文章來源︰信報     2010年4月27日  作者︰陳雲

土地的產權是國之大政,假若高地價政策延續長久,則其政治也將因之定型。閱讀的記憶所及,以賣地來充當政府的開發費用,是英國的海外殖民地策略,用意是將土地的使用權交由市場價格決定,政府依靠賣地的收入來提供基礎建設和公共服務,配合商業發展,這是一個官商合作的開發模式。

賣地予商人開發意味官商合謀、官商共治的政治。當然,殖民地准許的開發商人都是英資的或親英的,配合帝國政府在殖民地的利益,開發商人的地位猶如封建領地的諸侯。

回歸前夕,香港的地產財閥由英資慢慢轉為港資;回歸之後,港資地產財閥進駐行政會議、功能組別及政府的諮詢組織。香港的政治是地產封建主義,難怪商人眷戀功能組別,也有政客提出上議院制。

敗家與賣地

也有一些殖民地的開發策略,是不採用英國模式的,例如德國很早就知道地產炒賣會腐蝕生產力,而且引致各式各樣的詐騙,於是在中國的民初時期霸佔及經營膠州灣一帶,便立法不准炒賣土地,要將民間財力直接用到實業之上。平均地權和約束地價是德國的國政,一貫如此,也將國政伸延到殖民地之上。王朝中國及民國的大政,也是平均地權和約束地價。

中國二○○○年之後走向高地價政策和地產炒賣,香港的高地價政策在回歸之後延續,並且愈演愈烈,也可視之為是中國政治在香港的伸延,或者兩者的合流。

很多產業園區的開發都是依循賣地招商的模式,然而,這只是限於實業發展,例如工業、航運等,政府將土地託管與開發商人,有促進生產力的效率。

然而,將公家土地賣予地產商,由地產發展商包銷樓宇並包辦管理,發展商不是直接營運生產性質的實業而是轉賣或出租樓房物業,而這些土地只是用作消費性質的住宅用途,此等地產政治,就有變賣國家最後資產以推高私人消費和金融買賣的意味。

香港在工業北移和產業空洞化之後走向嚴酷的高地價政策,美國在經濟衰退之前大興房地產及其衍生的金融詐騙,中國大陸在產業轉型失敗之後出現賣地炒賣房產的地產狂潮,都是共有的現象。個人敗家之後便是賣田賣屋,一國敗家之後便是賣地。

港府地產套利術

上世紀八十年代,面對工業及資金北移之危機,前港英政府想出高地價政策一招,利用房產價格長期上漲的預期,將港商在內地賺取的利潤用樓宇投資回收返港,於是不需境外徵稅(也無法這樣做),樓房投資也可吸納國際游資、大陸的流失資金(flee capital)和南洋的避難資金。買房需要借貸,大量資金以房產的方式寄存於香港,有利銀行發展金融業務。

港府的配套措施有六項:一是限制土地供應製造市場緊張;二是以填海換取豪宅地皮拍賣,將海港兩岸的美景私有化,善價而沽,以豪宅價位帶領整體樓價上揚;三是以聯繫滙率固定幣值;四是銀行專以樓宇物業來抵押商業貸款;五是容許樓宇貸款採用無限個人責任,無法供樓的買主要個人負債,不可交回物業便脫身(即是不能如分期付款買機器一樣)。六是默許地產商出盡哄騙之術,詐騙消費者。六法齊下,樓價穩步上升。

由於房產也涉及建築、裝修、家居消費等業務,在游資充足、貸款便宜的年代,可以帶動社會經濟。

間接徵市民稅項

政府不必加稅,靠賣地就可應付公僕加薪、大型基建及不斷改善的醫療、教育和社會福利,維持治安良好,公共服務完善,令富豪世家、專業人士和跨國人員在此地安居。填海破壞香港海山美景,地產壟斷令地租騰貴,小商戶難以立足。

但是,此法可回收境外利潤及吸取外資,提早套取稅款,充實府庫,徵稅又多來自富豪和中產階級,再以公屋、教育和醫療補貼勞工階級的基本生活,只要地價平穩上 升,外來資金源源流入,大家相安無事。高地價政策的政治經濟協作,是香港實存的社會合約。

港府假手地產商人,間接向市民徵巨稅。香港地產商的角色,與羅馬帝國時期的稅收包銷商(tax collector)近似。帝王將轄區(通常是新征服的郡縣)收稅之權外判予商人,商人向帝王承包固定的稅款之後,多收的稅金歸己所有,於是向庶民連哄帶騙,上下其手。

英國舊時亦一度將某些稅收外判(tax farming),由諸侯代理,此法在香港發揚光大。特別是新開發區和大型屋苑及商場,地產商兼營商場及物業管理,用私人的嚴厲方法規管居民的生活及商場的公共空間,輔助政府規訓(discipline)市民,令香港人日漸習慣於過度管理的公共生活,形成順民甚至奴民的性格,加上中產階級動輒背負三十年的樓宇借貸,更不敢亂說亂動,只能默默工作。香港的中產,可提供中產的專業服務,卻無中產的階級覺醒和文化修養。

地產影響香港的政治與文化深遠,香港在牌面是中國的特別行政區,實際是地產行政區。

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