香港地產行政區

文章來源︰信報     2010年4月27日  作者︰陳雲

土地的產權是國之大政，假若高地價政策延續長久，則其政治也將因之定型。閱讀的記憶所及，以賣地來充當政府的開發費用，是英國的海外殖民地策略，用意是將土地的使用權交由市場價格決定，政府依靠賣地的收入來提供基礎建設和公共服務，配合商業發展，這是一個官商合作的開發模式。

賣地予商人開發意味官商合謀、官商共治的政治。當然，殖民地准許的開發商人都是英資的或親英的，配合帝國政府在殖民地的利益，開發商人的地位猶如封建領地的諸侯。

回歸前夕，香港的地產財閥由英資慢慢轉為港資；回歸之後，港資地產財閥進駐行政會議、功能組別及政府的諮詢組織。香港的政治是地產封建主義，難怪商人眷戀功能組別，也有政客提出上議院制。

敗家與賣地

也有一些殖民地的開發策略，是不採用英國模式的，例如德國很早就知道地產炒賣會腐蝕生產力，而且引致各式各樣的詐騙，於是在中國的民初時期霸佔及經營膠州灣一帶，便立法不准炒賣土地，要將民間財力直接用到實業之上。平均地權和約束地價是德國的國政，一貫如此，也將國政伸延到殖民地之上。王朝中國及民國的大政，也是平均地權和約束地價。

中國二○○○年之後走向高地價政策和地產炒賣，香港的高地價政策在回歸之後延續，並且愈演愈烈，也可視之為是中國政治在香港的伸延，或者兩者的合流。

很多產業園區的開發都是依循賣地招商的模式，然而，這只是限於實業發展，例如工業、航運等，政府將土地託管與開發商人，有促進生產力的效率。

然而，將公家土地賣予地產商，由地產發展商包銷樓宇並包辦管理，發展商不是直接營運生產性質的實業而是轉賣或出租樓房物業，而這些土地只是用作消費性質的住宅用途，此等地產政治，就有變賣國家最後資產以推高私人消費和金融買賣的意味。

香港在工業北移和產業空洞化之後走向嚴酷的高地價政策，美國在經濟衰退之前大興房地產及其衍生的金融詐騙，中國大陸在產業轉型失敗之後出現賣地炒賣房產的地產狂潮，都是共有的現象。個人敗家之後便是賣田賣屋，一國敗家之後便是賣地。

港府地產套利術

上世紀八十年代，面對工業及資金北移之危機，前港英政府想出高地價政策一招，利用房產價格長期上漲的預期，將港商在內地賺取的利潤用樓宇投資回收返港，於是不需境外徵稅（也無法這樣做），樓房投資也可吸納國際游資、大陸的流失資金（flee capital）和南洋的避難資金。買房需要借貸，大量資金以房產的方式寄存於香港，有利銀行發展金融業務。

港府的配套措施有六項：一是限制土地供應製造市場緊張；二是以填海換取豪宅地皮拍賣，將海港兩岸的美景私有化，善價而沽，以豪宅價位帶領整體樓價上揚；三是以聯繫滙率固定幣值；四是銀行專以樓宇物業來抵押商業貸款；五是容許樓宇貸款採用無限個人責任，無法供樓的買主要個人負債，不可交回物業便脫身（即是不能如分期付款買機器一樣）。六是默許地產商出盡哄騙之術，詐騙消費者。六法齊下，樓價穩步上升。

由於房產也涉及建築、裝修、家居消費等業務，在游資充足、貸款便宜的年代，可以帶動社會經濟。

間接徵市民稅項

政府不必加稅，靠賣地就可應付公僕加薪、大型基建及不斷改善的醫療、教育和社會福利，維持治安良好，公共服務完善，令富豪世家、專業人士和跨國人員在此地安居。填海破壞香港海山美景，地產壟斷令地租騰貴，小商戶難以立足。

但是，此法可回收境外利潤及吸取外資，提早套取稅款，充實府庫，徵稅又多來自富豪和中產階級，再以公屋、教育和醫療補貼勞工階級的基本生活，只要地價平穩上 升，外來資金源源流入，大家相安無事。高地價政策的政治經濟協作，是香港實存的社會合約。

港府假手地產商人，間接向市民徵巨稅。香港地產商的角色，與羅馬帝國時期的稅收包銷商（tax collector）近似。帝王將轄區（通常是新征服的郡縣）收稅之權外判予商人，商人向帝王承包固定的稅款之後，多收的稅金歸己所有，於是向庶民連哄帶騙，上下其手。

英國舊時亦一度將某些稅收外判（tax farming），由諸侯代理，此法在香港發揚光大。特別是新開發區和大型屋苑及商場，地產商兼營商場及物業管理，用私人的嚴厲方法規管居民的生活及商場的公共空間，輔助政府規訓（discipline）市民，令香港人日漸習慣於過度管理的公共生活，形成順民甚至奴民的性格，加上中產階級動輒背負三十年的樓宇借貸，更不敢亂說亂動，只能默默工作。香港的中產，可提供中產的專業服務，卻無中產的階級覺醒和文化修養。

地產影響香港的政治與文化深遠，香港在牌面是中國的特別行政區，實際是地產行政區。

合作無間︰地產商、政府、地鐵和市建局

編按︰貪污是犯法，貪婪卻受人愛戴。兩者只是一線之間，問題是制度，這個"靈活"的制度，讓貪婪的人可免於貪污，取得方便，又可取得巨利。"靈活"由誰而決定呢？當然是官僚，誰最獲利，自然是地產商，各私其職，各得其利，這個官商集團真樂也融融。香港和中國實在太多巧合，多得讓人難以置信，房地產市場是靠湊巧，是競爭，還是合作無間呢？

原文題目︰

地價信息 黑箱作業

文章來源：明報 2010年4月19日  作者︰ 陸振球

繼上月底東涌一幅海景地皮獲財團以28.76億元勾出後，經過約兩個多星期，又有粉嶺綠悠軒旁一幅大型住宅地皮，於3月份兩度被拒勾後，第3次終被勾出，勾地價為10.538億元，相當於每呎樓面勾地底價1872元。近期政府接連出招遏抑樓價，但發展商勾地似反較以前更積極，連同之前將軍澳地拍賣售出，到底是反映發展商依然看好後市，還是發展商變得「識做」，又或是政府在接受勾地底價變得較前鬆手？

剛勾出的粉嶺地皮，3月時曾兩度被拒勾，但由於政府一向拒絕公布失敗勾地個案的發展商出價，政府是否鬆手，又或是同一發展商出價變得更積極，因缺乏透明度關係，實在難以讓以市場知道結果。

欠透明度 損業主買家利益

說到欠缺透明度，其實兩鐵和市建局的招標項目，外間更是從來不知道最終投得項目的發展商，究竟出提出怎樣的分紅條件？要知道，不論是政府的勾地，又或是兩鐵和市建局的項目，地價往往涉及數以十億元計，其地價訊息對市場極具參考價值，但在「黑箱作業」情下，便只有政府和招標兩方壟斷有關資訊，做成經濟學上所謂信息不對稱，對市場其他參與者包括全港的業主和準買家，構成了不公平的情。

香港如是，內地就更加不堪，近日打要遏抑樓價的理由，竟提出要研究更改招拍掛出售地皮的方法，不再採用價高者得方法，實在是藥石亂投，以非價格因素決定地皮由誰投得，便更容易出現官商勾結，結果最終的得益者？恐怕是猜得「上意」的發展商。

聲援順寧道楊媽媽露宿行動第七天:[窮母親的抉擇]

〔窮母親的抉擇–基層、住屋、生計、市區重建、婦女、中港家庭、規劃……〕討論會

日期：2010年4月21日　星期三

時間：晚上八點

地點：長沙灣順寧道／東沙島街交界的公園

講者：伍建榮（基層發展中心）、梁國雄（長毛）、邵家臻（浸會大學社會工作系講師）、楊源柳 (順寧道重建被迫遷租戶、順寧道重建關注組成員、人大釋法受害者、居留權人士、單親貧窮戶)

多年以來，香港的基層問題都被分別理解為勞工、住屋、福利、婦女、中港家庭……同時，有一些相關的議題，如規劃和重建，亦並未全然被理解為「基層問題」。

然而，楊源柳為了人的尊嚴而奮起露宿七天的行動，提醒了我們：這些問題，是整體基層面對的生活問題，而人的生活，是不能被割裂地理解的。那麼，這些議題，要如何互相結合，互相連結，以致基層運動可以壯大，終有一天可以足以抵抗壓迫？

在楊源柳媽媽的露宿行動最後一晚，我們請來幾位嘉賓，與楊源柳一起分享這方面的看法，誠邀所有關心弱勢社群的朋友，一起出席。

其他順寧道消息: http://shunning6983.wordpress.com

今日放工後到官塘走一走，在八記食了碗肥腩雜麵，好（多食無益）！似終都是香港的美食好！食飽，便拍了幾幅相片。

誰是舊區釘王？恆基是也

編按︰謝謝，田生主席，輕狂地爆料。他和四叔都受益於林鄭主理的降低強拍門檻，得意洋洋，一副胸有成竹的樣子，彷彿整個市區黃金靚地盡入手中。田生主席在明報訪問中直言︰「近一兩年，他（恒基）較為進取。整個收購百分比，70％都是恒基。」這樣恆基不就是釘王，又會是誰呢？林鄭的政策下，誰最大得益顯然而見。新法律究竟是打擊個別業主釘王，還是協助地產商收樓，明確不過。為何田生頻頻見報，除了因為他們大大得益外，他們也想洗底，可惜收樓公司形像甚差，滋擾行為已人所共知，但他們竟然一派「改善舊區」的良心企業自居，實是「金玉其外」。

文章題目︰

收樓商︰強拍放寬 業主主動減價

料每季6盤達八成門檻

明報  12-4-2010  記者︰周展鴻

50年樓齡以上舊樓強拍門檻由九成業權下降至八成，對發展商收購舊樓大開方便之門，專門收購舊樓的田生集團坦言，正進行300個併購項目，已有業主在降門檻後主動減價求售，估計將來每季會有5至6個盤的舊樓達八成門檻。另邊廂，天文台道6至8號已收到八成門檻強拍傳票，「強制樓宇拍賣苦主大聯盟」將重點協助自住業主。

發展商被質疑只願重建高價區域

根據田生集團提供的資料，現時正在併購和已併購的舊樓項目多達303個，當中200多個正在併購當中。這些項目中，一半來自港島區，集中在西環、西半山、灣仔、跑馬地及銅鑼灣（見圖）等地。大聯盟質疑發展商多只願意重建一些商業價值較高的區域，特別是港島區。

田生集團主席區永華接受訪問時表示，自從50年樓齡的舊樓強拍門檻下降後，多了業主求售，「叫價沒以往企得那麼硬」。他稱，立法會上月中通過降門檻後，「日日有業主上來簽合約，以往業主不願意賣的，現在都上來。這些業主之前叫價很硬，現在都願意上來交易」。

他估計，每一季都有5至6個盤達到八成的強拍門檻，現時已達到門檻的，包括西環大廈、馬頭圍大廈、深水福華街、福榮街及筲箕灣道等。

田生﹕市區重建效益高於勾地

區永華指出，現時掌握最多市區重建樓盤的發展商，非恒基莫屬，估計未來一兩年恒基在舊區重建有超過百億元以上的投資額。「近一兩年，他（恒基）較為進取。整個收購百分比，70％都是恒基。」其他的發展商則有新鴻基地產、中型發展商和外圍投資基金等。

對於發展商而言，在市區覓地重建，成本效益一定好過勾地。區永華形容﹕「很多時拍賣土地是較為偏僻的地方，有住宅沒地舖。現在市區用地都會有地舖價值，交通地點比較好。」另方面，按舊契重建，發展商可以隨時賣樓花。

天文台道唐樓 收強拍傳票

強拍令不願賣樓的業主議價能力下降，以至有人擔心強拍時拿不到好價錢，唯有降價求售。有業主近日亦收到強拍傳票。堅持天文台道唐樓有歷史價值的業主李先生，早前將唐樓交古物諮詢委員會評級。評級未有結果，但他在數日前收到幾個公司名義的業主聯合傳票，申請強拍該樓宇。

李先生表示，知道要在土地審裁處打官司，隨時要付上巨額訟費，故未決定如何處理，而大聯盟方面會協助他找立法會議員幫手，希望能夠透過調解機制處理。

苦主聯盟盼落實調解機制

大聯盟成員、人民規劃行動王浩賢表示，現階段會集中處理7個案，除了李先生，還包括6個有機會被強拍的個案，包括銅鑼灣希雲街、大角嘴利得街、深水福華街及巴域街等。他稱，已找了公民黨黨魁余若薇幫忙與發展局商討，盡快落實調解機制，並規定發展商付款讓小業主聘請測量師。

同一另文︰

重點收購大角嘴 建中下價單位

明報  12-4-2010

最肉麻的政治示愛

文章來源︰29-3-2010 信報

原文題目︰

稱讚張震遠最佳公職人員

市建局要「原汁原味」保留永利街後，政府被指干預市建局運作。不過，發展局局長林鄭月娥表示，這並非實情，還指出市建局主席張震遠是她合作過最好的公職人員，她不會做任何事情對張產生不良影響。

林鄭月娥指出，市建局在二○○八年已決定要保育永利街，只是當時要保留三幢唐樓，其餘拆卸。

她說，當年她也有介入到永利街保育方案，致最終除了三幢唐樓外，還保留了台階式建築、必列士街街市以及永利街的石牆，兩年多來沒有人有意見，直至電影《歲月神偷》出現。

不過，她指出城規會對這方案一直有要求，就是要求提交多一個方案，再加上城規會方面也收到不少反對聲音，於是市建局找她討論，然後提供多一個選擇方案，她並沒有給市建局任何壓力。

至於說到她刻意安排在立法會辯論降低強拍門檻前一天，宣布「原汁原味」保育永利街，是要「一手軟一手硬」爭取支持，她強調並非其事，而且她一早說明了希望在強拍後才宣布，只是因為市建局認為要尊重城規會才早點公布。

她強調，與張震遠並沒有任何合作問題，相反大家「合作非常之好」。她亦不諱言做了三十年公務員，張震遠是最好的公職人員，還鄭重地說：「He is not even one of the best, he is the best（不是其一最好之一，而是最好的一個）」。因為張能「身」做公職，更能兼顧政府與社會需要。所以，她說「任何對張主席有不良影響不會做。」

觀塘重建側影第三集~五十年樓都買唔到

轉載︰舊區更新電視台總台

又一個幾十歲的觀塘伯伯, 拎住市建局出的價, 連五十年樓都買不到,
難到要他搬去幾十年樓, 九十歲再重建多次?
當初個個街坊以為市建局為自己改善環境, 誰知所謂改善之後, 他們早已不在這區了…

[觀塘重建側影]第二集-搬後追縱調查之[被騙]

轉載︰舊區更新電視台總台

當年誤信市建局話支持高密度發展, 才有合理補償,

誰不知, 市建局給的補償, 只夠蘇伯由觀塘搬到荃灣,

而且只能搬廿多年樓齡的樓宇,

後期有其他區街坊知道這件事, 在電視上講,

市建局還敢投訴那個電視節目……

當年誤信市建局話支持高密度發展, 才有合理補償,誰不知, 市建局給的補償, 只夠蘇伯由觀塘搬到荃灣,而且只能搬廿多年樓齡的樓宇,後期有其他區街坊知道這件事, 在電視上講,市建局還敢投訴那個電視節目……

鋤弱扶強有得色 官我為大不羞慚

文章來源︰30-3-2010 信報

昨天本報頭條新聞以〈林鄭月娥為政府平反　任內六度箝制地產商〉為題，是刊於內頁專訪林鄭局長的摘要；細讀訪問全文，「箝制」云云，似為編者揣摩談話內容而冠上的形容詞，事實上，林鄭局長強調的是「上任以來做了六件事，都是衝着地產發展商而來」，所以「衝着而來」，皆因她「覺得市民期望政府要大力做些事」。市民有此期望，則因這些年來物業發展商做了不少不符合公眾利益的事而政府束手無策袖手旁觀。地產商做了什麼與公眾利益相違背的事，舉其犖犖大者，有發水樓、霸佔公共空間、胡亂砍掉樹木、樓層編號「五花八門」（不僅影響消防救援，還令香港成為「浮誇之都」、「大話之城」，成為國際笑柄）、跡近欺詐性的示範單位及誤導消費者的廣告。說起後者，筆者有親身的「慘痛經驗」，二十多年前，看見電視上有梅花鹿在森林和原野奔跑的新樓盤廣告，對新界何以有此「場景」大惑不解，遂與剛從美國調任香港區主管的張建雄兄乘的士赴樓盤「實地觀察」，結果當然大失所望，因為地盤可說雜草亂生，除了三數野狗，什麼都沒有……。這些年來，如同發水樓愈發愈大（實際面積相應愈小）一樣，樓盤廣告與事實亦愈走愈遠，可是，別說政府有關部門隻眼開隻眼閉，以保障消費者—難道置業人士不是消費者—權益為使命的消委會亦置若罔聞。不誠實已在香港生根，港式資本主義等同資本家濫用自由，而此中蘊藏着「政府是資本家魚肉市民的幫兇」的現實。這種風氣一日不改，港式資本主義很易走到盡頭！林鄭局長說她衝着物業發展商做了「六件事」，目的似要把這些帶有欺詐性的推銷手法納入「正軌」。這是值得稱許的。

近來真夠忙的林鄭局長接受專訪，主要是想爭取群眾信任，解釋官商沒有勾結、沒有利益輸送，官員沒有被財團的財勢震懾，當然更沒有被收買，正因為如此，她才會與地產商「對着幹」；到底有多少人因為林鄭局長的「解畫」而對特區政府改觀，有待觀察，更要看日後政府如何整頓物業市場的手法，才能下結論。不過，不論對於哪一行業，政府的介入必須公允公正而不是趁機擴展官權。從這一角度看，近日的強行修例降低「強拍門檻」便非善政。

近二三十年，躋身世界富豪級的港人，毫無例外都與物業發展有關，《福布斯》的排名榜上，在前一百五十名中，香港有八名地產商入圍，香港人口只在七百萬左右，竟有這麼多名「十億（美元）富翁」，而他們的財富主要來自物業發展；不但如此，香港地產商還把他們的亞洲區同行比下去，日本的「物業大王」森稔（Mori）排名第一百二十四、澳洲的勞韋（Frank Lowy）排名二百零五，而馬來西亞的國浩集團主席郭令燦（Quek Leng Chang）更低至三百七十六……。香港物業發展商創富能力之強，舉世無匹；因為除了有財力及潛勢力操控市場供求，還有低稅及免除多種苛捐雜稅，這些均為其他地區物發展商無法享受的優惠，除此之外，當然還有發水樓的得益；更有甚的是，相對於身份好比消費者或小投資者的小業主（這是「不科學」的說法，因為大多數人以分期付款形式買樓，業權在債權銀行之手，供樓人因此不是業主），地產商作為物業供應商，卻出奇地受到政府的庇護，從樓盤失實的廣告、超現實的示範單位、虛幻烘托樓價交易以至虛報樓宇面積等等，特區政府竟然置身事外，若非存心包庇、偏袒，也擺脫不了姑息聚斂、縱容暴利的嫌疑。

幾張沒甚特別的照片，只想刊登現時油塘茶果嶺道海邊，將來「九東城」的現況。「九東城」是我個人為這個未來動輒要二、三萬一呎的豪宅起的名稱，因為正好配合九西的地產發展的那個「九西城」！