠邀回應」文件(見十九日本報第十頁及同日「香港脈搏」專欄),討論「樓宇的環保設計」、「寬免總樓面面積政策」及「樓宇能源效益」三大題課;其中以「寬免總樓面面積」最為矚目。

有關「環保設計」及「能源效益」,筆者希望五月十八日在這裏的提議能獲大家考慮。在新建樓宇加建不會影響觀瞻的曬衣架,相信沒有有不能克服的困難,太陽底下曬衣物確是環保之道(本港的空氣污染程度未至於不宜曬衣物吧),一來可使衣物更清爽,一來可節省不少開動乾衣機的電力消耗及資本性開支。

至於本報記者所說的「重頭戲」即「發水樓」的問題,更是大家應予高度關注的事,「地價比率超標情況嚴重」,本報據立法會及美聯物業資料編彙的附表,清楚展示「超標」的具體情況,如果資料準確無誤,政府和業商都應向市民作出交代,以免坐實官商勾結的指責!

「發水樓」問題本身,筆者過去說之已屢,不想再提,現在要指出的是,「發水樓」不僅僅是指屋宇署監督不嚴令樓宇地積比率「超標」(有的達百分之百以上),還在「建築面積」與「實用面積」之間的差距,樓宇的實用比率低至只有六七成即千呎樓宇實用面積六、七百呎的事例比比皆是,這等於說發展商牟取雙重暴利,樓宇已經「超標」,即總面積已比政府規定的大,發展出售時再「發水」!難怪這個彈丸小島的主要地產商大都能躋身世界富豪之林。

物業發展是香港最賺錢的營生,過去數十年,絕大部分從事這門生意的人都發大財,這使地產商人不願涉足其他行業,因為放眼天下,可說沒有比得上香港物業發展利潤更優厚的正行生意,這等於說在地產以外的商業拓展上費神,完全缺乏經濟效益,因此只會在地產生意上挖空心思,這是何以香港富翁毫無例外俱與地產發展有關,即使廠家致富,很少是本業所賺,更多是來自廠房改建成樓宇或插手物業發展。

唯有物業發展能賺大錢的事實,巷人皆知,幼承庭訓、耳濡目染的物業發展商的後人,當然深明其中三昧,因此不論從什麼世界名校學成歸來,亦不管是否學以致用,絕大部分「承繼祖業」,繼續從事這種對政府(納稅人)及顧客都不誠實的生意;這種趨勢的深遠影響是香港缺乏物業發展外的商業人才,長遠而言,對香港作為商業城市的前景大為不妙。

一如較早前在這裏指出,筆者認為在樓價高得一般受薪階級無法負擔及追求公平公正公道的社會公義意識漸漸普及的情形下,發展商於樓宇面積上取巧的行為,在無殼蝸牛間很易形成一股衝擊社會和諧的怨氣,對有效管治肯定有負面影響;為了少數地產商的利益而斷送香港的社會安寧和在世人面前加深港商走法律漏洞牟取暴利的印象,最終的受害者是香港。

二十世紀七十年代開始,香港物業發展商一度積極地、雄心勃勃地把香港物業發展模式引至海外─主要是北美和英國—但很快便紛紛打退堂鼓,為什麼?因為海外市場容不下「發水樓」,意味他們的利潤遠遠比不上香港,食之無味,遂放棄之。中國經濟開放後,香港物業發展商進軍內地市場的不在少數,然而,失去了香港土地供應有限的半壟斷優勢,加上「發水」程度不敢明目張膽,業商的利潤不見出色,只因中國經濟長期增長,已開拓的生意棄之可惜,唯此中存在頗大風險,因為筆者不相信中國政府會坐視發展商藉「發水」發財;中共縱有千般不是,其不會容許商人巧取豪奪的本質不變;江澤民當權時和資本家打成一片,並不足以說明共產黨變了質,不過是階段性─吸引外資的招商期─的需要而「善待」商人,如果港商以為中共不介意商人投機取巧漠視消費者利益因而大鑽空子,把香港的一套照搬,最後必會自食惡果!

世上沒有像港英及特區政府般眼開眼閉與物業發展商合謀搜刮人民財富的政府!

二、

根據《經濟學人》的「世界樓價指標」(indicator),迄今年第一季度,香港的平均樓價較一九九七年同期跌百分之三十四(跌得比香港厲害的只有日本的負百分之三十五),期內南非升百分之三百八十四、愛爾蘭升一百八十二、西班牙升百分之一百七十五、英國升一百五十八、澳洲升一百五十六及美國升八十五……。顯而易見,日本和香港樓價所以仍疲不能興,皆因九七年前炒得火紅升得太高有以致之。

在沒有遺產稅、低稅率、簡稅制及存款全保誘因之下,國際資金湧港,加上投資移民政策成效漸見,香港物業價格又被看好。這種看法不無理由,但有二事要提醒投資者注意。甲、次按危機餘波未了,西方國家物業市道尚未見底,JP摩根去周二(十六日)的研究報告指出,頂級(high end)樓宇價格可能仍會挫六成(百分之六十),平均樓價原先估計於二○一一年見底,現在已「順延」至二○一二年;外圍市道多少會影響投資本地物業者的心理。乙、本地低價樓欲升乏力,因為勞工市場正處於失業及減薪期,別說一般受薪階級沒有支付首期的能力,即使首期被全力促銷的業商「豁免」,分期供款亦只有極少數不擔憂被解僱的受薪者能夠負擔;受薪者收入全面萎縮,將令「麵包一定比麵粉貴」的傳統智慧受考驗。

筆者相信香港的物業發展黃金期九七年後開始褪色,但除了「起樓」,香港還有什麼厚利生意?答案是否定的,這不僅對血液裏流着「唯物業發展能賺大錢」基因的業商─尤其他們「克紹箕裘」的第二代第三代─來說是一大打擊,亦為香港經濟前景蒙上陰影。

旁觀香港經濟四十年,能夠於致力本地物業發展同時成功拓展國際市場並把業務多元化的,唯長江實業李嘉誠而已!

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