圖為本地最大的私營展覽場地,位於官塘的Osage Kwuntong (http://cdn.thingsasian.com/ta2006/2/9/8/8/29885_feat.jpg)

編按︰平淡如水的施政報告,除了慳電膽的利益申報一石激起千浪外,工廈活化亦是少數的亮點。幸好活化工廈不是給予市建局(可是,中環街市真不幸,香港又多一件和昌大押),但所謂的「市場」主導,又會是誰得益呢?

擁有的專業人員更勝規劃和地政署的地產商(大孖沙),見到工廈「活化」的措施笑產逐開.這將會是繼1998年後,啓德機場搬遷後,放寬高度限制後,又一利益輸送。政府的政策完全沒觸及藝術空間面對的租金和重建的問題,竟反過頭來幫助各大業主,重建的重建,改裝的改裝。「酒店vs畫廊」,「 住宒vs工作室」,大孖沙、大地主、市場,相信你們會識選擇嗎?

工廈重建現在是第二波,第一波可追溯到回歸後,官塘和荃灣(包括︰葵興、葵芳)的工業區,分別變成商業區和住宅區。現時情像80年代初,私人發展商進行市區重建已進入停滯期,大量分散業權的物業,他們無法收集重建,因此有土地發展公司的出現。現時荃灣和官塘的工業區中,單一業權的物業已經完成重建,成為APM和爵悅庭等地標項目,要收集分散業權,絶不是單一大孖沙可做到,須要公權力,包括政策和政府資源支持。1997年之時規劃署有關工廈研究報告,提及要成立類似市建局的組織去進行工業區重建,現時「活化」是小試牛刀,未來有機會成立類似部門。

以下選輯兩篇文章,可看到政府的思維,是「先破壞後創造」,先把現在藝術家(和小商戶)用違規和加租等方法迫離工廈,再清拆重建。正如「施政報告」中,竟以「地盡其用」為活化工廈的首要原則,只是差點說漏嘴作「地盡其利」吧!試問藝術發展的「用」,又何會及得上清拆重建、建高高的屏風樓呢?如同叫以錢為本的市建局去保育歷史文化,「地盡其用」注定創意產業,成為地產的幌子。

以文化包裝地產,繼西九後,又一次借創意產業過橋發展地產,說到底我們只有兩個行業︰金融和地產。

文章題目︰

相反,以政策把藝術家從廠廈逐離

來源︰ 17-10-2009  明報  作者︰鄭依依

特首曾蔭權周三發表施政報告,其中提及將「地盡其用」,以一籃子方案「釋放過千幢舊工業大廈的潛力」。雖然此有關廠廈的新措施放在包括「文創產業」在內的六大產業項目之下,但原來不限於發展此6項產業,遑論電影、戲劇等文創產業。已使用廠廈的文化團體認為並未針對協助文化團體而施予協助,擔憂政府介入反會令租金上升無法負擔;而研究觀塘廠廈區電影創作群落的學者則認為是以文化創意產業為名而作重建,發展地產。

獨立私營的藝術團體Loft Stage,在2001年「911」事件後經濟低迷時,得以低價租下鑽石山3000平方呎的廠廈,經營小劇場。由於戲劇界對排練場地的大量需求,兩年間已擴展至6000呎,至今8年,總面積有17,000呎,共有14個排練室,亦有辦公室分租,每天有4至8個劇團在Loft Stage排練,主理人謝健民指,多年來不同團體的互動,已經形成了一個戲劇界的社群,「劇場設計師跟不同劇團時會在此碰頭,有時一天晚上可以跟3個演出;或交流戲劇信息」,甚至有的劇團搬近Loft Stage,使鑽石山成為了一個新起的小戲劇社區,產生群聚效應。

但謝健民擔憂措施並不限於對藝術團體,恐原本自由空間因為政府介入,令其他行業經營者進駐,會拉高租金,而團體亦沒有能力與業主議價,「最後可能變成商場,藝術家被趕走,只是換了一批新的商戶」。他指出藝團在廠廈營運,潛在「合法性」的問題,若政府不批准藝團使用便失去生存空間。是次施政報告中卻沒解決。

科大社會科學部助理教授陳允中則曾就集中在觀塘工廠區的電影工作室作調查,當中有資深電影導演或製作人,租用工廈單位,再分租相關行業者,除了因為租金便宜、地方大可彈性使用,如多家小創意公司共用分擔成本外,亦產生品牌效應,公司在觀塘表示自己是『香港電影工業』的一分子

陳允中雖然提出相反意見,認為釋放廠廈的優惠不應只限於創意產業者,而是應維持混合使用的工廈原生態,「藝術工作者一點都不在乎鄰居是貨倉或批發商」,反之則會變成炒作而導致租金大漲。但他認同最佳使用方式是「不要重建工廈,不要大動作改裝工廈」,並批評施政報告中的3個重建方案,只是容讓業主輕易重建工廈,是挾文創之名,為重建工廈開方便門。「重建之後一定是租金很貴的辦公室、酒店或商住,哪有創意產業可以負擔得起?」藝術家梁寶山指曾經吸引眾多藝術家成立工作室的火炭工廠區,近年亦不斷加租,事實上藝術家們一般只能每人負擔得起2500元的月租,只好愈來愈多人分租一個單位,「藝術家們的創作環境只會愈來愈緊縮」。

「社區文化關注」成員袁智仁則指出,施政報告中的方案,「若業主選擇不重建而改裝整幢舊工廈,只要符合樓齡要求和得到規劃許可,政府會免收更改土地用途的『豁免費用』」,但其豁免的只是暫准費,其性質也是臨時性,要地政每年審批,所以該地方無法長期使用。免收費用只是減低業主成本,但藝術家租戶並不能長遠規劃的問題依舊存。而陳允中指出「交給地政總署是最壞的作法,一切都只是以『地的價值』為衡量的指標」。

另一文章︰

工廈違例改用途 政府擬嚴打

文源來源︰7-10-2009 經濟日報 作者︰辛佩蘭

政府借六大優勢產業進駐工廠大廈的機會,擬全面清除工廈內違規情況。所有擅自改用途的廠廈用家,需要在限定時間內申請將工廈樓面轉型,依法支付短期豁免費,否則視作違例處理。

林鄭領軍 擬設過渡期

據接近消息人士透露,政府與地產專業界已就改善工廠大廈違例問題交流意見,業界基本支持一次過清除積壓多年工廈違例改變用途問題,但必須予廠廈用家寬限期或過渡期,以免產生激烈回響。

消息人士指出,有關行動將是近年政府針對工廈違例問題的最大規模行動,由地政總署執法,領軍是「好打得」的發展局局長林鄭月娥。

由於政府是次大規模針對性行動無意令現有用家為難,故擬提供寬限期,冀數年內「執清」全港工廈的違例個案,將工廈的非工業用途合法化。

六大產業 豁免費可寬減

在行動之下,現時工廈內所有沒依法向地政總署申請轉型的非工業用途,都需要在寬限期內申請轉變用途,獲批後繳付短期豁免費,即按租金增值差額釐定的費用,行內俗稱容忍費(wavier fee)。

政府指定扶助的六大優勢產業,若已經在工廈內違規經營,在是次行動中可透過申請獲短期豁免費寬減,而其他產業則需按現行政策,繳付市值豁免費。該六大產業包括教育、醫療、檢測和認證、環保、創新科技、文化及創意產業。

有業界稱,工廈違例作非工業用途普遍,用途五花八門,有經營補習社、劇社排練室、舞蹈室、畫室、酒窖、band房等,大多用家都「博」地政署疏於巡查,或只作警告,不予即時檢控。消息人士說,政府未來會軟硬兼施,既給予寬限期予用家申請轉型,也準備加強人手打擊工廈違例個案。

政府鼓勵六大優勢產業進駐工廈,將一箭三鵰,除扶助產業發展,減少浪費工廈樓面外,還可清理工廈內現時「偷雞」,沒有申請暫改用途,避繳容忍費的非工業用途。據了解,地政總署擬在行動中也同時巡查及清除工廈內的違例僭建物。

英國皇家特許測量師學會香港分會主席謝建華去年估計,全港工業樓面約30%至40%屬非工業活動,但當中多少屬未申請的違例活動則沒有數字。

根據差餉物業估價署「香港物業報告2009」,截至08年底,全港工廈空置率為6.5%,而工廈的租金及售價指數,比去年及前年經濟較佳時只輕微回落,反映市場對工廈仍有一定需求(見表)。



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