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圖為官塘工業區內的重建地盤
文章來源︰大公報  作者︰梁少儀

賠償方案一直是市區重建最大爭議的問題,發展局正進行的《市區重建策略檢討》,本周將拋出「市區更新」方向新建議。據了解,市區重建局除「七年樓齡」基準計算的現金賠償外,日後還要有「樓換樓」選擇。市建局二百個未開展重建項目「一筆勾銷」,日後由新成立的委員會,在地區由下而上諮詢同意後才可「上馬」,洗刷市區重建「強搶民產」之惡名。

進行近兩年的《市區重建策略檢討》已踏入建立共識的最後階段,當局將於本周六舉行「建立共識」工作坊,邀請公眾參與,討論市區重建策略檢討督導委員會經研究後提出的不同方案選擇和取向,以凝聚共識,並歸納出主流意見。

「舖換舖」不在建議之列

據了解,受重建影響人士要求多年的「樓換樓」賠償方案,將會是屆時拋出討論方案之一市建局日後推行重建項目時,除了按同區七年樓齡物業價值計算的現金賠償外,還會提供「樓換樓」的多一個選擇。至於「舖換舖」,由於實際執行有困難,不在建議方案之列

「樓換樓」方案不會是簡單地一呎換一呎,考慮到「舊樓換新樓,一呎換一呎,對業主太著數,社會也未必接受」。據悉,方案是將舊樓單位可獲賠償的價值,先行現金化,重建物業日後落成時,業主用已鎖定的金額換購新單位,若樓價上升,業主需支付樓價差額,或購買樓層較低的單位。

市建局對「樓換樓」賠償方案一直很抗拒,認為增添行政困難,影響項目吸引力。據悉,在檢討諮詢期間,更有聲音認為若讓舊樓居民可買回重建後的新樓,將拖低項目的價值,難以變身豪宅。

消息人士認為,市建局不同一般發展商,作為公營機構,要有社會使命,做得應該比一般發展商多;否則,根本毋須由市建局收地進行市區重建。

換新樓範圍有待討論

至於選擇「樓換樓」的業主,換購新樓的範圍,是否只限於重建原址項目,抑或考慮到重建落成需時,業主可選購其他項目的單位,例如土瓜灣十三街重建項目,是否可以利用在啟德發展的機會,在啟德興建物業讓業主認購,以及業主可否將「樓換樓」權利轉售出去,有待討論研究。

《市區重建策略檢討》的建立共識階段將在今年年中結束,當局將於下月初舉行總結會議,公布修訂的主要方向,讓公眾發表意見。當局將在考慮社會上的意見後,重新草擬《市區重建策略》策略文件,作為將來「市區更新」工作的指引。

同日新聞︰

市建局可當「促進者」

市區重建未來會有不同模式供業主選擇,市區重建局除了向業主收購業權收地重建外,也可扮演「促進者」角色,協助自行組織起來的小業主進行重建,或將整個項目賣給發展商,間接分享重建衍生的利潤。

市區重建推行多年,舊樓變身豪宅後,發展商可以十倍百倍價錢出售圖利,小業主賣樓卻只得「七年樓齡」賠償,無法分享重建成

發展局局長林鄭月娥早前已透露,市建局日後可扮演「促進者」角色。消息人士稱,希望重建的小業主,可自行組織起來,找市建局協助重建,或由市建局協助將整個項目賣給發展商;至於售價,例如可以按項目將來重建後的價值,扣減重建成本與發展商利潤計算,小業主不用承擔參與重建的風險,但可分享重建成果

不過,哪種方案對小業主最有利呢?消息人士認為,這要看小業主的物業還有多少剩餘發展價值,若是像永利街、馬頭圍道的唐樓,土地的地積比率未用盡,剩餘發展價值較高,小業主參與重建,可望賺取更多回報;但若是像土瓜灣十三街般較大型的多層樓宇,剩餘發展價值有限,藉重建新增的樓面面積不多,回報未必吸引,對小業主來說,按「七年樓齡」基準計算價值賣給市建局,可能才是最佳選擇。

同日另一則新聞︰

設「由下而上」市區更新平台

市區重建局的工作範疇與功能,在《市區重建策略檢討》提議的方案下將會受到限制,當局未來可能成立新的委員會,市建局推行的重建項目,均要由委員會在地區「由下而上」諮詢,增加公眾認受性市區更新四大範疇內的文物保育,也未必由市建局推行

市建局成立以來推行的重建項目,不少遇到業主反對,認為是「強搶民產」。今後市區重建以「地區為本」已是大勢所趨。據了解,市區重建策略檢討期間提出「由下而上」的市區更新平台,將會是一個類似委員會的形式。市建局以後的重建項目,都要透過市區更新平台,在地區進行多輪公眾參與諮詢,同意有需要才「上馬」。

市建局成立時,全港九個行動區有二百多個重建項目,在新方向下,二百個未開展的重建項目可說是已不存在。「什麼地方需要重建,什麼地方應該維修,有渠道討論,不再是閉門造車」。

據了解,當局對市區更新平台寄予厚望,認為有助化解社會近年累積不散的爭拗。「反對利東街重建的,跟著去了反對拆天星碼頭、反對拆皇后碼頭,然後轉去反對起高鐵,反對清拆永利街」,爭拗不絕。

市建局推行市區更新四大功能,即重建發展、樓宇復修、文物保育及舊區活化。消息稱,檢討認為,近年已有多個部門推行文物保育,例如發展局已設有文物專員,推行文物活化項目;市建局日後是否仍需執行文物保育功能,或只負責重建範圍內的文物保育,值得討論。不過,若市建局只負責重建範圍內的文物保育,已剔出重建的中環永利街,是否仍由市建局保育,存在變數。

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