創新(innovation)成為廿一世紀城市發展動力,不論科技、金融,還是政府,"創新"都不絶終耳。剛由世界經濟論壇研究的"2010國際競爭力排行榜",香港在城市創意一欄所獲得分為各項中為最低,這是否代表香港創新已死呢?不,只是港式創新的另一類展現。市建局由2001年的負債100億,不足十年,已變成今天167億的淨資產,他的成功實為港式資本創新的重要經驗,而該局為何突然飛黃騰達呢?跟創意又有何幹呢?

市建局常說他們項目蝕本,但事實勝於雄辯,現時公佈8個項目的財務數據,淨盈利(不是收入)達21億8千多萬,遠超華人置業本年的核心盈利1.99億,跟中型地產商嘉里去年(2009年)的核心盈利21億相近。市建局因公眾壓力公佈財務資料,是民間團體的一項勝利,這才能把局方遮羞布一塊塊的揭破,遺憾是局方並未公開發展和其他細節成本,未能深入驗証局方的暴利方程式,但對比8個項目,總收益為33億,總盈利為21億,所以總成本應為11億,盈利率為93%。為何盈利率這樣的高呢?細緻研究各項目,可知分曉。除了朗豪坊是商用項目外,其餘住宅項目可分為港島和九龍,盈利率分別為380%比84.2%,明顯港島地皮更貴,所以賺錢能力更高,只看港島項目,380%的盈利率更勝<<地產霸權>>中指出炒賣農地所得的暴利(80-300%)。土地有價,但為何局市有能力比其他私營機構多賺數倍呢?國內發展地產毛利為約四成,國內發展商已成為眾指之的,本地地產商盈利亦相差不遠,為何市建局能比地產商還要強呢?如果說地產商是霸權,市建局更是極權,以法例護航強徵民財,最諷刺是局方的尖沙咀名鑄和西營盤縉城峰分別打破全港一房單位呎價和西區物業成交呎價的新高,兩者呎價皆破3萬元。

信報社評指出"只要秉持原則,以市建局雄厚的財力,政府又願意豁免地價長期支持,由市建局負責建「新居屋」,一定可以不負所託,紓緩部分本港的住屋和置業問題(9-9-10),無疑是可笑!市建局謀取暴利的能力和決心比地產商更強,他們不用官商勾結,他已經是官,亦是商。政府是個潔僻的守財奴,滋生這些既擁有資源又不是商人的怪胎(e.g.貿發局),市建局權力越加膨脹,快可取代運輸及房屋局,是因他們敢冒天下的大不諱,政府連紫田村幾十位村民也安置未妥,如何敢對數以萬計的舊區居民動手。免費外判權力這模式,彷如國內改革開放至今,都是只出政策,不出資源。領滙就是箇中表表者,迷信(半)私營的部門的效率,當初領滙也由房署高官把持,君不見今天如脫韁野馬。市建局能成為近年碩果僅存的新興地產商,得力政策傾斜,再印證香港自由市場只是笑話,只要誰得政府庇護才可茁莊成長。

現在市建局慷業主和市民之概,主席張震遠獲得"發展局局長林鄭月娥公開點名讚揚工作能力高超“(信報社評9-9-2010),但380%的溢價和盈利是如何得來呢?是市建局特別懂得包裝賣樓,有專業品牌信譽,還是他們借政府之名行私企之實呢?田生和市建局收舊樓,哪個較有”效率”,哪個”公信”較強呢?早前,壹周刊爆出田生收樓十大賤招,結果田生股價不跌反升,如果這是舊區重建行業的企業創新,那麼,市建局更強了,田生在收購在何文田梭椏道也曾殺羽而歸,失敗收場,但局方腦筋不用想,兩年就可將土地收到手中。但他們的創新只是跟權貴打下交道,肉麻地招呼新天地的羅公子(見”張震遠封上海姑爺做偶像”報導,經濟日報9-9-2010),和誠品的老闆寒喧,接受眾官員和傳媒的前恭後倨。現時行政主導,立法會形同虛設,政府又不想得失市民,長袖益舞商人便居中策應,”小政府”或是”下放權力”的概念,確中商人們的何車。我們創新不是科技,也不是金融資本(看看伊斯蘭金融就知),而是在公關範疇,新穎的攪關係方式,尋租處處,政治和經濟真是互為影響,特權才是創造金錢的不義法門。

最後,我佩服市建局不畏”弱”權,向舊區街坊下手,謀取暴利,還赢得官場薄幸名,不負創新之名。

資料來源︰信報  9-9-2010

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市建局轉變角色幫小市民

市建局角色將會轉變,焦點自然集中在市建局與發展商的關係,以及市建局日後或會集中興建中小型單位,應付市場需求。有市建局非執行董事指出,市建局角色調整,與市建局主席張震遠一貫信念相近,就是要「盡量配合政府政策」,而政府政策,主要是回應社會對市建局及政府地產政策的不滿情緒。

本身是公民黨副主席的前市建局董事會成員梁家傑表示,一般市民都感覺市建局還「惡過地產商」,每以低價收購重建項目後,包裝成「豪宅」,以賠償價格6至7倍出售,部分樓盤呎價可達2萬元,小市民根本無力購買。為了解決問題,需要市建局改變由擔任「發展商」只賣豪宅的模式,而其中一個方法就是擔任促進者,就重建項目幫助小市民。

減少與發展商合作

身兼市區重建策略檢討督導委員會成員的建築師吳永順表示,市建局與發展商合作,難免會用發展商思維,難以去做一些市民希望他們做的市區更新等工作,令市民感覺市建局所做的都是都是偏向以錢為本,反而市區特色、街頭網絡、土地經濟等角色都像消失了,令社會很大反感。

據了解,市建局將會減少與發展商合作,個別項目會由市建局獨力承擔。不過,有局內非執董指出,其實有個別重建項目根本是「豬頭骨」,發展商根本未必有興趣參與,因此最終要由市建局來負責,但便可說是減少與發展商合作,給外界良好印象。但他相信,市建局難完全切割與發展商的關係,不共同發展重建,否則市建局會欠缺資金,令到重建拖慢。

理大建築及房地產學系教授許智文表示,市建局本身擁有不少「靚」地皮,加上與發展商合作,相信他們心裏也會想盡量將項目以高價出售、物盡其用。不過,他認為市建局的想法無可厚非,因為收購需要不少資金,而且市建局需要自負盈虧,項目賣得貴一點也有覑數。

他指出,其實市建局面對兩難局面,一方面給人感覺只建豪宅,另一方面,他們收樓面對很大困難,至於要改變市民印象亦不容易。加上他們本身收了不少「靚」地皮,例如旺角朗豪坊、觀塘一帶,沒理由以低價出售,而且他們有的也是納稅人的錢,需要自負盈虧,平衡各方利益。

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