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文章來源︰信報  4-5-2010  作者︰陳雲

資本主義社會的土地使用,在於避免閒置及方便交易,務求土地發揮生產力及增值力。傳統農業社會則注重產權穩定及繼承長久,保存宗族及村社,避免人口遷徙,成語所謂安土重遷。是故,由王朝中國直至民國,國人的地權都是子孫永享的永業地權,與英國往昔為了驅趕農民入城及避免土地閒置的租借地權不同。

英國佔領香港之後,取消清朝的永業地權,全港都是租借地;大陸成立共產政權之後,取消國人的永業地權,土地悉數歸公,開發改革之後,借用香港的土地概念,行使租借地權的概念。經歷殖民統治及共產統治的意外衝擊,整個中國文化的基礎可謂連根拔起,國人走入以土地之短期用值而非土地長久用值的現代資本主義社會。

房產閒置 浪費生產力

於文化而言,這是災難性的打擊;於經濟發展而言,這是意外收穫。然則,文化重於經濟,經濟生產力上有意外收穫,補償不了文化的永久喪失。幾乎可以斷言,中國將成為美帝國主義的文化奴隸。此是後話了。迫切要談的,是香港自上世紀八十年代中葉之後的高地價政策並未發揮資本主義鼓吹的土地使用效率,以致香港物業炒賣便利,但閒置的新建樓房、鬧市舖位及廢棄公共建築物甚多。

物業的交換價值、投資價值充分照顧到了,但使用價值卻忽略了,而由於香港地少人多,物業價格高昂卻又使用不足,大大削弱香港的生產力及競爭力。為了促進物業的使用,開始向商舖及新建樓宇徵收物業空置稅,慢慢推廣到其他物業,是一個可考慮的政策。

我在二一年九月三日在《蘋果日報》論壇主張港府應該徵收物業空置稅。當時政府正擱置大量居屋單位之出售、卻又不將之租出,某些地產商長年持有空置的新建樓宇單位,善價而沽,一等十年也有的。當年的呼籲,得不到輿論半點回應,是意料中事。

可以說,哪個政黨或評論人敢膽提出物業空置稅,保證在香港無運行。因為物業空置稅之於地產財閥,正如工人的集體談判權之於僱主一樣,是真正達致公平博弈的手段,威力非同小可,絕非什麼九招十二式、什麼最低工資可比的。

二○○一年之後,我幾乎每年都在報章提一下物業空置稅,這次也不例外,不過,這次要強調的,是此稅項只是租客與業主之間公平博弈的手段,不一定損害業主或發展商的利益,而且對香港的生產力整體有益。香港政府是否全民政府、共和政府,還是地產商的政府、私利政府,從對物業空置稅的態度、對公平競爭法和工人集體談判權的態度,很容易看得出來。

土地是有限的天然資源,其價值有如農產品、食水和石油,沒有一個政府可以容忍這些天然資源被人長期囤積居奇、坐地起價的,香港政府長期囤積土地(也是閒置土地的行為)和閒置物業的行為是例外了,因為港府主政的公務員缺乏民主制衡,他們不單只怠惰,而且追逐私利(self-interest)。

租客在業權上失勢

租客對於業主,在業權和資訊上都是失勢的,假若租戶的需求高而業主有聯合叫價的共識,租戶便要被迫繳交高租金,而業主是可以長期閒置物業,吊高來賣,除了損失閒置期間的租金收入之外,是不須額外付出成本的。只要聯合叫價的共識夠強而日後索取的預期租金夠高,業主是會長期吊高來賣的。至於市值租金,由於租務的交易不夠多,而且租金的換值(索取的租金)經常高於租客的用值(願意或能夠支付的租金),市值租金是受到業主一方擺布的,不能真正代表租客的支付能力。

使用價值與投資價值並重

物業首先的價值是使用價值,其次才是投資價值。然而,香港的物業過分重視後者而忽視前者,令致社會蒙受損失。為了避免物業長期閒置而浪費生產力,為了刺激租務交易而使到市值租金可以反映租客的真實支付能力,也為了租賃者在租金的談判博弈之中得回足夠的議價能力,很多政府都引入物業空置稅。

舉例說,如果物業空置稅釐定於房價的百分之零點一,按月徵收,一間市值一百萬元的物業,空置稅就是一千元。如果業主將之出租,即使是三數月的短期租約,租出去就毋須交稅,即使只是一千元一個月的低租金,也避免交稅一千元,假若空置,則要交稅一千元。實際的例子,假若有物業空置稅的額外成本支出,領匯不敢空置公屋商場單位過久,而租客也可聯手等待租金下跌至可以承受的水平,彼此公平博弈,真正的市值租金便出來了。

物業空置稅對於業主及投資者不一定是壞事,租務市場激活了,租客多了選擇,業主的叫價能力無疑削弱了,但租出及收回物業卻方便了,閒置期間的收益可以保證,而且可以藉著較常更換租客而獲得高租金,而所謂高租金,並非業主聯合叫價而得到的、超乎租客支付能力的租金,而是有生產力的租客可以真實有能力支付的租金。這樣便可以保證租客的業務穩定,不會經常倒閉,有利於長期的租務收益。當然,如果商舖業主是短炒為主的,當然希望租金可以維持在超高的水平而出賣物業,而這個超高的租金水平是業主用聯合叫價扯高的、不合理的。

故此,物業空置稅可以平抑炒賣行為。對於長期持有物業的業主及長期租用住所或商舖的租客,物業空置稅是有利的。這也是很多地方的政府都採用此稅的原因。而假若租務市場活躍而博弈公平,市民是毋須急於置業的,甚至根本毋須置業的。很多歐洲人都是這樣的,這對人口的流動性及創意深有助力。

若由於租務市場不平等而大部分人為了安頓生計而被迫購買物業,眾生傷透腦筋,將大大削弱該社會的專業水平及創新能力—我們正目睹兩者在香港急速下跌。

當然,地產投機者可以舉出一百個市場原則來反駁此稅,政府更可以舉出一千個技術理由來推諉此稅。然而,我期待的,正如我每年提出此稅的言論時一樣,是全港輿論對此鴉雀無聲。

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