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文章來源︰蘋果日報 27-7-2009

為回應社會訴求,發展局要求市建局重建時多做保育舊樓工作,但由於沒有相關政策配合,市建局要額外斥資或只能「保啲唔保啲」。據了解,市建局曾因認為保育舊建築無利可圖,曾考慮放棄重建時保育的政策,後來因收益達標才打消此念頭。
有關法例被批落後
社會近年出現不少保育歷史建築的聲音,灣仔和昌大押、中環永和號雜貨店外牆、孫中山 1880年受洗及住過的美國公理堂遺址(即現時必列者士街街市大樓),都是例子。市建局 04年為灣仔莊士敦道重建項目招標時,應當局要求不拆除百年歷史的和昌大押。但據了解,市建局當時擔心要斥巨資保育及保養,曾考慮如項目蝕本,日後重建時就不再做保育項目。不過,莊士敦道重建項目最終變身豪宅嘉薈軒,市建局因而獲巨額收入,才打消不保育的想法。
香港建築師學會古蹟及古物保育委員會主席李仲明認為,法例沒賦予市建局權力去做保育措施,令該局平衡重建及保育時遇到不少困難;以和昌大押為例,屋宇署要求市建局拆去建築物內木地板及木樓梯,以符建築物條例,但保育應盡量保留內外所有建築,當局做法落後,「外國啲建築物條例都有豁免,香港咁先進,但法例就好落後」。
發展局發言人回應指, 01年公佈的《市區重建策略》已指出,在切實可行的情況下,獲保存的歷史建築物應用作適當的社區、公共或其他有益用途,目的是發揮這些建築物的功能。

為回應社會訴求,發展局要求市建局重建時多做保育舊樓工作,但由於沒有相關政策配合,市建局要額外斥資或只能「保啲唔保啲」。據了解,市建局曾因認為保育舊建築無利可圖,曾考慮放棄重建時保育的政策,後來因收益達標才打消此念頭。

有關法例被批落後

社會近年出現不少保育歷史建築的聲音,灣仔和昌大押、中環永和號雜貨店外牆、孫中山 1880年受洗及住過的美國公理堂遺址(即現時必列者士街街市大樓),都是例子。市建局 04年為灣仔莊士敦道重建項目招標時,應當局要求不拆除百年歷史的和昌大押。但據了解,市建局當時擔心要斥巨資保育及保養,曾考慮如項目蝕本,日後重建時就不再做保育項目。不過,莊士敦道重建項目最終變身豪宅嘉薈軒,市建局因而獲巨額收入,才打消不保育的想法。

香港建築師學會古蹟及古物保育委員會主席李仲明認為,法例沒賦予市建局權力去做保育措施,令該局平衡重建及保育時遇到不少困難;以和昌大押為例,屋宇署要求市建局拆去建築物內木地板及木樓梯,以符建築物條例,但保育應盡量保留內外所有建築,當局做法落後,「外國啲建築物條例都有豁免,香港咁先進,但法例就好落後」。

發展局發言人回應指, 01年公佈的《市區重建策略》已指出,在切實可行的情況下,獲保存的歷史建築物應用作適當的社區、公共或其他有益用途,目的是發揮這些建築物的功能。

新聞取自Sing Tao Daily A04 |  港聞 2009-07-23

照片和思考問題為小Q所加- 歡迎後續討論和提問。

林鄭認或「與民爭利」會全面檢討

發展局局長林鄭月娥承認,現時部分政府設施坐落於優質地皮,可能會「與民爭利」,例如灣仔港灣道三幢政府大樓,以及旺角火車站對開的水務署用地等,便是部分例子。她表示,當局會全面檢討政府設施的用地,研究要否可以重新規劃,騰空作其他用途,惟她坦言並非易事,「即使搬一個垃圾站都好困難。」

問題1: 如果是這樣, 那麼政府新總部就不應搬去天馬艦, 應該搬去天水圍, 大嶼山之類啦? 政府用地似乎都應該搬去偏遠地方!

「搬個垃圾站都難」

林鄭月娥昨與傳媒茶敘時指出,現時部分政府設施坐落於優質地皮,確實「與民爭利」,例如坐落於灣仔港灣道的三幢政府大樓,便佔用了優質的海濱地帶。規劃署完成的《旺角購物區改善計畫》報告書亦指出,區內有數幅政府用地,尚未被充分利用,包括洗衣街的水務署旺角辦事處、食環署倉庫、聯運街臨時停車場、前豉油街臨時熟食市場,以及花墟道苗圃。

問題2: 什麼叫” 尚未被充分利用”請解析之。還是這些地方的地方貴, 可以賣出好價錢?! 這些地方之所以在這些地方, 或許是因為就近街坊(e.g. 豉油街臨時熟食市場), 或歷史原原因(e.g.花墟道苗圃供應區內花草苗?!)…

規劃署助理署長黃偉民表示,搬遷旺角水務署及食環署倉庫,是長遠目標,暫未有時間表,須找到合適用地後方可進行,一旦成功騰空,地皮將作巴士及小巴等公共交通的交匯處,紓緩區內擠塞。林鄭月娥則指,搬遷工作難度高,並須考慮對市民服務的影響。

問題3: 我們也不宜太天真, 真的只用作巴士小巴站? 表面是紓緩交流, 但其實只不過是在上蓋再加建巨形商厦!! 政府在賣地皮時又何賺取可觀收入! 近年我們可有見過沒有上蓋的巴士站? 觀塘重建區內不就是把2個露天巴士站收回, 然後建高樓?

大家都知道這重在商場底下的巴士站通風差, 做不到天然對流, 這種巴士站對小市民真的是有益嗎?

此外,政府將優化旺角購物區,包括綠化荔枝角道和「金魚街」一段的通菜街,不但取消部分咪表位,及擴闊行人路,亦會增設特色景觀擺設,突出金魚街特色。水渠道前油站空地,將作綠化長廊,提供休憩設施予公眾,預計二○一一年中動工。本報記者

問題4: 金魚街特色本來就有, 不用政府加這加那強化。金魚街之所以變成一個景點和地標不是因為政府做了什麼令這裏產生特色, 而是它自然而然產生… 與其建一個”歡迎來到金魚街”的牌坊, 不如幫公帑省點錢吧….

問題5: 連政府使用"優質"地皮都認為是"與民爭利", 怪不得不想遷走的重建區街坊都要被人用收回土地條例來迫走… 什麼是"與民爭利"? 還是市建區在"與民爭利"? 實在不得而知…

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市建局漸成發展局分舵,林鄭版智經,新近又出資250萬研究灣仔、官塘各區發育保育,繞過官僚體系的規劃、地政署。在大腦指揮下,市建局不斷出手,兩者關係更密切,現在情況政府只會向市建局靠攏,而不會是改變市建局的做法。

港英、建華時代不再

董健華時,梁展文等規劃地政官員,繼承港英年代粗放式發展,最驚訝莫過於1989年土發公司在各區做的規劃研究,到處皆為石屎森林,而旺角研究中,不止朗豪坊,上海一帶的舊樓在計劃中都不復再見。

不論港英或現在,官僚長期和大型地產商結合,彼此熟悉對方運作。梁展文事件只是冰山一角,從前亦發生"虎豹別墅"的規劃事件,就是一班前港英時代規劃官員協助長實為"虎豹別墅"重建獲得規劃上優惠。這個時代,政府是為地產商發服務,言聽計從,但嚴重向他們傾斜的時代卻不再。

改變的年代,林鄭相中市建局

失去官僚,只有找外援。選市建局,因它掌握很大的資源── 土地。政府勾地制度名存實亡,發展商對政府土地興趣索然,市建局才是大發展商的寵兒。

市建局提供土地好處甚多,一是位於在市中心,價值高昂,二是更已通過規劃署、城規會的審議,三是省卻少則3年(金朝陽於立法會聲稱),多則多於10年的漫長又不討好的收地回程,對比由發展商自行合併分散業權更來得化算。

手握龐大的土地資源,雖然大型地產商(長實、新地、恆地)甚少參與市建局項目,中、小型地產商已趨之若鶩。看利東街這樣嚴苛的分紅機制,也引得合和和信和,這個對地產超級大好友,躍躍欲試。

可持續發展委員會對「發水樓」的檢討和林鄭所統領的「發展機遇辦事處」,都衝着大地產商而來,尤其後者,是協助中小型產商之舉,對熟悉官場的大地產商幫助不大。而前者,大地產商懂得潛規則,「發水」自然更多,規範化影響尤大。市場競爭是香港的天條,透過加推市區土地、協助中小型地產商通過官僚審查,在房產市場加強競爭卻是不智,因為遊戲規則早已定下,現在只是改變附例而已。

諷刺是林鄭想借用的市建局資源和權力,想改變現況,真正資源卻來自地產商,這是一種「以子之矛攻子之盾」的行為。不止繞過官僚,也避開民意的授權,如︰立法會,甕中捉鳖,養肥市建局,卻躱不過潛規則。十年後,大地產依舊橫行,或只會多幾楝被"保育"的唐樓和一個沒有舊區的市中心。

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各關心市區重建問題/關心香港經濟合理發展/關注公帑用得其所的朋友:

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市區重建局今日已正式外向發行債券,並聲稱首批債券經已認購一空,稍後會繼續發債集資達十億美元,這意味市建局將「拉更多大機構落水」來鞏固自己存在、甚至是作為盈利的藉口,這亦等如已否定正進行中的市區重建策略檢討的結構性轉變可能。

隨之而來,是市建局會成為金融體系中舉足輕重機構,如各大銀行、金管局等的負債人;亦即市建局的存亡,甚至盈虧,都影響這些機構的盈虧,這就出現捆綁式連鎖反應,屆時將連法例上有權監管及指令市建局的發展局亦將被迫受制市場環境,形同虛設

市建局成立這些年來,為社會帶來嚴重傷害,當中部份既得利益的,本來就不應得到,無辜成為受害者的,更是不該受害。市建局一直以全資收購的方式運作,以納稅人金錢冒上極高投資風險,曾有不少業主表示可以樓換樓的方式合作發展,這其實減低收購成本及風險,才是多羸的明智理財策略,然而不濟而欠制衡的市建局管理層,在全盤土地政策傾斜兼利益全歸市建局的不公平市場遊戲規則下還夠膽聲稱蝕本,枉費公帑而理直氣壯接受政府注資,為什麼我們還可以容忍這麼一個百害而無一利的機構存在,至今還要眼巴巴看著它坐大,對社會為害更多?

權力使人腐化,市建局的問題,是法例及制度欠缺制衡的錯,如果不在削弱它權力處想,其失控情況將更嚴重,這不單是領匯翻版,這是比領匯為害更深的嚴峻問題,遺憾是連發展局林鄭月娥都低估了影響,有關討論在上月二十三日立法會討論時,議員涂謹申提及市建局發債會阻礙市區重建策略檢討的結構性轉變可能時,林鄭的回應是:我們從沒不認為會有這樣影響!她認為發債只是短期安排,是較銀行利率更低的借貸,然而,為什麼財政儲備穩健的特區政府,不可以向其借出這十至二十億元並不算多的金額給市建局,然後收回穩定利息?這安排在昔日土地發展公司年代已行之有效,如今或可能涉及政府有意推動香港發債市場的另一議題,這又涉及港元是否在國際金融市場上足夠穩定等問題。

然而,社會至今對市建局發債可能帶來的影響還未足夠討論及評估,更欠缺制衡機制,現在就已經忽然推行,市建局勢力澎漲的失控情況已迫在眉睫。

關注市區重建的公民社會朋友認為必須叫停市建局進一步發債這災難,這是非常急切要做的事;我們懇請大家聯署要求政府公開評估市建局發債的影響,並要求政府盡快制定規限市建局權力及對其制衡的機制,並在市區重建策略檢討得到結論前,叫停市建局「非土發餘下廿五前期項目」以外的新項目,避免對社會繼續造成不必要的傷害和破壞。

市建局這問題已臨界極端,懇請各方關心香港合理而公平經濟發展,及關心社區的政黨、團體、個人,團結共同為阻止市建局坐大而設想,並提出各種可行的方法面對如此困局。

資料來源︰經濟通通訊社20日專訊@ET Net  20-7-2009

評級機構標準普爾表示,給予市區重建局總值10億美元之中期票據發行計劃「AA+」發行評級。發行票據所得款項將用於土地及物業收購和一般營運用途。標普指,上述評級反映市建局來自政府的支持,擁有強勁的信貸狀況,又認為縱使該局截至3月底止年度盈利按年下跌,惟業績表現仍令人滿意,料局方的盈利能力繼續良好,營運利潤率為44﹒5%。

圖為重建前的灣仔莊士敦道舊樓

文章來源︰蘋果日報 20-7-2009

關乎全港舊樓命運及市區重建方向的《市區重建策略》,正進行公眾諮詢。有檢討委員會委員認為,過去多年來,重建不但破壞了舊區居民的社區網絡,重建後新建的豪宅單位售價更貴得嚇人,每呎動輒8,000至9,000元,「重建之後樓價可以三級跳,叫原本住區人點樣住?」有受重建影響的居民更批評,市建局重建是將舊區「士紳化」,迫使窮人無法在原區生活。記者:馮永堅

市區重建策略檢討督導委員會委員何喜華接受訪問時指出,市建局的目標重建區內,大部份是40至50年樓齡的舊樓,住了不少基層市民和窮人,「好似深水、觀塘咁,好多板間房同籠屋,保守估計全港至少有五萬人住呢環境咁差地方。」市區重建原本的目的是改善市民居住環境,但他指,市建局與地產商合作發展的重建項目,通常都包裝成豪宅出售,即使不是低下層人士,一般業主收取市建局的賠償後,也不可能買回單位居住。

本報翻查資料,市建局近年與地產商合作發展的重建項目,幾乎全部都包裝成豪宅出售。去年10月金融海嘯發生時就推出的荃灣御凱,當時平均呎價也要6,251元;毗鄰灣仔港鐵站的尚翹峰,今年7月出售最後一個面積637呎單位,售價逾590萬,呎價高達9,300元;俗稱喜帖街的利東街重建項目雖未建樓,但業界估計落成後住宅每呎至少賣9,000元。

標籤成「有錢人社區」

中原分區營業經理張永泉表示,灣仔尚翹峰、嘉薈軒等未重建前,同區40年樓齡舊樓每呎售價不到3,000元,但隨重建地盤興建的都是呎價動輒8,000至9,000元的豪宅,令豪宅旁未拆卸的舊樓身價勁升,「o依家舊樓通常都要5,000蚊一呎。」舊樓變豪宅的同時,重建區通常會引入高消費生活模式。何喜華指,以灣仔和昌大押為例(重建地盤建成嘉薈軒,和昌大押則復修),復修後即變成高檔食肆,平民百姓根本無法負擔一餐數百元的消費,「就連幾條街茶餐廳都貴過人。」他說,過往不少重建區被標籤成「有錢人先可用社區」,低下層無法分享重建成果,是他們反對重建原因之一。何喜華希望市建局重建時,要顧及受重建影響居民感受,及盡量安排他們可原區安置。今年5月開始,《市區重建策略》公眾諮詢曾進行多次巡迴展覽、公眾論壇及專題討論,但參與討論及發表意見的公眾人士不多。何喜華指,諮詢期今年底屆滿,擔心公眾現時少參與討論,日後推行新重建政策時反對聲音會大增,呼籲市民多發表對舊居重建意見。詳情可瀏覽《市區重建策略》網址http://www.ursreview.gov.hk

舊樓重建變豪宅例子

《重建前》
灣仔莊士敦道舊樓

《重建後》

嘉薈軒

**新樓呎價: 9,300元

《重建前》
灣仔舊街市及舊樓

《重建後》
尚翹峰
**新樓呎價: 9,000元

《重建前》
灣仔利東街舊唐樓

《重建後》
市建局設計圖
**新樓呎價:*9,000元


《重建前》
荃灣七街

《重建後》
萬景峯
**新樓呎價: 6,250元

註:*為業界估計售價,**為最新成交呎價;未重建時舊樓呎價不足 3,000元
資料來源:《蘋果》資料室
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<<癲佬正傳>>(1986, 導演︰爾冬陞)片中可見高超道邨和旁邊的寮屋區,劇情講述演工的馮粹帆關心精神病患者,而進入寮屋區探訪演病患者的周潤發,當時鐵屋的簡陋和荒蕪,與垃圾為伍,如菲律賓的貧民窟,更突顯精神病患者在社會中的邊緣化,精神印象難忘。

除了官塘,片中也可見20多年前,慈雲山邨、上海街、港島區唐樓林立的舊貌,片中的攝影和取景也是不錯。

經過筆者家人証實,這片原來是油塘高超道一帶,而筆者的幼年就生活下段片段中的寮屋,再以下走的臨海木屋,環境極為惡劣,現在已不復再見。下圖為高超道邨窗外見到的寮屋區,相片應拍於80年代。(相片取自"昔日高超道邨街坊會“,這是一個不錯的網頁,收藏不少老照片)

文章來源︰大紀元時報   17-7-2009

發展局早期推出土地收購條例降低到80%的門檻,立法會昨日為此舉行公聽會。多個關注舊區重建的團體和小業主在立法會內表達對條例的不滿。發言的人大多指當局現時正在進行市區重建策略檢討,原本九成的收購門檻已經存有不清晰,令小業主們怨聲載道,如果現在降低門檻,擺明就是明益發展商,有利益輸送之嫌,更難保障小業主的業權利益,亦有人表示收樓條例違反基本法,要求當局收回條例。

灣子重建關注組馮先生表示反對放寬門檻,他表示該條例擺明就是利益輸送,不能保障小業主的利益。「現時有九成法例已經不清晰,放寬法例很危險,地產商會獨個收購業權,不能反映底價有發展潛力價值的因素。條例的漏洞在於土地審裁處很難清晰的估計物業的價值。希望堵塞公開拍賣的漏洞,要等條例修改到公平,公正,不能夠犧牲任何一個業主的利益才可以讓這個條例生效。」他希望政府能收回條例。

方便發展商掠奪財產

公民黨的梁家傑指,業主有權力可以繼續享用買回來的業權,質疑當局所說,九成條例難以保障香港的城市老化。「降低條例更加會方便發展商,更加強制性的收購小業主的利益。拍賣根本就是已經買了90%的發展商去買,底價也是他定的,他拍賣的,降低門檻如何保障小業主的業權。」

環保觸覺的譚凱邦勸喻當局不要再分太多的權力給發展商,降低門檻有機會成為發展商繼續掠奪市民,財產土地的一個法例。50年樓齡的限制,很多樓都可能進入名單,例如美孚新村第一期。法例不單止影響唐樓,這個條例影響了長遠的民生。

降低門檻是無腦

有關注人士指,不可能要犧牲個人的利益去認同現在的社會發展。最重要的就是,舊區的大多是老人家,收購者利用心理戰,去壓逼小業主,老人家年齡大,也沒有命和他們打官司。觀塘街坊袁先生說:「降低門檻改善居民的生活很好聽,但官方好像信不過,想當年,余志穩先生在規劃署,講了很多空話,現在去追討,結果就打回給市建局,打回原形。」

銅鑼灣希雲街做了50年醬油店舖的包含中國文化精深內涵,把當代的紀實與過去的歷史真相呈現給讀者。冼先生指,隔壁的鄰居是一個老人,現在已經被氣死了。自己也是去年被強制拍賣的,「政府在這個時候推出降低門檻的政策是沒有政治智慧。自己就是被強搶產業的一個活生生的例子。」他又指,舊摟是有市場的,當局不能因為發展的理由強搶我的民產,政府是用條例分化小業主,最大的得益者卻是地產商。

他說,發展商當初定價1,200呎的舖位以1,500萬收購,但卻在短短的幾個月以金融海嘯的理由降到850萬。由於不服,到最後要強制拍賣和打官司,結果輸了官司,賠完律師費200萬和輸官司的300萬,最後到手裏只有250萬。「各位,銅鑼灣1,200呎的地舖。最後到了自己手裏,只有250萬呀!」

發展局局長林鄭月娥則回應不能夠用業權來解決問題,只能用規劃策略。

政府嚴重傾斜向發展商

另外,在開會前夕,SOS業主陣線與多個民間團體約二十多位小業主代表,在立法會大樓外抗議政府放寬強制拍賣門檻(賣樓23條)條例是與發展商「官商勾結」,並派代表去公聽會發表意見。

SOS業主陣線秘書長冼立輝表示,所謂降低門檻,根本就是輸送利益給地產商、財團、甚至是地產的收買者,政府嚴重傾斜發展商。「業主不幸受到欺壓。發展商用很低賤的價格收購他們的私人財產,他們有冤無路訴。他們找過我們或其它民間組織投訴,但被地產商恐嚇,或者法律上的壓力,令他們本來今天要出來,都不敢出來。」◇

光榮但無耐

最後的一套戲是"絕命派對", 觀塘市中心重建, 表面風光喜洋洋, 但背後何償不是對本區居民生活, 對街道文化的一種"絕命派對"?!

面對著以鋼鐵造成、冷血無情的現代推土機,紮作一面以紙張、布幔和竹枝組結而成的傳統花牌真的抵擋得了?

我們不知道。

但我們知道這傳統技藝支撐了深水埔的黃乃忠多年的生活與紮根。而這深紮的根支撐了乃忠兄近年,面對所向披靡的市區重建推土機,縱使忐忑仍緊咬牙關的奮戰。

縱使一路走來不無崎嶇、前路亦難測,乃忠兄仍提著一口正氣,堅持為公義提出上訴,與推土市建對簿公堂,挑戰市建的不公不義。縱使乃忠兄提出的理據合情合理,而有關的裁判亦會對市區重建具審視性以至指示性的作用。然而,推土市建卻就在這時刻以強橫之勢,動用公權,鐵定七月十三日把黃乃忠斬草除根、驅逐離場。

誠邀你參與七月十二及十三日的「花牌是怎樣紮成的」工作坊,了解乃忠兄的紮根技藝及參與組結一面足以屹立於橫掃我城的推土風雨前的花牌。縱使可能是乃忠兄的最後一面花牌,就讓我們與他一起把祂完成,亦把根傳承。

「花牌是怎樣紮成的」工作坊
七月十二日下午五時開始 – 分享、了解、指導及商討部署
七月十三日上午八時開始 – 實踐、製作、傳承及面對清場

地點 – 九龍深水埔福榮街494號門外

圖:阿島

推介文章︰
梁文道︰要抬黃乃忠,就連我們一起抬
http://www.inmediahk.net/node/1003255

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