編按︰強制拍賣,這就林鄭的局長工程,在法例通過立法前的兩天,竟忽然冒出一個官方的神秘調查,再指定向明報和星島發放信息,看來林鄭的政治分妝真是有點過濃了!民間和前高官不斷要求調解機制,林鄭充耳不聞,為地產商的利益,將小業主送上法庭,這真是局長的原意嗎?最有趣,在傳媒前能言的局長竟然也無法解析強制拍賣只會以底價成交,究竟是記者問題太複雜,還是我們的官員太「喉禽」呢?急急為地產商開路,已研究三年的政策,還是(有意地)錯漏百出,難怪戲言賭上政治前途也在所不計。

再者「為民請命」的林鄭又來一招「一啖砂糖一啖屎」,一邊說強拍,一邊談樓換樓。既然局長一面強調樓換樓不能迴避,為何不添加在強拍法例內呢?

原文題目︰

75%支持強拍降門檻 「修例增釘子戶成本」

文章來源︰15-3-2010  明報

發展局長林鄭月娥形容,市民就降低強拍門檻的意見信,支持和反對的比例是三比一,脗合政府所做的內部調查,有75%受訪者支持降低強拍門檻。她強調,不要非黑即白看這問題,不要以為強拍申請者一定是地產商、小份數一定是小業主,事實上降低門檻是想增加釘子戶的成本,以幫助想重建及改善生活的小業主。

林鄭月娥在訪問中,準備了兩疊分別是支持者和反對者信件的檔案,她讀出一名前灣仔國民大廈業主的信件,稱收到地產商3 倍於市價的收購,現時搬到較新的駱克大廈,還有50 萬餘元現金作儲蓄。

強調法例保障小業主

對於反對強拍門檻降至業權80%的聲音,她作出反駁。

■對於有說法指強拍保障不到小業主,林鄭月娥強調法例已從四方面保障小業主,包括大份數業主申請強拍時,要提供估價報告;土地審裁處會信納樓齡或維修狀况的強拍條件,以及申請人有作出合理方法收購;土地會作公開拍賣;按現有使用價值的比例來分錢。她又強調,不要以為一定只是單一發展商強拍,大坑麗星樓便是由170 多名業主聯合申請強拍。

■對於大部分拍賣均沒競投下以底價成交,林鄭月娥直言: 「我同意很難說服(公眾)為何沒競爭。」但她強調,底價已經計及地段的重建價值,沒人競爭只反映香港地產市場的現象, 「你現在期望公告處理所有我們對地產界不滿意的事情,這個要求好似高了點」。

■有批評指出,強拍下租客並無保障,林太稱法例已保障租客6 個月內不會被趕走,但指強拍條例精神是方便重建。

■對於政府在未完成所有分區規劃大綱圖檢討下,強拍會引致建成大量高樓。林鄭月娥表示要尊重香港的業權,「若今日地段有這個地積比,你都不能太過隨意去搞它」。

研設機制為大小業主調解

她強調,現土地審裁處已考慮到樓宇維修狀况,更曾有申請因樓宇維修狀况不差而遭否決。她重申會研究加設調解機制,讓大份數業主和小份數業主在強拍前有機會調解。

立法會周三將就降低強制拍賣門檻公告表決,若獲通過,4 月1 日起,50 年樓齡的舊樓、在非工業地段的30 年工廈或只剩下一個單位未統一業權的樓宇,若地段業主已統一了80%業權,便可申請強拍,統一餘下20%業權。

同日新聞︰

市建局新角色收費協調重建 業主自發模式須自資賠償安置租客

明報  15-3-2010  明報記者何嘉敏  周展鴻

展開將近兩年的《市區重建策略》檢討已踏入最後階段,發展局長林鄭月娥透露,正構思引入由業主自發的重建模式,市建局亦會增添「中介人」的角色協助統籌,但不會動用公帑及《收回土地條例》協助業主在重建中賺取回報,業主須透過強制拍賣統一業權,並自資賠償或安置租客;另外,她形容「樓換樓」會是市建局日後不能迴避的另類選擇,以回應自住業主留於當區生活的訴求。

林鄭月娥接受本報專訪時表示,公眾透過《市區重建策略檢討》就由下而上、地區為本及「樓換樓」賠償達成共識,其中「由下而上」容許業主自發決定重建,並邀請市建局以「中介人」角色介入。

業主可攤分最大利潤

她認為業主自發重建模式的目標,不止於改善舊區環境, 可「透過這重建項目攤分最大利潤」,因此,在這模式下政府不會動用公帑及透過《收回土地條例》協助業主重建,業主須自行收集業權,再按將於本周三交立法會議決的《土地(為重新發展而強制售賣)條例》申請強制拍賣,但市建局可透過收費協助業主集齊業權、申請強拍、邀請發展商參加拍賣等,但不會出資重建。

市建局董事憂租戶受壓迫

賠償業主或安置租戶則由業主負責, 「我不會用納稅人的錢,幫他(業主)安置租客,他就拿走所有重建回報,這怎能說得通?」但不願透露姓名的市建局董事擔心,因早年政府修訂《業主與租戶(綜合)條例》,在業主自發模式下,業主可提早趕走租戶以推加收購價, 「發展商無義務在重建時安置租戶,到時便要市建局介入幫手逼走租客」。林鄭月娥表示,市建局日後介入「由下而上」的項目時,可先向業主提出條件,如要求業主保障租戶的權益。

另外,政府日後亦不能要求業主在自發重建項目中提供公共空間或社會福利設施,若業主很希望有社區設施,可透過「信託基金」方式與政府商討。

她指出,當局會就業主自發的重建模式設門檻,確保大多數業主同意才啟動項目,亦會設「撤退」機制, 「若有關項目引起好大的社會爭議,社會聲音大得令項目不能落實,市建局要有『撤退』機制,令業主毋須面對這樣大的爭議」。

林鄭:樓換樓不能迴避

談到市建局日後的重建工作,林鄭月娥形容「樓換樓」是不能迴避的課題,政府和市建局正構思樓換樓的模式,向自住業主提供「另類選擇」, 「若市建局參與重建,一定有社會使命,當中的社會性便包括他(業主)習慣了這裏生活環境,你要讓他有機會回來住」。但她指出,樓換樓帶來不少財政負擔,相信以土地補貼支援市建局較易說服政府內部部門,至於在重建地區內,劃地興建樓宇安置受影響的業主或租客,實施上則有困難。

至於「舖換舖」,林鄭月娥直言難以落實, 「市建局一般不會賣斷舖位,因要繼續行駛責任,例如不能把公共空間管理權交由小業主攤分,所以要保留一定舖位業權,所以根本無舖可換」,她認為重建期間,已遷出的商舖已改變經營模式及顧客來源,未必願意數年後重回原舖。

同日另一則新聞︰

評估周邊經濟尋重建理據

文章來源︰明報 15-3-2010
市建局已出資展開最少6 項市區更新研究,包括首次以荃灣萬景峰分析市區重建帶來的經濟影響評估(EIA),並為全港約3000 幢舊樓展開樓宇狀調查,發展局長林鄭月娥指出, 「下一年代」的重建會按科學理據挑選項目範圍,以「證據為本」推動市區更新,亦要考慮財務可行和「由下而上」的意願(見圖)。
展開最少6 項研究
林鄭月娥指出, 「以往我們主要看『內部』,如項目能否自負盈虧,今次我們看能否帶動周邊經濟,從而說服政府日後用更寬鬆的角度審視市建局的財務安排」。為荃灣七街重建而成的萬景峰作經濟影響評估(EIA),有助了解重建對荃灣區本土經濟的影響。
針對樓宇狀,市建局正為3000幢樓齡達30 年的舊樓作樓宇狀調查,包括入屋抽樣化驗石屎, 「因我相信下一代的重建啟動,要有一些較科學性的理據……一定要說服到人,那樓宇狀是很差」。
市建局主席張震遠接受查詢時指出,樓宇狀調查可了解大廈內的社會狀(social condition), 「除了解是否基層或老人家居住,還要看有否無良業主,把單位間成三四個套房,自己卻不維修,什麼樓宇安全都不理」,他指出,日後市建局決定重建選址時,會同時參考樓宇及社會狀。
林鄭月娥表示,當局亦正研究過往受重建影響的居民,在重建前後的心路歷程, 「他當天接受賠償後,今天去了哪裏?生活環境是怎樣?」當局亦正檢視過去10 年的屋宇維修策略,展開7 個地區更新遠景研究。
除「說之以理」,林鄭月娥指亦會「動之以情」,她指出,過去透過電台節目、網上討論區等初步掌握民情, 「除了保育,恐怕廣大市民仍覺得重建是最有效的……因一般會認為舊樓(維修)問題很難處理,好有挫折感,即使你肯(解決),鄰舍也未必肯」。她指出,聽到社會亦有聲音傾向維修取代重建,日後須設法平衡兩者。

市建局已出資展開最少6 項市區更新研究,包括首次以荃灣萬景峰分析市區重建帶來的經濟影響評估(EIA),並為全港約3000 幢舊樓展開樓宇狀調查,發展局長林鄭月娥指出, 「下一年代」的重建會按科學理據挑選項目範圍,以「證據為本」推動市區更新,亦要考慮財務可行和「由下而上」的意願。

展開最少6 項研究

林鄭月娥指出, 「以往我們主要看『內部』,如項目能否自負盈虧,今次我們看能否帶動周邊經濟,從而說服政府日後用更寬鬆的角度審視市建局的財務安排」。為荃灣七街重建而成的萬景峰作經濟影響評估(EIA),有助了解重建對荃灣區本土經濟的影響。
針對樓宇狀,市建局正為3000幢樓齡達30 年的舊樓作樓宇狀調查,包括入屋抽樣化驗石屎, 「因我相信下一代的重建啟動,要有一些較科學性的理據……一定要說服到人,那樓宇狀是很差」。
市建局主席張震遠接受查詢時指出,樓宇狀調查可了解大廈內的社會狀(social condition), 「除了解是否基層或老人家居住,還要看有否無良業主,把單位間成三四個套房,自己卻不維修,什麼樓宇安全都不理」,他指出,日後市建局決定重建選址時,會同時參考樓宇及社會狀。
林鄭月娥表示,當局亦正研究過往受重建影響的居民,在重建前後的心路歷程, 「他當天接受賠償後,今天去了哪裏?生活環境是怎樣?」當局亦正檢視過去10 年的屋宇維修策略,展開7 個地區更新遠景研究。
除「說之以理」,林鄭月娥指亦會「動之以情」,她指出,過去透過電台節目、網上討論區等初步掌握民情, 「除了保育,恐怕廣大市民仍覺得重建是最有效的……因一般會認為舊樓(維修)問題很難處理,好有挫折感,即使你肯(解決),鄰舍也未必肯」。她指出,聽到社會亦有聲音傾向維修取代重建,日後須設法平衡兩者。

廣告