編按︰"活化"這詞應該用在半死不活的東西上,但工廈的空置率近20年都比商廈為低(見早前文章),半死狀態無疑是欲加之罪。此外,將政府辦工空搬離市中心,包括早前已宣稱的灣仔稅務大樓,加上現在旺角水務署,剩下的土地為何只作賣地賺錢呢?為何沒有其他用途呢?如果有遠見的政府會重新以政府部門為先導,在遍遠地方發展新市中心,但現在情況只是將自己的物業賣出賺錢,再窺視工廈租金低廉作替補之用,把公帑津貼工廈業主,趕走現在工廈使用者。問題在於這真的是公眾利益嗎?還是向發展商傾斜,借活化之名,為他們製造市中心靚地呢?
而且市民失去方便地使用政府服務,又大大增市中心發展密度,"活化"政策毫無創見,只是政府高地價下的變奏,受苦的不只是藝術家,也是我們–市民。
文章來源︰信報財經新聞 2010-03-26
題目︰
旺角水務署擬率先遷入工廈
配合活化工廈政策,發展局正計劃將旗下政府部門遷入工廈,其中水務署新界西辦事處可望「身先士卒」,將辦事處由目前旺角的亞皆老街廠遷至工廈物業。
至於騰空後的廠房用地,則可望劃為「綜合發展區」,提供商業和公共交通交匯處等用途,市場估值逾十七億元。
發展局局長林鄭月娥接受本報專訪時透露,旗下兩個部門可望成為首批進駐完成變身工廈物業的政府部門,其中早前獲得水務署的同意後,該署位於旺角亞皆老街的新界西辦事處將會搬遷至工廈物業。當局並透過政府產業署委託物業代理,物色合適的相關物業。她並指出,倘若在將來所接獲的改裝工廈個案中,發現有合適的物業,亦可能會吸納。
對於新界西辦事處的選址,林鄭月娥提出部份考慮的因素。「我們所要求的最主要條件乃能夠將部門本身的辦事處集中在一起,不可能再將部門分散至多幢工廈中;另外交通亦要便利,相信為鐵路沿線的地區,方便部門同事上班。」此外,由於需要搬遷的部門主要服務新界西區,如葵涌和荃灣等,政府的選址亦將會相應作出考慮。林鄭月娥認為,由於工廈樓底較高,景觀相對開揚,亦可以切合自身需要進行改裝,具有相當潛力。
至於其他部門會否陸續將位於商業樓宇的辦事處,遷至其他完成工程的工廈物業,她表示,需要視乎產業署與其他政策局的磋商。
位於洗衣街、亞皆老街及聯運街交界的水務署亞皆老街廠,佔地約四萬九千六百六十五方呎,目前為低層物業連同泊車設施等,林鄭月娥表示,用地將來騰空後,可以提供公共交通交匯處等設施,以改善區內的人流車流,預計可能劃作「綜合發展區」,讓將來投得用地的人士,提交總綱發展藍圖等。據了解,除公共交通交匯處外,亦可能容許用地發展商業樓面。
林鄭月娥期望,遷出計劃可以達到雙贏方案,一方面可以騰空該幅珍貴土地,亦可以協助活化工廈政策。
她指出,即使不計入用地可能出售所帶來的財務收入,由於該用地可望改善行人環境和交通情況,公共交通交匯處亦可配合該區的要求,可帶來龐大的經濟效益。
美聯測量師行董事林子彬認為,由於旺角區對於商業物業的需求龐大,亦可考慮作酒店發展。倘項目最終以商業模式發展,他初步估算每方呎樓面地價約五千元水平。
雖然分區大綱計劃圖就水務署用地的地積比率上限為十二倍,測量師估計,受到社會擔心發展密度過高影響,估計最終發展規模將較低。倘以地積比率七倍計算,水務署用地的估值約十七億三千八百萬元;若用地可與食環署地皮合併發展,佔地可增至約八萬方呎,估值則約二十八億元。
第一太平戴維斯工業拓展及投資部資深董事蕭兆新認為,政府率先將旗下部門遷往工廈項目,將可以有帶頭的作用,亦可以協助填補改裝熱潮下可能出現的空置情況。
他表示,實際上自政府宣布活化工廈的政策以來,不少工廈物業的叫價已經上升,部份工廈業主已將叫價調升一成至二成水平■
另一則文章︰
來源︰信報財經新聞 2010-03-2
題目︰發展局建議政府購工廈轉租藝團
活化工廈政策將於下月一日正式推出,但一眾「活在工廈」的文化藝術團體租戶卻擔心租金因此大升,扼殺生存空間。發展局局長林鄭月娥昨天表示,希望透過兩個方向,包括遊說政府購買工廈再租予藝團,以及希望申請改裝工廈的業主在享受到豁免費之餘,能夠撥出一、兩層地方以優惠租金租予受影響的藝術團體,以作支持。
她表示,親自接觸過兩、三個單一業權工廈的業主,更親身參觀過其中一幢位於黃竹坑的工廈,業主對其建議,反應正面。
政府將於下周四開始實施活化工廈政策,除了方便重建工廈以作其他發展用途之餘,更免收改裝十五年或以上樓齡工廈業主的「豁免費」。
林鄭月娥昨天接受本報專訪時指出,「香港的地價、樓房價錢有時令到營商環境不夠競爭力」,而活化工廈政策可以釋放一億七千萬平方呎樓面面積,提供樓房供應,相信有助成本下降。
不過,要令到供應增加、成本下降始終有一個等待的過程,而在此期間難免有人因為有活化措施,期望樓房增值而引發商業行為,諸如加租或要現在租戶搬走,配合改裝,她形容這是「無可避免,是預計得到」,可是政府在設計大政策時,難以對焦處理小問題,否則只會「半湯半水」。
雖然有藝團租戶要求政府規定改裝後的工廈,須撥出兩成地方予文化藝術團體,但林鄭月娥指出,這是干擾市場運作,而且工廈業主要改裝其實已不易,至少要得到百分百業主支持、要作出很大投資改裝,若再加入關卡,只會令到政策效果大打節扣。
但林鄭月娥認為,還有兩方面可以協助受影響文化藝術團體。其一是既然政府也會購入工廈作辦公地方,以起示範作用,「若果政府對本地文化支持,我都會游說大家從這角度看!」她強調搞文化政策並不是其工作,但會提出這看法。因為很多人都提出,香港應該多幾個石硤尾創意藝術中心,由馬會出錢、浸會大學營運,直接租予藝術團體,而租金可以成為其他商業營辦工廈的指標。
而另一方向是希望各個申請改裝的工廈業主,既然受惠新政策,享有豁免費,便本着社會責任、支持本地文化創意產業,便拿出一、兩層地方出來以優惠價租予藝團。她建議:「可以俾一個免租期,或在第一個三年租約上提供租金優惠,給予藝團!」雖然租金預計會較現時不按常規租出的租金較高,但相信較市價為低。
她認為,「這政策也是有利業主」,令到改裝工廈同時成為文化藝術中心也可以讓整個地方升格。「火炭工廈內,有的文化工作者好出名,其作品在香港第一個art mall展出!」林鄭月娥表示,現時手頭上有兩、三個可以提供此類優惠的工廈,雖然她暫時未能抽空去進行遊說,「靠其人際網絡,應該不太難。」至於具體情況,她相信待四月一日後更易掌握更多資料。
她期望,每一個工廈群組內,都可以有一幢工廈能夠提供這樣的優惠。至於該租予那些受影響的藝團,則留待業主作出決定。
現時租入新蒲崗工廈單位的糊塗戲班謝健民對於這建議,表示歡迎,指出「聽落可以直接幫助」他們。但他指出,其實現時該戲班以四元多一呎租入單位,較同區商廈八元一呎租,不算平很多■
17 留言
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26,三月 2010 於 11:45 下午
支持活化工業區
文化界都真係自私到死. 工廠租金平原因係供應過多…令到空置好高..所以租金好平
但係香港地少人多, 大量的空置係令好多巿區土地白白浪費. 文化界好多都只講玩佢地架文化但不事生產.
所以佢地無法去俾較高的租金, 政府應該係興趣一些補貼大廈俾佢地呢d人去搞佢地架理想
不應該為了佢地的平租金去令大量土地空置
27,三月 2010 於 10:20 下午
leungtaiwai
請尊重文化,尊重為文化發展努力的人。
攪文化,並不等於「不事生產」。只是「文化」往往不能像貨物般量化和衡量祂的價值。文化是人類遠勝於地球上其他生物的其中一大特質。沒有文化,人類的生活便少了大部份的色彩。
文化並不是遙不可及的事,也不是唱高調的玩意,祂活在人類生活的空間裡,小至一張揮春、一對輓聯、一首時代曲、流行曲、一齣電影,甚至一句「問候」人的地道「粗口」,都是文化,總要有人去將祂參與、創作、組織、貯存和發展。
沒有文化的城市,就像中國近年發展出的多個金雕玉砌,但沒靈魂的金錢城市。若文化是「不事生產」,政府也不會攪九西文化區。
文化人,絕不是「不事生產」的一群。
香港的高地價,令許多行業透不過氣,難得有還有廉價的舊工廈可用作文化事業作生存空間(當然也可讓其他行業經營),又有甚麼問題呢!
拆了舊工廈,建成一幢幢甲級商廈,地產發展商當然笑呵呵呢!又是地產商得利(我與地產商無仇無怨)!
我不反對將舊商廈拆卸,再建成可圖利的這個商業決定(也反對不了!)。但不要借「活化」來美化一個商業行為,還說成怎樣大仁大義,要拆就拆啦!
文化人,不是生產貨物,不是採金,是生產精神的糧食!
28,三月 2010 於 9:46 下午
支持活化工業區
我知文化人好多都只沉醉自已喜愛的事情上
他們做出來的東西不是為了社會大眾
只是為了自己快樂..當然..或許社會上需要佢地
所以政府應該做的事興建一d補貼地方俾佢地用
不是把所有工廠區都停止重建..令到大量空置問題而令租金下跌
最佳的解決方法是政府靠賣地來補貼文化事業
28,三月 2010 於 10:28 下午
leungtaiwai
不要對文化人存有偏見,難道社會上各行各業都是為服務大眾,只有他們不是呢!你們去問問那些商家,難道他們不是為利是圖,而是服務社會嗎!
文化並不只是用來點綴社會的,大家不防了解多一點文化活動和文化人的工作,才批評呢!那親愛的大陸,在文革的巔峰期,也大攪文化活動的民工團啦。招待政要,也來個文藝晚會!各國、各地的政府都肯定文化發展的重要!
此外,現在要求使用舊工廈的團體、行業,並不單限於一少部份的文化人,還有各行各業,如殯儀業、展貿場等等,不要只針對文化人,而忽略其他活化舊工廈帶來的問題!
當然文化人要使用租金便宜的舊工廈(記著還有許多行業都是這樣棄貴取平),而不須要租用美侖美煥,貴租金的新型商廈,是有礙地產發展商重建工廈圖利(做生意當然要得利),這可能在某些人眼中,就是死罪!
文化往往就是源於社會基層生活,沒有租金便宜的處所讓他們攪文化,只會屋扼殺祂的發展!
講多都是無謂,我又不是文化人,但我尊重他們,因為他們所做的事,都是有價值和意義的!
想不到有人會對文化人那麼偏見,但社會是可讓不同聲音發表的!
29,三月 2010 於 7:20 下午
支持活化工業區
一個問題, 你支持以下那一個方案去支持文化界!
1) 任由數以萬計工廈空置駛到租金下調來令文化界可以用低廉價錢去租地方
2) 把空置工廈重建成社會缺乏的商廈和酒店.用政府資源去興建一個符合安全規格,有良好環境的文化村來提供數以千計的低廉價錢工作室
29,三月 2010 於 9:13 下午
leungtaiwai
講多無謂又要講,不是只有文化界想以便宜租金租用舊工廈,還有其他許多的行業和團體,都租用便宜的處所,例如室內War Game場。此外,還有很多人租賃作住宅用途。不同的,是文化界會站出來反對。
舊工廈的租金降低,主要是工業北移,供求問題,並不是文化界隻手遮天,將它的租金壓低,不要將文化界說成是洪水猛獸。
此外,為何要政府興建專為文化界作活動的中心,我反對。根本沒這需要,即使要建,建在那區,在市區建,又會招來地產發展商,支持建公屋,建社區設施等等團體反對,建在遍遠地方,搵鬼去。又不能每區都興建。文化是源於生活,是活要在大街小巷裡,在人群中慢慢衍生出來的,是不能「被困」起來的。
文化界出來反對、反對,在現金的政策下,最終都只是白費心機的,幹嗎要針對他們呢。
文化並不是「不事生產」的,是可以「餬口」的。例如香港的電影文化,影響所及,不用多說了。電影業養活的香港人,多的是!對香港的GDP也有貢獻呢,歲月神偷那麼賣座……。不說電影,近年來高志森先生再攪舞台劇,不是很賣座呢!還有香港舞蹈團、香港芭蕾舞團等等的藝術文化團體,又點睇呀!
當然租用舊工廈的,都不會是上述的團體,但Beyond早年未「紅」的時候,又不是租用租金廉宜的地方攪音樂。做生意的都想成本低啦!點解文化界想租用平租的舊商廈,就是洪水猛獸呢!
部份文化人出來反對、反對,都是想讓更多人對事情了解、了解,如果有道理,就會得到其他人的支持,若不是,反會遭人指責,但最重要的是,讓他們,甚至所有人都能各舒己見。
試想如果大家好地地居住的住所,大業主發然說要拆卸重建,屆時還會做鵪鶉呢!做鵪鶉,北上做啦!在那裡,遇到不平事,唔肯做鵪鶉,死硬!
30,三月 2010 於 8:17 上午
支持活化工業區
ok!!!你反對活化..咁文化界同什麼war game 場可以佔用多少工廠空間呢
如果佢地需求大, 租金亦會升. 這個是很簡單的 rule of demand and supply
現在問題係佢地用不了咁多空間, 但係工業北移又令到沒有足夠工廠去operate
結果有大量工廠空置..做成浪費呀!!!!!!!!!
同一時間, 因為商廈短缺, 很多中小企係d中環核心區勁加租導致開支大升 (租金去到成60蚊呎了)
如果工廠活化成寫字樓, 佢地呢d中小企可以用較平的租金 (約15元左右)去租如東九龍的新寫字樓去operate
你點解要偏幫文化界但不理中小企叫苦連天呢
30,三月 2010 於 7:57 下午
leungtaiwai
現時舊工廈的情況,真要問一下任意將工廈租出的業主吧!許多人都想價廉物美租用平價的樓宇(業主除外),文化界並不是甚麼罪魁禍首,人家出來反對,總好過扮鵪鶉,假和諧,學似鄰國的衰!
我不是反對活化,但甚麼是活化!現在的假「活化」,只是讓舊樓被重建為呎價、租金飆升至天價的新商廈!當然業主有這想法並沒有問題!
舊工廈空置,聰明的主們總會想出新路向,政府在政策上也可放寬一點!讓舊工廈有更多的用途!不要讓業主們吊鹽水。
以前廠廈堆滿貨物,一旦發生事故,當然會很危險。但現在的工廈內經已鮮有工業生產,部份還設有自動灑水系統,比家居還要安全呢!
我不是反對舊工廈重建(不要權亂用活化二字),反正工廈都是商業樓宇。我只是對有人無哪哪針對文化人抱不平(我不是文化人)。為何又不指責在舊工廈內攪骨灰庵、War Game場的人呢!
今晚講到這裡,Bye!
30,三月 2010 於 8:01 下午
leungtaiwai
假活化,都是商人治港所至!地產商是龍頭!早知一早去炒樓啦!
以前都無咁離譜,回歸後變成咁樣的?
1,四月 2010 於 1:37 下午
回歸前炒籌好過炒樓
回歸前炒籌好過炒樓…
現在邊有人仲會炒籌,炒他媽gorchi,炒女皇頭,炒snoopy
老實講, 回歸後已經無97前炒得咁勁了
1,四月 2010 於 9:50 下午
leungtaiwai
當然好似無炒得咁勁啦!都留給來自中國的暴發戶借香港的樓來發財(或洗X錢)!
無炒就假,九七前那有七萬蚊一呎的天價樓!好多樓的可
1,四月 2010 於 10:09 下午
leungtaiwai
對不起大家,按錯掣,未講完就上載了!
九七後無炒得咁勁就假,可能只是無咁普遍,因為炒樓發達的機會,都越來越集中再那些越有就越有的少數人家身上,又或留給那些來自中國的暴發戶,借香港的豪宅來翻幾翻他們的身家(或洗X錢)!
日後,無論使否豪宅,甚至二手居屋,都會被炒出個天價來,問我們香港人點死!那些見錢開眼,瞎良心的中國投機者怎會理我們香港人呢!
無炒就假,九七前那有七萬蚊一呎的天價樓!好多樓的樓價,都超越九七前的水平了,尤其使那些「回鬼」後才推出市場的樓,當然無得同九七前的比啦!
無人想要文革、蘇維埃式的共產,但都不要越來越嚴重的貧富懸殊!
當然樓價再升,香港人都要無計,都買啦!學似日本人供樓要供一百年(真不該)!
但辛苦賺來的薪水(還要被壓抑),卻大部份用來供樓,一供就數數十年,而不能用在提升至愛家人的生活!真不該(買樓後,飲餐茶都不能,怎算提升生活質素,只是為地產商和銀行錢!)
2,四月 2010 於 12:06 上午
支持活化工業區
宜家樓價急升, 同d人成日無理保育有關. 香港土地已經少, d人成日又話呢度不遷不拆, 果度又要原地保留. 對於一d起樓架土地, d保育人仕又話d樓起得太高. 油塘灣項目本來可以提供10000個單位..現在只能提供到5000個…人多地又少…單位更少..好多人都想上車…你想唔炒得起就難
2,四月 2010 於 10:37 下午
leungtaiwai
講到油塘灣的發展,不起一萬,而起五千,是件好事,至少後面的公屋、居屋、還有幾座紀律部隊宿舍的景觀沒有那麼受損。多一萬個炒炒炒的單位推售來將樓價再再再再再推高,香港人真多得牠不少了。
油塘灣在九龍東,將來興建的私人屋苑可取名「九東城」,與將來的西九豪宅「九西城」,相映成趣。
香港地少人多,但是可發展的地,卻不是沒有。清拆市區的舊樓來重建,一間變十間,驟似好好利用了建築用地,是實上只是進一步抬高市區樓價,又是最益地產發展商,大部份市民沒得益(或害多過益),市區的樓宇密度亦大幅提升,對空氣質素,交通設施做成雪上加霜的影響和壓力(都是一心只想炒高樓價的人不會理會的)。
市區週邊和新界,還可大肆發展,不用清拆根本無清拆必要的市區樓,只要政府攪好交通設施,不要重演以前屯門、天水圍的長途跋涉和昂貴交通費,減少市區和新市鎮在這方面的分別,我也願意搬到新市鎮。
5,四月 2010 於 8:21 上午
leungtaiwai支持破壞新界區環境
強烈要求leungtaiwai道歉!!!!!!!!!!!!!
你言論顯示你想破壞新界區架保育環境~~~~你話市區週邊和新界,還可大肆發展
但我對市區週邊和新界有大量集體回憶, 我認為市區週邊和新界所有樹木和草都要不遷不拆. 絕對不可作任何發展!!我唔理政府點做到好….任何發展都會影響到原本環境!!! 你知道在新界區這個香港的後花園是有大量的昆蟲居住嗎? 如果你在這個地方大肆發展, 好多螞蟻,蠶, 蟬,螳螂,蜻蜓都會失去家所.
5,四月 2010 於 8:28 上午
leungtaiwai反對公屋海景受阻
講到油塘灣的發展,不起一萬,而起五千,是件好事,至少後面的公屋、居屋、還有幾座紀律部隊宿舍的景觀沒有那麼受損。 <==== 油塘的公屋已經是地下鐵上蓋了, 油塘的私人住宅反宜要住係離油塘的mtr十分鐘路程的地段. 現在更估不到, 一個月入努力工作,自食其力,月入2萬的人想係巿區買個單位方便返工. leungtaiwai 竟然話因為怕起私人樓會阻到d地下鐵上蓋公屋, 所以要減少5000個數目. 這等於令巿區的私人樓供應少了5000個,受影響人數估計超過1萬2000人. 天理何在!!!良心何在!!!!
5,四月 2010 於 8:31 上午
點解公屋一定要有維港海景?
點解公屋一定要有維港海景? 乜公屋唔係只係解決基本住屋需要嗎? 點解一定要cut5000個私人樓宇數目的目的是為了保障公屋的維港海景景觀????????????? 天理何在!!!良心何在!!!!