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圖片來源︰http://hk.epochtimes.com/

諮詢了,倒退了?

一)魔鬼都在細節裡,欠細節如何諮詢?

以往市區重建總是掛著「以人為本」的招牌,卻在實際的操作中對社區的網絡、地區特色、市民生計、居住權和文物都作出過不少破壞,讓我們深深了解到「魔鬼都在細節中」的硬道理。就著發展局在本年10月14日提出的《市區重建策略擬稿》,無論是所謂的「樓換樓」或「諮詢平台」,都欠缺運作的細節,根本讓市民無從諮詢,無從抉擇。

在10月14日的記者會上,市建局主席張震遠也親口承認樓換樓的運作未有細節,然而,這份新的《市區重建策略》只會諮詢到12月13日,到底發展局和市建局,期待市民能如何去參與一個沒有內容只有口號的諮詢?

二)眾多問題之冰山一角

民間關注舊區更新的團體,都對現在這份新《市區重建策略》充滿各種質疑,由於了解到公眾很難一時間消化所有有關市區重建、更新的執行問題,故我們今天只選了幾個重點作出公告,希望各位傳媒和市民都可以真正去看政府發出來的文件,才會真正了解:

1) 委任制不民主、不可信:

新的政策方向,將以往由市建局負責委任或聘任的部份工作(包括分區諮詢委員會和聘任社工隊),變作由政府委任一個「獨立」委員會去進行(包括「諮詢平台」和「基金」))。 然而,文件卻絕口不提政府委任那些諮詢平台成員和監察社工的「獨立」人士時,用的是什麼標準?這些被委任的「獨立」人士將如何向市民, 尤其是受重建影響的市民問責?

2)「保存社區網絡」重要性被降格

過往的重建主要目標中的第(i)項是「保存區內居民的社區網絡 」;現時被改為「在切實可行的範圍內保存區內居民的社區網絡 」。換言之,本來要盡一切能力執行(雖然市建局都沒有執行)的原則,現已降格為「不一定要執行」了。什麼叫「切實可行」?誰有權定義?定義了後公眾不滿,誰會問責?

3)諮詢平台--權力增加,街坊出局

文件中的新「諮詢平台」,似乎只是將過往由市建局董事會所委任的分區諮詢委員會,變成由政府委任的諮詢平台。

這個諮詢平台雖然無決策力,但其意見彷彿是直接影響哪區開展重建與否,並且會負責在社區內做其中一份社會影響評估,權力和影響力都明顯比以往的分區諮詢委員會要高。然而,在新的平台上,街坊代表卻消失了。

況且,政府用什麼標準決定委任什麼人?如果平台不代表民意,市民想問責找誰?不講清楚這些就想過關,就是混淆視聽。

過往的分區諮詢委員會雖然劣評如潮,每區街坊都知那是政治花瓶,即使有街坊代表也是投票一定輸,是為不可以接受,但起碼字面上,都承認街坊應該有代表。 現在的諮詢平台,是老實不客氣,一腳把受影響的街坊踢出局, 實在是把受影響街坊的地位放到最低,是為不可以接受。

4) 社工隊

過往社工隊被批評由市建局出資招標聘請,且同市建局的分區辦事處同一個辦公室,是有利益衝突之嫌。同時,不同的社工都暗下證明了,市建局招標的社工隊,是講明不能集結街坊爭取權益的。

新策略下,社工隊雖由所謂獨立基金聘請和獨立人士監察,但每區的社工隊如何產生?是否仍以招標方式? 由誰決定誰中標?用的是什麼標準?不講清楚這些,就是怎樣聲稱將會有透明度,也只是空話而已。

5) 新文件中所謂「樓換樓」--偷龍轉鳳,指鹿為馬

不同區街坊一直要求的樓換樓,原有許多種可能,並沒有說一定要回到原地盤,回遷原地盤(原址回遷)只是其中一種不夠好的選擇。

其實, 根本可以即時由市建局尋找同區物業給街坊換樓; 或者將重建地盤分多期發展, 以達成樓換樓的效果; 或者市建局在自己同區盤中拿出新盤供人選擇, 等等不同方式。又或者,若街坊真的想留在原址回遷,就該不用補差價,因為街坊已讓出高空發展權來交換改善環境。

不同區有不同的情況,不能一概而論,市建局應本著以人為本的精神,在公佈項目前應預計該區有多少業權,預算區內是否有可能重置,或市建局自己能否提供足夠樓盤,才去公佈。

事實上,市建局在八年間開展了41個項目,應該有足夠的方法, 提供更多元的樓換樓可能。要拆人住屋,不是應該有起碼的「先安置,後清拆」的概念嗎?

文件細節不足,張主席也承認無細節提供,實在讓人無從討論。但最起碼:有何理由拿走街坊物業,還要求街坊賠錢?而且,還是要舊區小業主將來用海鮮價、天價買新樓,簡直是雷曼式樓換樓! 以前麗星樓、寶翠園的私人集合業權重建,將高空發展權讓出,以換取新樓。觀乎以往市建局的項目, 都是豪宅高樓, 取走街坊業權及高空發展權後, 已賺取許多利潤, 不應對街坊如此苛刻。

6) 舖換舖:

要保存社區網絡及特色,亦必須原區舖換舖,市建局應為社區影響評估中顯示需要在原區營生的舖戶,安排一舖換一舖,而不是只表示嘗試提供協助,任由舖戶因重建失去生計而置之不理。

7) 取消市民監察:取消定期檢討之指引

新文件還有一招居消市民任何監察權力的方法,就是將舊策略中最後一條全部刪去!以下是舊策略第39條內容:「市區重建策略會定期予以檢討和修訂(每兩至三年一次)。政府會就市區重建策略的修訂先行徵詢公眾意見,方予以定案,以供實施。」此舉等於撤銷了市民定期監察的權力,實在可怕!我們認為,這策略應還原每兩、三年檢討一次的指引。

小結:

總結而言,現時的新策略很可能是一份比舊策略更退步的指引,但其地位卻被提高了(現時寫明是「政府的策略」)。同時,由於文件太過不清楚,所以,各區街坊和關心市區更新的民間團體及市民,已擬備了一整個疑問清單,共有問題56條,我們希望發展局和市建局會於兩星期內書面回答各種疑問,讓街坊有更進一步了解及認真參與諮詢的可能。

觀塘市中心區重建業主立案法團大聯盟、灣仔市集關注組、藍屋居民權益小組、深水埗重建關注組、H15關注組、順寧道 重建關注組、馬頭圍道塌樓重建關注組、上海街發展關注組、順寧道義工支援組、大角咀高鐵關注組、強制樓宇拍賣苦主大聯盟、重建關注組、K28波鞋街關注組、人民規劃行動、社區文化關注、批判地理學會、社區發展陣線、舊區發展關注網絡、舊區住屋權益社工聯席 、自治八樓

原文網址︰http://tiny.cc/kd7j9gen84

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圖片來源︰鳥瞰啟德空置土地 http://zh.wikipedia.org/zh/%E5%95%9F%E5%BE%B7

文章來源︰信報 13-10-10

行政長官曾蔭權今天公布任內第六份《施政報告》,其中重頭戲將是回應近日市民相當關注的房屋問題。

據了解,政府有意發展「大東九龍計劃」,利用九龍城啟德地段興建房屋,為毗鄰舊區居民提供「樓換樓」的選擇,藉此促成東九龍舊區大翻新。市建局並將轉換角色,主力負責興建「簡約房屋」以應付市民需求。

「發水」比例限10%

另一方面,因應社會對「發水樓」的不滿,政府將公布俗稱發水的寬免樓面上限定於10%的水平,並重新訂明獲豁免計入樓面的設施。

消息指出,今天宣讀的《施政報告》篇幅較去年長三分之一,其中將提及啟德發展計劃,並成為落實「市區重建檢討策略」建議的重點。據悉, 「市區重建檢討策略」建議提供「樓換樓」方案。市建局將於明天再公布有關細節。

據了解,《施政報告》將提及的啟德發展計劃內容有多方面,但其中有預留部分土地予市建局,興建一些類似居屋的「簡約房」,其中將是以實用為主的限呎單位。在啟德附近有多個舊區,其中包括毗連的九龍城地段。根據政府早前在土瓜灣塌樓事件後進行的全港勘察調查可見,九龍城殘破舊樓數目相對較多,因此可給該區受重建影響居民「樓換樓」選擇。

市建局成員指出,目前市建局的補償安排是按同區七年樓齡的樓價計算,即使提供「樓換樓」方案,也沒有說要賠償新樓。該成員認為,市建局因此應興建市值較低的房屋,如居屋等,以換樓形式賠償給市民。

民建聯議員李慧琼表示,毗鄰啟德的九龍城區舊樓及失修樓宇數目冠絕全港,「四無大廈」(即無業主立案法團、無保養、無維修及無管理)特別多,問題通常包括外牆剝落、屋頂滲水及樓宇結構老化等,希望政府可以盡快實行重建計劃。

民主黨議員涂謹申亦贊同此計劃,並指出2000 年立法會審議市區重建條例時,該黨與民協議員馮檢基曾提出「樓換樓」建議。

據本報了解,市建局明天早上將舉行內部會議,並於中午12 時舉行記者會,就施政報告針對市建局的部分向外「解畫」。對於傳聞中政府考慮撥出位於啟德的部分地皮予市建局,讓其自行發展樓宇,市建局主席張震遠接受本報詢問時回應說: 「你的講法interesting(有趣),不過,I have no comment(不予置評)。

」自舊機場搬走後,啟德是市區碩果僅存的大型地皮,翻查立法會文件,啟德發展計劃的總規劃面積超過三百二十公頃,其中舊機場佔二百八十公頃,估計可容納八萬六千人口。以土地種類劃分,住宅佔三十六公頃,分高、中、低密度,愈近海邊,密度愈低,愈近獅子山,密度愈高。

財政司司長曾俊華在8 月曾公開提及啟德在住宅方面的角色。他表示,啓德住宅用地可提供約一萬六千伙,政府將加快基建工程,期望把其中四千伙的土地安排在2015 年前推出市場。

發展商料不會落重藥

另一方面,地產商普遍估計,政府不會落「重藥」打擊樓市。

長實(001)執行董事吳佳慶表示,香港土地資源有限,現正處於低息環境,是特別的時期,相信政府推出任何措施的大前提都是穩定樓市,對市場會有正面影響。

南豐發展董事總經理蔡宏興預計,施政報告推出的措施將較溫和,本港經濟環境理想,地產屬中長線投資,相信會穩定發展。

華懋售樓部總經理吳崇武表示,對於今天公布的施政報告不作猜測,但坊間流傳政府將出招協助中產及夾心階層,包括推出「先租後買」置業計劃,以及增加土地供應等均屬恰當。

嘉里發展執行董事朱葉培表示,預期本港明年一手供應量達一萬二千至一萬三千伙,吸納量為一萬五千伙,他認為,政府應該推出多些土地,亦不擔心在施政報告中會出重招,相信政府有能力平衡市道及民生需要。

相片來源轉貼: 田生地產亂掛橫額,業主被滋擾不勝其煩

每晚凌晨電視機總會響起「幫助業主賣出舊樓,田生為你解決困擾」的廣告口號。事實上,大家對田生、大鴻輝英皇金朝陽等舊樓收購商(收賣佬)認識多少呢?他們究竟為業主添喜,還是添愁呢?

市區土地難求,加上政府降低強制拍賣門檻由九成到八成,令舊樓收購登時成為一門熱門生意。2010年上半年,田生地產簽署的合約總值有一百億,遠超上年全年八十億的總值(信報,5-7-2010)。直至本年九月﹝即「八成強拍」實施後的四個月﹞,申請強拍個案已有8宗,超越去年全年的7宗。

舊樓收購只是地產發展上游的小部份,大地產商很少花時間和人力在收購,像新界農地購入,他們喜歡找代理人,例如恆地旗下的天匯,就是委託本港「收樓大王」楊世杭收集樂基山邨業權而重建。收樓亦會引起不少爭議,早前,地產代理監管局就針定舊樓收購,發放新的執業通告,限制在舊樓上懸掛橫額,和用意向書代替買賣合同等不良手法。

收購商大都為大地產商打工,例如田生和楊世杭,而田生地產主席區永華,在報導中這樣形容他跟恆地的關係︰「在長方形的會議室內,擺放着區永華與恒地主席李兆基的合照。他對『四叔』有讚無彈,表示部分地產商一旦未能取得銀行貸款便會打退堂鼓,放棄承接地盤,惟四叔往往一諾千金,不會動搖。」(信報,5-7-10) 收購商的工作主要是幫地產商代收舊樓,要在合約訂明的日期前收集足夠業權,不然他們便收購失敗;此外,他們也會慢慢囤地(單位)建立自己的土地儲備,收購某一數量的單位,在適當時間也會跟基金或地產商合作,發展自己的樓盤,但因收地所需時間甚長(可長達八年),資金壓力很大,除了資金較雄厚,可擠身二、三線地產商的英皇外,這情況較少見。

看田生超過100億的合約,可見收樓規模之龐大,相對地產發展,他們冒的風險較大。地產商想賺盡利潤,要打通官門,才可無限發水,又用心營造豪宅氣氛,使買樓者半推半就成為房奴。究竟上對地產商,下對小業主的收購過程又是怎樣呢?筆者訪問了強制樓宇拍賣苦主大聯盟和受收購影響的業主,透過他們的經歷告訴大家,家是如何被收購,社區是怎樣被拆散的。

這個私人發展收購可分為三階段,最短的收購最少也需要三年,最長可長於八年。不少人批評市區重建局重建手法差勁,現在政府希望市建局改變角色,作為重建促進者,幫助私人地產商收地,希望在我們身旁安插一、兩間田生和金朝陽。交給所謂純粹市場運作是甚麼回事呢?讓我們拆解這個面紗,事實真是「為你解決困擾」嗎?

第一階段:排擠競爭,分化內部入侵

香港樓市蓬勃,市場如此大,為何只有幾間的出名的收購商呢?他們之間是有行規,限制互相之間的競爭。我們玩大富翁遊戲時,會努力跟玩家交易,「買起整條街」,才可以收取最多的租金,收購的過程亦十分相似,誰先佔舊樓的三成,其他行家就會打退堂鼓,將業權賣給那位最大的買家,最後誰就變單一買家。

那麼他們又如何買到業權的三成呢?就先從內部下手,在何文田的一個例子中,收購商常接觸附近地產店,得知有哪些是投資業主,並先向他們用全數現金購入單位。這類業主可能是附近地產店的相關人士,或較年輕急於套現的一群,他們的業權大多佔二至三成,只要取得他們的物業,就可順利擊退其他收購商。再者,藉他們向其他業主散佈有收購商/地產商想收購業權的訊息,他們又會告訴大家現時居所的好處,生活如何改善,所以整幢大廈便會議論紛紛,因訊息不足,有時更會人心惶惶,最後,多會觸動業主立案法團,已收錢的業主任務大多就此完成,收購商就會跟法團和個別業主開會,談論收購價錢。他們亦會高調在新年或其他節日,到大廈的樓下派揮春,不單讓業主知道他們是最有實力的收購商,也可藉機拿取各業主的資料,方便逐個擊破。

第二階段:破壞管理,製造恐懼

這階段時期最長,約三年至八年,也是成功收購的關鍵。主要戰場在業主立案法團,不少收購商會用電話攻勢,去勸導未決定賣樓的街坊,告訴他們大廈快將被收購,維修只是浪費金錢,加上鼓動急於賣樓的業主,兩組人就可主導法團,阻礙所有維修的決議,不消幾年,本來居住環壞良好的唐樓就會變成地產商心中的金礦──破落殘舊的舊樓﹝即在強制拍賣的法庭上,不用提交建築報告也可知需要重建的爛樓﹞。除了不維修,他們也會打開所有已購入單位的窗戶,讓雨水滲入大廈,加速老化,務使良居變成破居,原來無意賣樓的業主不勝石屎滲水天花剝落之煩,便正中收購商下懷,也阻嚇其他有意買入或租用自住的人,使單位在市場失去價值,不能在市場上分租和買賣,唯有賣盤給收購商。

古語有云︰「攻心為上,攻城為下」。樓雖已破,但還要使業主心膽俱裂。心理戰如何開打呢?單一收購商已獨霸整幢大廈的收購,其他的收購者都已退場,所以他的對手只是個別業主,他的優勢是取得主導權和資訊,前者是可決定甚麼時候退場或進場。這階時期甚長,收購商會不時傳出停止收購的信息,會說「有部份業主索取天價,今次收購停止」,使業主大失預算,結果變成業主們哀求收購商繼續收購,導致議價力大降。有趣的是,收購商只說「今次」停止,在眾人的力邀下,他們很快又會開展另一次的收購。持續的角力,令想賣與不想賣的業主間角力更明顯,再加上大廈外牆貼滿「恭喜業主到收錢」的橫額,想留下來居住的街坊就被抹黑成「索取天價」和「阻人發達」。此外,在暫停收購期間,收購商會不時致電業主說︰「剛剛收購了幾個新單位,有沒有興趣賣樓呢?」受訪者表示,每六至九個月就會收到這類電話。大家都不知收購的進度如何,擔心成為強制拍賣的苦主,所以很容易相信收購商的勸導,賣樓了事。

第三階段:集齊業權,強拍在望

最後階段,收購商已有七成業權在手,穩如泰山,不會再主動接觸業主,只待願者「上釣」。他們眼中,如果無失踪業主,都不想使用「強拍」手段,免生變數,強拍門檻前最後一、兩個業權,可能會以較高的價錢收購,但其餘的業主已無還手之力,因懼怕上法庭,大家爭相奉上單位。

收購到此大功告成,業主、住客、老人、學生、小店主和街坊,不論賠償如何,都要選擇新居。收購商如同哥利亞巨人,將小業主逐一擊破,為地產商取得土地,發水建豪宅,大賺。新居、趕走、再是新居,最大得益是地產商,收購商得到的也只是蠅頭小利,業界龍頭之一田生上年純利只得1.4億,跟恆地的76.58億相距甚遠。我們市民面對如此地產霸權有否其他可能呢?下篇再續談擊敗收購商的案例。我們不需要一個大衞拯救,因為我們每人都可以是大衞。

圖片來源︰http://hk.myblog.yahoo.com/kfwong-08/article?mid=10088

懷舊中港台

文章來源︰信報 7-10-2010  作者︰葉輝

忽然覺得金融海嘯好像是很遙遠的事情,有此感覺,極可能是因為一個假象:經濟好像很快就走出谷底,股照炒、租照加、物價照漲、樓價照升、地價照樣屢創新高……可是在港鐵貌似溫情而有禮的電視廣告剛剛播出之際,社聯的一項研究報告彷彿當頭棒喝─本港半年來的貧窮率上升至18%,不僅像租金、物價、樓價、地價那樣持續高企,更創下歷年最高數字,約一百二十六萬人屬貧窮人士(即每五至六個港人就有一個窮人),月入低於3200 元。

金融海嘯跟經濟持續復蘇對一百二十六萬貧窮港人來說,是同樣遙遠的事情,這無疑是相當可怕的,但進一步研究社聯的統計數字,還可以發現一個更可怕的事實,一年來的貧窮人口增加了六萬四千人,升幅達5.3%,當中近七成是「在職貧窮」,更可怕的是,本港經濟數據在金融海嘯之後持續改善,財富增加了19%,但仍有一百二十六萬港人的貧窮程度卻持續惡化。在曾蔭權最後一份施政報告尚未推出之際,看到社聯這份調查報告,真是教人格外觸目驚心。

港鐵廣告:城市發展蒙太奇金融海嘯真的好像是很遙遠的事情,在港鐵貌似溫情而有禮的電視廣告剛剛播出之際,市民不斷聽到一句又一句毫無誠意的「對不起」、「唔好意思」,受影響的商戶在租金飛漲之下不禁眉頭深鎖,因各項工程而被迫遷的城鄉居民大概也別有一番滋味在心頭─他們一方面看到城市持續高速發展背後的某種假象,另一方面又看到好一些有大半個世紀歷史的老店一家接一家結業,兩相乘除,似乎就是一組不以任何人的意志為轉移、教生活在貧窮線上一百二十六萬港人思之不禁惘然的「城市發展蒙太奇」。

真的,老店結業是市民耳熟能詳的、根本不算新聞的新聞,就說9 月底吧,位於油麻地警署對面的朱義盛(老實公司,1926-2010 年)結業了,正好意味着一個老好年代正式壽終正寢,不妨想想, 「朱義盛」一直是「假貨」代號,到底意味着什麼?那些事先張揚的「假貨」又意味着什麼?那意味着升斗市民不介意以格價低廉的紫銅鍍金抗衡昂貴的黃金珠寶,意味着他們以略帶黑色幽默的A 貨自得其樂,意味着不同於主流想法的價值觀……朱義盛去矣,它已經完成了長達八十四年的歷史任務,就正好意味着某種另類而邊緣化的價值已經一去不復返了。

老店結業跟港鐵擴張在此時此刻正是效果最強烈的「城市發展蒙太奇」,較早時,位於天后半世紀的祥利冰室(1957-2010 年)消失了,由於舊廈業權易手重建,祥利這家有半世紀歷史的街坊老店,就只能在港產電影如《龍咁威》、《PTU》、《文雀》中供人憑弔了。

與此同時,一代人與一代人的承傳精神,也在老店正式永久落閘的一刻中斷了,而且是永遠中斷了。祥利冰室繼九龍冰室之後永遠消失了,碩果僅存的一些冰室還可以在租金與樓價的狂潮下支撐多久?

老店結業為什麼特別多?

這兩三年來,老店結業為什麼特別多?位於中環著名露天街市嘉咸街與威靈頓街交界的永和號(1930-2009 年)、灣仔龍門酒樓(前身是龍鳳酒樓,1949-2009 年)見證着觀塘裕民坊滄桑變遷的銀都戲院(1963-2009 年),位於未來的堅尼地城港鐵站側的廣源書局(1969-2010 年)……等等,都像攝影師吳文正鏡頭下的振隆米業(1900-2007 年),以及隨着牛頭角下邨遷拆而消失的一批四十年老店,都一一被時代的巨輪輾平了,永遠消失了,像上海街的鏡明玻璃(1927年-)那樣四代同堂、本身就是活着的歷史、至今屹立不倒的老店,究竟還剩下多少間? 繼續閱讀文章 »

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