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編按︰"活化"這詞應該用在半死不活的東西上,但工廈的空置率近20年都比商廈為低(見早前文章),半死狀態無疑是欲加之罪。此外,將政府辦工空搬離市中心,包括早前已宣稱的灣仔稅務大樓,加上現在旺角水務署,剩下的土地為何只作賣地賺錢呢?為何沒有其他用途呢?如果有遠見的政府會重新以政府部門為先導,在遍遠地方發展新市中心,但現在情況只是將自己的物業賣出賺錢,再窺視工廈租金低廉作替補之用,把公帑津貼工廈業主,趕走現在工廈使用者。問題在於這真的是公眾利益嗎?還是向發展商傾斜,借活化之名,為他們製造市中心靚地呢?

而且市民失去方便地使用政府服務,又大大增市中心發展密度,"活化"政策毫無創見,只是政府高地價下的變奏,受苦的不只是藝術家,也是我們–市民。

文章來源︰信報財經新聞  2010-03-26

題目︰

旺角水務署擬率先遷入工廈

配合活化工廈政策,發展局正計劃將旗下政府部門遷入工廈,其中水務署新界西辦事處可望「身先士卒」,將辦事處由目前旺角的亞皆老街廠遷至工廈物業。

至於騰空後的廠房用地,則可望劃為「綜合發展區」,提供商業和公共交通交匯處等用途,市場估值逾十七億元。

發展局局長林鄭月娥接受本報專訪時透露,旗下兩個部門可望成為首批進駐完成變身工廈物業的政府部門,其中早前獲得水務署的同意後,該署位於旺角亞皆老街的新界西辦事處將會搬遷至工廈物業。當局並透過政府產業署委託物業代理,物色合適的相關物業。她並指出,倘若在將來所接獲的改裝工廈個案中,發現有合適的物業,亦可能會吸納。

對於新界西辦事處的選址,林鄭月娥提出部份考慮的因素。「我們所要求的最主要條件乃能夠將部門本身的辦事處集中在一起,不可能再將部門分散至多幢工廈中;另外交通亦要便利,相信為鐵路沿線的地區,方便部門同事上班。」此外,由於需要搬遷的部門主要服務新界西區,如葵涌和荃灣等,政府的選址亦將會相應作出考慮。林鄭月娥認為,由於工廈樓底較高,景觀相對開揚,亦可以切合自身需要進行改裝,具有相當潛力。

至於其他部門會否陸續將位於商業樓宇的辦事處,遷至其他完成工程的工廈物業,她表示,需要視乎產業署與其他政策局的磋商。

位於洗衣街、亞皆老街及聯運街交界的水務署亞皆老街廠,佔地約四萬九千六百六十五方呎,目前為低層物業連同泊車設施等,林鄭月娥表示,用地將來騰空後,可以提供公共交通交匯處等設施,以改善區內的人流車流,預計可能劃作「綜合發展區」,讓將來投得用地的人士,提交總綱發展藍圖等。據了解,除公共交通交匯處外,亦可能容許用地發展商業樓面。

林鄭月娥期望,遷出計劃可以達到雙贏方案,一方面可以騰空該幅珍貴土地,亦可以協助活化工廈政策。

她指出,即使不計入用地可能出售所帶來的財務收入,由於該用地可望改善行人環境和交通情況,公共交通交匯處亦可配合該區的要求,可帶來龐大的經濟效益。

美聯測量師行董事林子彬認為,由於旺角區對於商業物業的需求龐大,亦可考慮作酒店發展。倘項目最終以商業模式發展,他初步估算每方呎樓面地價約五千元水平。

雖然分區大綱計劃圖就水務署用地的地積比率上限為十二倍,測量師估計,受到社會擔心發展密度過高影響,估計最終發展規模將較低。倘以地積比率七倍計算,水務署用地的估值約十七億三千八百萬元;若用地可與食環署地皮合併發展,佔地可增至約八萬方呎,估值則約二十八億元。

第一太平戴維斯工業拓展及投資部資深董事蕭兆新認為,政府率先將旗下部門遷往工廈項目,將可以有帶頭的作用,亦可以協助填補改裝熱潮下可能出現的空置情況。

他表示,實際上自政府宣布活化工廈的政策以來,不少工廈物業的叫價已經上升,部份工廈業主已將叫價調升一成至二成水平■

另一則文章︰

來源︰信報財經新聞       2010-03-2

題目︰發展局建議政府購工廈轉租藝團

活化工廈政策將於下月一日正式推出,但一眾「活在工廈」的文化藝術團體租戶卻擔心租金因此大升,扼殺生存空間。發展局局長林鄭月娥昨天表示,希望透過兩個方向,包括遊說政府購買工廈再租予藝團,以及希望申請改裝工廈的業主在享受到豁免費之餘,能夠撥出一、兩層地方以優惠租金租予受影響的藝術團體,以作支持。

她表示,親自接觸過兩、三個單一業權工廈的業主,更親身參觀過其中一幢位於黃竹坑的工廈,業主對其建議,反應正面。

政府將於下周四開始實施活化工廈政策,除了方便重建工廈以作其他發展用途之餘,更免收改裝十五年或以上樓齡工廈業主的「豁免費」。

林鄭月娥昨天接受本報專訪時指出,「香港的地價、樓房價錢有時令到營商環境不夠競爭力」,而活化工廈政策可以釋放一億七千萬平方呎樓面面積,提供樓房供應,相信有助成本下降。

不過,要令到供應增加、成本下降始終有一個等待的過程,而在此期間難免有人因為有活化措施,期望樓房增值而引發商業行為,諸如加租或要現在租戶搬走,配合改裝,她形容這是「無可避免,是預計得到」,可是政府在設計大政策時,難以對焦處理小問題,否則只會「半湯半水」。

雖然有藝團租戶要求政府規定改裝後的工廈,須撥出兩成地方予文化藝術團體,但林鄭月娥指出,這是干擾市場運作,而且工廈業主要改裝其實已不易,至少要得到百分百業主支持、要作出很大投資改裝,若再加入關卡,只會令到政策效果大打節扣。

但林鄭月娥認為,還有兩方面可以協助受影響文化藝術團體。其一是既然政府也會購入工廈作辦公地方,以起示範作用,「若果政府對本地文化支持,我都會游說大家從這角度看!」她強調搞文化政策並不是其工作,但會提出這看法。因為很多人都提出,香港應該多幾個石硤尾創意藝術中心,由馬會出錢、浸會大學營運,直接租予藝術團體,而租金可以成為其他商業營辦工廈的指標。

另一方向是希望各個申請改裝的工廈業主,既然受惠新政策,享有豁免費,便本着社會責任、支持本地文化創意產業,便拿出一、兩層地方出來以優惠價租予藝團。她建議:「可以俾一個免租期,或在第一個三年租約上提供租金優惠,給予藝團!」雖然租金預計會較現時不按常規租出的租金較高,但相信較市價為低

她認為,「這政策也是有利業主」,令到改裝工廈同時成為文化藝術中心也可以讓整個地方升格。「火炭工廈內,有的文化工作者好出名,其作品在香港第一個art mall展出!」林鄭月娥表示,現時手頭上有兩、三個可以提供此類優惠的工廈,雖然她暫時未能抽空去進行遊說,「靠其人際網絡,應該不太難。」至於具體情況,她相信待四月一日後更易掌握更多資料。

她期望,每一個工廈群組內,都可以有一幢工廈能夠提供這樣的優惠。至於該租予那些受影響的藝團,則留待業主作出決定。

現時租入新蒲崗工廈單位的糊塗戲班謝健民對於這建議,表示歡迎,指出「聽落可以直接幫助」他們。但他指出,其實現時該戲班以四元多一呎租入單位,較同區商廈八元一呎租,不算平很多■

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