相片來源轉貼: 田生地產亂掛橫額,業主被滋擾不勝其煩

每晚凌晨電視機總會響起「幫助業主賣出舊樓,田生為你解決困擾」的廣告口號。事實上,大家對田生、大鴻輝英皇金朝陽等舊樓收購商(收賣佬)認識多少呢?他們究竟為業主添喜,還是添愁呢?

市區土地難求,加上政府降低強制拍賣門檻由九成到八成,令舊樓收購登時成為一門熱門生意。2010年上半年,田生地產簽署的合約總值有一百億,遠超上年全年八十億的總值(信報,5-7-2010)。直至本年九月﹝即「八成強拍」實施後的四個月﹞,申請強拍個案已有8宗,超越去年全年的7宗。

舊樓收購只是地產發展上游的小部份,大地產商很少花時間和人力在收購,像新界農地購入,他們喜歡找代理人,例如恆地旗下的天匯,就是委託本港「收樓大王」楊世杭收集樂基山邨業權而重建。收樓亦會引起不少爭議,早前,地產代理監管局就針定舊樓收購,發放新的執業通告,限制在舊樓上懸掛橫額,和用意向書代替買賣合同等不良手法。

收購商大都為大地產商打工,例如田生和楊世杭,而田生地產主席區永華,在報導中這樣形容他跟恆地的關係︰「在長方形的會議室內,擺放着區永華與恒地主席李兆基的合照。他對『四叔』有讚無彈,表示部分地產商一旦未能取得銀行貸款便會打退堂鼓,放棄承接地盤,惟四叔往往一諾千金,不會動搖。」(信報,5-7-10) 收購商的工作主要是幫地產商代收舊樓,要在合約訂明的日期前收集足夠業權,不然他們便收購失敗;此外,他們也會慢慢囤地(單位)建立自己的土地儲備,收購某一數量的單位,在適當時間也會跟基金或地產商合作,發展自己的樓盤,但因收地所需時間甚長(可長達八年),資金壓力很大,除了資金較雄厚,可擠身二、三線地產商的英皇外,這情況較少見。

看田生超過100億的合約,可見收樓規模之龐大,相對地產發展,他們冒的風險較大。地產商想賺盡利潤,要打通官門,才可無限發水,又用心營造豪宅氣氛,使買樓者半推半就成為房奴。究竟上對地產商,下對小業主的收購過程又是怎樣呢?筆者訪問了強制樓宇拍賣苦主大聯盟和受收購影響的業主,透過他們的經歷告訴大家,家是如何被收購,社區是怎樣被拆散的。

這個私人發展收購可分為三階段,最短的收購最少也需要三年,最長可長於八年。不少人批評市區重建局重建手法差勁,現在政府希望市建局改變角色,作為重建促進者,幫助私人地產商收地,希望在我們身旁安插一、兩間田生和金朝陽。交給所謂純粹市場運作是甚麼回事呢?讓我們拆解這個面紗,事實真是「為你解決困擾」嗎?

第一階段:排擠競爭,分化內部入侵

香港樓市蓬勃,市場如此大,為何只有幾間的出名的收購商呢?他們之間是有行規,限制互相之間的競爭。我們玩大富翁遊戲時,會努力跟玩家交易,「買起整條街」,才可以收取最多的租金,收購的過程亦十分相似,誰先佔舊樓的三成,其他行家就會打退堂鼓,將業權賣給那位最大的買家,最後誰就變單一買家。

那麼他們又如何買到業權的三成呢?就先從內部下手,在何文田的一個例子中,收購商常接觸附近地產店,得知有哪些是投資業主,並先向他們用全數現金購入單位。這類業主可能是附近地產店的相關人士,或較年輕急於套現的一群,他們的業權大多佔二至三成,只要取得他們的物業,就可順利擊退其他收購商。再者,藉他們向其他業主散佈有收購商/地產商想收購業權的訊息,他們又會告訴大家現時居所的好處,生活如何改善,所以整幢大廈便會議論紛紛,因訊息不足,有時更會人心惶惶,最後,多會觸動業主立案法團,已收錢的業主任務大多就此完成,收購商就會跟法團和個別業主開會,談論收購價錢。他們亦會高調在新年或其他節日,到大廈的樓下派揮春,不單讓業主知道他們是最有實力的收購商,也可藉機拿取各業主的資料,方便逐個擊破。

第二階段:破壞管理,製造恐懼

這階段時期最長,約三年至八年,也是成功收購的關鍵。主要戰場在業主立案法團,不少收購商會用電話攻勢,去勸導未決定賣樓的街坊,告訴他們大廈快將被收購,維修只是浪費金錢,加上鼓動急於賣樓的業主,兩組人就可主導法團,阻礙所有維修的決議,不消幾年,本來居住環壞良好的唐樓就會變成地產商心中的金礦──破落殘舊的舊樓﹝即在強制拍賣的法庭上,不用提交建築報告也可知需要重建的爛樓﹞。除了不維修,他們也會打開所有已購入單位的窗戶,讓雨水滲入大廈,加速老化,務使良居變成破居,原來無意賣樓的業主不勝石屎滲水天花剝落之煩,便正中收購商下懷,也阻嚇其他有意買入或租用自住的人,使單位在市場失去價值,不能在市場上分租和買賣,唯有賣盤給收購商。

古語有云︰「攻心為上,攻城為下」。樓雖已破,但還要使業主心膽俱裂。心理戰如何開打呢?單一收購商已獨霸整幢大廈的收購,其他的收購者都已退場,所以他的對手只是個別業主,他的優勢是取得主導權和資訊,前者是可決定甚麼時候退場或進場。這階時期甚長,收購商會不時傳出停止收購的信息,會說「有部份業主索取天價,今次收購停止」,使業主大失預算,結果變成業主們哀求收購商繼續收購,導致議價力大降。有趣的是,收購商只說「今次」停止,在眾人的力邀下,他們很快又會開展另一次的收購。持續的角力,令想賣與不想賣的業主間角力更明顯,再加上大廈外牆貼滿「恭喜業主到收錢」的橫額,想留下來居住的街坊就被抹黑成「索取天價」和「阻人發達」。此外,在暫停收購期間,收購商會不時致電業主說︰「剛剛收購了幾個新單位,有沒有興趣賣樓呢?」受訪者表示,每六至九個月就會收到這類電話。大家都不知收購的進度如何,擔心成為強制拍賣的苦主,所以很容易相信收購商的勸導,賣樓了事。

第三階段:集齊業權,強拍在望

最後階段,收購商已有七成業權在手,穩如泰山,不會再主動接觸業主,只待願者「上釣」。他們眼中,如果無失踪業主,都不想使用「強拍」手段,免生變數,強拍門檻前最後一、兩個業權,可能會以較高的價錢收購,但其餘的業主已無還手之力,因懼怕上法庭,大家爭相奉上單位。

收購到此大功告成,業主、住客、老人、學生、小店主和街坊,不論賠償如何,都要選擇新居。收購商如同哥利亞巨人,將小業主逐一擊破,為地產商取得土地,發水建豪宅,大賺。新居、趕走、再是新居,最大得益是地產商,收購商得到的也只是蠅頭小利,業界龍頭之一田生上年純利只得1.4億,跟恆地的76.58億相距甚遠。我們市民面對如此地產霸權有否其他可能呢?下篇再續談擊敗收購商的案例。我們不需要一個大衞拯救,因為我們每人都可以是大衞。

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