觀塘重建問題愈揭愈多!多名業主質疑市區重建局收購建議計少呎數賠少錢,所以按機制自聘測量師為單位計算面積,有單位的面積差距逾廿多平方呎、賠償金額因此少近十四萬元。業主欲就差距與市建局商討,但局方卻置諸不理。有測量師指,測量結果或會有些微偏差,但偏差若高於百分之一已屬不尋常,建議局方公開測量報告,以便與業主磋商收購。
■圖:馮溢華、甘偉倫 文:龔蕙芝
市建局(藍圈示)與差餉物業估價署(紅圈示)就同一單位的估算面積,竟相差四點五一平方米,即約四十多平方呎。
方氏夫婦:「為咗重建收購嘅事已經連夜失眠,當局提出收購嘅面積根本唔啱,我哋好無助。」
馬先生:「市建局淨係想我哋搬走,根本就冇討論嘅機會,好唔公平。」
觀塘市中心重建屬市建局歷來最大的重建項目,雖然目前已收購約八成業權,不過不少業主屬忍痛割讓。「好多業主都係老人家,根本唔識、亦唔敢同市建局拉鋸,就算明知賠少咗,都會投降。」一名不願透露姓名的業主直斥不合理。
林先生:「最不滿係當局一直唔肯公開測量報告,又唔肯解釋點解唔接受我哋嘅測量結果。」
觀塘重建計劃開展以來,有居民上街示威表達不滿。
部分商舖業主與市建局達成收購協議,已陸續結業遷出。
現時市建局會向重建範圍內的業主發出收購建議,清楚列明物業面積和收購價,如業主不接納,可自僱該局認可的測量師再作估價,然後與局方就差距作商討,如成功在收購期內完成物業買賣,局方更會支付不多於五千元的相關測量費,業主視這個做法為「上訴機制」。
重建計劃揭露觀塘一帶滿布業權不清的商舖。
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上訴機制虛設 「根本冇得傾」
不過「上訴機制」原來形同虛設,位於裕民坊美都大廈的多戶業主,因對收購建議的計算面積有異議,便按「上訴機制」自僱指定的的測量師為單位再計算面積,發現測量結果與當局的估算大有出入,差距由兩平方呎至廿三平方呎不等,差幅最高達百分之六點七,涉及賠償金額則介乎一萬六千元至十三萬九千多元(見表)。
業主手持報告欲跟市建局商討收購價事宜,豈料換來的竟是是一場漫長「抗戰」。代替岳父辦理收購事宜的林先生不忿說:「最嬲唔係市建局唔接納我哋嘅測量報告,而係佢一直唔肯公開測量出現差異嘅原因,只不斷話唔接受(報告),完全唔解釋點解唔接受,根本就冇得傾。」他曾要求市建局派員到單位作實地測量,但卻不得要領,局方只以「入屋量度會產生人為錯誤」為由拒絕。
更過分的是,面臨收購期限逼近,但市建局卻遲遲未就業主提交的測量報告安排商討。業主馬先生認為,市建局現正打心理戰,逼業主急急答應收購條件。現時該大廈尚有八戶拒絕接納市建局提出的收購建議,並與局方簽下「有條件接受收購物業建議」,但需在十一月中前提交文件和證據,以證明其單位的實用面積,「我哋預咗市建局到時又會唔接納,我哋根本係肉隨砧板上!」
業主斥不合理 應公開量度法
資深建築測量師陳華偉指出,不論按圖則或到實地作測量,均會有輕微誤差,「可能量度方法唔一樣,或者受現場裝修影響,原因有好多。」但他表示,一般誤差會低於百分之一,若其中一個單位,出現的測量結果差距高達百分之六點七,陳以「不能接受和不合理」來形容,認為當局應公開量度基數和方法,不應隱瞞測量報告。
替該批業主作測量的測量行負責人李先生表示,曾就其中一個差距高達廿多平方呎的單位,向市建局了解,惟對方只能解釋其中十多平方呎的偏差,「因為住宅隔籬係戲院,所以測量中間幅牆嘅厚度時有出入,呢個我哋已經釐清咗。」但餘下十多平方呎差距,至今市建局仍未有交代。
市建局發言人表示,過去計算收購物業實用面積時,除非該物業沒有核准圖則,否則基於人手量度涉及技術問題,會影響準繩,所以只會以核准圖則作測量方法。而當局已將美都大廈部分業主提交的報告,轉交獨立測量師評審,並會將結果通知業主。至於業主在「有條件接受收購物業建議」的舉證期後,是否可以繼續追討,局方則未有回應。
商舖非法霸佔揭無王管
除住宅外,亦有商舖因為業權不清,租戶隨時不獲發放特惠津貼;有商舖租戶則遭業主迫遷,被侵吞特惠津貼。這些都是重建時常見的問題,但政府卻一直沒有堵塞漏洞。
重建計劃一展開,已揭發觀塘道和裕民坊不少商舖屬非法霸佔,部分更有僭建物,即使商舖租戶多年來交足差餉及租金,但由於其租用的商舖根本沒有土地註冊登記,而市建局只會向擁有合法及完整業權的業主提出收購,所以租戶大有機會得不到特惠津貼。事件更反映負責執法的地政署及屋宇署,對數十年來土地被人霸佔出租圖利情況視而不見。
縱容侵吞賠償
至於合資格租戶,一旦商舖遭市建局收購,商戶可獲發特惠津貼,不過有無良業主為求侵吞賠償,竟大幅加租逼走租戶,觀塘物華街最少有一間店舖的租戶正面臨迫遷。
過往每次重建均有租戶被業主迫遷而喪失特惠津貼,可惜市建局至今仍未修改賠償方案,堵塞漏洞,令同類問題在每個重建項目均會重複發生。
交差餉就收足要賠就縮
收購建議一直備受爭議,其中市建局以實用面積而非建築面積作估算,早已令業主感到不公平。正當一眾業主質疑市建局「估少咗」之際,業主更發現過去四十年,物業被用作徵收差餉的面積比市建局估算為大,批評港府「收就收足,要賠就縮」。
有業主發現差餉物業估價署過去四十年徵收的差餉,計算的面積遠較市建局估算的面積大。例如一個被差餉物業估價署評估為四百一十平方呎的單位,市建局卻只估算得三百六十多平方呎,業主曾向市建局提交差餉單據,惟局方竟以「不同部門」為由拒絕參考。
實用面積計價捱轟
收購另一受爭議地方,是市建局向住宅物業提供的收購價,為實用面積每平方呎為五千九百三十七元,雖然表面上比同區呎價稍高,但業主直指市建局的計算方法荒謬,認為被政府壓榨,「買樓都係計建築面積,點會賣樓就變為計實用面積!」業主陳先生表示,不少業主只獲賠償八十多萬至一百萬元,根本不足以在同區再置業。

文章來源︰東方日報 24-9-2009

觀塘重建問題愈揭愈多!多名業主質疑市區重建局收購建議計少呎數賠少錢,所以按機制自聘測量師為單位計算面積,有單位的面積差距逾廿多平方呎、賠償金額因此少近十四萬元。業主欲就差距與市建局商討,但局方卻置諸不理。有測量師指,測量結果或會有些微偏差,但偏差若高於百分之一已屬不尋常,建議局方公開測量報告,以便與業主磋商收購。

■圖:馮溢華、甘偉倫 文:龔蕙芝

市建局(藍圈示)與差餉物業估價署(紅圈示)就同一單位的估算面積,竟相差四點五一平方米,即約四十多平方呎。

方氏夫婦:「為咗重建收購嘅事已經連夜失眠,當局提出收購嘅面積根本唔啱,我哋好無助。」

馬先生:「市建局淨係想我哋搬走,根本就冇討論嘅機會,好唔公平。」

觀塘市中心重建屬市建局歷來最大的重建項目,雖然目前已收購約八成業權,不過不少業主屬忍痛割讓。「好多業主都係老人家,根本唔識、亦唔敢同市建局拉鋸,就算明知賠少咗,都會投降。」一名不願透露姓名的業主直斥不合理。

林先生:「最不滿係當局一直唔肯公開測量報告,又唔肯解釋點解唔接受我哋嘅測量結果。」

觀塘重建計劃開展以來,有居民上街示威表達不滿。

部分商舖業主與市建局達成收購協議,已陸續結業遷出。

現時市建局會向重建範圍內的業主發出收購建議,清楚列明物業面積和收購價,如業主不接納,可自僱該局認可的測量師再作估價,然後與局方就差距作商討,如成功在收購期內完成物業買賣,局方更會支付不多於五千元的相關測量費,業主視這個做法為「上訴機制」。

重建計劃揭露觀塘一帶滿布業權不清的商舖。

上訴機制虛設 「根本冇得傾」

不過「上訴機制」原來形同虛設,位於裕民坊美都大廈的多戶業主,因對收購建議的計算面積有異議,便按「上訴機制」自僱指定的的測量師為單位再計算面積,發現測量結果與當局的估算大有出入,差距由兩平方呎至廿三平方呎不等,差幅最高達百分之六點七,涉及賠償金額則介乎一萬六千元至十三萬九千多元(見表)。

業主手持報告欲跟市建局商討收購價事宜,豈料換來的竟是是一場漫長「抗戰」。代替岳父辦理收購事宜的林先生不忿說:「最嬲唔係市建局唔接納我哋嘅測量報告,而係佢一直唔肯公開測量出現差異嘅原因,只不斷話唔接受(報告),完全唔解釋點解唔接受,根本就冇得傾。」他曾要求市建局派員到單位作實地測量,但卻不得要領,局方只以「入屋量度會產生人為錯誤」為由拒絕。

更過分的是,面臨收購期限逼近,但市建局卻遲遲未就業主提交的測量報告安排商討。業主馬先生認為,市建局現正打心理戰,逼業主急急答應收購條件。現時該大廈尚有八戶拒絕接納市建局提出的收購建議,並與局方簽下「有條件接受收購物業建議」,但需在十一月中前提交文件和證據,以證明其單位的實用面積,「我哋預咗市建局到時又會唔接納,我哋根本係肉隨砧板上!」

業主斥不合理 應公開量度法

資深建築測量師陳華偉指出,不論按圖則或到實地作測量,均會有輕微誤差,「可能量度方法唔一樣,或者受現場裝修影響,原因有好多。」但他表示,一般誤差會低於百分之一,若其中一個單位,出現的測量結果差距高達百分之六點七,陳以「不能接受和不合理」來形容,認為當局應公開量度基數和方法,不應隱瞞測量報告。

替該批業主作測量的測量行負責人李先生表示,曾就其中一個差距高達廿多平方呎的單位,向市建局了解,惟對方只能解釋其中十多平方呎的偏差,「因為住宅隔籬係戲院,所以測量中間幅牆嘅厚度時有出入,呢個我哋已經釐清咗。」但餘下十多平方呎差距,至今市建局仍未有交代。

市建局發言人表示,過去計算收購物業實用面積時,除非該物業沒有核准圖則,否則基於人手量度涉及技術問題,會影響準繩,所以只會以核准圖則作測量方法。而當局已將美都大廈部分業主提交的報告,轉交獨立測量師評審,並會將結果通知業主。至於業主在「有條件接受收購物業建議」的舉證期後,是否可以繼續追討,局方則未有回應。

商舖非法霸佔揭無王管

除住宅外,亦有商舖因為業權不清,租戶隨時不獲發放特惠津貼;有商舖租戶則遭業主迫遷,被侵吞特惠津貼。這些都是重建時常見的問題,但政府卻一直沒有堵塞漏洞。

重建計劃一展開,已揭發觀塘道和裕民坊不少商舖屬非法霸佔,部分更有僭建物,即使商舖租戶多年來交足差餉及租金,但由於其租用的商舖根本沒有土地註冊登記,而市建局只會向擁有合法及完整業權的業主提出收購,所以租戶大有機會得不到特惠津貼。事件更反映負責執法的地政署及屋宇署,對數十年來土地被人霸佔出租圖利情況視而不見。

縱容侵吞賠償

至於合資格租戶,一旦商舖遭市建局收購,商戶可獲發特惠津貼,不過有無良業主為求侵吞賠償,竟大幅加租逼走租戶,觀塘物華街最少有一間店舖的租戶正面臨迫遷。

過往每次重建均有租戶被業主迫遷而喪失特惠津貼,可惜市建局至今仍未修改賠償方案,堵塞漏洞,令同類問題在每個重建項目均會重複發生。

交差餉就收足要賠就縮

收購建議一直備受爭議,其中市建局以實用面積而非建築面積作估算,早已令業主感到不公平。正當一眾業主質疑市建局「估少咗」之際,業主更發現過去四十年,物業被用作徵收差餉的面積比市建局估算為大,批評港府「收就收足,要賠就縮」。

有業主發現差餉物業估價署過去四十年徵收的差餉,計算的面積遠較市建局估算的面積大。例如一個被差餉物業估價署評估為四百一十平方呎的單位,市建局卻只估算得三百六十多平方呎,業主曾向市建局提交差餉單據,惟局方竟以「不同部門」為由拒絕參考。

實用面積計價捱轟

收購另一受爭議地方,是市建局向住宅物業提供的收購價,為實用面積每平方呎為五千九百三十七元,雖然表面上比同區呎價稍高,但業主直指市建局的計算方法荒謬,認為被政府壓榨,「買樓都係計建築面積,點會賣樓就變為計實用面積!」業主陳先生表示,不少業主只獲賠償八十多萬至一百萬元,根本不足以在同區再置業。