文章來源︰ appledaily 7-6-2010

強拍門檻今年 4月 1日開始「九降八」,不少舊樓居民擔心單位更易被發展商收購重建。由多個小業主組成的強制樓宇拍賣苦主大聯盟,要求發展商提出收購時加入呎換呎、樓換樓等方案,以及讓小業主參與重建及提供更多收購呎價等資料,以增加收購透明度。

大聯盟成員王浩賢昨在記者會表示,當局 4月開始降低樓宇強制拍賣門檻至八成,令小業主缺乏議價能力,缺乏保障。他指,不少發展商為減低收購成本,往往會將一個地段分開數次收購,訛稱重建價值不高,以壓低收購價,但實情是發展商完成收購後,就會將數個地段整合包裝成一個地段發展,大大提高重建規模以得到最大收益。

要求書面提收購價

大聯盟要求增加樓宇收購過程的透明度,包括收購者要書面提出收購價,向小業主公佈已購入業權份數等。王浩賢說,市建局早前提出重建時考慮引入樓換樓構思,因此建議發展商除以現金補償外,加入呎換呎、樓換樓及業權參與三個補償方案,讓小業主有更多選擇。

他又指,發展商現時只會收購重建價值高的地段,如港島區中半山等,屬於舊區的深水埗無發展商問津,因此降低收購強拍門檻根本無法達致政府所想的更新市區。此外,大聯盟要求土地審裁處只向需緊急維修或嚴重失修的樓宇批出「強拍令」,以達致環保及避免對社區造成不必要的影響。

同日另一則新聞 ︰

團體促檢討強拍 保障小業主

文章來源︰明報

強制拍賣樓宇的法例被指對小業主保障不足,但政府至今未啟動法例檢討。「強制樓宇拍賣苦主大聯盟」昨提出12項建議,包括在收購初期增加透明度、增加「樓換樓、舖換舖」方案、在土地審裁處審理強拍申請時加強保障小業主權益等。另外,上訴庭早前就希雲街強拍上訴個案的判辭,亦特別質疑土審處現時以經濟價值衡量樓宇應否重建的做法。

促增收購透明度 准樓換樓

大聯盟要求當局立即檢討《土地(為重新發展而強制售賣)條例》及相關法例,並以行政措施保障小業主。大聯盟提出12項建議,包括收購者須持續向小業主公布收購進展和收購價;30年樓齡以上的物業交易中,收購者須以書面提出售價及已購入的單位數目。

在申請強拍之前,收購者須向小業主提出樓換樓、舖換舖、業權參與等方案選擇;加入強制調解機制;收購者出價時,須附上樓宇狀報告、測量師估價報告等。

在土地審裁處處理強拍申請時,應以樓宇安全角度作判斷;土審處應考慮重建所造成的社會影響;應把法律援助服務擴至強拍案件;應規定申請強拍人士只可向小業主追討物業價值的3%作訟費,以50萬元為上限,免小業主付出天文數字訟費。

至於強拍落實後,大聯盟要求以公開招標取代公開拍賣,以免出現沒競投下底價成交的情;小業主在強拍後可享6個月免租期;租戶可以市值租金租用原單位直至重建工程啟動為止。

上訴庭:不應單以經濟衡量重建

上訴庭早前審理銅鑼灣希雲街44至46號的強拍官司上訴,判小業主冼先生敗訴,但法官在判辭中,提及現時土地審裁處在衡量樓宇是否需要重建時,採用了樓宇經濟生命期限的概念,即重建的價值遠比保留現有樓宇大。法官質疑這個因素並不屬於強拍條例的要求,單從經濟學家角度去作重建的衡量,衡量的標準亦不清晰。

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