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文章來源︰信報  12-8-2010  作者︰陳玉峰

市區重建局重建之處,總會發生大量問題,已幾乎是我城的共識。目前一般討論焦點還是集中在業主身上:是否可以樓換樓、舖換舖?是否可獲賠七年樓?不過更受忽略的,卻是一般租戶。業主通常會出租單位予租客作為投資。一旦樓宇被市建局看中、刊憲宣布收回重建,業主有得賠,但租客往哪裏?

租約不穩  遷出無賠償

答案是被現行政策的副作用彈開九丈遠。按市建局政策,受影響租戶可獲房協或房委會安置:一般最窮困的租戶就會獲安排上公屋,並可獲搬遷津貼。不過,現行市區重建政策下,連官員亦承認,收樓過程可長達三年。對香港租務市場稍有認識也知道,一般出租住宅單位通常是一年死約再加一年生約,而且通常死約一完,要不是租客搬走,便可能是業主想加租,總之,香港住宅租期特色就是,租期短、租約不穩定。很少租客在市建局收樓的長時間後,仍然住在原本的單位。客觀效果就是,租戶根本不太可能獲得傳說中的「上樓安置」以及「特惠搬遷津貼」。

以上的趕客效應,隨覑○四年政府修訂《業主與租客(綜合)條例》變得更加嚴重。記得○四年修訂,立法會通過取消「租住權保障」(security of tenure),亦即業主以後只需要一個月前通知,就可以結束租約,將租客趕走,而不需續租。

當時接受電視台訪問的業主歡天喜地,眾口稱善,人人都說此舉可以從此杜絕租霸,令「市場更加開放、自由」。不過,幾年之後可怕的副作用開始浮現。由於業主以一個月通知就可以趕走租客,不少業主一知悉市建局啟動收樓程序(上門進行人口凍結調查),就馬上開始「趕客行動」,因為業主誤以為收回單位、訛稱該單位屬自住,便可取得更多賠償。

市建局的確會向自住業主發放更多賠償,不過既然在早前市建局的突擊上門人口凍結調查,已暴露出該單位根本是出租而非自住,業主「扮自住」的詭計便不能得逞,亦不會因此得到更多賠償。

業主理論上事先不知道市建局即將收樓,因為人口凍結調查不會事先預報,通常是在收樓消息刊登憲報後盡速進行,因此業主理論上無法騙過市建局。而且市建局也多次重申,「扮自住、博賠償」行不通:因為出租是事實,已經在凍結調查時記錄在案。照計不會再有業主為了賠多些而趕走租客了?

法例漏洞  一月通知可逼遷事實原來不是。因為租戶會獲搬遷津貼,有些甚至有機會獲安置。業主有機會把單位改租予相熟朋友或親戚,以取得房協發出的搬遷津貼。即使金額不大,也令部分業主有動機趕走原本的租客,改租予熟人。簡單總結,目前市建局的租戶賠償政策,令業主有動機要趕人走;而配合《業主與租客(綜合)條例》修訂,只需一個月通知,甚至不必賠償,趕走租客就容易更多。

租客痛失了上樓、上公屋的機會,只好輪迴在舊樓市場中。由唐樓間成的套房,又細又貴:二百方尺不到的房間月租可達三千幾四千元,佔了基層收入絕大部分。住在舊區唐樓的租戶,大家可約莫想像到是什麼人。不少是內地來港暫時未符合上公屋資格,也有很多是單親家庭,或者與丈夫分居期間自其公屋中遷出、帶覑小孩等待辦妥離婚手續的母親……林林總總,都是生命中暫時遇到上窘境,不過仍在苦苦求生,一邊賺錢餬口、照顧家人的基層。他們大部分正是不符合上公屋資格,才需要暫時或永遠住在「破落」的舊區中,捱覑貴租細房子掙扎存活。

偏偏重建安置政策卻把他們推向不斷被逼遷、居無定所的循環。更恐怖的是,既然唐樓收一幢少一幢,這批人就像玩音樂椅,唐樓單位愈收愈少,爭奪的人數卻不減,「市場」效果就是,唐樓更見貴租!(大家可去舊區問問地產代理,通常都建議持有小資本的投資者買舊唐樓間套房收租,「風險低、回報穩定」)舊區唐樓居民過覑的根本就是朝行晚拆的日子。根據立法會文件,一位育有三名子女的單親母親鍾女士,在數年間被逼由西環搬去上環再搬去石塘咀。當年有份投贊成票通過修例的何秀蘭議員,在支援義工介紹下見到財散家亡的舊區居民,咽哽地表示自己後悔投票贊成修例。

當年修例是假設業主與租客已脫離戰後的議價不平等的情況。但根據社區組織協會做的籠屋調查,籠屋租金在○九年金融海嘯期間不跌反升、加幅達兩成。我們應該反思,還應該堅持說「自由市場」、「平等議價」嗎?除非我們覺得這些貧窮的人活該死去,否則我們難以否定,目前條例對於租客的保障嚴重不足。如何改變這些市民的困境?答案不是怪責個別業主貪心自私,而是從制度上改變租戶的處境。

如果要做到市建局的宗旨「以人為本」,市建局便應該承認凍結日的租戶身份,日後即使租戶被逼遷,也要安排安置。《業主與租客(綜合)條例》○四年修訂至今,出現了逼遷租客的惡果;市建局必須盡快修補重建政策的漏洞,保障租客應有的權益。

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