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原文題目︰

舊樓強拍降門檻 被轟偏袒發展商
團體批政策無助急待重建樓宇

文章來源︰明報 18-2-2010

政府計劃在4月1日把高樓齡樓宇的強制拍賣重建門檻由九成業權降至八成,多個團體昨力陳強制拍賣有四大問題,指摘地產商在拍賣時互相讓路,結果19宗強制拍賣有17宗是以底價成交,灣仔市區向海樓宇金國大廈低至3000多元一呎成交,小業主全無保障。他們又質疑降低門檻只有利發展商在優質地皮建豪宅,無法幫助有真正重建需要的舊樓。

建議豁免已維修舊樓

關注城市規劃社區大聯盟發言人吳彥強建議,應只讓那些有危險的舊樓降低門檻,已維修或情良好樓宇亦應豁免。環保觸覺譚凱邦建議把強制拍賣重建土地列為綜合發展區,重建時要經城規會批准。

現時九成門檻強制拍賣的法例實施了逾10年,土地審裁處共發出了19宗強制售賣令。多個團體代表和受強制拍賣影響的前業主在記者會上力數現制度四大問題。

首先,是19宗拍賣中,只得2宗不是以底價成交,原因是沒有其他發展商競投,讓路給已手握九成以上業權的發展商,大部分拍賣呎價都是約3000至4000元一呎。在08年被強制拍賣的灣仔金國大廈前業主王志森指出,自己在11樓的向海單位曾做過估值,3000多元一呎加上重新發展價值,應達6000多元一呎,但強制拍賣只得3000多元一呎,「我單位向海,可以看煙花,3000元一呎如何買得回來?」

第二,即使小業主不服,以樓宇並非殘舊至必須重建為由在土地審裁處上訴,也九成半輸掉。之前為強拍而打官司的希雲街醬油舖業主冼先生指出,發展商有工程師、結構測量師等支援,「任何一個律師都說小業主沒可能贏」。

部分小業主稱遭恐嚇

第三,吳彥強指控發展商用很多不道德的手法,「例如令到間樓宇顯得很舊,想維修亦不准許」。人民規劃行動王浩賢指出,近年曾訪問過一些重建樓宇的業主,有些個案指收到發展商恐嚇,若不出售業權就「渣都沒得剩」。

第四,他們表示從過去19宗強拍個案的經驗,看到發展商只有興趣重建一些可以賺到錢的項目,降低強制拍賣的門檻,並不會幫到有需要重建的舊樓。他們現時正游說立法會議員,要求撤回降低強制拍賣門檻的附屬法例。

舊樓收購修例      議員促增「樓換樓」
立法會正審議附屬法例,把樓齡50年以上樓宇及30年以上樓齡工廈的強制拍賣門檻由九成業權下降至八成,若立法會通過,有關法令會在4月1日開始實施。民主黨、公民黨都對降低門檻有保留,指有關做法只會益地產商,政府應在法例加入「樓換樓」的安排。民建聯亦同意重建應有「樓換樓」安排,但認為應先通過降低門檻,稍後才討論如何改進。


民主派促保障小業主

公民黨黨魁余若薇指出,現時重建的制度要改善,才可降低強制拍賣門檻,因為很多人都到立法會申訴,指現時九成門檻,已令不少小業主任人魚肉。民主黨主席何俊仁指出,現時強制拍賣的機制有問題,大業主自己以底價買回物業,令小業主得不到足夠賠償,政府應先研究如何保障小業主的賠償。民協馮檢基表明會反對附例,指這是傾斜地產商。

工聯會籲設調解機制

工聯會王國興表示,最重要是有客觀機制,讓小業主獲得合情合理的補償,例如在土地審裁處設調解機制。民建聯陳鑑林表明支持附屬法例,之後再另想辦法保障小業主,包括樓換樓等安排。

200市建項目檢討   研設地區諮詢平台
馬頭圍道塌樓事件引發輿論對重建制度的關注,政府正檢討市區重建策略,爭取在今年11月底擬備最後報告。發展局在提交立法會的文件表示,市區重建策略檢討督導委員會初步歸納了多項意見,包括重新檢定政府2001年向市建局發出的200重建項目名單,根據地區願景和樓宇狀調查,決定重建名單是否仍然適用。督導委員會未來數月會開展「建立共識」階段,包括在3至4月作隨機抽樣電話調查,並在3至4月製作小冊子向公眾派發。立法會發展事務委員會則會在下周二討論該項目。

成員包括區議員專業人士

督導委員會就未來方向初步歸納了多項意見,包括應採用「由下而上」的方式作市區更新。政府在01年向市建局發出的200重建項目名單,應根據地區願景和現正進行的樓宇狀調查為基礎,重新檢定是否仍然適用。市建局亦應考慮擔當「促進者」的角色。

在架構方面,在法定的城規會外,亦考慮設立一個以地區為本的平台,反映地區人士對市區更新的意見,成員可包括區議員、專業人士、地區上的持份者等。