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編按︰"活化"這詞應該用在半死不活的東西上,但工廈的空置率近20年都比商廈為低(見早前文章),半死狀態無疑是欲加之罪。此外,將政府辦工空搬離市中心,包括早前已宣稱的灣仔稅務大樓,加上現在旺角水務署,剩下的土地為何只作賣地賺錢呢?為何沒有其他用途呢?如果有遠見的政府會重新以政府部門為先導,在遍遠地方發展新市中心,但現在情況只是將自己的物業賣出賺錢,再窺視工廈租金低廉作替補之用,把公帑津貼工廈業主,趕走現在工廈使用者。問題在於這真的是公眾利益嗎?還是向發展商傾斜,借活化之名,為他們製造市中心靚地呢?

而且市民失去方便地使用政府服務,又大大增市中心發展密度,"活化"政策毫無創見,只是政府高地價下的變奏,受苦的不只是藝術家,也是我們–市民。

文章來源︰信報財經新聞  2010-03-26

題目︰

旺角水務署擬率先遷入工廈

配合活化工廈政策,發展局正計劃將旗下政府部門遷入工廈,其中水務署新界西辦事處可望「身先士卒」,將辦事處由目前旺角的亞皆老街廠遷至工廈物業。

至於騰空後的廠房用地,則可望劃為「綜合發展區」,提供商業和公共交通交匯處等用途,市場估值逾十七億元。

發展局局長林鄭月娥接受本報專訪時透露,旗下兩個部門可望成為首批進駐完成變身工廈物業的政府部門,其中早前獲得水務署的同意後,該署位於旺角亞皆老街的新界西辦事處將會搬遷至工廈物業。當局並透過政府產業署委託物業代理,物色合適的相關物業。她並指出,倘若在將來所接獲的改裝工廈個案中,發現有合適的物業,亦可能會吸納。

對於新界西辦事處的選址,林鄭月娥提出部份考慮的因素。「我們所要求的最主要條件乃能夠將部門本身的辦事處集中在一起,不可能再將部門分散至多幢工廈中;另外交通亦要便利,相信為鐵路沿線的地區,方便部門同事上班。」此外,由於需要搬遷的部門主要服務新界西區,如葵涌和荃灣等,政府的選址亦將會相應作出考慮。林鄭月娥認為,由於工廈樓底較高,景觀相對開揚,亦可以切合自身需要進行改裝,具有相當潛力。

至於其他部門會否陸續將位於商業樓宇的辦事處,遷至其他完成工程的工廈物業,她表示,需要視乎產業署與其他政策局的磋商。

位於洗衣街、亞皆老街及聯運街交界的水務署亞皆老街廠,佔地約四萬九千六百六十五方呎,目前為低層物業連同泊車設施等,林鄭月娥表示,用地將來騰空後,可以提供公共交通交匯處等設施,以改善區內的人流車流,預計可能劃作「綜合發展區」,讓將來投得用地的人士,提交總綱發展藍圖等。據了解,除公共交通交匯處外,亦可能容許用地發展商業樓面。

林鄭月娥期望,遷出計劃可以達到雙贏方案,一方面可以騰空該幅珍貴土地,亦可以協助活化工廈政策。

她指出,即使不計入用地可能出售所帶來的財務收入,由於該用地可望改善行人環境和交通情況,公共交通交匯處亦可配合該區的要求,可帶來龐大的經濟效益。

美聯測量師行董事林子彬認為,由於旺角區對於商業物業的需求龐大,亦可考慮作酒店發展。倘項目最終以商業模式發展,他初步估算每方呎樓面地價約五千元水平。

雖然分區大綱計劃圖就水務署用地的地積比率上限為十二倍,測量師估計,受到社會擔心發展密度過高影響,估計最終發展規模將較低。倘以地積比率七倍計算,水務署用地的估值約十七億三千八百萬元;若用地可與食環署地皮合併發展,佔地可增至約八萬方呎,估值則約二十八億元。

第一太平戴維斯工業拓展及投資部資深董事蕭兆新認為,政府率先將旗下部門遷往工廈項目,將可以有帶頭的作用,亦可以協助填補改裝熱潮下可能出現的空置情況。

他表示,實際上自政府宣布活化工廈的政策以來,不少工廈物業的叫價已經上升,部份工廈業主已將叫價調升一成至二成水平■

另一則文章︰

來源︰信報財經新聞       2010-03-2

題目︰發展局建議政府購工廈轉租藝團

活化工廈政策將於下月一日正式推出,但一眾「活在工廈」的文化藝術團體租戶卻擔心租金因此大升,扼殺生存空間。發展局局長林鄭月娥昨天表示,希望透過兩個方向,包括遊說政府購買工廈再租予藝團,以及希望申請改裝工廈的業主在享受到豁免費之餘,能夠撥出一、兩層地方以優惠租金租予受影響的藝術團體,以作支持。

她表示,親自接觸過兩、三個單一業權工廈的業主,更親身參觀過其中一幢位於黃竹坑的工廈,業主對其建議,反應正面。

政府將於下周四開始實施活化工廈政策,除了方便重建工廈以作其他發展用途之餘,更免收改裝十五年或以上樓齡工廈業主的「豁免費」。

林鄭月娥昨天接受本報專訪時指出,「香港的地價、樓房價錢有時令到營商環境不夠競爭力」,而活化工廈政策可以釋放一億七千萬平方呎樓面面積,提供樓房供應,相信有助成本下降。

不過,要令到供應增加、成本下降始終有一個等待的過程,而在此期間難免有人因為有活化措施,期望樓房增值而引發商業行為,諸如加租或要現在租戶搬走,配合改裝,她形容這是「無可避免,是預計得到」,可是政府在設計大政策時,難以對焦處理小問題,否則只會「半湯半水」。 繼續閱讀文章 »

原文題目︰

市建局董事質疑做法不尋常

保留永利街 張震遠死撐冇受壓

文章來源︰23-3-2010 蘋果日報

市區重建局上周突然宣佈保留中環永利街全部唐樓,被外界質疑是發展局局長林鄭月娥背後施壓,為強制拍賣舊樓法例「拆彈」。不過,市建局主席張震遠昨日出席董事會時強烈否認,指永利街記者會定在立法會討論強拍前一日舉行,是希望公眾有更多時間消化。有董事指市建局在整件事表現被動,認為張口是心非。

記者:黃偉駿

市建局昨日舉行長約三小時的董事會會議,當管理層滙報各重建項目進度時,有董事質疑市建局上周突然決定保留永利街唐樓群的做法不尋常,認為若有逼切需要,可以召開緊急董事會討論,張震遠回應稱日後會考慮召開緊急會議,但以強硬語氣重申,保留永利街唐樓群,由始至終都是市建局的構思及決定,最後主動向林鄭月娥提出,他本人並無受到政治施壓。

絕非為林太拆彈

對於上周公佈永利街保育方案的記者會,「巧合」地在立法會討論強拍舊樓門檻九降八前一日舉行,市建局發言人補充,原因是城規會在上周五討論該項目,林鄭月娥本來建議市建局安排記者會在上周四舉行,但因市建局擔心翌日便是城規會會議,安排過於倉卒,又應林鄭月娥要求避免在上周三立法會討論強拍同一日公佈方案,最終安排記者會於上周二舉行,絕非為林太拆彈。

不主動申請保育

張震遠在董事會上又稱,正等待城規會召開大會審議,及將永利街的土地用途由綜合發展區,更改為歷史保育區,市建局不會主動向城規會申請將永利街變做保育區,目前永利街仍屬重建項目,相信現有業主或租客所受影響不大。

不過,有市建局董事認為,市建局處理永利街事件一直表現被動,而且欠缺全盤保育方案,「嗰度啲樓已經好殘,本來拆九保三(拆九幢唐樓,只保留三幢)係最好方案,經過周詳計劃。」他指日後若永利街任何一幢唐樓變成危樓被迫拆卸,現時的保育方案會變得更加沒意思,「剩番塊地喺度,仲可以保啲乜?」

他又擔心立法會通過強拍九降八,當永利街日後正式被剔出市建局重建項目時,不排除會有發展商將市建局未收購的唐樓強拍,重新發展。

圖片來源︰深水埗 http://www.flickr.com/photos/pink-dolphin_blue-elephant/2865058086/

編按︰多聽來自民間聲音反對強制拍賣,這次也引述市場中的意見,究竟強拍又如何侵犯我們的核心價值呢?下則新聞"發展商更易轉手獲利“則點明香港式的屯地事件,不用建樓,就可以利潤差不多翻一翻(賺近七億),可惜我們政府不會喝停地產商,更惶論罰款。另一有趣的是原來強拍是新世界地產那位土地相關的前高官梁寶榮的局長工程,看來林鄭局長大有可能如梁生般前途似錦。

文章來源︰信報 16-3-2010  中天

立法會聽日表決降低強制拍賣門檻至八成,睇怕都凶多吉少,通過嘅成數居多。政府嘅理據有三:①防止最後一個單位嘅業主以一挾四,以至以一挾八,阻住地球轉;②方便重建五十樓齡以上嘅物業;③活化非工業區內三十樓齡以上嘅工廈。

鑑於呢件法例觸及香港資本主義經濟體系嘅根基—被視為神聖不可侵犯嘅私有產權—筆者亦忍唔住要批評呢個求方便、走捷徑心態下產生嘅法例所帶嚟嘅道德風險!

①衰過私有化

證監嘅收購守則都有話:私有化一間公司(即係強拍賣樓嘅「股市版」)係要「無利害關係股份的持有人至少百分之七十五的票數投票批准」,但係同時要求「反對票數不超過無利害關係股份的投票權的百分之十」,目的明顯係要保護小股東唔受大財團欺負剝削。此外,大股東喺收集到三成股權後,已經要頻頻公布自己嘅持股變動,以防小股東被人偷襲!

既然連股票咁「兒戲」嘅產品政府都能夠企出嚟鋤強扶弱,點解喺關乎業主居住生存呢個更重大嘅問題上,政府反而掉轉槍頭,助紂為虐呢?連小小股民都可以以一敵十而捍衞自己權益(例如:電盈私有化事件),點解一個人最後嘅堡壘兼最神聖嘅居住權,都能夠咁兒戲咁被人剝奪?點解政府要咁急住幫人拆卸重建一棟只有五個業主嘅唐樓?係為咗幫測量師攞多啲生意,定係令發展商(包括市建局!)收地容易?

敬請各議員憑良心行事,以防因為「發展就是硬道理」呢個似是而非嘅教條,斷送咗本港私人產權至上呢個數十載累積而來嘅清譽!

②家有一老,如有一寶。

至於方便重建五十樓齡以上建築呢個理由,則頗牽強,君不見紐約、倫敦滿街遍布百年老廈?復修舊建築物唔需要一定要推倒重來;更有性格,更有文化歷史,更令人與人有親密接觸嘅,十之八九皆舊建築而非新功能主義產物。北京大肆活化四合院,新加坡保護「店屋」之際,香港卻以搗毀舊建築為樂,豈不貽笑大方?

所謂「日久失修,投資不足」又或「不能負擔樓宇維修」等等,無一不是克服唔到嘅小障礙(唔信各位去荷李活道同伊利近街間行吓,體會乜嘢叫做真正嘅市區重建),只要維修法例收緊,罰款從嚴,香港邊會需要為樓宇嘅新舊分類而煩惱?

③工廈活化,抓大方向可矣。

最後,第三個原因。其實只要將有需要或有能力變身嘅舊工業區劃成多用途區,並且重拾港府日漸遺忘咗嘅靈活施政思維(如:五年內補地價減半),你駛乜驚個區唔會極速大變天,以私人市場無孔不入嘅創業精神,市建局三十年都做唔到嘅嘢,可以即時呈現喺我哋眼前!

總而結之,連政府所做嘅任何強迫拍賣都要有凌駕性嘅公眾理由,點可能香港政府卻將呢個最低標準喺私人市場放而任之?

如此徒令更少輿論監查,只對利潤效忠嘅利益團體更肆無忌憚,侵犯小市民唯一、

亦可能係最後嘅歸宿■

letstalkproperty@gmail.com    http://groups.google.com/group/letstalkproperty

同日新聞︰

發展商更易轉手獲利

文章來源︰信報 16-3-2010

降低強拍門檻除了疑引伸剝奪私有產權、賠償爭拗問題,有評論為此舉會令發展商更易集齊業權申請強拍,進而轉手獲利。
人民規劃行動成員王浩賢表示,雖然強拍條例限制發展商在申請強拍後,須於六年內建好樓宇,防止屯積,但並無限制發展商之間將強拍所得地段買賣獲利。他指出,英皇國際在二○○七年藉收齊西半山西摩道9A至9H號逾九成業權,引用強拍條例,統一業權,聯同收購附近英輝臺5至7A號的業權,動用七億七千五百萬元。翌年英皇國際即以十四億六千八百萬元,將有關地段轉售予另一財團,兩年勁賺六億九千三百萬元。 繼續閱讀文章 »

編按︰強制拍賣,這就林鄭的局長工程,在法例通過立法前的兩天,竟忽然冒出一個官方的神秘調查,再指定向明報和星島發放信息,看來林鄭的政治分妝真是有點過濃了!民間和前高官不斷要求調解機制,林鄭充耳不聞,為地產商的利益,將小業主送上法庭,這真是局長的原意嗎?最有趣,在傳媒前能言的局長竟然也無法解析強制拍賣只會以底價成交,究竟是記者問題太複雜,還是我們的官員太「喉禽」呢?急急為地產商開路,已研究三年的政策,還是(有意地)錯漏百出,難怪戲言賭上政治前途也在所不計。

再者「為民請命」的林鄭又來一招「一啖砂糖一啖屎」,一邊說強拍,一邊談樓換樓。既然局長一面強調樓換樓不能迴避,為何不添加在強拍法例內呢?

原文題目︰

75%支持強拍降門檻 「修例增釘子戶成本」

文章來源︰15-3-2010  明報

發展局長林鄭月娥形容,市民就降低強拍門檻的意見信,支持和反對的比例是三比一,脗合政府所做的內部調查,有75%受訪者支持降低強拍門檻。她強調,不要非黑即白看這問題,不要以為強拍申請者一定是地產商、小份數一定是小業主,事實上降低門檻是想增加釘子戶的成本,以幫助想重建及改善生活的小業主。

林鄭月娥在訪問中,準備了兩疊分別是支持者和反對者信件的檔案,她讀出一名前灣仔國民大廈業主的信件,稱收到地產商3 倍於市價的收購,現時搬到較新的駱克大廈,還有50 萬餘元現金作儲蓄。

強調法例保障小業主

對於反對強拍門檻降至業權80%的聲音,她作出反駁。

■對於有說法指強拍保障不到小業主,林鄭月娥強調法例已從四方面保障小業主,包括大份數業主申請強拍時,要提供估價報告;土地審裁處會信納樓齡或維修狀况的強拍條件,以及申請人有作出合理方法收購;土地會作公開拍賣;按現有使用價值的比例來分錢。她又強調,不要以為一定只是單一發展商強拍,大坑麗星樓便是由170 多名業主聯合申請強拍。

■對於大部分拍賣均沒競投下以底價成交,林鄭月娥直言: 「我同意很難說服(公眾)為何沒競爭。」但她強調,底價已經計及地段的重建價值,沒人競爭只反映香港地產市場的現象, 「你現在期望公告處理所有我們對地產界不滿意的事情,這個要求好似高了點」。

■有批評指出,強拍下租客並無保障,林太稱法例已保障租客6 個月內不會被趕走,但指強拍條例精神是方便重建。

■對於政府在未完成所有分區規劃大綱圖檢討下,強拍會引致建成大量高樓。林鄭月娥表示要尊重香港的業權,「若今日地段有這個地積比,你都不能太過隨意去搞它」。

研設機制為大小業主調解

她強調,現土地審裁處已考慮到樓宇維修狀况,更曾有申請因樓宇維修狀况不差而遭否決。她重申會研究加設調解機制,讓大份數業主和小份數業主在強拍前有機會調解。

立法會周三將就降低強制拍賣門檻公告表決,若獲通過,4 月1 日起,50 年樓齡的舊樓、在非工業地段的30 年工廈或只剩下一個單位未統一業權的樓宇,若地段業主已統一了80%業權,便可申請強拍,統一餘下20%業權。

同日新聞︰

市建局新角色收費協調重建 業主自發模式須自資賠償安置租客

明報  15-3-2010  明報記者何嘉敏  周展鴻

展開將近兩年的《市區重建策略》檢討已踏入最後階段,發展局長林鄭月娥透露,正構思引入由業主自發的重建模式,市建局亦會增添「中介人」的角色協助統籌,但不會動用公帑及《收回土地條例》協助業主在重建中賺取回報,業主須透過強制拍賣統一業權,並自資賠償或安置租客;另外,她形容「樓換樓」會是市建局日後不能迴避的另類選擇,以回應自住業主留於當區生活的訴求。

林鄭月娥接受本報專訪時表示,公眾透過《市區重建策略檢討》就由下而上、地區為本及「樓換樓」賠償達成共識,其中「由下而上」容許業主自發決定重建,並邀請市建局以「中介人」角色介入。

業主可攤分最大利潤

她認為業主自發重建模式的目標,不止於改善舊區環境, 可「透過這重建項目攤分最大利潤」,因此,在這模式下政府不會動用公帑及透過《收回土地條例》協助業主重建,業主須自行收集業權,再按將於本周三交立法會議決的《土地(為重新發展而強制售賣)條例》申請強制拍賣,但市建局可透過收費協助業主集齊業權、申請強拍、邀請發展商參加拍賣等,但不會出資重建。 繼續閱讀文章 »

市建局主導的市區重建和港府操制的房屋政策,已到了天怒人怨的階段,雖然不及國內14份社評聯手反戶口制度的轟動,但今天已經吸引明報、信報和東方日報的社評或頭版大力鞭策,2010年3月8日無疑給政府上了一堂媒體課,認識何謂一個公關的災難。市建局,不止被民間轟得體無見膚,連地產商也加上一腳,據口沫遮攔的新世界地產老闆鄭家純(純官)所言,原來一直抬高樓價的元兇是市建局。這留下一個疑問,竟然是政府管理市建局不力,還是政府暗許市建局將樓價步步高升呢?不論如何,市建局或是政府部門,兩者都責無傍貸。

重建和發展模式,發展商決策權有限,如純官所言市建局才是直正的話事人,為何「樓換樓、舖換舖」和「業權參與」做不到呢?政府管理市建局不力,只是藉口,市建局現在構成有如小政府,不少高層來由政府部門,如︰譚小瑩、郭理高、李樹榮、蔡仁生和馬昭智等。他們都有大量和政府合作的經驗,也明白政府的「心意」,情況有如不少法定機構,如︰評機會,透過引入前官員,將機構變成退休高官樂園,改變機構的性質和立場。

現在政府打擊樓市的做法,不外乎扮姿態,並非對真正指向兩個操縱土地供應的政府所有機構──港鐵和市建局。市建局面對壓力遠比港鐵大,因為他更直接介入市場,但照理該局幫地產商收地,為何引起純官不滿呢?純官直言局方有人「執住雞毛當令箭…..很多問題的根本原因在於市建局不是商業機構,是政府部門」(信報, 8-3-2010),筆者相信定價進取不是因為政府部門,反而因為市建局的薪酬是按表現作評估,像2009年經濟不景下,該局職員按表現加薪幅度由0.5至3%不等,而且管理層除了固定薪金外,亦有花紅的基制(或稱為浮薪),表現又如何釐定呢?最簡單方法就是從盈利去計算,所以樓價創新高跟該局是否部門性質並無關係,只是管理層的薪酬影響他們定價的決定。再者,市建局除了愛對發展方式或樓價指指點點,跟地產商的分紅模式亦極為嚴苛,以官塘月華街項目為例,賣樓收入逾十九億元,將分紅三至五成,賺的錢不是給庫房,只給市建局分紅或給他們繼續滾存。

市建局主席張震遠回應純官抬價的指控,他說樓價由獨立測量師建議,但諷刺的是測量師估價的理據,都是來自周邊或其他市中心新樓的買賣價錢,以「名鑄」為例,附近的新盤就有同是市建局的i home,而同類市中心的樓盤,多屬市建局發展,如︰灣仔的尚翹峰、嘉薈軒,價錢都是不菲。市中心土地珍貴除了市建局,基本上私人發展商很難收集業權重建,所以「名鑄」的參考價,其實是大多來自市建局自身的樓宇。

現時重建模式,市建局儼如造皇者,閉門造車,審議招標的過程黑箱作業,不單是公眾,連大地產商都有不滿。市建局跟公眾交待,就以市場運作擋箭牌,迴避民間訴求,在發展商前則扮作政府部門,只向高層的花紅負責,不難令人想起高盛的領導層,拿公帑去分花紅,無賴至此,難怪神憎鬼厭。

相關報導︰

鄭家純︰市建局堅持名鑄高定價

文章來源︰信報   8-3-2010

地產商不時被外界批評「利字當頭」,是推高本港樓價的「元兇」,惟與巿建局攜手合作興建尖沙嘴名鑄的新世界發展(017)卻表示,對方要求的價格更進取。市建局回應說,定價由獨立測量師建議,屬市場價格。

沒有「托價」問題

新世界發展鄭氏家族購入尖沙嘴豪宅名鑄部分單位,被指有「托價」之嫌,立法會議員李永達窮追不捨,在北京出席兩會的新世界發展董事總經理鄭家純【圖】終於按捺不住,公開澄清事件,並指出名鑄的高定價是市區重建局批准和堅持,價格是既定的,並不存在「托價」的問題。

他指出,名鑄特色戶的定價,必須要這麼高,定價是由市建局批准。當初定價時,新世界的負責人與市建局因為定價問題曾發生爭吵,市建局要求的價格比新世界更進取。他指出,項目與市建局合作,所有價單的變動都要市建局批准。其家族成員購買名鑄單位根本不可能存在「托價」的問題。 繼續閱讀文章 »

市區重建策略檢討~民間論壇

日期 / 時間:2010314傍晚730

地點:旺角西洋菜街行人專用區

主辦:順寧道重建關注組

近年的保育風潮,令大家都關注集體回憶、文物保育;馬頭圍道樓宇倒塌事件,令到大家都忽然又關注舊區重建的問題。 這些問題很重要,但舊區重建,更是一個土地和財富資源重新分配的問題,當中到底誰真正得益?重建對社會中的基層市民,又有什麼影響?

根據《市區重建策略》,20年內有200個被推倒重建的地區,確實地點未明;市區重建局亦有《收回土地條例》這尚方寶劍,有權強行收回物業地權。對住在舊區的基層租客、小業主或是在舊區小本經營生意的店主來說,一旦屋企或店舖遇上要重建,生活會有甚麼變化?對生計又會造成甚麼影響?

在市區重建的相關政策與條例與其他的條例之間(例如城市規劃條例、業主租客(綜合)條例等),是否存有漏洞?如何配套才是對基層市民最公平?

大家齊齊來分享經歷,交流過後,或者可以再思考下,有益於民間的「市區重建」應當要有甚麼的策略、怎樣的檢討 … …

順寧道重建關注組:69726672;電郵:shunninggp@gmail.com

友好網站http://shunning6983.wordpress.com

相關報導︰

給順寧道租戶姚生芳姑的信

請見︰http://www.inmediahk.net/node/1006348


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