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兩工廈集逾80%業權放售 觀塘萬順涉三億 新蒲崗福和每呎2000元
資料來源︰18-2-2010  星島日報

東九龍有兩幢大型工廈小業主,趁勢集合業權出售,其中,觀塘勵業街萬順工廈齊集近八成五業權,全幢市值三億零七百萬元,新蒲崗福和工廈小業主亦一統接近八成五業權放售,每方呎意向價逾二千元。
消息人士透露,勵業街七號的萬順工業大廈,樓齡逾三十年,共有二十六份數,其中擁有二十二份數的業主剛齊集業權放售物業,該廈佔地一萬一千零四十五方呎,地積比十二倍,可建樓面十三萬二千五百四十方呎,對比現時全幢總樓面十萬七千六百七十四方呎,具有重建的空間。代理表示,該全幢市值逾三億零七百萬元,平均每呎樓面地價二千三百一十六元。

主動集合業權
另一幢為新蒲崗雙喜街五號福和工業大廈,樓齡逾三十年,該廈擁有十三份數,當中十一份數業主願意出售,佔業權約八成五,代理指出,全幢市值約一億一千八百萬元,佔地五千二百二十五方呎,地積比十二倍,可重建六萬二千七百方呎,每方呎樓面地價一千八百八十二元。現時總樓面則有五萬四千二百七十四方呎。中原工商鋪工商部助理營業董事楊龍指,自從去年公布將收購門檻降至八成後,散業權工廈業主受惠,若他們主動集合業權放售,可以加快市區發展,由於集合業權出售較市價往往高約三至五成,故近月不少業主放售心態轉強,該行亦錄不少查詢,預期今年工廈集合業權放售成為趨勢。

具郵輪碼頭概念
他表示,東九龍區近年不斷發展,未來亦有郵輪碼頭,區內工廈可重建酒店或甲廈。經濟學者關焯照表示,過去申請強拍須集合至少九成業權,收樓需時較長,風險亦高,因此,市場強拍例子不多,其中工廈更「冷門」。美聯工商營業董事鄒永堅稱,政府推出活化工廈政策已有三個月,為工廈帶來正面作用,料呎租因此可以升約一成。利嘉閣(工商鋪)工商部區域董事朱亮恒亦指,重建工廈有一定風險,發展商才有能力負擔,小業主可以選擇,藉此改善環境,或增加租金收入。

門檻將放寬 業界料強拍升幅有限

早前政府把位於非工業地帶,樓齡達三十年或以上的工廈,未來強制拍賣門檻,由以往收集九成的業權,下降至八成即可,業界雖然預期工廈強拍會增加,但升幅有限,皆因一向以來,早在有關政策推出前,市場上申請強拍的工廈並不多,皆因工廈的重建價值遠遠低於舊樓,再加上重建需要作補地價,風險甚高。

對於過往甚少出現工廈強拍的情況,第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,由於工廈所身處的區域,大部分都位處工業區,業內的環境也不是一朝一夕可以改變的,無論重建甲廈或住宅,價格及租金,皆不能與傳統商業區及住宅區內的新盤相比,另一方面,工廈改其他用途,需要補地價,補地價金額隨着市況好壞而改變,若然財團購入工廈,遇上大升市,那麼,補價金額就跟隨上升,發展後時若遇上跌市,物業價值又會大縮水,況且,補地價需要時間,時間長,自然面對更多不明朗因素,令他們沒有很大的動力涉足工廈。

併購有一定難度

韋堅信測量師行估價部董事林晉超指出,工廈重建價值遠低於舊樓,惟所涉及單位一般都相當多,併購上有一定難度,財團喜愛購入單一業權工廈,皆因逐家逐戶收購,費時失事,自然令工廈申請強拍的次數,遠低於舊樓。同時,林氏認為,現時政府放寬拍賣門檻,位於非工業地帶、樓齡達三十年或工廈可以較容易一統業權,有助活化工廈的步伐。

事實上,過往工廈申請強制拍賣個案寥寥可數,較近的一次為○二年,太古引用強制收回條例,透過土地審裁處拍賣萬邦工業大廈,最後在無對手的情況下,以開價三億一千萬元,成功統一該工廈的業權,並將該物業重建為港島東中心,成為區內的摩廈。

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