文章來源︰30-3-2010 信報

昨天本報頭條新聞以〈林鄭月娥為政府平反 任內六度箝制地產商〉為題,是刊於內頁專訪林鄭局長的摘要;細讀訪問全文,「箝制」云云,似為編者揣摩談話內容而冠上的形容詞,事實上,林鄭局長強調的是「上任以來做了六件事,都是衝着地產發展商而來」,所以「衝着而來」,皆因她「覺得市民期望政府要大力做些事」。市民有此期望,則因這些年來物業發展商做了不少不符合公眾利益的事而政府束手無策袖手旁觀。地產商做了什麼與公眾利益相違背的事,舉其犖犖大者,有發水樓、霸佔公共空間、胡亂砍掉樹木、樓層編號「五花八門」(不僅影響消防救援,還令香港成為「浮誇之都」、「大話之城」,成為國際笑柄)、跡近欺詐性的示範單位及誤導消費者的廣告。說起後者,筆者有親身的「慘痛經驗」,二十多年前,看見電視上有梅花鹿在森林和原野奔跑的新樓盤廣告,對新界何以有此「場景」大惑不解,遂與剛從美國調任香港區主管的張建雄兄乘的士赴樓盤「實地觀察」,結果當然大失所望,因為地盤可說雜草亂生,除了三數野狗,什麼都沒有……。這些年來,如同發水樓愈發愈大(實際面積相應愈小)一樣,樓盤廣告與事實亦愈走愈遠,可是,別說政府有關部門隻眼開隻眼閉,以保障消費者—難道置業人士不是消費者—權益為使命的消委會亦置若罔聞。不誠實已在香港生根,港式資本主義等同資本家濫用自由,而此中蘊藏着「政府是資本家魚肉市民的幫兇」的現實。這種風氣一日不改,港式資本主義很易走到盡頭!林鄭局長說她衝着物業發展商做了「六件事」,目的似要把這些帶有欺詐性的推銷手法納入「正軌」。這是值得稱許的。

近來真夠忙的林鄭局長接受專訪,主要是想爭取群眾信任,解釋官商沒有勾結、沒有利益輸送,官員沒有被財團的財勢震懾,當然更沒有被收買,正因為如此,她才會與地產商「對着幹」;到底有多少人因為林鄭局長的「解畫」而對特區政府改觀,有待觀察,更要看日後政府如何整頓物業市場的手法,才能下結論。不過,不論對於哪一行業,政府的介入必須公允公正而不是趁機擴展官權。從這一角度看,近日的強行修例降低「強拍門檻」便非善政

近二三十年,躋身世界富豪級的港人,毫無例外都與物業發展有關,《福布斯》的排名榜上,在前一百五十名中,香港有八名地產商入圍,香港人口只在七百萬左右,竟有這麼多名「十億(美元)富翁」,而他們的財富主要來自物業發展;不但如此,香港地產商還把他們的亞洲區同行比下去,日本的「物業大王」森稔(Mori)排名第一百二十四、澳洲的勞韋(Frank Lowy)排名二百零五,而馬來西亞的國浩集團主席郭令燦(Quek Leng Chang)更低至三百七十六……。香港物業發展商創富能力之強,舉世無匹;因為除了有財力及潛勢力操控市場供求,還有低稅及免除多種苛捐雜稅,這些均為其他地區物發展商無法享受的優惠,除此之外,當然還有發水樓的得益;更有甚的是,相對於身份好比消費者或小投資者的小業主(這是「不科學」的說法,因為大多數人以分期付款形式買樓,業權在債權銀行之手,供樓人因此不是業主),地產商作為物業供應商,卻出奇地受到政府的庇護,從樓盤失實的廣告、超現實的示範單位、虛幻烘托樓價交易以至虛報樓宇面積等等,特區政府竟然置身事外,若非存心包庇、偏袒,也擺脫不了姑息聚斂、縱容暴利的嫌疑。

不久前,林鄭局長在一次公開發言中透露,香港有數千幢建成於五十年或以上的高齡樓宇,而這類舊樓每年新添數目以百幢計,基於港英時期有意無意的「疏忽」(見二月二日本欄),現在要維修這些殘破舊樓,難度極高;失修高齡樓有礙市容觀瞻之外,還有塌樓帶來人命傷亡及財物損失的風險。在這種情形下,重建是唯一可行的辦法,而要加速重建步伐,同意的業權由九成降至八成便可強制拍賣。

「九成降至八成」的確方便辦事,但降低「強拍門檻」將嚴重損害小業主權益,葉劉淑儀議員據此力爭,反對這種有損小業主私有產權的修例,其說有理,值得考慮;可是林鄭局長「義」無反顧,理直氣壯地以不修訂、不撤回的強硬態度,借立法會分組點票機制的「方便」,強行通過法例,把「強拍門檻」從九成降至八成,並於本周四(四月一日)正式生效!當天立法會六位議員的十四項修訂全遭否決,押後一年生效的要求亦遭斷然拒絕。

二話不說的修訂,果然不帶絲毫議而不決的猶豫。在反對群情洶湧中,官商勾結之說不脛而走。筆者以為,噪音四起、真假難辨,但政府在處理此事上,似乎只求「效率」而有「能吏誤港」的痕跡。要知道,當社會問題尤其是牽涉商業利益問題須加調處與規範時,啟動刪修法例的重要前提為保障較為弱勢的社群,證券法把小股東權益置於大股東之上(雖然小股民仍處處吃虧),便是顯例。特區政府這回降低「強拍門檻」,出發點無可厚非,然而刪除法例的結果明顯削弱小業主在出售業權時的議價能力,而小業主之失卻是收集業權的財團之得,政府於無意間(希望這是實情)淪為鋤弱扶強或劫貧濟富的幫兇。如此能吏造成的強勢政府,與強奪民產有什麼分別?

降低「強拍門檻」,其實不一定要犧牲小業主的權益,英國的做法也許可為參考。在英國,強行公開拍賣的前提是公開業權真相,然後規定「大業主」出價後不能再在公開拍賣會上競價;這樣一來,辛苦經營以達統一業權進行發展的大業主或發展商,便沒有太大的壓價空間,因為如果在私下收購時對小業主出價太低,其他發展商便有機可乘,出價奪權(發展權)。有這種安排下,「集權」多時的大業主為保多年心血不致拱手讓人,出價便不致便宜佔盡。當然,為避免發展商攻守同盟、聯手壓價,相關懲處便要從嚴。

為什麼特區政府未能在為調低「強拍門檻」修例的同時,加入近似英國的規定?是故意對大財閥網開一面還是粗心大意的疏漏?筆者不想妄測,但此次力排眾議的「官意孤行」,不僅反映特區政府立法精神品位低劣,亦再次證實讓此一侵蝕小業主權益修例通過的分組點票,是破壞議會發揮制衡作用的罪魁禍首!

過去十多天,本地媒體對此事議論甚多,其中本報毛孟靜的〈還講公道〉 、劉健威的〈別把業主變苦主〉及桑普的〈為強拍問題探源〉 ,都有令人動容的陳述和發人深省的論斷,而這些議論的要點在指出發展局林鄭局長在權力及權利意識上的混亂,這是一個關鍵性警號。負責管治的領導官貝若不認真考慮公共權益與私有產權的分際,且對小業主的產權不予尊重,香港便很難保有向來賴以繁榮安定的發展空間與自由,後果極為嚴重,彰彰明甚。

桑普指出集應否「強拍」決定權及決定「強拍」的底價於一身的土地審裁處權力過大,恐會作出違背市場經濟法則的裁斷,結果扭曲價格,令交易中有一方不滿,等於製造了市場不公平;在以市場為依歸的社會,買賣雙方協議的價格才是合理價,這亦為有點經濟常識同時認同市場經濟者的共識。何以當局修訂法例時卻「別有懷抱」,讓土地審裁處大權獨攬?

時至今日,港人依然非常尊重司法架構,土地審裁處雖說有多名專業法官坐鎮,令人對「法律裁決」公正不阿有信心,但問題出在未引起法律糾紛之前或根本不必法官判決的「定價」;更何況有法官坐鎮不會改變土地審裁處的「衙門」性質,其權特大、獨大,等於官權的膨脹!大權獨攬會令土地審裁處變成醞釀貪腐的溫床,如何防範,實在筆者想像之外。

能吏有操控議會政治的能力,而問心無愧不等於便可獨行獨斷、剛愎自用、不肯兼聽,市民對政府的怨恨將愈積愈厚,在這種情況下,社會愈來愈不和諧市民動輒上街抗議,勢所難免!

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