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文章來源︰信報財經新聞  2010-05-04

市建局董事會昨天通過八項強化措施,規管重建項目的樓宇銷售,據本報的分析,市建局推出的八招,較早前由財政司司長公布的「九招十二式」更為嚴厲;兩個方案比較,公眾很容易會質疑:為何市建局可以訂出更嚴謹,更公平的銷售樓宇措施,私人發展商卻不行?
市建局八招中較嚴厲的,包括要求簽約二十四小時內公布買賣資料、限制每人只可購買兩伙,及最多出售一成單位予公司名義買家等;很明顯,上述規定所謂「嚴厲」,其實只是減少了炒家借各種機會囤積貨源、造成貨疏價格上升的「熱炒」現象,曾經參與過樓宇買賣的業主,都深明這種手法的操作方式,但此法用之日久,幾成為樓宇銷售的常態,現在市建局帶頭訂出一套比較公平的規則,反而被描述為「嚴厲」,實在有本末倒置之嫌!
在物業市場的交易,買賣雙方通常處於「實力懸殊」的局面,買家得到的資訊都是來自發展商及物業代理,而眾所周知,發展商和物業代理的利益一致,大家都有推高售價、製造「搶貨」現象,或催逼買家盡快作決定等「共同目標」;由於「孤軍作戰」,買家又擔心無法買得合心意的單位,經常都會在不問細節甚至對物業真實資料所知無多的情況下倉卒成交;香港的物業市場交易,是最典型在「資訊不對稱」之下進行的交易,結果自然是發展商和物業代理大勝,買家卻經常受到不公平對待。
在〇六年六月七日的立法會會議上,有議員動議加強「監管一手私人住宅物業交易」的議案,其中提出的要求,包括監管出售一手私人住宅物業的法例應該禁止的範圍例如內幕交易、虛假交易、操控價格,以及披露虛假或有誤導性質資料等行徑,其目的是為了提高物業市場透明度,確保物業市場能健康發展。當時的房屋及規劃地政局局長在發言時,「婉拒」了議員的要求,上述議案最後也遭到否決。局長在議案的總結發言中,有若干論點是值得斟酌的。
應否將房地產市場和證券及期貨市場作比較?議員認為,政府應如證券及期貨市場一樣,制定針對房地產買賣的法定監管機制;房屋及規劃地政局局長回應時表示:兩個市場不能相提並論,證券及期貨市場是一個世界性市場,香港是國際金融中心,需要確保該市場的規管標準與其他主要國際金融中心看齊;此外,股票及期貨種類繁多,投資時所需資金可多可少,影響範圍的深度及闊度都較物業市場大,因此有必要制訂嚴謹的法定機制;物業市場則不同,國際之間一般沒有針對物業市場運作的規管要求;在香港,物業交易與一般商品交易如汽車買賣一樣,本質上沒有太大分別,都是按合約精神進行買賣,而不是受針對性的法定機構監管。
從局長上述的說法,其漏洞和不合理之處甚多,相信毋須我們一一點破,令人奇怪的是,明知樓市內存在明顯的失實、操控行為,當時的官員為何仍要「死撑」?政府在九十年代着手立法規範樓宇銷售時,提交立法局的文件已承認市場內存在各種積習和違反公平交易的現象,其後問題變本加厲,政府在○二年取消相關的立法工作,只因樓市不景氣,可見主責房屋政策的官員推說「目前的制度適合本港物業市場需要」,完全是昧於事實的不負責任言論。
更令人莫名其妙的,是當年局長說:「最有效保障消費者的方法,不是引進強制性的冷靜期,干預合約的運作,而是教育消費者不應該作出衝動或者甚至有魯莽的置業決定」。在資訊不對稱以及賣方可以操控市場資訊的情況下,消費者不管如何冷靜,都不會得到公平交易的機會,這是政府不能再迴避的事實;市建局昨天帶頭示範訂出更合理的交易規則,應是值得鼓勵及向私人發展商推廣的做法
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部分招數似曾相識

繼政府上月的「九招十二式」後,市建局昨天亦「自行出招」,推出八招監管售樓過程及提高「用」家比例。不過,個別招數似曾相識,例如由長實(001)及港鐵(066)合作發展的大圍名城,早前便限制每名私人及公司名義買家,最多只可購入兩伙;另外亦限制以公司名義「入市」比例為總推售伙數的兩成,並暫停內地客大手洽購。

另一發展商新地(016)夥拍嘉里(683)及百利保(617)聯合發展的鴨脷洲南灣早前亦公布代理十大規則,包括任何以私人或公司名義購買南灣單位的買家,每次只能購買一伙,並於正式成交前不替買家轉名,務求盡量遏制短炒客。

針對提高資訊透明度及防止炒風,未來市建局有份參與的項目亦須跟從新招式賣樓。據資料顯示,該局最快將於本年第二季及第三季推出市場的項目,分別為與南豐合作的灣仔QUEEN’S CUBE,以及與新地合作的大角咀形品.星寓,連同已公布與信置(083)合作的必嘉圍項目,以及與長實合作的荔枝角道╱桂林街及醫局街項目,四個項目估計涉及近八百伙單位。另外,該局與香港遊樂場協會及九龍建業(034)聯合發展的麥花臣室內場館項目,目前已在動工階段。

市建局自告奮勇加推八招,背後其實不無道理。據資料顯示,市建局由2001年成立至今,曾參與逾三十項發展項目,其中多個已落成的項目,售價顯著高於同區二手呎價,成為該區的指標之一,故是次招數有望為該局一洗其「高樓價幫兇」角色之嫌

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