市建局主導的市區重建和港府操制的房屋政策,已到了天怒人怨的階段,雖然不及國內14份社評聯手反戶口制度的轟動,但今天已經吸引明報、信報和東方日報的社評或頭版大力鞭策,2010年3月8日無疑給政府上了一堂媒體課,認識何謂一個公關的災難。市建局,不止被民間轟得體無見膚,連地產商也加上一腳,據口沫遮攔的新世界地產老闆鄭家純(純官)所言,原來一直抬高樓價的元兇是市建局。這留下一個疑問,竟然是政府管理市建局不力,還是政府暗許市建局將樓價步步高升呢?不論如何,市建局或是政府部門,兩者都責無傍貸。

重建和發展模式,發展商決策權有限,如純官所言市建局才是直正的話事人,為何「樓換樓、舖換舖」和「業權參與」做不到呢?政府管理市建局不力,只是藉口,市建局現在構成有如小政府,不少高層來由政府部門,如︰譚小瑩、郭理高、李樹榮、蔡仁生和馬昭智等。他們都有大量和政府合作的經驗,也明白政府的「心意」,情況有如不少法定機構,如︰評機會,透過引入前官員,將機構變成退休高官樂園,改變機構的性質和立場。

現在政府打擊樓市的做法,不外乎扮姿態,並非對真正指向兩個操縱土地供應的政府所有機構──港鐵和市建局。市建局面對壓力遠比港鐵大,因為他更直接介入市場,但照理該局幫地產商收地,為何引起純官不滿呢?純官直言局方有人「執住雞毛當令箭…..很多問題的根本原因在於市建局不是商業機構,是政府部門」(信報, 8-3-2010),筆者相信定價進取不是因為政府部門,反而因為市建局的薪酬是按表現作評估,像2009年經濟不景下,該局職員按表現加薪幅度由0.5至3%不等,而且管理層除了固定薪金外,亦有花紅的基制(或稱為浮薪),表現又如何釐定呢?最簡單方法就是從盈利去計算,所以樓價創新高跟該局是否部門性質並無關係,只是管理層的薪酬影響他們定價的決定。再者,市建局除了愛對發展方式或樓價指指點點,跟地產商的分紅模式亦極為嚴苛,以官塘月華街項目為例,賣樓收入逾十九億元,將分紅三至五成,賺的錢不是給庫房,只給市建局分紅或給他們繼續滾存。

市建局主席張震遠回應純官抬價的指控,他說樓價由獨立測量師建議,但諷刺的是測量師估價的理據,都是來自周邊或其他市中心新樓的買賣價錢,以「名鑄」為例,附近的新盤就有同是市建局的i home,而同類市中心的樓盤,多屬市建局發展,如︰灣仔的尚翹峰、嘉薈軒,價錢都是不菲。市中心土地珍貴除了市建局,基本上私人發展商很難收集業權重建,所以「名鑄」的參考價,其實是大多來自市建局自身的樓宇。

現時重建模式,市建局儼如造皇者,閉門造車,審議招標的過程黑箱作業,不單是公眾,連大地產商都有不滿。市建局跟公眾交待,就以市場運作擋箭牌,迴避民間訴求,在發展商前則扮作政府部門,只向高層的花紅負責,不難令人想起高盛的領導層,拿公帑去分花紅,無賴至此,難怪神憎鬼厭。

相關報導︰

鄭家純︰市建局堅持名鑄高定價

文章來源︰信報   8-3-2010

地產商不時被外界批評「利字當頭」,是推高本港樓價的「元兇」,惟與巿建局攜手合作興建尖沙嘴名鑄的新世界發展(017)卻表示,對方要求的價格更進取。市建局回應說,定價由獨立測量師建議,屬市場價格。

沒有「托價」問題

新世界發展鄭氏家族購入尖沙嘴豪宅名鑄部分單位,被指有「托價」之嫌,立法會議員李永達窮追不捨,在北京出席兩會的新世界發展董事總經理鄭家純【圖】終於按捺不住,公開澄清事件,並指出名鑄的高定價是市區重建局批准和堅持,價格是既定的,並不存在「托價」的問題。

他指出,名鑄特色戶的定價,必須要這麼高,定價是由市建局批准。當初定價時,新世界的負責人與市建局因為定價問題曾發生爭吵,市建局要求的價格比新世界更進取。他指出,項目與市建局合作,所有價單的變動都要市建局批准。其家族成員購買名鑄單位根本不可能存在「托價」的問題。

他說,當初名鑄定價,市建局要求把價格定在較高的水平,自然是該局的負責人盡責的表現,也反應執行人員怕被指責。他認為,這與香港的政治環境和氣氛有關。

不過,他指出,問題並不在於市建局的主席張震遠或高層,只是市建局下面執行的人,為了盡責,令與發展商的合作缺乏彈性。市建局在名鑄佔股不超過百分之二十,但卻有極大的權力。在一些項目的合作過程中,要經過市建局審批,往往一二個月都沒有答覆。他直言機構內有人「執雞毛當令箭」。

鄭家純表示,市建局不應該過度介入商業地產開發領域,這是發展商的專長,市建局應該只涉及收地。市建局在舊區重建項目佔股百分之二十、百分之三十,但什麼都卡住,是勞民傷財、阻時間。新世界過去也與港鐵(066)合作,雙方合作很愉快,因為大家都按商業原則辦事,並不像跟市建局的合作經常要吵架。很多問題的根本原因在於市建局不是商業機構,是政府部門。

張震遠指市價定價

張震遠昨晚回應本報查詢時指出,該局聘請獨立測量師為名鑄估價,再由財務委員會決定,故依從市價定價。

市建局日前宣布自行發展馬頭圍道舊樓,搖身一變成為地產商,被指「與民爭利」,現在新世界更罕有地力勸其不應過分介入商業地產開發領域,對於外界種種聲音,張震遠不作評論。

李永達上周五約見市建局行政總監羅義坤了解名鑄事件詳情,要求市建局增加資訊透明度等。鄭家純直言,李永達是扣帽子,名鑄事件小事化大,如此的政治氣候,將令香港愈來愈差。

同日新聞︰

市建局樓盤多在珍貴地段

文章來源︰信報   8-3-2010

市區重建局旗下大部分發展的項目,均以招標形式與地產商合作,由於完成收購後的土地往往屬於珍貴的市區用地,因此即使發展規模相對港鐵(066)招標項目較細,仍獲得大型發展商青睞,長實(001)、信置(083)和南豐發展等,近年都有與市建局項目。

信置屢中標

其中一個與市建局「交往較密」的發展商,可算是信置。信置與市建局合作發展的項目,較大型的有位於荃灣楊屋道一帶的二個重建項目,包括由「荃灣七街」重建而成的萬景,在二○○六年第二季以顯著高於當時同區呎價的水平開售,為區內定價作新指標;另外,及後推出的御凱,亦為兩者合作的項目。

在其他項目方面,信置近年成績亦較佳,二○○八年以來進行的六個招標項目中,信置以獨資或合資形式合共奪得四個,包括與合和實業(054)合作的灣仔利東街重建項目及以獨資形式奪得的觀塘月華街重建項目等。

步入收成期

長實亦將夥市建局發展衙前圍村重建項目及本年初剛奪得的荔枝角道╱桂林街和醫局街重建項目,合共提供逾九百六十伙。

部分早年已推出的項目則陸續開售,市建局將步入收成期,其中南豐發展參與發展的大角咀海桃灣去年開售後,近月再趁市況理想重推貨尾,同系灣仔皇后大道東提供不足一百伙的全新項目,預計最快下月推出,發展商預料開售呎價逾一萬元。

至於提供約四百八十八伙的西區第一╱二街重建項目縉城峰,則屬由嘉里建設(683)參與發展,項目上月初開售,標準單位平均呎價逾一萬元,特色戶更逾二萬元。

至於新地(016)參與的大角咀洋松街形品.星寓,發展商預計,最快本月可開售,意向呎價亦約一萬元

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