文章來源︰信報  作者︰ 公共專業聯盟主席  黎廣德  www.procommons.org.hk

為時兩年的「市區重建策略檢討」接近尾聲,正好碰上民怨沖天,要求政府回應樓價飆升和房屋政策失效的問題。特首下月發表的施政報告中,難以迴避「市建局角色」這燙手山芋。

在月前的市區重建策略檢討總結階段工作坊及立法會公聽會上,民間團體、業主及租客對市建局的憤懣不但沒有隨覑「檢討」而消減,反而因過程中民間聲音被「河蟹」,更多團體正部署下一步抗爭行動。

市建局主席張震遠近日向傳媒放風,示意把市建局從「發展商」轉型為「促進者」(enabler),與公共專業聯盟去年提出的建議一致【註】。根據往績,政府慣用的策略是對新理念的名詞採取「拿來主義」,對新理念的內涵則陽奉陰違,例如「可持續發展」和「持份者參與」等概念,到了政府手上便被偷換變質。

提防偷換「促進者」概念

什揦是「促進者」? 若根據政府最近發表的總結文件,只不過是市建局添加的一個「諮詢顧問」角色:即當舊樓業主希望自行重建時,市建局的專業人員會提供收費的諮詢服務,與市場上的工程或測量顧問公司無異。果真如此,何需多一家市建局與商業機構競爭?它又何以解決舊樓業主自行重建時的種種棘手問題,例如要說服大部分業主共同參與,向不願擔負風險的業主提供「離隊」選項,替租客辦好賠償安置,籌措建築期融資等等?

顯而易見,「促進者」不應是一個被動的顧問,它必須敢於運用公共資源和專業知識,積極發掘問題和尋找答案。

以馬頭圍道項目為例,若市建局真要成為促進者,首要任務是進行社會影響評估,然後為項目設計不同規模的發展方案和一套成立「重建合作社」的法律文件,提交給受影響的舊樓業主,使之清楚自己一旦參與了重建計劃,選擇不同方案時,本身的權利、義務、預期收益和財務風險有多大,是否有樓換樓、舖換舖或轉售股權支取現金的選項,「重建合作社」如何向銀行或市建局取得建築貸款,房協或房委會如何幫助安置租客和協助業主在重建期棲身,對年老業主能否同時提供逆按揭等等。促進者了解居民意願後,再調整方案,以便最終取得所有或大部分業主的同意,成立「重建合作社」,由促進者負責項目管理,至重建完成為止。

為何須要進行如此細緻的工作,兼且動用公共資源,來完成重建項目?

重建項目內復建居屋

只要看看政府在檢討過程中發表的研究報告,便明白市建局現行倚賴私人發展商合作重建的角色,不但激發「官商勾結」的民怨,更出現愈來愈多的後遺症:包括舊區豪宅化、摧眦社區網絡、賠償未足原區置業、原業主無法分享重建成果、過度增加市區密度、交通網絡不勝負荷等。

故此,市建局變身促進者是一個釜底抽薪的辦法。如此一來,市建局從一開始便能夠以「環境優先、公益先行、全面兼顧、社區支援」為原則進行規劃,讓業主直接參股和主導重建。對業主來說,取得促進者支援的條件,便是要接納在項目中注入公眾利益元素。只要市建局不進行收購參股,便可在居民眼中避免利益衝突或利潤掛帥的嫌疑,成為名副其實,以公眾利益為全盤考慮的公營機構。

社會在這些重建項目投入公共資源的得益,除了可以避免出現類似尖沙咀「名鑄」的「起到盡、賺到盡」項目,更可在項目內貫徹社會政策。例如一個值得考慮的方向,便是在重建項目內興建居屋。此舉不但可以解決物業市場失效、地產商實質上拒建呎價低於五千元的單位的矛盾,更由於居屋與重建前的社區環境較接近,較易設計「樓換樓、舖換舖」方案,有助原業主、商戶和居民返回居住營生,保留社區網絡及本土經濟。無論是馬頭圍道或觀塘市中心重建項目,都有條件引入居屋發展。

嘉咸街項目急須叫停

隨覑角色轉變,市建局的財政模式也須相應調整。過去兩年,可能是發展局眼見市建局累積太多盈餘,硬把一些與舊區重建沾不上邊的項目,也塞到市建局這個小金庫手裏。例如中環街市是一個徹頭徹尾的古蹟保育項目,卻在未經公眾諮詢,也未經古物諮詢委員會同意下,要市建局接手。這種藥石亂投的「保育」新招,既未顧及市建局架構內欠缺文化保育專才之弊,更加重了它的財政支出。因此,市建局重新定位時,應把這一類項目交給專責古蹟保育的機構,把舊區活化的職責還給區議會,減少與舊區重建更新無關的開支。

市建局進行策略性調整,不應是年復一年的「檢討」和紙上談兵的「定位」。當務之急是把現有項目的流弊馬上掃除,例如H18嘉咸街項目,從中西區關注組到香港規劃師學會和建築師學會等,一直高調叫停。特首理應拒絕簽署放在面前的收地申請,指示市建局按照新思維新角色修訂方案。今年初H19永利街項目,因為民情轉變,發展局把焦點由重建改為保育,為何嘉咸街項目非得一意孤行,加深對立?

名不正則言不順,市建局應正名為「市區更新局」,在舊區重建和復修兩個範疇做好真正促進者角色,始能化解潛藏市區的社會矛盾。

註 見公共專業聯盟在2009年12月發表的《居民主導.成果共享—市區更新策略研究報告》及2010年7月發表的《市區更新策略補充方案》。

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